Схема приобретения квартиры в новостройке через договор купли-продажи

Редакция портала Domik.ua совместно с экспертами BildControl.ua подготовила серию материалов о приобретении недвижимости на первичном рынке с помощью разных механизмов финансирования, действующих в Украине. В этой публикации речь пойдет о классическом договоре купли-продажи. 

До завершения строительных работ право собственности на новостройку возникнуть не может, и продавец не вправе продать покупателю квартиру как объект недвижимости. Заключить именно договор купли-продажи можно только, когда дом введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес. 

 По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, только в Киеве насчитывается по состоянию на начало января 2022 года почти полсотни уже введенных в эксплуатацию новостроек, в которых все еще можно приобрести квартиру от отдела продаж. 

Законодательное регулирование

Схема приобретения квартиры в жилом комплексе по договору купли-продажи регулируется Гражданским кодексом Украины (ГКУ). 

Договор купли-продажи квартиры выступает правоустанавливающим документом, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю.

Участники сделки:

• покупатель — физическое/юридическое лицо, приобретающее объект недвижимости в новострое;
• продавец — застройщик, как правило, заказчик строительства, у которого уже есть право собственности на квартиру.

«Перед заключением сделки, стоит убедиться, что продавец наделен правом подписывать прямые договоры купли-продажи квартиры. То есть он выступает заказчиком строительства или получил такие права по договору передачи функций заказчика. Заключить классический договор купли-продажи возможно лишь после введения дома в эксплуатацию, когда получен сертификат и присвоен почтовый адрес», — предупреждает эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Радыш.

Читайте также: Схема покупки жилья в новостройке через институты совместного инвестирования

Суть процесса покупки квартиры

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупатель). Вторая сторона (покупатель) принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Покупка квартиры в сданной новостройке похожа на приобретение жилья на вторичном рынке. Застройщик и покупатель могут сначала заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ обязует стороны подписать основной договор в указанный срок, не передавая при этом никаких имущественных прав. Время между подписанием предварительного и основного соглашений используется для подготовки документов и внесения всех необходимых платежей. Если дом уже введен в эксплуатацию, то срок между предварительным и основным соглашением может составлять от нескольких дней до недель. После чего в оговоренную дату покупатель и продавец подписывают уже классический договор купли-продажи. 

В случае приобретения квартиры покупателем со 100%-й оплатой, не в кредит, пакет документов для заключения договора купли-продажи будет одинаковым, как для покупки в сданной новостройке, так и для вторичного рынка.

Список необходимых документов для покупателя:

• оригиналы паспортов всех покупателей;
• оригиналы идентификационных кодов всех покупателей;
• оригиналы свидетельства о браке, разводе или смерти одного из супругов;
• если покупатель состоит в браке, необходимо письменное согласие супруга/супруги. Если они не могут присутствовать при сделке, следует оформить заранее их письменное согласие и заверить у нотариуса.

Важные условия договора купли-продажи — предмет договора, цена квартиры и ее характеристики (площадь, количество комнат, этаж, расположение, комплектность).

При подписании договора купли-продажи следует обратить внимание на такие моменты:

• юридические основания продавца продавать квартиру (наличие права собственности);
• полномочия подписантов по договору;
• характеристики предмета купли-продажи;
• цена договора;
• гарантии продавца, что квартира не находится под арестом или ипотекой, а также продается не в аварийном доме, не сдана в аренду, не используется как статутный капитал юридической фирмы и нет третьих лиц, у которых есть право на эту недвижимость;
• ответственность сторон.

Договор купли-продажи объекта заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом, которого определяет продавец. После подписания объект недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Реестре вещных прав на недвижимое имущество на имя покупателя. 

При заключении договора купли-продажи покупатель оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса за нотариальное удостоверение договора. 

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций

Плюсы и минусы приобретения квартиры в новостройке через договор купли-продажи

Преимущества:

• дом уже введен в эксплуатацию, а значит риски остановки строительства отсутствуют;
• покупатель может сразу же распоряжаться приобретенным имуществом после подписания договора;
• покупатель может предварительно посмотреть и оценить готовый жилой комплекс, придомовую территорию и саму квартиру. Тогда как в случае с инвестированием в строящийся объект, существует риск, что обещанные отделом продаж рендеры будут далеки от реальности;
• не нужно доплачивать за «лишнюю» площадь. Нередки ситуации, когда после ввода дома в эксплуатацию измеряют площадь готовой квартиры и она оказывается на несколько квадратных метров больше от прописанной в договоре инвестирования. За них инвестору необходимо в кратчайшие сроки внести деньги, суммы могут составлять до нескольких тысяч долларов США;
• минимальный пакет документов при оформлении, если покупатель приобретает недвижимость со 100%-й оплатой, за свои деньги.

Основные риски:

• здание может быть построено и сдано в эксплуатацию, но технические условия застройщиком не соблюдены. В результате владельцы квартир не могут заключить прямые договоры с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и вынуждены платить по завышенным коммерческим тарифам;
• необходимо также проверить не открыты ли против продавца (застройщика) судебные дела, поскольку в таком случае на недвижимое имущество может быть наложен арест, запрет на отчуждение;
• некоторые схемы инвестирования на первичном рынке не могут обезопасить от так называемых «двойных» продаж. Особенно если у проекта несколько раз сменялся застройщик. Может оказаться, что приобретенное жилье было изначально закреплено за другим инвестором. В таком случае покупателю придется решать вопрос в суде.

Выводы

Схема приобретения квартиры в новостройке через договор купли-продажи наименее рискованная, поскольку предметом такой сделки может быть только недвижимость в уже сданном доме. Здесь исключены риски, связанные с инвестированием на первичном рынке. 

«Одним из маркетинговых инструментов при продаже жилья в новостройках стал лозунг — «квартиры с документами». Однако и такая покупка не обезопасит на 100%. Например, новостройка может быть введена в эксплуатацию, но застройщик оставил нерешенными вопросы благоустройства придомовой территории, отопления, электроснабжения или канализации. Кроме того, даже при покупке квартиры на вторичном рынке всегда остается вероятность столкнуться с банальным мошенничеством или недобросовестностью продавца. Поэтому прежде, чем стать владельцем квадратных метров во вновь построенном доме, следует внимательно изучить историю строительной компании и отзывы о жилом комплексе», — советует Наталья Радыш.

Проверить надежность новостройки, историю и репутацию застройщика, получить детальный отчет о любом интересующем ЖК можно на сайте Bild.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022