Як живеться в ЖК на Кондратюка (колишній ЖК «Міністерський»)

В 2013-2014 гг. реклама ЖК «Министерский» с любимыми персонажами детского мультика «Маша и Медведь» звучала чуть ли не в каждом СМИ. В активе проекта победы в номинациях от iBuild Ukraine, «Бренда года», «Украинский Строительный Олимп». Начиная с 2018-го и по нынешний 2021 год ЖК «славится» срывами сроков строительства, арестом имущества и счетов, а также судебной волокитой. Причина — выяснение отношений между акционерами компании-застройщика «Энергополь-Украина», кредиторами, генеральным подрядчиком ООО «Будакс» и владельцами — польской финансовой группой PBG. Руководители упомянутых фирм обвиняют друг друга в растрате и нецелевом использовании средств. Открыто уголовное производство по факту мошенничества, совершенного в особо крупных размерах или организованной группой. 

В феврале текущего года сертификат о принятии в эксплуатацию таки получил последний четвертый дом. Поэтому в конце мая, воспользовавшись хорошей субботней погодой, я решила посетить объект и рассказать читателям портала Domik.ua, комфортно ли живется в новостройке бизнес-класса в престижном Оболонском районе.

Как добраться

Застройщик в 2019 году отказался от бренда «Министерский» и переименовал проект на ЖК на ул. Ю. Кондратюка, по названию улицы, где расположена новостройка. Почтовые адреса заселенных домов — ул. Кондратюка, 7, 5 и 3. На текущий момент это последние дома плотной городской застройки. За комплексом проложили Большую Окружную дорогу, дальше начинается зеленая зона.

До ближайшей станции метро «Минская» — 4 км (10 мин езды на автомобиле), до «Героев Днепра» — чуть более 5 км. Несмотря на удаленность, добраться сюда несложно. Напротив дома на Кондратюка, 7 остановка «Диагностический центр», откуда курсируют автобусы № 99 до станции метро «Минская» и № 32 до станции «Нивки». Маршрутка № 219 довезет до Контрактовой площади, № 227 — до Дорогожичей, Шулявки и Кадетского Гая, № 581 — до станции метро «Святошин». Троллейбус № 6 курсирует до Майдана Незалежности, № 33 — до станции метро «Лукьяновская» и железнодорожного вокзала. Заезжает сюда маршрутка № 525, которая возит пассажиров от станции «Почайна» до «Минской».

Общественный транспорт вдоль ул. Кондратюка курсирует достаточно активно, даже в выходной день. Но в будни следует учесть утренние и вечерние пробки на Минском проспекте, улицах Семьи Кульженко, Богатырской и Полярной.

Первое впечатление

Четыре оранжевые высотки выделяются на фоне стареньких девятиэтажек новизной и яркими фасадами. Закрытая огороженная территория, пункты пропуска и охранники, которые патрулируют периметр, придают комплексу солидности.

Ухоженные клумбы утопают в зелени и цветах. Толпы малышей носятся по детским площадкам, напоминающим парки развлечений. Взрослые жильцы ведут разговоры в тени на креслах-качалках. Дорожки чистые, везде убрано.

Характеристики

Жилой комплекс на ул. Кондратюка начали строить в 2010 году. Презентовали его «как полноценный жилой квартал, отвечающий самым современным требованиям по качеству жизни». В соответствии с первоначальным проектом ЖК «Министерский» должен был быть жилищно-офисным комплексом. Затем застройщик, возведя три жилых дома, отказался от офисного центра в пользу еще одного многоквартирного сооружения. Высота домов — 25-26 этажей. Строили их по монолитно-каркасной технологии. Стены — из красного кирпича, фасады — вентилируемые. Владельцам обещали теплые дома и хорошую шумоизоляцию. Всего здесь должны были заселиться 2566 квартир.

Нижние этажи отвели под коммерцию: магазины, кафе, медицинские центры, салоны красоты и др. Территорию пообещали оградить от посторонних, установить карточно-пропускную систему, КПП со шлагбаумами и камеры видеонаблюдения, обеспечить консьерж-сервис и охрану. Собственная эксплуатационная служба должна была отвечать за благоустройство. По плану разгрузить дворы от автомобилей предполагалось с помощью трех подземных паркингов на общее количество 1118 машино-мест. Для владельцев двухколесных предусматривались велопарковки.

Ближайшая инфраструктура

К услугам жильцов ЖК на Кондратюка развитая инфраструктура Минского массива. В жилом секторе напротив находятся «Фора» и другие продуктовые магазины, почтовые отделения, банки, аптеки, салоны красоты и фитнес-клубы. В пешей доступности «Сильпо», «АТБ-Маркет», рынок «Полесье». Около километра к ТЦ «Полярный» и строительному гипермаркету «Леруа Мерлен».

Приглашают детей школы № 9 и 29. Ближайшие муниципальные детские сады — № 135, 190, 531 и 527, частные — «Країна дитинства», «Індіго», «Арлекін» и «Оболонь». В радиусе 500 м расположены городской консультативно-диагностический центр, городская клиническая больница № 8, центр первичной медико-санитарной помощи № 2 и амбулатория № 3, а также поликлиника и госпиталь МВД Киевской области. Среди бонусов месторасположение — между домами № 7 и 5 обустроили Александровский сквер с аллеями, детскими и спортивными площадками.

Изюминка комплекса — виды из окон верхних этажей. Со стороны ул. Кондратюка открывается вид на город. Владельцы домов со стороны Большой Окружной дороги пока могут любоваться поляной (земли агрокомбината «Пуща-Водица») и лесом. Вдали виднеется озеро Редькино, или как его еще называют Министерка. На водоеме обустроены пляжи и зоны отдыха.

Среди минусов локации — за жилым комплексом проложили часть Большой Окружной дороги, которую в перспективе планируют продолжить в сторону Оболони и Выгуровщины-Троещины. В будни эта магистраль довольно загружена. Три дома защищены от шума и придорожной пыли бетонной стеной. До ул. Кондратюка, 7 ограждение не доходит. Еще из неприятного соседства — дальше по ул. Кондратюка тянутся гаражи и промышленная зона.

Внутренняя инфраструктура и отзывы жильцов 

Жилой комплекс один, но каждый дом огорожен от соседнего забором, имеет обособленную придомовую территорию, собственную ОСМД и свои проблемы. Поэтому и рассказывать о них следует по отдельности.

Дом по ул. Кондратюка, 7

Седьмой дом стоит отдельно от остального комплекса. Его сдали первым — в 2012 году. Несмотря на охрану, свободно попадаю на территорию, просто пройдя с кем-то из жильцов. Здесь наименее шумно из всех секций. Во дворе со стороны дороги нет машин. Школьники бегают по территории, катаются на самокатах и ​​велосипедах. Для малышей оборудована современная площадка. На первом этаже с понедельника по пятницу работает частный детский сад полного дня по системе Монтессори. Стоит 9 500 грн в месяц. В стоимость входят занятия по хореографии, музыке, кулинарии и иностранному языку. За питание необходимо доплатить отдельно. Детей принимают с 1,8 до 6 лет.

Что больше всего беспокоит мам седьмого дома, понятно сразу: на фасаде баннер с надписью: «Нет лаборатории возле наших детей!». Людмила — одна из обеспокоенных родителей, объясняет в чем дело.

— Мы протестуем против открытия Dila, так как вход в лабораторию находится возле детской площадки. Мы не хотим этого. Вскоре откроется или магазин, или кафе в доме, вот этому мы радуемся. А так нас все устраивает. Закрытая территория, дети в безопасности. Все недалеко: сады, за церковью ТЦ «Полярный». В каждом доме есть какие-то нюансы. Например, кафель отпал, но мы подаем заявление и ЖЭК устраняет неполадки, — уверяет женщина.

С обратной стороны дома замечаю вывеску стоматологии и указатель «укрытие», подземный паркинг и зону с тренажерами. На этой спортивной площадке играют две мамы с детьми. Наталья говорит, что в целом жизнью здесь довольна, только не нравится соседство с окружной: бетонное ограждение до этого места не достроили.

— Конечно, неприятно, когда играешь здесь с ребенком. Когда мы покупали это жилье, о том, что здесь пройдет трасса говорили, как о чем-то отдаленном. Но, думаю, это все равно бы нас не смутило, потому что мы хотели квартиру в этом районе. Мне нравится здесь транспортная развязка. Очень удобная конечная остановка. От диагностического центра к метро близко и быстро, 99-й часто ходит. Нравится, что сзади пока лес, куда можно спокойно ходить гулять, — констатирует Наталья.

Довольна приобретением квартиры на ул. Кондратюка, 7 и ее подруга Юлия.

— Внутри он хорошо сделан: качественные окна, дом теплый, функциональный, хорошая звукоизоляция. Меня окружная не смущает. Муж мой очень сильно страдал по этому поводу. Мне главное, комфортно, уютно, хорошие и приветливые соседи, закрытая территория и в наш дом не проходит так много посторонних людей, как в те, так как там есть кафе. Хорошо, что у нас паркинг. Правда, дорого — около 2 тыс. грн в месяц обходится аренда. Но если приедешь поздно, то некоторым приходится автомобиль на улице парковать. Вот эту разметку возле дома мы инициировали сами, потому что в два ряда становились. И плюс мы договорились с жильцами, чтобы внутри двора не парковать машины. В тех домах паркуются и ездят, а мы отстояли. И вот эту спортивную площадку мы сами сделали — собрали средства. У нас самая большая проблема — это лифты. Они часто не работают и мы пешком ходим на 18-й этаж. Бывает, в грузовом выходит из строя сенсор, может прижать дверью. Но в целом мы довольны, — добавляет Юлия.

По площадке живо носятся их двое детей. Спрашиваю, в какой садик планируют ходить?

— Ну, не в наш частный. Потому что сад в целом обойдется в 13 тыс. грн в месяц. Вопрос только цены, сад нормальный. Он на территории дома. Все спокойно, — объясняет Наталья.

— А меня смущает даже не цена. Детей выводят сюда, а здесь не так много развлечений — одна песочница. Плюс окружная. Но отзывы очень хорошие, потому что он по системе Монтессори. У нас всего 5 государственных садов на районе. 531-й и 527-й пользуются спросом — там очередь большая. Но в целом наши все сверстники уже получили приглашение, — уверяет Юлия.

— Кроме таких, как я, которые поздно стали в очередь — через год. А нужно становиться сразу после рождения. У нас средние шансы. Но если не получим, будем сидеть дома, потому что частные слишком дорогие, — делится размышлениями Наталья.

Со школами, рассказывают родители подростков, такая же проблема: в классах по 40 детей, старшеклассники учатся в две смены.

Дом по ул. Кондратюка, 5

Дом № 5 ввели в эксплуатацию в 2013 году. Попасть на территорию оказалось просто. Охранный пункт работал, но шлагбаумы были подняты, кто я и куда, никто не спросил. Я увидела на фасаде вывеску частной клиники, где предлагают традиционные и нетрадиционные методы диагностики и лечения. Еще среди достопримечательностей: для каждого типа мусора есть отдельный контейнер. С лицевой стороны шикарная детская площадка, ухоженные клумбы. А с тыла картина вовсе не привлекательная. Дорога без асфальта, выезд для машин перекрыт бетонными блоками, вход для пешеходов не ограничен. Огромная наземная парковка огорожена потрепанным забором. Как такое возможно в доме бизнес-класса, объяснила Екатерина, одна из жительниц.

— Ситуация в том, что мы отделились от нашей обслуживающей компании. И ОСМД пока не в состоянии ничего сама сделать, потому что земля в аренде у застройщика до 2024 года. На стоянке паркуются жильцы, но территория пока не наша. Так дом в принципе построен качественно. Хотя многие говорили, что последующие здания возводились уже второпях. То есть, самый лучший — это № 7, затем № 5, потом уже № 3. Мы довольны. Наше ОСМД со всем справляется. Есть жильцы, которые недовольны то уборкой, то еще чем-то. По крайней мере свет везде горит и работают все лифты. Охраны пока на территории нет, потому что наши за это не проголосовали. Обслуживание без охраны обходится 560 грн за квартиру площадью до 70 кв. м.

Оказалось, что парковка тянется до конца третьего дома. Но ее часть возле Кондратюка, 3 более ухоженная, за ней следят охранники. Один из них объясняет: жильцы пятого не захотели платить тысячу гривен в месяц, поэтому за машинами на их части стоянки никто не следит, транспорт там паркуют даже люди из соседних панелек. Поэтому найти паркоместо вечером сложно. Разгрузить двор должен был подземный паркинг, но его до сих пор не доделали. В дополнение субботним утром жильцов дома № 5 ждал сюрприз от соседей с третьего.

— Мы уже ОСМД и нам закрыли доступ сначала до седьмого дома, а сегодня еще и к третьему. Магнитные карточка наши не подходят. Удобно было с нашей секции забежать за продуктами в магазин Box. Теперь надо проситься. Могли бы для нас какие-то пропуска сделать. Хотя они ставят машины за наш дом. А мы, значит, для всех открыты. Площадки входили в стоимость квартиры, но все жильцы окрестных домов считают, что это для них, всем районом ходят, как к себе домой. Вот я сейчас вижу очень много людей на площадке не наших. Для них это, как приехать поиграть в парк какой-то, — сердится инвестор пятого дома Елена.

Я прошла в подъезд пятого дома, где, как оказалось, еще и не работал консьерж. На входе установили поштомат отделения «Новая почта». Посетив наугад несколько этажей, увидела, что в коридорах чисто, за исключением светлых стен, которые немного запятнаны. Зато лестничные клетки уже потрепанные, штукатурка местами облупилась. Лифты от компании «Евроформат» по крайней мере в этой секции работали исправно.

Дом на ул. Кондратюка, 3

В 2015 году завершили строительство третьего сооружения. Зайти сюда было сложнее. Периметр патрулировала охрана. Меня пропустил один из собственников жилья. Представился Ростиславом, свою квартиру сдает в аренду.

— На сайтах объявлений за однокомнатную квартиру в этом доме просят от 8 тыс. до 14 тыс. грн/мес. Зависит от ремонта, площади и этажа. В среднем берут 10 тыс. грн/мес., — называет местные расценки арендодатель.

В этом доме расположена кофейня, продуктовые магазины Box, «КОЛО» и Avocado. На территории комплекса было наиболее людно и шумно среди всего ЖК. Эпицентром шума с лицевой стороны была детская площадка.

— Мне эта площадка очень нравится. Как бабушку, устраивает абсолютно все, — расхваливает местные качели Светлана, которая приходит в ЖК к детям и внукам: — Удобно, места много, они друг другу не мешают, широкий выбор и для маленьких детей и для старших, а еще зелени много.

— Так все нормально, все устраивает, — уверяет мама двух детей Елена: — Что хотелось бы изменить? Чтобы собак не было, которые гадят вокруг. Чтобы машин поменьше было, потому что трудно здесь проехать.

— А как решаете вопрос с детским садом?

— Трудно. Сыну почти два года. Мы сейчас в очереди 190-е в одном саду, 160-е в другом, 350-е в третьем и 390-е в четвертом — это те, что рядом. Поэтому добавилась в электронную очередь в отдаленные садики района.

Еще одна причина концентрации людей вокруг дома — собрание ОСМД. Решался вопрос об отказе от услуг управляющей компании, аффилированной с застройщиком.

— Мы узнаем, что долг компании «Энергополь» перед водоканалом 3,5 млн грн по нашему дому. Платим деньги, но не знаем, куда они деваются и не можем это контролировать. Несколько судов началось касательно лифтового хозяйства. Я живу во второй секции, у нас работают два лифта из четырех. Два грузовых не работают. Распушились канаты. Они просто не смазываются. Управляющая компания не платит ни за их обслуживание, ни за электричество. У нас вовсе не обслуживается противопожарная система, — жалуется председатель правления ОСМД Ростислав Фастовец.

Правда, глава ОСМД добавляет: придется повысить тариф с 8,43 до 10,70 грн/кв. м. Это устраивает далеко не всех жильцов. 

— Мы не можем понять логику. Дом обслуживался по одному тарифу и был в удовлетворительном состоянии. Сколько лет живем, горячая вода была? Была! Холодная была? Была. Отопление было? Было. Нужен электрик — позвонил и он пришел. Надо отдать должное, какой-то уровень был, — апеллируют противники нововведений.

Последний дом ЖК на Кондратюка

Полностью завершить проект застройщик обещал в 2016 году. Однако возведение четвертой очереди было заблокировано по упомянутым в начале этого обзора причинам. Летом 2020 года инициативная группа ЖК «Министерский» обратилась к народному депутату Александру Качуре, который возглавляет в парламенте объединение «Антирейдерская коалиция». После огласки и вмешательства власти в феврале 2021 года четвертый дом получил сертификат готовности. Народный избранник в апреле уверял, что дом готов на 99%. Во время моего визита на строительной площадке еще продолжались работы по внутренней и внешней отделке. Почтовый адрес до сих пор не был присвоен. Однако инвесторы (около 200 семей) опасаются, что могут остаться без квартир. Ведь два месяца назад суд принял заявление об открытии производства по делу о банкротстве ЧАО «Энергополь-Украина». 

Отдел продаж

Пообщаться с менеджерами — еще тот квест. Ранее отдел продаж располагался на ул. Кондратюка, 5 возле въезда на территорию, о чем до сих пор напоминает вывеска. Однако сейчас на двери висит листок с предупреждением: продавцы переместились в третью секцию с обратной стороны дома. В субботу на месте я застала только охранника. Выяснилось, что договариваться о встрече надо заранее. В телефонном разговоре менеджер предложила двухкомнатные квартиры. Остались варианты в уже заселенной третьей очереди. Квартира площадью 80 кв. м планировки типа 2Б на 20-м этаже обойдется $1 тыс./кв. м. В последнем четвертом доме жилье стоит 23 500-27 500 грн/кв. м.

Дома сдаются с черновой отделкой: стяжкой пола, машинной штукатуркой стен, разводкой отопления и электричества. Устанавливаются батареи, счетчики на воду, железные противопожарные и антивандальные двери.

Следует заметить, что на непроданные квартиры, помещения, паркоместа и счета «Энергополь» периодически накладываются аресты. Среди последних дел — решение Хозяйственного суда Киева от 5 февраля 2021 года. Кредитор польская фирма «Всходни Инвест» требует взыскать с «Энергополь-Украина» $2,75 млн. В отделе продаж уверяют, что на квартирах, которые они предлагают, таких обременений нет (не накладывались, или уже сняты судом). Ключи инвесторам четвертой очереди обещают раздать через 1,5 месяца. После этого таки планируют завершить подземный паркинг между пятым и третьим домами.

Итоги

Несмотря на соседские разборки, жильцов всего комплекса на Кондратюка объединяет еще одна общая проблема — перспектива застройки зеленой зоны по другую сторону окружной. Ранее на этой территории находились теплицы и хозяйственные постройки государственного агрокомбината «Пуща-Водица». Проект застройки Минского массива многоэтажками общественности презентовали еще в январе 2020 года. В общем предложенный Киевсоветом детальный план территории (ДПТ) в пределах ул. Кондратюка, Майорова, северной и западной границ леса в Оболонском районе охватывает участок в 94 га. Согласно проекту ДПТ, в ближайшие 3-7 лет здесь должен появиться новый микрорайон — всего на 6 300 квартир. На первых этажах разместится коммерция: салоны, магазины, отделения банков и др. Архитекторы предусмотрели среди прочего благоустройство буферного парка «Березка-Шевченко», три детских сада, комплекс, состоящий из средней школы и заведения профессионального образования. Однако жильцы домов на Кондратюка опасаются, что чиновники выполнят далеко не все обещания.

— Дом нормальный, жить можно. Окраина Киева, дай Бог, чтобы она так и осталась. Волнуюсь, что через дорогу на пустыре сделают непонятный райцентр на 12 тыс. жителей. Дело не в пейзаже из окон, а в инфраструктуре. Сами понимаете, что ничего здесь не построится, кроме жилых домов: ни школ, ни детских садов, ни дождевых канализаций, ни развязки, ни паркинга, ничего, — объясняет причину общего беспокойства жильцов многоэтажек Сергей.

Община Минского массива проводила многочисленные акции протеста. 22 апреля текущего года депутаты Киевсовета провалили голосование относительно этой инициативы. Вопрос застройки территории продолжают выносить на повестку дня, впрочем голосование постоянно переносят.

Преимущества жилого комплекса на Кондратюка:

• виды из окон на верхних этажах;
• современные детские площадки;
• инфраструктура в окрестности и на территории ЖК;
• близкое расположение к зеленой зоне и озерам;
• функциональные планировки квартир.

Недостатки:

• судебные дела вокруг застройщика;
• наложен арест на квартиры;
• задержка с введением в эксплуатацию последнего дома;
• недоработки строителей;
• недостаток паркомест;
• жалобы на работу управляющей организации;
• строительство Большой Окружной дороги и план масштабной застройки территории напротив комплекса;
• переполненные учебные заведения.

Пообщаться с другими инвесторами новостройки можно на форуме Жилой комплекс на ул. Кондратюка, 1.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021