Для чого потрібен попередній договір купівлі-продажу квартири: нюанси та ризики

Портал Domik.ua розбирався у всіх тонкощах підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири у 2022 році. Така угода повсюдно застосовується під час угоди купівлі-продажу житла на вторинному ринку, а також це одна з найпоширеніших схем інвестування в новобудови. Передній договір дає гарантію покупцю, що продавець не передумає та не підніме ціну. Власник житла та агентства нерухомості використовують час до підписання основного договору для збирання всіх необхідних документів.

Що таке попередній договір купівлі-продажу

Попередній договір — це угода, сторони якої зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір у майбутньому на заздалегідь обговорених умовах.

Можливість укладання такого договору визначається статтею 635 Цивільного кодексу України (ЦКУ) та статтею 182 Господарського кодексу України (ГКУ). 

ГКУ визначає правила укладання попередньої угоди із суб'єктами господарювання. Стаття 55 відносить до таких юридичні особи, державні, комунальні та інші підприємства, які здійснюють  господарську діяльність, а також громадян України, іноземців та осіб без громадянства, які зареєстровані як підприємці. За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у визначений термін, але не пізніше одного року з моменту його укладання підписати основний господарський договір на умовах, передбачених попередньою угодою. Такий документ повинен містити пункти, що дозволяють визначити предмет та інші важливі умови. До укладання попередніх не застосовується загальний порядок підписання господарських договорів.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо) не вважається попереднім договором, якщо у ньому немає волевиявлення сторін про надання йому такої сили.

Сторони договору 

Головні дійові особи під час підписання попереднього договору — це власник/власники нерухомості та покупець/покупці. Проте прямо чи опосередковано можуть брати участь й інші особи.

Учасники угоди:

• продавець — власник/власники нерухомого майна (фізична, юридична особа, фонди, компанії з управління активами, організації тощо) або уповноважена ним особа (потрібна генеральна довіреність із правом проведення таких угод);
• покупець — фізична або юридична особа, яка має намір придбати нерухомість;
• якщо головні учасники договору — фізособи, які перебувають у шлюбі, знадобиться особиста присутність чоловіка/дружини як власника, так і продавця, або їхня нотаріально завірена згода;
• нотаріус;
• агентство нерухомості/рієлтор.

Часто нерухомість належить кільком особам. Якщо сторону, що продає, представляють двоє і більше осіб, необхідна їхня особиста присутність під час укладання договору. 

Підписати попередній договір можуть і представники власників, якщо на це оформлено та нотаріально засвідчено відповідну довіреність.

Основні гарантії попереднього договору:

• для покупця у тому, що продавець не продасть нерухомість комусь іншому, не підніме ціну на момент укладення основної угоди, збере всі необхідні документи до обумовленої дати та передасть житло у тому стані, в якому обіцяв;
• для продавця у тому, що покупець заплатить не менше тієї суми, на яку він погодився і не пізніше обумовленої дати.

Читайте також: Схема придбання квартири у новобудові через договір купівлі-продажу

Що вказувати у попередньому договорі купівлі-продажу

ЦКУ каже, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного, а якщо форму основного договору не встановлено — у письмовій формі. Укладається він у двох примірниках, по одному кожній зі сторін. 

Щоб надалі не виникло непорозумінь, необхідно вказати у документі всі суттєві та менш важливі пункти, які потім перейдуть до основного договору.

Що має бути зазначено у попередньому договорі:

• точний термін, до якого має бути укладений основний договір. Угоду можна оформити і раніше. Але якщо це станеться пізніше з вини одного з учасників, друга сторона може вимагати компенсації або розірвання угоди;
• характеристики квартири: адреса, площа, кількість кімнат, комплектація, стан та ін.;
• ціна. За законом вартість нерухомості має бути зазначена у національній валюті, тобто у гривні, але в попередньому договорі можна обумовити прив'язку до курсу іноземної  валюти. Потрібно вказувати реальну вартість продажу, а не фіктивну, тому що у разі проблем продавця можуть через суд зобов'язати продати квартиру за зазначену у договорі суму;
• сума забезпечувального платежу, якщо договір передбачає його внесення;
• порядок розрахунку: це може бути 100%-ва вартість одразу під час підписання основного договору, зобов'язання розрахуватися протягом якогось терміну або поетапна оплата;
• момент переходу права власності: одразу після укладання основного договору або після виплати всієї вартості нерухомості;
• хто несе витрати на оформлення;
• обов'язки продавця та покупця;
• відповідальність сторін у разі розірвання правочину з вини однієї з них (штрафи, компенсація збитків, повернення забезпечувального платежу тощо), а також звільнення від «санкцій» у разі виникнення форс-мажорних обставин;
• порядок внесення змін та розірвання.

Що зобов'язується виконати продавець під час укладання попередньої угоди

Більшість пунктів у попередньому договорі, як правило, стосуються саме відповідальності продавця.

Обов'язки продавця:

• дати гарантії того, що нерухомість належить йому на законних підставах, не продана, не відчужується іншим способом, не знаходиться в іпотеці, під арештом, в оренді, на неї не претендують треті особи тощо;
• не змінювати умови продажу;
• не проводити жодних робіт, пов'язаних із переплануванням, демонтажем, не змінювати елементи інтер'єру, не робити нічого, що може вплинути на вартість житла;
• надати на момент підписання основного договору купівлі-продажу необхідні документи;
• звільнити приміщення протягом певного терміну після підписання основного договору купівлі-продажу;
• зняти з реєстрації всіх «прописаних» у житлі осіб до моменту укладання основної угоди;
• сплатити податки та збори;
• сплатити послуги рієлтора, якщо це передбачає домовленість із агентством тощо.

Продавцю перед укладанням угоди належить зібрати чималий пакет документів. Цей перелік також зазвичай вказується в умовах попереднього договору:

• що засвідчують особу та індивідуальний податковий номер (ІПН) всіх власників нерухомості, що продається, а також дружини/чоловіка;
• що підтверджують право власності: витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно, інвестиційний договір, купівлі-продажу (міни, дарування, довічного утримання), рішення суду, заповіт, свідоцтво про право на спадщину;
• технічний паспорт;
• довідку з житлово-експлуатаційної організації про те, що на момент продажу по цій квартирі відсутня заборгованість за послуги ЖКГ;
• останні квитанції про оплату всіх комунальних послуг, телефонного зв'язку, Інтернету, кабельного телебачення та  ін.;
• звіт про оціночну вартість нерухомості;
• документ про сімейний стан, свідоцтво про шлюб;
• якщо чоловік/дружина не можуть бути присутніми під час укладання основної угоди, надати їхню нотаріально підтверджену згоду;
• шлюбний договір (за наявності такого);
• за необхідності надати рішення органів опіки та піклування (якщо співвласниками квартири або зареєстрованими у ній є неповнолітні, малолітні чи недієздатні особи) тощо.

На момент укладання попереднього договору продавець може не мати права власності на об'єкт, який стане предметом продажу основного договору. Наприклад, якщо поки що не оформлено право на спадщину. Також нерухомість може бути в іпотеці.

Читайте також: Як оцінити вартість квартири

Що зобов'язується виконати покупець під час укладання попередньої угоди

У попередньому договорі також зазначаються такі обов'язки покупця:

• приїхати на угоду в обумовлену дату з документами, що підтверджують особу, а також ІПН;
• якщо той, хто здійснює купівлю, одружений, він повинен забезпечити особисту присутність чоловіка/дружини або нотаріально засвідчену їхню письмову згоду;
• сплатити податки та збори;
• сплатити послуги рієлтора, якщо це передбачає домовленість з агентством та ін.

Також наперед покупцю та продавцю рекомендується обговорити й інші фінансові витрати на оформлення основної угоди: держмито, нотаріальний збір, оцінку, послуги банку за відкриття та закриття рахунку, роботу агентства нерухомості, податки та ін.  Хто саме і що сплатить, продавець та покупець домовляються між собою. Наприклад, можуть поділити витрати порівну, або одна зі сторін може взяти всі супутні видатки на себе.

Після перевірки всіх даних у документах сторонам слід підписати кожну сторінку.

Читайте також: Верховна Рада ухвалила «ресурсний» законопроєкт: продавці нерухомості платитимуть по-новому

Чи потрібно попередній договір завіряти у нотаріуса

У жодному законі не вказується про те, що передпродажний договір має завірити нотаріус. Однак, щоб документ був правильно оформлений і надалі не виникало проблем, важливо, щоб у ньому були передбачені всі умови, і він був посвідчений нотаріусом. Такий фахівець у тому числі встановить осіб, які звернулися, та перевірить дієздатність фізичної, а також цивільну правоздатність юридичної особи. Якщо з будь-якої причини доведеться звертатися до суду, без дотримання цих формальностей попередній договір може бути визнаний недійсним. Або недобросовісний продавець може заявити, що попередній договір — це документ про наміри і жодних наслідків не має.

Відповідно до ст. 55 Закону України «Про нотаріат», посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за його місцезнаходженням або юридичною особою або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — однією зі сторін відповідного договору. Попередній договір може бути засвідчений будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень. При цьому найчастіше попередні договори завіряють у тих самих нотаріусів, у яких потім і основний договір купівлі-продажу.

Правильно оформлений і підписаний попередній договір має юридичну силу, включає низку вимог та накладає зобов'язання на сторони. Для настання юридичних наслідків такий документ повинен містити суттєві умови подальшого договору та укладатися у тій самій формі. Якщо ж форма попереднього договору не відповідає вимогам щодо форми основного договору, юридичні наслідки по ньому, у разі незаключення подальшої угоди, не настають.

Читайте також: Кількість правочинів із нерухомістю в Україні за три квартали 2021 року

Де взяти бланк попереднього договору купівлі-продажу квартири

Зразки попередньої угоди є у всіх юридичних компаніях та агентствах нерухомості. Також на просторах Інтернету багато сервісів дозволяють безкоштовно або за невелику суму завантажити бланк попереднього договору купівлі-продажу квартири. Можна знайти різні шаблони такої угоди: для придбання житлової та нежитлової нерухомості, із забезпечувальним платежем або без нього, підготовлені для конкретного міста, різними мовами тощо.

Завдаток, аванс або забезпечувальний платіж — у чому різниця

Щоб довести продавцю серйозність своїх намірів, покупець може йому надати певну суму. Іноді її у попередніх договорах купівлі квартир помилково називають завдатком. Однак щодо цього пункту сторонам угоди слід бути особливо уважними та розібратися в основних поняттях.  

Аванс — це сума, що сплачується як передоплата в рахунок належного платежу. Він не виконує функцію забезпечення. Сторона, яка видала аванс, має право вимагати його повернення у разі припинення зобов'язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору. Тобто незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов'язання, той, хто отримав аванс, повинен його повернути.

Завдаток — це грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 ЦКУ). На відміну від авансу, завдаток підлягає поверненню лише у разі припинення зобов'язання до початку його виконання або через неможливість такого. Якщо простіше, то аванс повертається, а завдаток — ні.

Хоча в попередніх договорах купівлі-продажу квартири як грошова гарантія сторін часто вказується саме завдаток. Однак це неправильно. Справа в тому, що попередній договір не може містити положень про завдаток. Це підтверджується позицією Верховного Суду України, який зазначає, що внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише у разі наявності зобов'язання, що має виникати на підставі договорів купівлі-продажу. Тому у разі конфлікту та розгляду в суді договір завдатку може бути визнаний нікчемним, у кращому випадку суд перекваліфікує завдаток в аванс.

Водночас сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає їхнім загальним принципам (ч. 1 ст. 6 ЦКУ). Наприклад, укласти змішаний договір, у якому містяться елементи різних договорів. До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено угодою або не випливає із суті змішаного договору.

Щоб вийти із правової колізії, у попередньому договорі замість завдатку використовують такі визначення як гарантійна або забезпечувальна сума.

Забезпечувальний платіж — це гарантійний платіж, який перераховує одна із сторін  до моменту виконання договору, носить забезпечувальний характер.

Суму забезпечувального платежу буде враховано під час підписання основного договору купівлі-продажу. Точних цифр немає. Це може бути якийсь відсоток від вартості квартири, наприклад, 3-5%, або символічна сума — $1-2 тис. Це вноситься окремим пунктом до попереднього договору. Тут же прописуються умови використання цих коштів у разі розірвання угоди з вини однієї зі сторін. Наприклад, якщо покупець відмовиться, власник нерухомості зможе залишити гроші собі. У разі, якщо основний договір купівлі-продажу не підпишуть з вини продавця, він буде зобов'язаний відшкодувати покупцю внесену суму у подвійному розмірі: тобто повернути іншій стороні забезпечувальний платіж та додати стільки ж.

Ці гроші краще не витрачати та зберігати до укладання основного договору. Якщо покупець не впевнений у чесності продавця, забезпечувальний платіж може залишитися на збереженні в агентстві нерухомості. Тоді рієлтор чи інший представник компанії пише розписку. У ній необхідно вказати дані людини, суму забезпечувального платежу, дату та умови, за яких гроші повернуть продавцю, тобто під час підписання основного договору.

Читайте також: Поради від девелопера Олега Приходька: «Січень — найкращий місяць для купівлі житла»

Укладання попереднього договору під час купівлі квартири у новобудові

Попередній договір часто пропонують укласти покупцям у разі придбання квартири у новобудові. Первинний ринок нерухомості використовує його як одну із схем інвестування. Будівельна компанія зобов'язується після введення будинку в експлуатацію, підписати з покупцем основний договір. Така попередня угода не може бути підставою для переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця або для звернення до суду для визнання права власності, оскільки квартири фізично не існує. Реальних юридичних механізмів, здатних захистити права покупця у цій схемі інвестування, немає.

Якщо будинок вже зданий і йому надано поштову адресу, забудовник також може укласти з покупцем попередній договір. Продавець використовує час до підписання основної угоди для підготовки необхідних документів, аби передати квартиру у власність майбутньому господарю. Покупець у цей період оплачує вартість нерухомості, податки та збори. Оформлення такого попереднього договору практично нічим не відрізняється від попередньої угоди на вторинному ринку.

Читайте також: Схема купівлі квартири у новобудові через попередній договір купівлі-продажу

Ціна попереднього договору в Україні

Якщо попередній договір бере на себе агентство нерухомості, тобто оформлення відбувається без нотаріального посвідчення, його  можуть здійснити і безоплатно. Точніше, у рахунок майбутньої основної угоди купівлі-продажу.

Але коли сторони вирішили перестрахуватися та вдатися до послуг нотаріуса, у такому разі виникають обов'язкові платежі та витрати. Загальна сума, яку потрібно заплатити, складається із послуг нотаріуса та держмита.

У Києві послуги нотаріуса за оформлення попередньої угоди обійдуться від 2 500 грн з кожної сторони, тобто близько 5 000-6 000 грн.

З держмитом ситуація складніша. Як пояснюють у податковій службі, під час укладення та нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу нерухомості, державне мито, сплачене за нотаріальне посвідчення попереднього договору змішаного типу, поверненню не підлягає. Проте зараховується до сплати суми державного мита за нотаріальне посвідчення основного договору, якщо у такому основному договорі сторони посилаються на раніше укладений попередній договір та вказують суму сплаченого авансового платежу. Так держмито може стягуватись у розмірі 1% саме від суми авансу. Тоді решту доведеться сплатити вже під час підписання основної угоди. Якщо під час підписання попередньої угоди 1% держмита стягується від загальної ціни житла, під час оформлення основного договору йде залік того, що сплачено за попереднім та за основним воно вже не сплачується. Деякі нотаріуси під час  оформлення попереднього договору держмито взагалі не стягують, переносячи цей момент на підписання основної угоди.

Ризики попереднього договору та як вберегтися від них

Попередній договір не повинен проходити державну реєстрацію. Реєстру попередніх договорів купівлі-продажу немає. Він не передбачає передачі прав власності на нерухомість, як і права користування. Отже, немає можливості перевірити, чи було укладено аналогічну угоду з іншими особами на предмет купівлі тієї ж квартири.

На які документи варто звернути особливу увагу:

• документи, що підтверджують право власності на квартиру (витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно, свідоцтво, що підтверджує право власності на спадщину, договір купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання, копія рішення суду про право на квартиру та ін.);
• ІПН та документи, що засвідчують особу сторін: потрібно уважно оглянути паспорти. У документах старого зразка — «книжечка» — обов'язково мають бути вклеєні фотографії після досягнення 25-ти та 45-ти років. Інакше можна визнати паспорт недійсним;
• довідка про сімейний стан: штамп у паспорті не є підтвердженням укладення або розірвання шлюбу. Документом, що підтверджує цивільно-правові відносини є свідоцтво про шлюб, його розірвання, а також рішення суду. Може виявитися, що на момент купівлі продавець був одружений і колишні чоловік/дружина вправі претендувати на частину житла;
• технічний паспорт: якщо власник подав старий техпаспорт на квартиру, коли доведеться укладати основний договір, може з'ясуватися, що у квартирі змінили кількість кімнат або зрізали балкон. Тобто нерухомість не відповідає характеристикам, зазначеним у документі. Краще напередодні перевірити відповідність техпаспорту тощо.

У разі укладання попереднього договору головний ризик для покупця — це продаж однієї квартири кільком людям. Власник може оформити кілька попередніх договорів, зібрати з усіх забезпечувальний платіж та зникнути з грошима. У такому разі повертати гроші та відшкодовувати збитки доведеться через судовий розгляд та звернення до правоохоронних органів.

Також серед нюансів, на які слід звернути увагу — арешт на об'єкті нерухомості та перебування її у виконавчому провадженні, тобто коли нерухомість конфіскували виконавчі служби. У такому разі від угоди доведеться відмовитись.

Якщо житло знаходиться в іпотеці, процес можна продовжити, але треба отримати дозволи від банку чи іншого іпотекоутримувача на продаж.

Ще один нюанс — борги за комунальні послуги. Якщо їх не погасити до основного правочину, вони можуть перейти новому власнику.

Тому важливо перевірити порядність продавця та документи на квартиру перед її придбанням. Самостійно це зробити досить складно. Краще звернутися за допомогою до професійного рієлтора, агентства нерухомості або юриста.

Читайте також: Замість прилюдних торгів е-аукціони: Верховна Рада змінила порядок реалізації іпотечного майна

Розірвання попередньої угоди купівлі-продажу квартири

Коригування вносяться шляхом укладання договору про внесення змін до нього, який також потребує нотаріального посвідчення, якщо попередній був нотаріально посвідчений.

Зобов'язання припиняється, якщо основна угода не відбулася у строк або жодна зі сторін не направляє іншій пропозиції про її укладання. Коли хтось із учасників ухиляється від укладання основного договору, друга сторона має право вимагати укладання його через суд. 

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладання договору, передбаченого у попередній угоді, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Але закон прямо не передбачає такий правовий наслідок невиконання умов попереднього договору, як відшкодування збитків шляхом визнання права власності на річ, яка має бути придбана у майбутньому за договором купівлі-продажу. Тобто неможливо змусити продавця виходячи з умов попереднього договору продати нерухоме майно. Попередній договір не може вважатися самостійним для переходу права власності.

Якщо одна зі сторін передумала, купівля чи продаж скасовується, попередній договір можна розірвати. Умови розірвання попереднього договору, як правило, прописуються в ньому заздалегідь разом зі штрафними санкціями та відшкодуванням збитків. Якщо мова йде про купівлю квартири на вторинному ринку, як було сказано вище, покупцеві доведеться попрощатися зі сплаченим забезпечувальним платежем, продавцю повернути цю суму покупцю і додати стільки ж зверху.

Якщо попередній договір використовувався як спосіб інвестицій у новобудову, то тут на покупця швидше за все чекають довгі роки судових позовів.

Підстави для розірвання угоди покупця можуть бути такими:

• якщо будинок вчасно не введено в експлуатацію;
• порушено технічні характеристики проєкту;
• квартира не відповідає обіцяній в умовах угоди.

Інвестору можуть повернути вкладені в новобудову гроші, а в окремих випадках навіть зобов'яжуть забудовника виплатити моральну компенсацію або, якщо це було передбачено умовами договору, заплатити штраф.

Коли забудовник виконує свої зобов'язання, але інвестору просто захотілося відмовитися від об'єкта, розірвати угоду із поверненням коштів найімовірніше відмовляться. У крайньому разі вирахують значний відсоток неустойки. Тому краще продати таку нерухомість за переуступленням. 

Розривається договір у такій формі, що й укладався. Якщо попередня угода засвідчується нотаріусом, то доведеться укласти договір про розірвання попереднього договору. 

Якщо попередній договір був нотаріально посвідчений, то сума сплаченого державного мита поверненню не підлягає, але вона заліковується в рахунок сплати державного мита за нотаріальне посвідчення договору про розірвання. Якщо попередній договір нотаріально не посвідчувався та державне мито не сплачувалося, то під час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання стягується державне мито, як і  за посвідчення інших договорів, що підлягають оцінці.

Обговорити тему та отримати роз'яснення експертів щодо оформлення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості можна на форумі у розділах гілки Юридична консультація. 

Висновки

Насправді, попередній договір можна і не укладати. Наприклад, щоб заощадити на його оформленні, якщо хтось із учасників угоди перебуває в іншому населеному пункті чи країні. Для цього у власника мають бути зібрані всі документи, оплачені комунальні послуги, а члени сім'ї та постояльці виписані із квартири.

Відсутність попередньої угоди збільшує ризики як для покупця, так і для продавця. Одна зі сторін може передумати продавати або купувати, попросити переглянути раніше обумовлену вартість. Або під час підписання основного договору виявиться, що бракує якихось важливих документів. Попередня угода перевіряється і нотаріально засвідчується, тому інтереси обох сторін максимально захищені.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022