Схема придбання квартири у новобудові через договір купівлі-продажу

Редакція порталу Domik.ua спільно з експертами BildControl.ua підготувала серію матеріалів щодо придбання нерухомості на первинному ринку за допомогою різних механізмів фінансування, що діють в Україні. У цій публікації йтиметься про класичний договір купівлі-продажу.

До завершення будівельних робіт право власності на новобудову оформити не можна, і продавець не здатен продати покупцеві квартиру як об'єкт нерухомості. Укласти саме договір купівлі-продажу можна лише, коли будинок введено в експлуатацію та йому присвоєно поштову адресу.

За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, лише у Києві налічується станом на початок січня 2022 року майже півсотні вже введених в експлуатацію новобудов, у яких все ще можна придбати квартиру у відділі продажу.

Законодавче регулювання

Схема придбання квартири у житловому комплексі за договором купівлі-продажу регулюється Цивільним кодексом України (ЦКУ). 

Договір купівлі-продажу квартири виступає правовстановлюючим документом, на підставі якого відбувається перехід права власності від продавця до покупця.

Учасники угоди:

• покупець — фізична/юридична особа, яка купує об'єкт нерухомості у новобудові;
• продавець — забудовник, як правило, замовник будівництва, який вже має право власності на квартиру.

«Перед укладанням угоди, слід переконатися, що продавець має право підписувати прямі договори купівлі-продажу квартири. Тобто він виступає замовником будівництва або одержав такі права за договором передачі функцій замовника. Укласти класичний договір купівлі-продажу можна лише після введення будинку в експлуатацію, коли отримано сертифікат та надано поштову адресу», — пояснює експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Радиш.

Читайте також: Схема купівлі житла у новобудові через інститути спільного інвестування

Суть процесу придбання квартири

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупець). Друга сторона (покупець) приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) та сплатити за нього певну грошову суму.

Купівля квартири в новобудові схожа на придбання житла на вторинному ринку. Забудовник та покупець можуть спочатку укласти попередній договір купівлі-продажу. Цей документ зобов'язує сторони підписати основний договір у зазначений термін, не передаючи при цьому жодних майнових прав. Час між підписанням попередньої та основної угод використовується для підготовки документів та внесення всіх необхідних платежів. Якщо будинок вже введений в експлуатацію, то термін між попереднім та основним договором може становити від кількох днів до тижнів. Після чого в обумовлену дату покупець і продавець підписують уже класичний договір купівлі-продажу.

У разі придбання квартири покупцем зі 100%-ю оплатою, не в кредит, пакет документів для укладання договору купівлі-продажу буде однаковим, як для купівлі в новобудові, так і для вторинного ринку.

Перелік необхідних документів для покупця:

• оригінали паспортів усіх покупців;
• оригінали ідентифікаційних кодів усіх покупців;
• оригінали свідоцтва про шлюб, розлучення або смерть одного з подружжя;
• якщо покупець одружений, необхідна письмова згода чоловіка/дружини. Якщо вони не можуть бути присутніми під час угоди, слід заздалегідь оформити їхню письмову згоду і завірити у нотаріуса.

Важливими умовами договору купівлі-продажу є предмет договору, ціна квартири та її характеристики (площа, кількість кімнат, поверх, розташування, комплектація).

Під час підписання договору купівлі-продажу слід звернути увагу на такі моменти:

• юридичні підстави продавця продавати квартиру (наявність права власності);
• повноваження підписантів за договором;
• характеристики предмета купівлі-продажу;
• ціна договору;
• гарантії продавця, що квартира не перебуває під арештом чи іпотекою, а також продається не в аварійному будинку, не здана в оренду, не використовується як статутний капітал юридичної фірми та немає третіх осіб, які мають право на цю нерухомість;
• відповідальність сторін.

Договір купівлі-продажу об'єкта укладається у письмовій формі та засвідчується нотаріусом, якого визначає продавець. Після підписання об'єкт нерухомості обов'язково має бути зареєстрований у Реєстрі речових прав на нерухоме майно на ім'я покупця.

Під час укладання договору купівлі-продажу покупець оплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) та послуги нотаріуса за нотаріальне посвідчення договору.

Читайте також: Купівля квартири у новобудові через емісію цільових облігацій

Плюси та мінуси придбання квартири в новобудові через договір купівлі-продажу

Переваги:

• будинок вже введений в експлуатацію, а отже, ризики зупинки будівництва відсутні;
• покупець може відразу ж розпоряджатися придбаним майном після підписання договору;
• покупець може попередньо подивитися та оцінити готовий житловий комплекс, прибудинкову територію та саму квартиру. Тоді як у випадку з інвестуванням в об'єкт, який ще будується, існує ризик, що обіцяні відділом продажу рендери будуть далекі від реальності;
• не потрібно доплачувати за «зайву» площу. Непоодинокі ситуації, коли після введення будинку в експлуатацію вимірюють площу готової квартири і вона виявляється на кілька квадратних метрів більшою від прописаної в договорі інвестування. За них інвестору необхідно у найкоротший термін внести гроші, суми можуть становити до кількох тисяч доларів США;
• мінімальний пакет документів під час оформлення, якщо покупець купує нерухомість зі 100%-ю оплатою, за власний кошт.

Основні ризики:

• будівля може бути зведена та здана в експлуатацію, але технічні умови забудовником не дотримані. В результаті власники квартир не можуть укласти прямі договори з компаніями, що надають комунальні послуги, та змушені платити за завищеними комерційними тарифами;
• необхідно також перевірити чи не відкриті проти продавця (забудовника) судові справи, оскільки у такому разі на нерухоме майно може бути накладено арешт, заборону відчуження;
• деякі схеми інвестування на первинному ринку неспроможні убезпечити від так званого «подвійного» продажу. Особливо, якщо у проєкту кілька разів змінювався забудовник. Може виявитися, що придбане житло спочатку було закріплене за іншим інвестором. У такому разі покупцеві доведеться вирішувати питання у суді.

Висновки

Схема придбання квартири в новобудові через договір купівлі-продажу найменш ризикована. Оскільки предметом такої угоди може бути лише нерухомість у зданому будинку. Тут виключено ризики, пов'язані з інвестуванням на первинному ринку.

«Одним з маркетингових інструментів під час продажу житла в новобудовах стало гасло — «квартири з документами». Однак і таке придбання не є безпечним на 100%. Наприклад, новобудова може бути введена в експлуатацію, але забудовник залишив невирішеними питання благоустрою прибудинкової території, опалення, електропостачання або каналізації. Крім того, навіть під час купівлі квартири на вторинному ринку завжди залишається можливість зіткнутися з банальним шахрайством або несумлінністю продавця. Тому перш, ніж стати власником квадратних метрів у щойно зведеному будинку, слід уважно вивчити історію будівельної компанії та відгуки про житловий комплекс», — попереджає Наталія Радиш.

Перевірити надійність новобудови, історію та репутацію забудовника, отримати детальний звіт про будь-який ЖК, що цікавить, можна на сайті Bild.ua.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022