Куда выгоднее инвестировать: в жилье или коммерцию?

Выбирая, куда лучше инвестировать — в жилую либо коммерческую недвижимость, — легко запутаться. Редакция портала Domik.ua разобралась в доходности и других нюансах инвестирования на примере жилого комплекса «Голосеевская Долина». 

Инвестиции в жилую недвижимость

Приобретение квартиры в новостройке с целью вложения средств выгодно в двух случаях:

• покупка с целью дальнейшей перепродажи;
• покупка для сдачи в аренду.

Первый вариант — прибыльное, но рискованное дело, ведь нужно выбрать надежного застройщика и ликвидный проект. От стадии котлована до ввода в эксплуатацию жилье в новостройках прибавляет в цене около 30-40%. Если купить пользующийся спросом ЖК и удачную планировку, квартиру без проблем можно продать на этапе 100-процентной готовности дома.

Пример: в жилом комплексе «Голосеевская Долина» на старте строительства летом 2018 года стоимость квадратного метра стартовала от 17 000 грн. Три года спустя, летом 2021-го, минимальная цена составила 22 700 грн — +33,5%. При этом введена в эксплуатацию только первая очередь новостройки. Получается, купив квартиру за 1 млн грн, можно заработать при ее перепродаже 300-400 тыс. грн чистого дохода.

Второй вариант — покупка под сдачу в аренду. Жилье в столице пользуется стабильным спросом: осенью 2021 года в крупнейших городах Украины спрос был реализован более чем на 90%, говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита. Наиболее востребованной недвижимостью считаются одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-50 кв. м, расположенные в пешей доступности от станций метро и в локациях с хорошо развитой инфраструктурой. Покупка жилья под аренду — для тех, кто хочет иметь дополнительный ежемесячный доход и/или планирует потом передать недвижимость детям. По сравнению с предыдущим вариантом, здесь нет быстрой прибыли. Это игра «вдолгую» — стоимость квартиры окупится за 7-10 лет, но при этом вы по-прежнему будете владельцем жилья и сможете его продать или передать в наследство. Доходность от сдачи квартиры в аренду в среднем составляет 3-4% годовых.

Пример: в ноябре 2021 года самая доступная квартира в ЖК «Голосеевская Долина» стоит 923 тыс. грн. Средняя стоимость аренды однокомнатного жилья в новостройках Голосеево составляет 15 тыс. грн. Разделив стоимость квартиры на сумму ежемесячного платежа, мы увидим, что квартира окупится примерно за 5-6 лет — условно, потому что в общей стоимости мы не учитывали ремонт, который каждый делает исходя из своих возможностей. Высокой окупаемостью считается срок до 10 лет. 

Подведем промежуточный итог. Среди преимуществ инвестиций в жилую недвижимость:

• доход 30-40% при покупке на стартовых этапах и продаже на финише строительства;
• стабильная долгосрочная прибыль при сдаче квартиры в аренду;
• низкий порог входа — жилую недвижимость можно взять в беспроцентную рассрочку с первым взносом от 25%;
• квартиры в столице всегда только растут в цене;
• возможность перевода недвижимости из разряда инструмента заработка в жилье — например, для детей или родственников.

Недостатки:

• риск, связанный с возможностью попасть на неблагонадежного застройщика или незаконную новостройку;
• дополнительные расходы на ремонт и меблировку квартиры, купленной под аренду;
• затраты, связанные с недобросовестностью арендаторов — порчи ремонта, имущества и так далее.

Инвестиции в коммерцию

В последние годы набирает популярность покупка коммерческой недвижимости. В долгосрочной перспективе это намного более выгодная инвестиция, поскольку сроку окупаемости составляет около 6 лет, а средняя годовая доходность может доходить до 10-12%. Под «коммерческой недвижимостью» понимают широкий ряд помещений:

• офисы;
• торговые площадки;
• складские здания;
• апартаменты и гостиницы;
• гаражи и паркинги.

С точки зрения инвестиций наиболее привлекательны небольшие офисы и стрит-ритейл. Проще всего сдать в аренду торговое помещение от 25 до 70 кв. м под кофейню, магазин у дома, салон красоты или небольшой коворкинг. Часто инвесторы приобретают паркоместа: в современных жилых комплексах они пользуются спросом.

Преимущества инвестиции в коммерческую недвижимость:

• можно сдать в аренду или самостоятельно открыть бизнес;
• высокий уровень доходности;
• длительный срок аренды;
• необходимый ремонт — минимальный, меблировкой и техническим оснащением занимается арендатор;
• не нужно участвовать в ремонте вышедшей из строя техники/сантехники.

Недостатки:

• квадратный метр в коммерческих помещениях на 20-40% дороже жилой недвижимости;
• нежилая недвижимость облагается налогом. Определением его размера занимаются органы местной власти каждого региона Украины. Так, в Киеве налогообложение нежилых помещений регулируется решением Киевского городского совета №242/5629;
• высокий порог входа, поскольку на коммерцию редко предоставляется беспроцентная рассрочка;
• поиском арендаторов для такой недвижимости сложнее заниматься самостоятельно;
• крупные и надежные арендаторы предпочитают работать с НДС, поэтому придется перейти на налогообложение на общих основаниях.

Между жилой и коммерческой недвижимостью существует множество различий, при этом объединяет их одно: если они используются как инструмент для инвестиций, то «вилка» доходности всегда зависит от ликвидности жилого комплекса.

Как определить инвестиционную привлекательность ЖК

Среди факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность новостройки, следующие:

• локация (наличие станции метро, остановки, парка в пешей доступности);
• развитая инфраструктура (детские сады, школы, супермаркеты в радиусе километра);
• многофункциональность жилого комплекса (наличие необходимой инфраструктуры на территории новостройки);
• перспективы долгосрочного развития микрорайона (планы городской власти по его развитию);
• качество строительства и коммуникаций (тепло- и энергоэффективность).

Жилой комплекс «Голосеевская Долина» отвечает всем вышеперечисленным требованиям. Новостройка возводится в Голосеевском районе Киева на ул. Паисия Кайсарова, 7/9, в 10 минутах пешком от станции метро «Васильковская». В комплексе откроется собственный детский сад, на территории которого запроектирована функциональная игровая площадка. Для автомобилей предусмотрены подземный многоуровневый паркинг на 400 и наземная стоянка на 190 машино-мест. Также на территории запланировано строительство торгового центра с супермаркетом, коммерческих помещений и обустройства зон для спорта и отдыха. 

Выводы

Покупать жилую недвижимость с целью приумножить инвестиции выгодно в двух случаях. Первый: у вас есть дети, которым вы планируете в перспективе передать эту квартиру. До этого ее можно сдавать в аренду и выйти на окупаемость примерно через 10 лет. Второй: вас интересует небольшой, но скорый доход. Ведь инвестиции в жилье — это зачастую быстрые деньги: купил, подождал, пока новостройка подросла в цене с котлована до ввода в эксплуатацию, продал, заработал 30-40% от вложенной суммы.

Покупка коммерческой недвижимости выгоднее в долгосрочной перспективе. Срок ее окупаемости меньше и составляет примерно 6 лет. Однако это уже история для профессиональных инвесторов: нужно уметь правильно выбрать ликвидную новостройку с хорошей локацией, искать и договариваться с арендаторами, владеть навыками управления. 

Актуальные отзывы о проекте можно найти на форуме ЖК «Голосеевская Долина».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021