Огляд житла у місті Суми: первинний і вторинний ринок

Журналісти порталу Domik.ua досліджують, як почався рік для українського ринку житлової нерухомості в різних областях України. Про ціни та попит на квартири в Сумах редакція розпитала агентства міста і представників Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ).

У порівнянні із березнем 2020 року ціни на квадратні метри виросли до 20%, підраховує директор АН «Новосілля», член АФНУ Тетяна Скібіна. 

«У 2020 році однокімнатні хрущовки продавали за $15-16 тис. У цьому році за $20 тис. На первинному ринку ціни теж піднялися. Якщо в минулому році можна було взяти за 12 500-13 000 грн/кв. м, тоді як у 2021 році той же проєкт коштує 14 500 грн/кв. м», — наводить приклад директор АН «Евріка», член ради АФНУ Антоніна Панок. 

Про таку ж тенденцію до зростання говорить і рієлтор АН «Новострой» Віктор Русанов.

«З грудня 2020 по березень 2021 року ціни зросли на новобудови у середньому десь на 20%. І це потягнуло за собою вторинний ринок. Попит народжує пропозицію, але вона на ринку практично відсутня. Все було викуплено за січень-лютий поточного року: 80% того, що було ліквідним за старими цінами», — стверджує фахівець.

Окрім дефіциту житла на ринку, експерти пояснюють подорожчання коливанням курсу валют, нестабільністю ситуації у країні. Інвестори побоюються зберігати заощадження у банках, і вважають за краще вкладати гроші в нерухомість.

50% сумчан надають перевагу нерухомості у новобудовах, 50% — вторинному ринку, продовжує Антоніна Панок. 

«На вторинному ринку найбільшу кількість запитів серед клієнтів на однокімнатні квартири вартістю від $15 тис. до $25 тис., на двокімнатні — максимум до $25-28 тис., на трикімнатні — в залежності від стану і висоти поверха — близько $30 тис.», — говорить Тетяна Скібіна. 

Попитом користуються центр міста, перетин вул. Харківська і Прокоф'єва, а також 9-, 10-, 11- і 12-й мікрорайони.

«У Сумах виділяють два райони — Зарічний та Ковпаківський. Зарічний цінується більше. Тому що тут живе молодь, особливо це 9-12-й мікрорайони, де 70% молоді. Там озера, річки, центри розваг. Це як мініверсія району Оболонь у Києві. Там більш розвинена інфраструктура», — розповідає Віктор Русанов. 

Найменш популярне житло розташоване у мікрорайонах Хіммістечко, на Курському і околицях вул. Роменська.

«Хіммістечко не користується попитом через екологічну ситуацію. У місті працює підприємство «Сумихімпром», яке здійснює викиди в навколишнє середовище. Їх розносить вітром по усьому місту, але Хіммістечко страждає найбільше. На вул. Роменська мало житла у багатоповерхових будинках. У Курському мікрорайоні розташовані промислові підприємства, до того ж масив віддалений від центру», — пояснює Тетяна Скібіна. 

Читайте також: Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

Ціни на квартири у новобудовах Сум

Серед причин того, чому покупці віддають перевагу нерухомості на первинному ринку — значні рахунки за комунальні послуги у старому житловому фонді. Один із головних критеріїв, за яким сумчани обирають квартири — наявність автономного опалення.

«Ми із клієнтом дивилися двокімнатну квартиру на вторинному ринку площею 48 кв. м. Питаю, скільки у холодні місяці обходиться опалення? Виходить 1800 грн. Плюс електроенергія, газ тощо. Інші клієнти шукали варіанти у новобудовах із ремонтом і автономним опаленням. Там за опалення приходили платіжки по 500 грн за двокімнатну квартиру і 300 грн за однокімнатну», — пояснює Антоніна Панок. 

Квартири площею від 100 кв. м, три-, чотирикімнатне житло бажають придбати тільки 5-10% шукачів, продовжує член ради АФНУ. Найбільшим попитом користуються одно- та двокімнатні квартири. 

«Впливає імідж будівельної компанії. У нас проєкти деяких забудовників розкуповують на початкових етапах, наприклад об'єкти «Нотекс». Тільки фундамент заклали, однокімнатних варіантів вже немає. Двокімнатні ще можна десь знайти. Цей забудовник пропонує квартири однокімнатні площею 48-52 кв. м. Вони великим попитом користуються. Покупці за необхідності просто роблять із неї двокімнатне житло», — додає Антоніна Панок.

«У готовому будинку, або коли термін здачі комплексу I-III квартал поточного року неможливо купити квартиру. Якщо звернувся клієнт із проханням знайти варіант у новобудові, готовий переплатити, цього житла немає просто», — констатує Тетяна Скібіна. 

Сумська область знаходиться в останній десятці серед областей за кількістю загальної площі житлових будинків, прийнятих у експлуатацію у 2020 році. Про це свідчить звіт Державної служби статистики. У минулому році забудовники регіону здали 48 917 кв. м житла. У сусідній Чернігівській області показник склав 75 235, Полтавській — 134 247, Харківській — 285 883 кв. м.

За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у березні 2021 року інвестори можуть обирати квартири в Сумах із 9-ти житлових комплексів на етапі зведення. Клас «економ» представлений двома проєктами. Ще сім ЖК будують у сегменті «комфорт». Житло бізнес-класу та елітної нерухомості на первинному ринку міста на поточний момент не пропонує жоден забудовник.

Максимальну вартість встановили в ЖК «Еверест» — 15 000 грн/кв. м. Це новобудова комфорт-класу, розташована на березі озера Чеха. Початково заявлений термін введення в експлуатацію — II квартал 2021 року. Мінімальний прайс-лист пропонує відділ продажу ЖК «Київський» — 12 000 грн/кв. м. Цей комплекс комфорт-класу зводять у Ковпаківському районі. Згідно із планом, він буде складатися із двох будинків: перший спочатку обіцяли здати у II кварталі, другий — у IV кварталі поточного року.

Один із наймасштабніших проєктів, що споруджується в Сумській області, — ЖК «Еспланада».Мікрорайон із двох десятків сучасних енергоощадних будинків зводять між вулицями Харківська та проспектом Лушпи. Компанія «Сумбуд» запроєктувала у комплексі підземний паркінг, школу, дитячий садок і спортивну зону. 12 будинків побудовані, 6 будуються. Ціни у відділі продажу стартують від 13 750 грн/кв. м.

Зустрічаються у місті й проблемні об'єкти. Рієлтори розповідають про ситуацію із компанією «Сумчани СД». 

«У нас у Сумах забудовник ЖК «Панорама» людей обдурив, покупці втратили вкладені гроші. Він навіть не починав зведення. Зібрав гроші і заморозив будівництво, оголосивши себе банкрутом», — розповідає Віктор Русанов. 

На даний момент у компанії зупинений продаж квартир в двох об'єктах. Крім вищезазначеного комплексу, заморожено будівництво клубного будинку «Сонячний». 

Тому експерти радять перш, ніж вкласти гроші у проєкт на етапі зведення, слід уважно вивчити дозвільну документацію та репутацію забудовника. Наприклад, підготувати детальний звіт про новобудови пропонують на «Білдконтролі». Команда сервісу власноруч збирає дані про кожен проєкт. Для оцінки надійності використовують авторську методику, перевіряючи ЖК за 42-ма параметрами: статус земельної ділянки, дозвільні документи, наявність судових позовів, ТУ на підключення комунікацій та ін. Обсяг дослідження становить понад півсотні сторінок із роз'ясненням експертів і консультацією юриста щодо інвестиційного договору (приклад за посиланням ). У каталозі сервісу більше 3 тис. об'єктів.

Дізнатися більше про житлові комплекси, які зводять у місті, можна на форумі Новобудови Сум.

Читайте також: Огляд цін і пропозицій на квартири у Чернівцях

Вартість житла у старому житловому фонді

60% покупців житла на вторинному ринку беруть однокімнатні квартири, вважає Антоніна Панок. Найменшим попитом користуються три- та чотирикімнатне житло. 

Звертають увагу шукачі житла насамперед на поверх.

«Ліфти мають властивість після 25-ти виходити з ладу. Люди не завжди на високі поверхи готові йти пішки. Цінова політика горішніх поверхів нижче, ніж із третього по шостий. Різниця може становити до $5-10 тис. Якщо житло розташоване на дев'ятому поверсі у будинку із проблемним дахом і ліфт не працює, вартість трикімнатної квартири може бути $18-19 тис. За такий же варіант на дев'ятому поверсі у будинку, де дах із капітальним ремонтом або не було проблем із покрівлею, встановлено новий ліфт, просять $30-40 тис.», — наводить приклад Тетяна Скібіна. 

Ціни також залежать від типу будівлі, часу забудови, якості ремонту і локації. Найбюджетніша житлова нерухомість Сум — малосімейки. Однак і на них за рік ціни зросли.

«Малосімейки можна знайти за $15-17 тис., якщо високий поверх або маленька площа. На середніх поверхах, просять $18 тис. Це житло у дев'ятиповерхових будинках 90-х років будівництва. Будинки коридорного типу: на поверсі розташовано 12-15 квартир. Малосімейка за найменшою вартістю виставлялася наприкінці 2020 року. Загальна площа 12 кв. м, повністю без ремонту. Її купили за $11 600. Це єдиний такий випадок, тому що у продавців була якась неприємність», — згадує Тетяна Скібіна.

Якщо враховувати критерій розташування, найвища вартість серед нерухомості старого житлового фонду в центрі міста.

«У центрі однокімнатна квартира коштуватиме $25-27 тис. Наприклад, біля Національного театру драми і музичної комедії ім. М. С. Щепкіна. В основному у центрі малосімейки та хрущовки. А малосімейки, якщо у минулому році були $11-13 тис, у цьому — $18,5 тис.», — продовжує Антоніна Панок. 

Також затребувана нерухомість у межах вулиці Харківська та проспекту Лушпи, у 9-12-му мікрорайонах.

«За малосімейку без балкона із ремонтом, у будинку коридорного типу просять $24-25 тис., за $20 тис. купують таке житло без ремонту на останніх поверхах. Однокімнатна на 9-му поверсі у панельному будинку 80-х років будівництва, навіть «трапеція», коштує від $20 тис.», — говорить Тетяна Скібіна.

Планування «трапеція» — це квартира або кімната нестандартної трапецієподібної форми: до однієї зі стін площа простору звужується.

Далі від центру Сум, продовжує директор АН «Новосілля», у середньому за однокімнатну квартиру віддають $24-25 тис. Ближче до околиці у дев'ятиповерхових будинках середня ціна однокімнатного житла — $20-22 тис. На периферії, наприклад, у Хіммістечку або в межах Курського проспекту, можна знайти однокімнатні хрущовки від $15 тис.

Зібравши дані від рієлторів, редакція склала таблицю мінімальної вартості квартир у будинках старого житлового фонду Сум. Відзначимо, що фактичні ціни можуть відрізнятися в залежності від місця розташування, року і типу споруди, якості ремонту, способу опалення та поверху.

Для порівняння, в адміністративному центрі сусідньої області, Чернігові, у грудні 2020 року ціни у старому житловому фонді стартували від $16 тис. За такою вартістю можна було придбати однокімнатну квартиру у стані «під ремонт» на околиці, у мікрорайоні Шерстянка. Однокімнатну хрущовку в центрі міста із меблями і технікою продавали за $23 тис. Однокімнатне житло у «ЧН-серії» — від $20 тис. і до $26-27 тис.

Читайте також: Огляд Черкаського регіону: ціни на житло восени 2020 року

Продаж квартир у сучасних будинках Сум

Середня ціна квартири із ремонтом у будинках побудованих не раніше 2000-х — $1 тис. за кв. м, відзначає директор АН «Евріка» Антоніна Панок.

На вартість впливає наявність оздоблення, його якість, спосіб опалення і локація. У центрі, продовжує експерт, ціни стартують від $30 тис. за однокімнатну квартиру.

«У 2000-х роках у місті зводив будинки фактично один забудовник. Це житло одне із найякісніших і найдорожчих: до $40 тис. доходить вартість однокімнатної квартири у центрі. Таких будинків не дуже багато і вони рідко виставляються на продаж», — розповідає Тетяна Скібіна.

У деяких районах, наближених до центру, вартість квартир може бути такою ж, а то й вище.

«У Сумах кілька районів, які так само дорогі, як центр. Наприклад, вул. Петропавлівська. Двокімнатна квартира із ремонтом площею 70 кв. м буде коштувати близько $60 тис., якщо із автономним опаленням», — продовжує Антоніна Панок. 

Цінується також нерухомість біля берегових ліній і паркових зон. Так одна із родзинок міста — «будинок із котом», розташований біля дитячого парку «Казка». Така назва закріпилася за будинком після облаштування на даху скульптури кота. Автором роботи став сумський скульптор Руслан Мовчан. Будова також відома як «будинок на кістках», так як звели споруду на місці поховання часів Другої світової війни.

«Лакшері об'єкт — це пер. Інститутський, 34, «будинок із котом». На даху встановлено скульптуру кота. Об'єкт один із найдорожчих у місті. Житло тут користується попитом. Люди готові купувати двокімнатні квартири площею 80 кв. м без ремонту за $60 тис.», — описує об’єкт Віктор Русанов. 

Далі від центру, розповідають оператори ринку, ціни на сучасні будинки знижуються.

«Ми із клієнтом дивилися двокімнатну квартиру із ремонтом за $30 тис. та за $25 тис. без ремонту на 8-му поверсі. Продавці не торгуються, не поступаються ані копійкою», — констатує Антоніна Панок. 

На периферії, одноголосно розповідають оператори ринку, пропозиції у сучасних будинках зустрічаються вкрай рідко.

«На околиці забудовувався Роменський мікрорайон. Були побудовані у 2000-х роках десятиповерховий будинок, сучасний п'ятиповерховий із автономним опаленням. Однокімнатна із ремонтом там коштує $35 тис., двокімнатна — $45 тис. Трикімнатних немає», — додає директор агентства Тетяна Скібіна.

Інформаційно-аналітичний відділ порталу на основі наданих агентствами нерухомості міста даних, склав зріз актуальних цін на квартири у сучасних будинках Сум.

Вартість може варіювати в залежності від локації, класу нерухомості, наявності ремонту та меблів, а також типу опалення.

Читайте також: Огляд житлової нерухомості Львова: новобудови, сучасні будинки і старий фонд

Яку комісію беруть рієлтори

За свої послуги агентства нерухомості просять або певну суму, або відсоток — у середньому 2-2,5, розповідає Тетяна Скібіна. 

«Комісія від $400 до 5%. Якщо продається житло у гуртожитку, комісія складає $400, за однокімнатну квартиру — $500, двокімнатну — $600. Винагороду за нерухомість у новобудовах просять вже у відсотках від продажу. Платить і продавець і покупець у рівних частках — регіон наш так звик працювати», — уточнює Антоніна Панок. 

Таким чином загальна сума винагороди рієлторів становить від $800.

Хто сплачує за послуги агентства

Найчастіше звертаються за допомогою до рієлторів саме шукачі житла.

«Коли покупці подивилися всі оголошення в інтернеті, де зі 100 пропозицій тільки 10 актуальних, і то не їхній варіант, сподіваються, що рієлтор щось запропонує. У агентств нерухомості організовані спільноти, де рієлтори обмінюються інформацією. Наприклад, до мене звернувся покупець, до іншого фахівця — продавець ексклюзивного об'єкта, який ще не встигли виставити на ринок», — пояснює Тетяна Скібіна. 

У Сумах частіше прийнято, що комісію рієлтору платять у рівних частках покупець і продавець, додає Антоніна Панок. 

«Якщо людина ставить ціну $32 тис., то із цієї суми сплачує рієлторські послуги, своє оподаткування, яке у нього є. А покупець — своє оподаткування і свій рієлторський відсоток. Дивлячись у кого які домовленості. У нас бувають ексклюзивні продажі, іноді покупець на себе бере всі витрати», — говорить Віктор Русанов. 

За підрахунками член ради АФНУ, 60-70% продажу відбувається через партнерські угоди.

«Наприклад, мене найняв клієнт продати об'єкт нерухомості. Я підписую із ним ексклюзивний договір на умовах 6%, які він заплатить мені після продажу. А я цими 6% поділюся із колегою, який приведе до мене покупця. Покупець у даному випадку не платить своєму рієлтору комісію», — розповідає Тетяна Скібіна. 

Читайте також: Аналіз цін і попиту на ринку нерухомості Вінниці

Під який % сумчани готові брати іпотеку

Тетяна Скібіна вважає, що урядовою програмою «Доступна іпотека 7%» за затвердженим порядком зможе скористатися обмежена кількість сумчан. Нагадаємо, що з 1-го березня 2021 року перші 7 банків у партнерстві із Фондом розвитку підприємництва почали видавати кредити за ставкою 7% річних. Серед умов такі:

• початковий внесок — від 15%;
• максимальний термін кредиту — 20 років;
• вартість житла — до 2,5 млн грн;
• сума кредиту — до 2 млн грн.

Площа квартири із розрахунку на одну людину або сім'ю із двох осіб не повинна перевищувати 50 кв. м. На кожного наступного члена сім'ї — плюс 20 кв. м. Площа може бути на 20% більше, але платити відсотки за додаткові метри позичальник повинен не за пільговими 7%, а на загальних умовах банку. Взяти позику за зниженою ставкою можна на об'єкти вторинного і первинного ринку. Програма поширюється на квартири у багатоповерхових будинках і індивідуальні будинки. Однак вік нерухомості не повинен перевищувати трьох років.

«За програмою «Доступна іпотека 7%» до мене звернувся клієнт. Але я не знаю, що він зможе придбати. Знайти у Сумах будинок, якому не більше трьох років у зазначених цінових параметрах, дуже важко. Нехай буде іпотека під 7%, але потрібно змінити умови із урахуванням регіональних особливостей», — аналізує Тетяна Скібіна. 

Думку експерта підтримує Антоніна Панок. Вона теж говорить, що доступна іпотека буде користуватися попитом із боку покупців, але знайти відповідні об'єкти не просто.

«У мене особистих знайомих людини чотири планують скористатися цією програмою. Але встановлений термін експлуатації будинку не більше 3-х років — дуже мало. Об'єктів не так багато. І не кожен власник схоче продавати житло за такою схемою. У нас звикли, що прийшли підписувати угоду до нотаріуса — отримали долари. А це ж потрібно людині пояснити, що гривня пройде певний шлях і потім він все одно отримає оплату. Але продавці побоюються залишитися без грошей, тому не хочуть мати справу з іпотекою», — пояснює проблемні моменти державної програми член ради АФНУ.

Прогнози агентств нерухомості Сум

Директор АН «Новосілля» Тетяна Скібіна констатує, що із настанням весни у місті починають рости попит і ціни на заміську нерухомість, приватні будинки, дачі та земельні ділянки.

«Особливо зріс попит із початком карантину, тому що родини із дітьми намагаються виїхати або із квартири у будинок, або із міста до передмістя. Навіть старий будинок, побудований у 60-70-х роках, який потребує капітального ремонту, далеко не у центральних районах коштує близько $20 тис. І ціни будуть зростати, тому що на ринку немає пропозицій», — пояснює експерт.

За час карантину потреба у приватних будинках і таунхаусах, погоджується з колегою член ради АФНУ Антоніна Панок, виросла на 25-30% і ця тенденція продовжиться. Також експерт прогнозує збільшення числа бажаючих придбати житло в іпотеку за урядовою програмою під 7% річних.

«Питання в іншому: чи зможемо ми їх забезпечити нерухомістю. У забудовників теж криза: хтось будується, але у деяких спостерігається уповільнення робіт», — додає агент.

Рієлтор АН «Новострой» Віктор Русанов передбачати динаміку ринку нерухомості не береться, так як ймовірне введення у регіоні чергового локдауну у зв'язку із коронавірусом.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021