Куди вигідніше інвестувати: у житло чи комерцію?

Обираючи, куди краще інвестувати — в житлову або комерційну нерухомість, легко заплутатися. Редакція порталу Domik.ua розібралася у прибутковості та інших нюансах інвестування на прикладі житлового комплексу «Голосіївська Долина».

Інвестиції у житлову нерухомість

Придбання квартири в новобудові з метою вкладення коштів вигідне у двох випадках:

• купівля з метою подальшого перепродажу;
• купівля для здачі в оренду.

Перший варіант — прибуткова, але ризикована справа, адже потрібно вибрати надійного забудовника та ліквідний проєкт. Від стадії котловану до введення в експлуатацію житло в новобудовах додає в ціні близько 30-40%. Якщо купити ЖК, що користується попитом, і вдале планування, квартиру без проблем можна продати на етапі 100-відсоткової готовності будинку.

Приклад: у житловому комплексі «Голосіївська Долина» на старті будівництва влітку 2018 року вартість квадратного метра стартувала від 17 000 грн. Через три роки, влітку 2021-го, мінімальна ціна склала 22 700 грн — +33,5%. При цьому введено в експлуатацію лише першу чергу новобудови. Виходить, купивши квартиру за 1 млн грн, можна заробити за її перепродаж 300-400 тис. грн чистого прибутку. 

Другий варіант — купівля під здачу в оренду. Житло у столиці має стабільний попит: восени 2021 року у найбільших містах України попит було реалізовано більш ніж на 90%, каже президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта. Найбільш затребуваною нерухомістю вважаються одно- та двокімнатні квартири площею 35-50 кв. м, розташовані в пішій досяжності від станцій метро та в локаціях із добре розвиненою інфраструктурою. Купівля житла під оренду – для тих, хто хоче мати додатковий щомісячний дохід та/або планує потім передати нерухомість дітям. Порівняно з попереднім варіантом, тут немає швидкого прибутку. Це гра «вдовгу» — вартість квартири окупиться за 7-10 років, але при цьому ви, як і раніше, будете власником житла і зможете його продати або передати у спадок. Прибутковість від здачі квартири у найм у середньому становить 3-4% річних.

Приклад: у листопаді 2021 року найдоступніша квартира у ЖК «Голосіївська Долина» коштує 923 тис. грн. Середня вартість оренди однокімнатного житла у новобудовах Голосієво складає 15 тис. грн. Розділивши вартість квартири на суму щомісячного платежу, ми побачимо, що квартира окупиться приблизно за 5-6 років — умовно, тому що в загальній вартості ми не враховували ремонт, який кожен робить, виходячи зі своїх можливостей. Високою окупністю вважається термін до 10 років.

Підіб'ємо проміжний підсумок. Серед переваг інвестицій у житлову нерухомість:

• прибуток 30-40% у разі купівлі на стартових етапах та продажу на фініші будівництва;
• стабільний довгостроковий прибуток під час здачі квартири в оренду;
• низький поріг входу – житлову нерухомість можна взяти у безвідсоткове розтермінування з першим внеском від 25%;
• квартири у столиці завжди тільки зростають у ціні;
• можливість переведення нерухомості з розряду інструменту заробітку в житло – наприклад, для дітей чи родичів.

Недоліки:

• ризик, пов'язаний із можливістю потрапити на неблагонадійного забудовника чи незаконну новобудову;
• додаткові витрати на ремонт та меблювання квартири, купленої під оренду;
• витрати, пов'язані з непорядністю орендарів — псування ремонту, майна тощо.

Інвестиції у комерцію

Останніми роками набирає популярності купівля комерційної нерухомості. У довгостроковій перспективі це набагато вигідніша інвестиція, оскільки термін окупності становить близько 6 років, а середня річна дохідність може сягати 10-12%. Під комерційною нерухомістю розуміють низку приміщень:

• офіси;
• торговельні майданчики;
• складські будинки;
• апартаменти та готелі;
• гаражі та паркінги.

З погляду інвестицій найбільш привабливі невеликі офіси та стріт-ритейл. Найпростіше здати в оренду торгове приміщення від 25 до 70 кв. м під кав'ярню, магазин біля будинку, салон краси чи невеликий коворкінг. Часто інвестори купують паркомісця: у сучасних житлових комплексах вони мають попит.

Переваги інвестиції у комерційну нерухомість:

• можна здати в оренду чи самостійно відкрити бізнес;
• високий рівень прибутковості;
• тривалий термін оренди;
• необхідний ремонт — мінімальний, меблюванням та технічним оснащенням займається орендар;
• не потрібно брати участі у ремонті техніки/сантехніки, що вийшла з ладу.

Недоліки:

• квадратний метр у комерційних приміщеннях на 20-40% дорожчий за житлову нерухомість;
• нежитлова нерухомість оподатковується. Визначенням його розміру опікуються органи місцевої влади кожного регіону України. Так, у Києві оподаткування нежитлових приміщень регулюється рішенням Київської міської ради №242/5629;
• високий поріг входу, оскільки на комерцію рідко надається безвідсоткове розтермінування;
• пошуком орендарів для такої нерухомості складніше займатися самостійно;
• великі та надійні орендарі воліють працювати з ПДВ, тому доведеться перейти на оподаткування на загальних підставах.

Між житловою та комерційною нерухомістю існує безліч відмінностей, при цьому поєднує їх одне: якщо вони використовуються як інструмент для інвестицій, то вилка прибутковості завжди залежить від ліквідності житлового комплексу.

Як визначити інвестиційну привабливість ЖК

Серед чинників, що впливають на інвестиційну привабливість новобудови, такі:

• локація (наявність станції метро, ​​зупинки, парку в пішій досяжності);
• розвинена інфраструктура (дитсадки, школи, супермаркети в радіусі кілометра);
• багатофункціональність житлового комплексу (наявність необхідної інфраструктури біля новобудови);
• перспективи довгострокового розвитку мікрорайону (плани міської влади щодо його розвитку);
• якість будівництва та комунікацій (тепло- та енергоефективність).

Житловий комплекс «Голосіївська Долина» відповідає всім перерахованим вище вимогам. Новобудова зводиться у Голосіївському районі Києва на вул. Паїсія Кайсарова, 7/9, за 10 хвилин пішки від станції метро «Васильківська». У комплексі відкриється власний дитячий садок, на території якого запроєктований функціональний ігровий майданчик. Для автомобілів передбачено підземний багаторівневий паркінг на 400 та наземна стоянка на 190 машино-місць. Також на території заплановано будівництво торговельного центру з супермаркетом, комерційних приміщень та облаштування зон для спорту та відпочинку.

Висновки

Купувати житлову нерухомість з метою примножити інвестиції вигідно у двох випадках. Перший: у вас є діти, яким ви плануєте у перспективі передати цю квартиру. До цього її можна здавати в оренду та вийти на окупність приблизно через 10 років. Другий: вас цікавить невеликий, але швидкий прибуток. Адже інвестиції в житло — це найчастіше швидкі гроші: купив, почекав, доки новобудова збільшилась в ціні з котловану до введення в експлуатацію, продав, заробив 30-40% вкладеної суми.

Купівля комерційної нерухомості вигідніша в довгостроковій перспективі. Термін її окупності менший і становить приблизно 6 років. Однак це вже історія для професійних інвесторів: треба вміти правильно вибрати ліквідну новобудову з гарною локацією, шукати та домовлятися з орендарями, мати навички управління.

Актуальні відгуки про проєкт можна знайти на форумі ЖК «Голосіївська Долина».

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021