Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок

Журналисты портала Domik.ua исследуют, как начался год для украинского рынка жилой недвижимости в разных областях Украины. О ценах и спросе на квартиры в Сумах редакция расспросила агентства города и представителей Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ). 

По сравнению с мартом 2020 года цены на квадратные метры выросли до 20%, подсчитывает директор АН «Новоселье» Татьяна Скибина. 

«В 2020 году однокомнатные хрущевки продавали за $15-16 тыс. В этом году за $20 тыс. На первичном рынке цены тоже поднялись. Если  в прошлом году можно было взять за 12 500-13 000 грн/кв. м, то в 2021 году тот же проект стоит 14 500 грн/кв. м», — приводит пример директор АН «Эврика», член совета АСНУ Антонина Панок. 

О такой же тенденции к росту говорит и риэлтор АН «Новострой» Виктор Русанов. 

«С декабря 2020 по март 2021 года цены выросли на новостройки в среднем где-то на 20%. И это потянуло за собой вторичный рынок. Спрос рождает предложение, но оно  на рынке практически отсутствует. Все было выкуплено за январь-февраль текущего года: 80% всего того, что было ликвидным по старым ценам», — утверждает специалист.

Помимо дефицита жилья на рынке, эксперты объясняют подорожание колебанием курса валют, нестабильностью ситуации в стране. Инвесторы боятся хранить сбережения в банках, и предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. 

50% сумчан предпочитают недвижимость в новостройках, 50% — вторичный рынок, продолжает Антонина Панок. 

«На вторичном рынке наибольшее количество запросов среди клиентов на однокомнатные квартиры стоимостью от $15 тыс. до 25 тыс., на двухкомнатную — максимум до $25-28 тыс., на трехкомнатные — в зависимости от состояния и этажности около $30 тыс.», — говорит Татьяна Скибина. 

Спросом пользуются центр города, пересечение ул. Харьковская и Прокофьева, а также 9-, 10-, 11- и 12-й микрорайоны.

«В Сумах выделяют два района — Заречный и Ковпаковский. Заречный ценится больше, потому что здесь живет молодежь, особенно это 9-12-й микрорайоны, где 70% молодых людей.  Там озера, реки, центры развлечений. Это как мини-версия района Оболонь в Киеве. Там более развитая инфраструктура», — рассказывает Виктор Русанов. 

Наименее популярное жилье расположено в микрорайонах Химгородок, на Курском и окрестностях ул. Роменская. 

«Химгородок не пользуется спросом из-за экологической обстановки. В городе работает предприятие «Сумыхимпром», которое осуществляет выбросы в окружающую среду. Их разносит ветром по всему городу, но Химгородок страдает больше остальных.  На ул. Роменская мало жилья в многоэтажных домах. В Курском микрорайоне размещены промышленные предприятие, к тому же массив отдален от центра», — объясняет Татьяна Скибина. 

Читайте также: Обзор жилой недвижимости в Киеве: цены и прогнозы

Цены на квартиры в новостройках Сум

Среди причин того, почему покупатели предпочитают недвижимость на первичном рынке — внушительные счета за коммунальные услуги в старом жилом фонде. Один из главных критериев, по которому сумчане выбирают квартиры — наличие автономного отопления. 

«Мы с клиентом смотрели двухкомнатную квартиру на вторичном рынке площадью 48 кв. м. Спрашиваю, сколько в холодные месяцы обходится отопление? Получается 1800 грн, плюс электроэнергия, газ и все остальное. Другие клиенты искали варианты в новостройках с ремонтом и автономным отоплением. Там за отопление приходили платежки по 500 грн за двухкомнатную квартиру и по 300 грн за однокомнатную», — объясняет Антонина Панок. 

Квартиры площадью от 100 кв. м, трех- и четырехкомнатное жилье предпочитают только 5-10% соискателей, продолжает член совета АСНУ. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. 

«Влияет имидж строительной компании. У нас проекты некоторых застройщиков раскупают на начальных этапах, например объекты «Нотекс». Только фундамент заложили, однокомнатных вариантов уже нет. Двухкомнатные могут где-то попасться. Этот застройщик предлагает квартиры однокомнатные по 48-52 кв. м. Они большим спросом пользуются. Покупатели при необходимости просто делают из нее двухкомнатное жилье», — добавляет Антонина Панок.

«В готовом доме, или когда срок сдачи комплекса I-III квартал текущего года невозможно купить квартиру. Если обратился клиент и просит найти вариант в новостройке, готов переплатить, этого жилья нет просто», — констатирует Татьяна Скибина. 

Сумская область находится в последней десятке среди областей по количеству общей площади жилых домов, принятых в эксплуатацию в 2020 году. Об этом свидетельствует отчет Государственной службы статистики. В прошлом году застройщики региона сдали 48 917 кв. м жилья. В соседней Черниговской области показатель составил 75 235, в Полтавской — 134 247, в Харьковской — 285 883 кв. м. 

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в марте 2021 года инвесторы могут выбирать квартиры в Сумах из 9-ти жилых комплексов на этапе возведения. Класс «эконом» представлен двумя проектами. Еще семь ЖК строят в сегменте «комфорт». Жилье бизнес-класса и элитной недвижимости на первичном рынке города на текущий момент не предлагает ни один застройщик. 

Максимальную стоимость установили в ЖК «Эверест» — 15 000 грн/кв. м. Это новостройка комфорт-класса, расположенная на берегу озера Чеха. Первоначально заявленный срок ввода в эксплуатацию — II квартала 2021 года. Минимальный прайс-лист предлагает отдел продаж ЖК «Киевский» — 12 000 грн/кв. м. Этот комплекс комфорт-класса возводят в Ковпаковском районе. По  плану, он будет состоять из двух домов: первый первоначально обещали сдать во II квартале, второй — в IV квартале текущего года. 

Один из самых масштабных строящихся проектов в Сумской области — ЖК «Эспланада». Микрорайон из двух десятков современных энергосберегающих домов возводят между улицей  Харьковской  и проспектом Лушпы. Компания «Сумстрой» запроектировала в комплексе подземный паркинг, школу, детский сад и спортивную зону. 12 домов построены, 6 строятся. Цены в отделе продаж стартуют от 13 750 грн/кв. м. 

Встречаются в городе и проблемные объекты. Риэлторы рассказывают о ситуации с компанией «Сумчане СД». 

«У нас в Сумах застройщик ЖК «Панорама» людей обманул, покупатели свои вложения потеряли. Он даже не начинал возведение. Собрал деньги и заморозил стройку, объявив себя банкротом», — рассказывает Виктор Русанов. 

На данный момент у компании остановлены продажи квартир в двух объектах. Помимо вышеуказанного комплекса, заморожено строительство клубного дома «Солнечный». 

Поэтому эксперты советуют прежде, чем вложить деньги в проект на этапе возведения, следует внимательно изучать разрешительную документацию и репутацию застройщика. Например, подготовить детальный отчет о новостройках предлагают на «Билдконтроле». Команда сервиса вручную собирает данные о каждом проекте. Для оценки надежности используют авторскую методику, проверяя ЖК по 42-м параметрам: статус земельного участка, разрешительные документы, наличие судебных исков, ТУ на подключение коммуникаций и др.  Объем исследования составляет более полусотни страниц, включая разъяснения экспертов и консультацию юриста по инвестиционному договору (пример по ссылке). В каталоге сервиса более 3 тыс. объектов. 

Узнать больше о жилых комплексах, которые возводят в городе, можно на форуме Новостройки Сум.

Читайте также: Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах

Стоимость жилья в старом жилом фонде 

60% покупателей жилья на вторичном рынке приобретают однокомнатные квартиры, считает Антонина Панок. Наименьшим спросом пользуется трех- и четырехкомнатное жилье. 

 Обращают внимание соискатели прежде всего на этаж. 

«Лифты обладают свойством после 25 лет ломаться. Люди не всегда на высокие этажи готовы идти пешком. Ценовая политика верхних этажей ниже, чем с третьего по шестой. Разница может составлять до $5-10 тыс. Если жилье расположено на девятом этаже в доме с проблемной крышей и лифт не работает, стоимость трехкомнатной квартиры может быть $18-19 тыс. За такой же вариант на девятом этаже в доме, где крыша с капитальным ремонтом или не было проблем с кровлей, установлен новый лифт, просят $30-40 тыс.», — приводит пример Татьяна Скибина. 

Цены также зависят от типа здания, года постройки, качества ремонта и локации. Самая  бюджетная жилая недвижимость Сум — малосемейки. Однако и на них за год цены выросли. 

«Малосемейку можно найти за $15-17 тыс., если высокий этаж или маленькая площадь. На средних этажах, просят $18 тыс. Это жилье в девятиэтажных домах 90-х годов постройки. Здания коридорного типа: на этаже расположены 12-15 квартир. Малосемейка по наименьшей стоимости выставлялась в конце 2020 года. Общей площадью 12 кв. м, полностью без ремонта. Ее купили за $11 600. Это единственный такой случай, потому что у продавцов была какая-то неприятность», — вспоминает Татьяна Скибина.

Если учитывать критерий месторасположения, наивысшая стоимость среди недвижимости старого жилого фонда у квартир в центре города. 

«В центре однокомнатная квартира будет стоить $25-27 тыс. Например, возле Национального театра драмы и музыкальной комедии им. М. С. Щепкина. В основном по центру малосемейки и хрущевки. А малосемейки, если в прошлом году были $11-13 тыс., в нынешнем  — $18,5 тыс.», — продолжает Антонина Панок. 

Также востребована недвижимость в границах между улицей Харьковская и проспектом Лушпы, в 9-12-м микрорайонах. 

«За малосемейку без балкона с ремонтом, в доме коридорного типа просят $24-25 тыс., за $20 тыс. покупают такое жилье без ремонта на последних этажах. Однокомнатная на 9-м этаже в панельном доме 80-х годов постройки, даже «трапеция», стоит от $20 тыс.», — говорит Татьяна Скибина.

Планировка «трапеция» — это квартира или комната нестандартной трапециевидной формы: к одной из стен площадь пространства сужается. 

Дальше от центра Сум, продолжает директор АН «Новоселье», в среднем за однокомнатную квартиру отдают $24-25 тыс. Ближе к окраине в девятиэтажных домах средняя цена однокомнатного жилья — $20-22 тыс. На периферии, например, на Химгородке или в округе Курского проспекта, можно найти однокомнатные хрущевки от $15 тыс. 

Собрав данные от риэлторов, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в домах старого жилого фонда Сум. Отметим, что фактические цены могут отличаться в зависимости от месторасположения, года и типа постройки, качества ремонта, способа отопления и этажа.

Для сравнения, в административном центре соседней области, Чернигове, в декабре 2020 года цены в старом жилом фонде стартовали от $16 тыс. По такой стоимости можно было приобрести однокомнатную квартиру в состоянии «под ремонт» на окраине, в микрорайоне Шерстянка. Однокомнатную хрущевку в центре города с мебелью и техникой продавали за $23 тыс. Однокомнатное жилье в «ЧН-серии» — от $20 тыс. до $26-27 тыс.

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Продажа квартир в современных домах Сум

Средняя цена квартиры с ремонтом в домах построенных не ранее 2000-х — $1 тыс. за кв. м, отмечает директор АН «Эврика» Антонина Панок. 

На стоимость влияет наличие отделки, ее качество, способ отопления и локация. В центре, продолжает эксперт, цены стартуют от $30 тыс. за однокомнатную квартиру. 

«В 2000-х годах в городе возводил дома фактически один застройщик. Это жилье одно из самых качественных и дорогих: до $40 тыс. доходит стоимость однокомнатной квартиры в центре. Таких домов не очень много и они редко выставляются в продажу», — рассказывает Татьяна Скибина.

В некоторых районах, приближенных к центру, стоимость квартир может быть такой же, а то и выше. 

«В Сумах несколько районов, которые такие же дорогие, как центр. Например, ул. Петропавловская. Двухкомнатная квартира с ремонтом площадью 70 кв. м будет стоить порядка $60 тыс., если с автономным отоплением», — продолжает Антонина Панок. 

Ценится также недвижимость возле береговых линий и парковых зон. Так одна из изюминок города — «дом с котом», расположенный возле детского парка «Сказка». Такое название закрепилось за зданием после установки на крыше скульптуры кота. Автором работы стал сумской скульптор Руслан Мовчан. Строение также известно как «дом на костях», так как его возвели на месте захоронения времен Второй мировой войны. 

«Лакшери объект — это пер. Институтский, 34, «дом с котом». На крыше установлена скульптура  кота. Объект один из самых дорогих в городе. Жилье здесь пользуется спросом. Люди готовы покупать двухкомнатные квартиры площадью 80 кв. м без ремонта за $60 тыс.», — описывает достопримечательность Виктор Русанов. 

Дальше от центра, рассказывают операторы рынка, цены на современные дома опускаются. 

«Мы с клиентом смотрели двухкомнатную квартиру с ремонтом за $30 тыс. и за $25 тыс. без ремонта на 8-м этаже и продавцы не торгуются, не уступают ни копейки», — констатирует Антонина Панок. 

На периферии, единогласно рассказывают операторы рынка, предложения в современных домах встречаются очень редко. 

«На окраине застраивался Роменский микрорайон. Были построены в 2000-х годах десятиэтажный дом и современный пятиэтажный дом с автономным отоплением. Однокомнатная с ремонтом там стоит $35 тыс., двухкомнатная — $45 тыс, трехкомнатных нет», — добавляет директор агентства Татьяна Скибина. 

Информационно-аналитический отдел портала на основе предоставленных агентствами недвижимости города данных, составил срез актуальных цен на квартиры в современных домах Сум. 

Стоимость может варьировать в зависимости от локации, класса недвижимости, наличия ремонта и мебели, а также типа отопления.

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд

Какую комиссию берут риэлторы

За свои услуги агентства недвижимости просят либо определенную сумму, либо процент — в среднем 2-2,5, рассказывает Татьяна Скибина. 

«Комиссия от $400 до 5%. Если продается жилье в общежитие, комиссия составляет $400, за однокомнатную — $500, двухкомнатную — $600. Вознаграждение за недвижимость в новостройках просят уже в процентах от продажи. Платит и сторона продавца и покупатель в равных долях — регион наш так привык работать», — уточняет Антонина Панок. 

Таким образом общая сумма вознаграждения риэлторов составляет от $800. 

Кто оплачивает услуги агентства 

Чаще обращаются за помощью к риэлторам соискатели жилья. 

«Когда покупатели посмотрели все объявления в интернете, в которых из 100 предложений только 10 актуальных, и то не их вариант, надеются, что риэлтор что-то предложит. У агентств недвижимости организованы сообщества, где риэлторы обмениваются информацией. Например, ко мне обратился покупатель, к другому специалисту — продавец эксклюзивного объекта, который еще не успели выставить на рынок», — объясняет Татьяна Скибина. 

В Сумах чаще принято, что комиссию риэлтору платят в равных долях покупатель и продавец, добавляет Антонина Панок. 

«Если человек ставит цену $32 тыс., он с этой суммы платит риэлторские услуги, свое налогообложение, которое у него есть. А покупатель — свое налогообложение и свой риэлторский процент. Смотря у кого какие договоренности. У нас бывают эксклюзивные продажи, иногда покупатель на себя берет все расходы», — говорит Виктор Русанов. 

По подсчетам члена совета АСНУ, 60-70% продаж происходят через партнерские сделки.

«Например, меня нанял клиент продать объект недвижимости. Я подписываю с ним эксклюзивный договор на условиях 6%, которые он заплатит мне после продажи. А я этими 6% поделюсь с коллегой, который приведет мне покупателя. Покупатель в данном случае не платит своему риэлтору комиссию», — рассказывает Татьяна Скибина. 

Читайте также: Анализ цен и спроса на рынке недвижимости Винницы

Под какой % сумчане готовы брать ипотеку

Татьяна Скибина считает, что правительственной программой «Доступная ипотека 7%» по утвержденному порядку сможет воспользоваться ограниченное число сумчан. Напомним, что с 1-го марта 2021 года первые 7 банков в партнерстве с Фондом развития предпринимательства начали выдавать кредиты по ставке 7% годовых. Среди условий такие:

• первоначальный взнос — от 15%;
• максимальный срок кредита — 20 лет;
• стоимость жилья — до 2,5 млн грн;
• сумма кредита — до 2 млн грн.

Площадь квартиры из расчета на одного человека или семью из двух человек не должна превышать 50 кв. м. На каждого следующего члена семьи — плюс 20 кв. м. Площадь может быть на 20% больше, но платить проценты за дополнительные метры заемщик должен не по льготным 7%, а на общих условиях банка. Взять займ по сниженной ставке можно на объекты вторичного и первичного рынка. Программа распространяется на квартиры в многоэтажных зданиях и индивидуальные дома. Однако возраст недвижимости не должен превышать трех лет. 

«По программе «Доступная  ипотека 7%» ко мне обратился клиент. Но я не знаю, что он сможет приобрести. Найти в Сумах дом, которому не более трех лет в указанных ценовых параметрах, очень трудно. Пусть будет ипотека под 7%, но нужно изменить условия с учетом региональных особенностей», — предлагает Татьяна Скибина. 

Мнение эксперта поддерживает Антонина Панок. Она тоже говорит, что доступная ипотека будет пользоваться спросом со стороны покупателей, но найти подходящие объекты будет непросто. 

«У меня личных знакомых человека четыре планируют воспользоваться этой программой. Но установленный срок эксплуатации дома не более 3-х лет — очень мало. Объектов не так много. И не каждый владелец захочет продавать жилье по такой схеме. У нас привыкли, что пришли оформлять сделку к нотариусу — получили доллары. А это ж нужно человеку объяснить, что гривна пройдет определенный путь и потом он все равно получит оплату. Но продавцы боятся остаться без денег, поэтому не хотят сталкиваться с ипотекой», — объясняет проблемные моменты государственной программы член совета АСНУ. 

Прогнозы агентств недвижимости Сум

Директор АН «Новоселье» Татьяна Скибина констатирует, что с наступлением  весны в городе начинают расти спрос и цены на загородную недвижимость, частные дома, дачи и земельные участки. 

«Особенно вырос спрос с началом карантина, потому что семьи  с детьми стараются уехать или из квартиры в дом, или из города в пригород. Даже ветхий дом, построенный в 60-70-х годах, который нуждается в капитальном ремонте, далеко не в центральных районах стоит порядка $20 тыс. И цены будут расти, потому что на рынке нет предложений», — объясняет эксперт.

За время карантина выросла потребность в частных домах и таунхаусах, соглашается с коллегой член совета АСНУ Антонина Панок, выросла на 25-30% и эта тенденция продолжится. Также эксперт прогнозирует увеличение числа желающих приобрести жилье в ипотеку по правительственной программе под 7% годовых. 

«Вопрос в другом: сможем ли мы их обеспечить недвижимостью. У застройщиков тоже кризис: кто-то строится, но у некоторых наблюдается замедление работ», — добавляет агент. 

Риэлтор АН «Новострой» Виктор Русанов предсказывать динамику рынка недвижимости не берется, так как вероятно введение в регионе очередного локдауна в связи с коронавирусом. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021