Як живеться в ЖК на Кондратюка (колишній ЖК «Міністерський»)

У 2013-2014 рр. реклама ЖК «Міністерський» із улюбленими персонажами дитячого мультика «Маша та Ведмідь» лунала ледь не у кожному ЗМІ. У доробку проєкту перемоги у номінаціях від iBuild Ukraine, «Бренду року», «Український Будівельний Олімп». Починаючи з 2018-го і по теперішній 2021 рік ЖК «славиться» зривами термінів будівництва, арештом майна і рахунків, а також судовою тяганиною. Причина — з’ясування стосунків між акціонерами компанії-забудовника «Енергополь-Україна», кредиторами, генеральним підрядником ТОВ «Будакс» і власниками — польською фінансовою групою PBG. Керівники згаданих фірм звинувачують один одного у розтраті та нецільовому використанні коштів. Порушене кримінальне провадження за фактом шахрайства, вчиненого в особливо великих розмірах або організованою групою.

У лютому поточного року сертифікат про прийняття в експлуатацію таки отримав останній четвертий будинок. Тож наприкінці травня, скориставшись гарною суботньої погодою, я вирішила відвідати об’єкт та розповісти читачам порталу Domik.ua, чи комфортно живеться у новобудові бізнес-класу у престижному Оболонському районі.

Як дістатися

Забудовник у 2019 році відмовився від бренду «Міністерський» та перейменував проєкт на ЖК на вул. Ю.Кондратюка, за назвою вулиці, де розташована новобудова. Поштові адреси заселених будинків — вул. Кондратюка, 7, 5 та 3. На поточний момент це останні будинки щільної міської забудови. За комплексом проклали Велику Окружну дорогу, далі починається зелена зона.

До найближчої станції метро «Мінська» — 4 км (10 хв їзди автомобілем), до «Героїв Дніпра» — трохи більше 5 км. Попри віддаленість, дістатися сюди не складно. Навпроти будинку на Кондратюка, 7 зупинка «Діагностичний центр», звідки курсують автобуси № 99 до станції метро «Мінська» та № 32 до станції «Нивки». Маршрутка № 219 довезе до Контрактової площі, № 227 — до Дорогожичей, Шулявки та Кадетського Гаю, № 581 — до станції метро «Святошин». Тролейбус № 6 курсує до Майдану Незалежності, № 33 — до станції метро «Лук'янівська» та залізничного вокзалу. Заїжджає сюди маршрутка № 525, що возить пасажирів від «Почайної» до «Мінської».

Громадський транспорт вздовж вул. Кондратюка курсує досить активно, навіть у вихідний день. Але у будні слід врахувати вранішні та вечірні затори на Мінському проспекті, вул. Сім'ї Кульженків, Богатирській та Полярній.

Перше враження

Чотири помаранчеві висотки вирізняються на фоні стареньких девятиповерхівок новизною та яскравими фасадами. Закрита огороджена територія, пункти пропуску та охоронці, які патрулюють периметр, надають комплексу солідності.

Доглянуті клумби потопають у зелені та квітах. Юрби малечі гасають по дитячих майданчиках, що нагадують парки розваг. Дорослі мешканці ведуть розмови у затінках на кріслах-гойдалках. Доріжки метені, скрізь прибрано.

Характеристики

Житловий комплекс на вул. Кондратюка почали будувати у 2010 році. Презентували його «як повноцінний житловий квартал, що відповідає найсучаснішим вимогам щодо якості життя». Згідно із початковим проєктом, ЖК «Міністерський» мав бути житлово-офісним комплексом. Потім забудовник, звівши три житлові будинки, відмовився від офісного центру на користь ще однієї багатоквартирної споруди. Висота будинків — 25-26 поверхів. Зводили їх за монолітно-каркасною технологією. Стіни — із червоної цегли, фасади — вентильовані. Власникам обіцяли теплі оселі та гарну шумоізоляцію. Загалом тут повинні були заселитися 2566 квартир.

Нижні поверхи відвели під комерцію: магазини, кафе, медичні центри, салони краси тощо. Територію пообіцяли відгородити від сторонніх, встановити карткову-пропускну систему, КПП із шлагбаумами та камери відеоспостереження, забезпечити консьєрж-сервіс та охорону. Власна експлуатаційна служба мала відповідати за благоустрій. Розвантажити двори від автівок повинні були три підземні паркінги на загальну кількість 1118 машиномісць. Для власників двоколісних передбачалися велопарковки.

Найближча інфраструктура

До послуг мешканців ЖК на Кондратюка — розвинена інфраструктура Мінського масиву. У житловому секторі навпроти знаходяться «Фора» та інші продуктові магазини, поштові відділки, банки, аптеки, салони краси та фітнес-клуби. У пішій досяжності знаходяться «Сільпо», «АТБ-Маркет», ринок «Полісся». Близько кілометра до ТЦ «Полярний» та будівельного гіпермаркету «Леруа Мерлен».

Запрошують дітей школи № 9 та 29. Найближчі муніципальні дитячі садки — № 135, 190, 531 та 527, приватні — «Країна дитинства», «Індиго», «Арлекін» та «Оболонь». У радіусі 500 м розташовані міський консультативно-діагностичний центр, міська клінічна лікарня № 8, центр первинної медико-санітарної допомоги № 2 та амбулаторія № 3, а також поліклініка та госпіталь МВС Київської області. Серед бонусів місцерозташування — між будинками № 7 та 5 облаштували Олександрівський сквер із алеями, дитячими та спортивними майданчиками.

Родзинка комплексу — краєвиди із вікон горішніх поверхів. З боку вул. Кондратюка відкривається вид на місто. Власники осель із боку Великої Окружної дороги поки що можуть милуватися галявиною (землі агрокомбінату «Пуща-Водиця») та лісом. У далечині видніється озеро Редькине, або як його ще називають Міністерка. На водоймі облаштовані пляжі та зони відпочинку.

Серед мінусів локації — за житловим комплексом проклали частину Великої Окружної дороги, яку в перспективі планують продовжити в бік Оболоні та Вигурівщини-Троєщини. У будні ця магістраль доволі завантажена. Три будинки захищені від галасу та придорожнього пилу бетонною стіною. До вул. Кондратюка, 7 огорожа не доходить. Ще із неприємного сусідства — далі по вул. Кондратюка тягнуться гаражі та промислова зона.

Внутрішня інфраструктура та відгуки мешканців

Житловий комплекс один, але кожен будинок відгороджений від сусіднього парканом, має відокремлену прибудинкову територію, власне ОСББ та свої проблеми. Тож і розповідати про них слід окремо.

Будинок на вул. Кондратюка, 7

Сьомий будинок стоїть відокремлено від решти комплексу. Його здали першим — у 2012 році. Попри охорону, вільно потрапляю на територію, просто пройшовши за кимось із мешканців. Тут найменш гамірно з-поміж усіх секцій. У дворі від дороги немає машин. Школярі бігають по території, катаються на самокатах та велосипедах. Для малюків облаштований сучасний майданчик. На першому поверсі з понеділка по п'ятницю працює приватний дитячий садок повного дня за системою Монтессорі. Коштує 9 500 грн на місяць. У вартість входять заняття із хореографії, музики, кулінарії та іноземної мови. За харчування необхідно сплатити окремо. Дітлахів приймають із 1,8 до 6-ти років.

Що найбільше турбує матусь сьомого будинку, зрозуміло одразу: на фасаді банер із надписом: «Ні лабораторії біля наших дітей!» Людмила — одна із занепокоєних батьків, пояснює у чому справа.

— Ми протестуємо проти відкриття Dila, тому що вхід у лабораторію знаходиться біля дитячого майданчика. Ми не хочемо цього. Незабаром відкриється або магазин, або кафе в будинку, цьому ми радіємо. А так нас все влаштовує. Закрита територія, діти у безпеці. Все недалеко: садки, за церквою ТЦ «Полярний». У кожному будинку є якісь нюанси. Наприклад, кахель відпав, але ми подаємо заяву і ЖЕК робить, — запевняє жінка.

Зі зворотного боку будинка помічаю вивіску стоматології та вказівник «укриття», підземний паркінг та зону із тренажерами. На цьому спортивному майданчику бавляться дві мами із дітьми. Наталія каже, що загалом життям тут задоволена, тільки не подобається сусідство із окружною: бетонну огорожу сюди не добудували.

— Звичайно, неприємно, коли граєш тут із дитиною. Коли ми купували це житло, про те, що тут пройде траса говорили, як про щось віддалене. Але, гадаю, це все одно б нас не збентежило, тому що ми хотіли квартиру в цьому районі. Мені подобається тут транспортна розв'язка. Дуже зручна кінцева зупинка. Від діагностичного центру до метро близько і швидко, 99-й часто ходить. Подобається, що ззаду поки ліс. Можна спокійно туди ходити гуляти, — констатує Наталія.

Задоволена придбанням квартири на вул. Кондратюка, 7 і її товаришка Юлія.

— Всередині він добре зроблений: якісні вікна, будинок теплий, функціональний, гарна звукоізоляція. Мене окружна не бентежить. Чоловік мій дуже сильно страждав із цього приводу. Мені головне, що комфортно, затишно, хороші і привітні сусіди, закрита територія і в наш будинок не проходить так багато сторонніх людей, як у ті, тому що там є кафе. Добре, що у нас паркінг. Правда, дорого — близько 2 тис. грн на місяць обходиться оренда. Але якщо приїдеш пізно, то декому доводиться автомобіль на вулиці паркувати. Ось цю розмітку біля будинку ми ініціювали самі, тому що в два ряди ставали. І плюс ми домовилися з мешканцями, щоб усередині двору не паркувати машини. У тих будинках паркуються і їздять, а ми відстояли. І ось цей спортивний майданчик ми самі зробили — зібрали кошти. У нас найбільша проблема — це ліфт. Вони часто не працюють і ми пішки ходимо на 18-й поверх. Буває, в вантажному виходить з ладу сенсор, може прибити дверима. Але загалом ми задоволені, — додає Юлія.

По майданчику жваво носиться їхня двійко дітлахів. Запитую, в який садок планують ходити?

— Ну, не в наш приватний. Тому що садок загалом обійдеться в 13 тис. грн на місяць. Питання тільки ціни, садок нормальний. Він на території будинку. Все спокійно, — пояснює Наталія.

— А мене бентежить навіть не ціна. Дітлахів виводять сюди, а тут не так багато розваг — одна пісочниця. Плюс окружна. Але відгуки дуже хороші, тому що він за системою Монтессорі. У нас всього 5 державних садків на районі. 531-й та 527-й користуються попитом — там черга велика. Але загалом наші всі однолітки вже отримали запрошення, — запевняє Юлія.

— Окрім таких, як, я, що пізно стали у чергу — через рік. А треба ставати одразу після народження. У нас середні шанси. Але якщо не отримаємо, будемо сидіти вдома, бо приватні занадто дорогі, — ділиться роздумами Наталія.

Зі школами, розповідають батьки підлітків, така ж проблема: у класах по 40 дітей, старшокласники навчаються у дві зміни.

Будинок на вул. Кондратюка, 5

Будинок № 5 ввели в експлуатацію у 2013 році. Потрапити на територію виявилося просто. Охоронний пункт працював, але шлагбауми були підняті, хто я і куди, ніхто не запитав. Я побачила на фасаді вивіску приватної клініки, де пропонують традиційні та нетрадиційні методи діагностики і лікування. Ще серед цікавинок: для кожного типу сміття є окремий контейнер. З лицьової сторони шикарний дитячий майданчик, доглянуті клумби. А з тилу картина зовсім не презентабельна. Дорога без асфальту, виїзд для машин перекритий бетонними стовпами, вхід для пішоходів не обмежений. Величезна наземна парковка, огороджена пошарпаним парканом. Як таке можливо в будинку бізнес-класу, пояснила Катерина, одна із мешканок.

— Ситуація в тому, що ми відокремилися від нашої обслуговуючої компанії. І ОСББ поки не в змозі нічого сама зробити, бо земля в оренді у забудовника до 2024 року. На стоянці паркуються мешканці, але територія поки не наша. Так будинок в принципі побудований якісно. Хоча багато говорили, що наступні будівлі зводились вже поспіхом. Тобто, найкращий — це № 7, потім № 5, потім вже № 3. Ми задоволені. Наше ОСББ з усім справляється. Є мешканці, які незадоволені то прибиранням, то ще чимось. Принаймні світло всюди горить і працюють всі ліфти. Охорони поки на території немає, тому що наші за це не проголосували. Обслуговування без охорони обходиться 560 грн за квартиру площею до 70 кв. м.

Виявилося, що парковка тягнеться аж до кінця третього будинку. Але її частина біля Кондратюка, 3 більш доглянута, за нею слідкують охоронці. Один із них пояснює: мешканці п’ятого не схотіли сплачувати тисячу грн на місяць, тому за машинами на їх частині стоянки ніхто не слідкує, транспорт там паркують навіть люди із сусідніх панельок. Через це знайти паркомісце ввечері складно. Розвантажити двір повинен був підземний паркінг, але його досі не доробили. На додачу суботнім ранком мешканців будинку № 5 чекав сюрприз від сусідів із третього.

— Ми вже ОСББ і нам закрили доступ спочатку до сьомого будинку, а сьогодні ще й до третього. Магнітні картки наші не підходять. Зручно було з нашої секції забігти за продуктами в магазин Box. Тепер треба проситися. Могли б для нас якісь перепустки зробити. Хоча вони ставлять машини за наш будинок. А ми, виходить, для всіх відкриті. Майданчики входили у вартість квартири, але всі мешканці навколишніх будинків гадають, що це для них, всім районом ходять, як до себе додому. Ось я зараз бачу дуже багато людей на майданчику не наших. Для них це, як приїхати пограти в парк якийсь, — сердиться інвесторка п’ятого будинку Олена.

Я пройшла до під'їзду п’ятого будинку, де, як виявилось, ще й не працював консьєрж. На вході встановили поштомат відділку «Нова пошта». Завітавши навмання до кількох поверхів, побачила, що у коридорах чисто, за виключенням світлих стін, які трохи заплямовані. Натомість сходові клітини вже пошарпані, тинькування місцями полущилось. Ліфти від компанії «Євроформат» принаймні у цій секції працювали справно.

Будинок на вул. Кондратюка, 3

У 2015 році завершили будівництво третьої споруди. Зайти сюди було найскладніше. Периметр патрулювала охорона. Мене пропустив один із власників житла. Представився Ростиславом, свою квартиру здає в оренду.

— На сайтах оголошень за однокімнатну квартиру у цьому будинку просять від 8 тис. до 14 тис. грн/міс. Залежить від ремонту, площі та поверху. У середньому беруть 10 тис. грн/міс., — називає місцеві розцінки орендодавець.

У цьому будинку розташована кав'ярня, продуктові магазини Box, «КОЛО» та Avocado. На території комплексу було найбільш людно та гамірно з-поміж усього ЖК. Епіцентром галасу з лицьової сторони був дитячий майданчик.

— Мені цей майданчик дуже подобається. Як бабусю, влаштовує абсолютно все, — вихваляє місцеві гойдалки Світлана, яка приходить у ЖК до дітей та онуки. — Комфортно, місця багато, вони один одному не заважають, є різноманітний вибір і для маленьких діток і для старших, а іще зелені багато.

— Так все нормально, все влаштовує, — запевняє мама двох дітей Олена: — Що хотілося б змінити? Щоб собак не було, які паскудять навколо. Щоб машин поменше було, тому що важко тут проїхати.

— А як вирішуєте питання із дитячим садком?

— Важко. Сину майже два роки. Ми зараз у черзі 190-ті в одному садку, 160-ті в іншому, 350-ті в третьому і 390-ті в четвертому — це ті, що поряд. Тому додалася в електронну чергу до віддалених садків району.

Ще одна причина концентрації люду навколо будинку — збори ОСББ. Вирішувалося питання про відмову від послуг керуючої компанії, афілійованої із забудовником.

— Ми дізнаємося, що борг «Енергополя» перед водоканалом 3,5 млн грн по нашому будинку. Платимо гроші, але не знаємо, куди вони діваються і не можемо це контролювати. Кілька судів почалося відносно ліфтового господарства. Я мешкаю в другій секції, у нас працюють два ліфти з чотирьох. Два вантажних не працюють. Розпушились канати. Вони просто не змащуються. Керуюча компанія не платить ні за їхнє обслуговування, ні за електрику. У нас зовсім не обслуговується протипожежна система, — скаржиться голова правління ОСББ Ростислав Фастовець.

Щоправда, очільник ОСББ додає: доведеться підвищити тариф з 8,43 до 10,70 грн/кв. м. Це влаштовує далеко не всіх мешканців.

— Не можемо зрозуміти логіку. Будинок обслуговувався за такий тариф і був у задовільному стані. Скільки років живемо, гаряча вода була? Була! Холодна була? Була. Опалення було? Було. Потрібен електрик — подзвонив і він прийшов. Треба віддати належне, якийсь рівень був, — апелюють противники нововведень.

Останній будинок ЖК на Кондратюка

Повністю завершити проєкт забудовник обіцяв у 2016 році. Проте зведення четвертої черги було заблоковано через згадані на початку цього огляду причини. Влітку 2020 року ініціативна група ЖК «Міністерський» звернулася до народного депутата Олександра Качури, який очолює в парламенті об'єднання «Антирейдерська коаліція». Після розголосу та втручання влади у лютому 2021 року четвертий будинок отримав сертифікат готовності. Народний обранець у квітні запевняв, що будинок готовий на 99%. Під час мого візиту на будівельному майданчику ще тривали роботи з облаштування внутрішнього та зовнішнього оздоблення. Поштову адресу досі не надано. Однак інвестори (близько 200 сімей) побоюються, що можуть залишитися без квартир. Адже два місяці тому суд прийняв заяву про відкриття провадження у справі про банкрутство ПАТ «Енергополь-Україна».

Відділ продажу

Поспілкуватися із менеджерами — ще той квест. Раніше відділ продажу розташовувався на вул. Кондратюка, 5 біля в'їзду на територію, про що і досі нагадує вивіска. Проте нині на дверях висить аркуш із попередженням: продавці перемістилися до третьої секції зі зворотного боку будинку. У суботу на місці я застала лише охоронця. З'ясувалося, що домовлятися про зустріч треба заздалегідь. У телефонній розмові менеджер запропонувала двокімнатні квартири. Залишилися варіанти у вже заселеній третій черзі. Квартира площею 80 кв. м планування типу 2Б на 20-му поверсі обійдеться $1 тис./кв. м. В останньому четвертому будинку житло коштує 23 500-27 500 грн/кв. м.

Оселі здаються із чорновим оздобленням: стяжкою підлоги, машинним тинькуванням стін, розведенням опалення та електрики. Встановлюються батареї, лічильники на воду, залізні протипожежні та противандальні двері.

Слід зауважити, що на непродані квартири, приміщення, паркомісця та рахунки «Енергополь» періодично накладаються арешти. Серед останніх справ — рішення Господарського суду Києва від 5 лютого 2021 року. Кредитор польська фірма «Всходні Інвест» вимагає стягнути з «Енергополь-Україна» $2,75 млн. У відділі продажу запевняють, що на квартирах, які вони пропонують, таких обтяжень немає (не накладалися, або вже зняті судом). Ключі інвесторам четвертої черги обіцяють роздати за 1,5 місяці. Після цього таки планують завершити підземний паркінг між п’ятим та третім будинком.

Підсумки

Попри сусідські розбірки, мешканців усього комплексу на Кондратюка об'єднує ще одна спільна проблема — перспектива забудови зеленої зони по інший бік окружної. Раніше на цій території знаходились теплиці та господарські споруди державного агрокомбінату «Пуща-Водиця». Проєкт забудови Мінського масиву багатоповерхівками громаді презентували ще в січні 2020 року. Загалом запропонований Київрадою детальний план території (ДПТ) в межах вул. Кондратюка, Майорова, північної та західної межі лісу в Оболонському районі охоплює ділянку у 94 га. Згідно із проєктом ДПТ, у найближчі 3-7 років тут має з'явитися новий мікрорайон — всього на 6 300 квартир. На перших поверхах розміститься комерція: салони, магазини, відділки банків тощо. Архітектори передбачили серед іншого благоустрій буферного парку «Берізка-Шевченка», три дитячі садки, комплекс, що складатиметься із середньої школи та закладу професійної освіти. Проте мешканці будинків на Кондратюка побоюються, що посадовці виконають далеко не всі обіцянки.

— Будинок нормальний, жити можна. Околиця Києва, дай Боже, щоб вона так і залишилася. Хвилююся, що через дорогу на пустирі зроблять незрозумілий райцентр на 12 тис. мешканців. Справа не в краєвиді із вікон, а в інфраструктурі. Самі розумієте, що нічого тут не побудується, крім житлових будинків: ні шкіл, ні дитячих садків, ні дощових каналізацій, ні розв'язки, ні паркінгу, нічого, — пояснює причину загального занепокоєння мешканців багатоповерхівок Сергій.

Громада Мінського масиву проводила численні акції протесту. 22 квітня поточного року депутати Київради провалили голосування відносно цієї ініціативи. Питання забудови території продовжують виносити на порядок денний, втім голосування повсякчас переносять.

Переваги житлового комплексу на Кондратюка:

• краєвиди із вікон на горішніх поверхах;
• сучасні дитячі майданчики;
• інфраструктура в околиці та на території ЖК;
• наближення до зеленої зони та озер;
• функціональні планування квартир.

Недоліки:

• судові справи навколо забудовника;
• накладений арешт на квартири;
• затримка із введенням у експлуатацію останнього будинку;
• недоробки будівельників;
• брак паркомісць;
• скарги на роботу керуючої організації;
• будівництво Великої Окружної дороги та план масштабної забудови території навпроти комплексу;
• переповнені заклади освіти.

Поспілкуватися із іншими інвесторами новобудови можна на форумі Житловий комплекс на вул. Кондратюка, 1.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021