Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и риски

Портал Domik.ua разбирался во всех тонкостях подписания предварительного договора купли-продажи квартиры в 2022 году. Такое соглашение повсеместно применяется при сделках купли-продажи жилья на вторичном рынке, а также это — одна из самых распространенных схем инвестирования в новостройки. Преддоговор дает гарантию покупателю того, что продавец не передумает и не поднимет цену. Собственник жилья и агентства недвижимости используют время до подписания основного договора для сбора всех необходимых документов.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор — это соглашение, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор в будущем на заранее оговоренных условиях.

Возможность заключения такого договора определяется статьей 635 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и статьей 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ). 

ХКУ определяет правила заключения предварительного соглашения с субъектами хозяйствования. Статья 55 относит к ним юридические лица, государственные, коммунальные и другие предприятия, осуществляющие хозяйственную деятельность, а также граждан Украины, иностранцев и лиц без гражданства, которые зарегистрированы как предприниматели. По предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента его заключения, подписать основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным соглашением. Такой документ должен содержать пункты, позволяющие определить предмет и другие существенные условия. К заключению предварительных не применяется общий порядок подписания хозяйственных договоров.

Договор о намерениях (протокол о намерениях и др.) не считается предварительным договором, если в нем нет волеизъявления сторон о придании ему такой силы. 

Стороны договора

Главные действующие лица при подписании предварительного договора — это владелец/владельцы и покупатель/покупатели недвижимости. Однако прямо или косвенно могут участвовать и другие лица.

Участники сделки:

• продавец — владелец/владельцы недвижимого имущества (физическое, юридическое лицо, фонды, компании по управлению активами, организации и др.) или уполномоченное им лицо (нужна генеральная доверенность с правом проведения таких сделок);
• покупатель — физическое или юридическое лицо, которое намеревается купить недвижимость;
• если главные участники сделки — физлица, состоящие в  браке, понадобится личное присутствие мужа/жены как владельца, так и продавца, или их нотариально заверенное согласие;
• нотариус;
• агентство недвижимости/риэлтор.

Часто недвижимость принадлежит нескольким людям. Если продающую сторону представляют двое и больше лиц, необходимо их личное присутствие при заключении сделки.

Подписать предварительный договор могут и представители владельцев, если на это оформлена и нотариально заверена соответствующая  доверенность. 

Основные гарантии предварительного договора:

• для покупателя о том, что продавец не продаст недвижимость кому-то другому, не поднимет цену к моменту заключения основного соглашения, соберет все необходимые документы к оговоренной дате и передаст жилье в том состоянии, в котором обещал;
• для продавца о том, что покупатель заплатит ему не меньше той суммы, на которую он согласился и не позже оговоренной даты.

Читайте также: Схема приобретения квартиры в новостройке через договор купли-продажи

Что указывать в предварительном договоре купли-продажи

ГКУ говорит, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме. Составляется он в двух экземплярах, по одному каждой из сторон. 

Чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений, необходимо указать в документе все существенные и менее важные пункты, которые затем перейдут в основной договор. 

Что должно быть указано в предварительном договоре:

• точный срок, до которого должен быть заключен основной договор. Сделку можно оформить и раньше. Но если это произойдет позже по вине одного из участников, вторая сторона может потребовать компенсации или расторгнуть соглашение;
• характеристики квартиры: адрес, площадь, количество комнат, комплектация, состояние и др.;
• цена. По закону стоимость недвижимости должна быть указана в национальной валюте, то есть в гривне, но в предварительном договоре можно оговорить привязку к курсу иностранной  валюты. Нужно указывать реальную стоимость продажи, а не фиктивную, потому что в случае проблем продавца могут через суд обязать продать квартиру за указанную в договоре сумму;
• сумма обеспечительного платежа, если договор предполагает его внесение;
• порядок расчета. Это может быть 100%-я стоимость сразу при подписании основного договора, обязательство рассчитаться в течение какого-то срока или поэтапная оплата;
• момент перехода права собственности: сразу после заключения основного договора или после выплаты всей стоимости недвижимости;
• кто несет затраты на оформление;
• обязанности продавца и покупателя;
• ответственность сторон в случае расторжения сделки по вине одной из них (штрафы, компенсация ущерба, возврат обеспечительного платежа и др.), а также освобождение от «санкций» при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
• порядок внесения изменений и расторжения.

Что обязуется выполнить продавец при заключении предварительной сделки

Большинство пунктов в предварительном договоре, как правило, касаются именно ответственности продавца.

Обязанности продавца:

• дать гарантии того, что недвижимость принадлежит ему на законных основаниях, не продана, не отчуждается в другой способ, не находится в ипотеке, под арестом, в аренде, на нее не претендуют третьи лица и др.;
• не изменять условия продажи;
• не проводить никаких работ, связанных с перепланировкой, демонтажом, не менять элементы интерьера, не делать ничего, что может повлиять на стоимость жилья;
• предоставить на момент подписания основного договора купли-продажи необходимые документы;
• освободить помещение в течение определенного срока, после подписания основного договора купли-продажи;
• снять с регистрации всех «прописанных» в жилье лиц до момента заключения основной сделки;
• уплатить налоги и сборы;
• оплатить услуги риэлтора, если это предполагает договоренность с агентством и др.

Продавцу перед заключением сделки предстоит собрать немалый пакет документов, этот список  обычно указывается в условиях предварительного договора и включает:

• удостоверяющие личность и индивидуальный налоговый номер (ИНН) всех владельцев продаваемой недвижимости, а также супруга/супруги;
• подтверждающие право собственности: выписка из реестра вещных прав на недвижимое имущество, инвестиционный договор, купли-продажи (мены, дарения, пожизненного содержания), решение суда, завещание, свидетельство о праве на наследство;
• технический паспорт квартиры;
• справку из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что на момент продажи по этой квартире отсутствует задолженность за услуги ЖКХ;
• последние квитанции об оплате всех коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета, кабельного телевидения и др.;
• отчет об оценочной стоимости недвижимости;
• документы о семейном положении, свидетельство о браке;
• если муж/жена не могут присутствовать при заключении основной сделки, предоставить их нотариально подтвержденное согласие;
• брачный договор (при наличии такого);
• при необходимости предоставить решение органов опеки и попечительства (если совладельцами квартиры или зарегистрированными в ней являются несовершеннолетние, малолетние или недееспособные лица) и др.

На момент заключения предварительного договора продавец может не иметь право собственности на объект, который станет предметом продажи основного договора. Например, если пока не оформлено право на наследство. Также недвижимость может находиться в ипотеке. 

Читайте также: Как оценить стоимость квартиры

Что обязуется выполнить покупатель при заключении предварительной сделки

В преддоговоре также указываются такие обязанности покупателя:

• приехать на сделку в оговоренную дату с документами, подтверждающими личность, а также ИНН;
• если тот, кто совершает покупку, состоит в браке, он должен обеспечить личное присутствие супруга/супруги или нотариально заверенное их письменное согласие;
• уплатить налоги и сборы;
• оплатить услуги риэлтора, если это предполагает договоренность с агентством и др.

Также заранее покупателю и продавцу рекомендуется обсудить и другие финансовые расходы на оформление основной сделки: госпошлину, нотариальный сбор, оценку, услуги банка за открытие и закрытие счета, работу агентства недвижимости, налоги и др. Кто именно и что оплатит, продавец и покупатель договариваются сами. Например, могут разделить расходы поровну, или одна из сторон может взять все сопутствующие затраты на себя. 

После проверки всех данных в документах, сторонам следует подписать каждую страницу. 

Читайте также: Верховная Рада приняла «ресурсный» законопроект: продавцы недвижимости будут платить по-новому

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Ни в одном законе не указывается о том, что предпродажный договор должен заверить нотариус. Однако, для того чтобы документ был правильно оформлен и в дальнейшем не возникало проблем, важно, чтобы в нем были предусмотрены все условия, и он был заверен нотариусом. Такой специалист, в том числе, установит лица обратившихся и проверит дееспособность физического лица, а также гражданскую правоспособность юридического. Если придется по какой-либо причине обращаться в суд, без соблюдения этих формальностей предварительный договор может быть признан недействительным. Или недобросовестный продавец может заявить, что предварительный договор — это документ о намерениях и никаких последствий не несет.

Согласно ст. 55 Закона Украины «О нотариате», удостоверение  договоров по отчуждению, ипотеке жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества осуществляется по его местонахождению или юридического лица, или по зарегистрированному месту жительства физического лица — одной из сторон соответствующего договора. Предварительный же договор может быть удостоверен любым нотариусом на всей территории Украины без ограничений. При этом, чаще всего, предварительные договоры заверяют у тех же нотариусов, у которых потом и основной договор купли-продажи.

Правильно оформленный и подписанный предварительный договор имеет юридическую силу, включает ряд требований и накладывает обязательства на стороны. Для наступления юридических последствий такой документ должен содержать существенные условия дальнейшего договора и заключаться в той же форме. В случае, если форма предварительного договора не отвечает требованиям формы основного, юридические последствия по нему, в случае незаключения дальнейшего соглашения, не наступают. 

Читайте также: Количество сделок с недвижимостью в Украине за три квартала 2021 года

Где взять бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Образцы предварительного соглашения есть во всех юридических компаниях и агентствах недвижимости. Также на просторах Интернета ряд сервисов позволяют бесплатно или за небольшую сумму скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. Можно найти различные шаблоны такого соглашения: для приобретения жилой и нежилой недвижимости, с обеспечительным платежом или без такого, подготовленные для конкретного города, на разных языках и др.   

Задаток, аванс или обеспечительный платеж — в чем разница

Чтобы доказать продавцу серьезность своих намерений, покупатель может ему дать определенную сумму денег. Иногда ее в предварительных договорах покупки квартир ошибочно называют задатком. Однако касательно этого пункта сторонам сделки следует быть особенно внимательными и разобраться в основных понятиях.  

Аванс — это сумма, уплачиваемая в качестве предоплаты в счет причитающихся платежей. Он не выполняет обеспечительную функцию. Сторона, выдавшая аванс, вправе потребовать его возврата в случае прекращения обязательства до начала его исполнения, а также во всех случаях невыполнения договора. То есть независимо от того, какая сторона ответственна за неисполнение обязательства, получивший аванс должен его вернуть.

Задаток — это денежная сумма, предоставляемая кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежа в подтверждение обязательства и обеспечения его исполнения (ч. 1 ст. 570 ГКУ). В отличие от аванса задаток подлежит возврату только в случае прекращения обязательства до начала его исполнения или из-за невозможности такового. Если проще, то аванс возвращается, а задаток — нет.

Нужно отметить, что в предварительных договорах купли-продажи квартиры в качестве денежной гарантии сторон часто указывается именно задаток. Однако это не правильно. Дело в том, что предварительный договор не может содержать положений о задатке. Это подтверждается позицией Верховного суда Украины, который отмечает, что внесение задатка как способа исполнения обязательства может иметь место только в случае наличия обязательства, которое должно возникать на основании договора купли-продажи. Поэтому в случае конфликта и разбирательств в суде, договор задатка может быть признан ничтожным, в лучшем случае суд переквалифицирует задаток в аванс. 

В то же время стороны имеют право заключить договор, не предусмотренный актами гражданского законодательства, но отвечающий их общим принципам (ч. 1 ст. 6 ГКУ). Например, заключить смешанный договор, в котором содержатся элементы разных договоров. К отношениям сторон в смешанном договоре применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено соглашением или не вытекает из существа смешанного договора. 

Чтобы выйти из правовой коллизии,  в предварительном договоре вместо задатка используют такие определения как гарантийная или обеспечительная суммы.

Обеспечительный платеж — это гарантийный платеж, который перечисляет одна из сторон до момента исполнения договора, носит обеспечительный характер.

Сумма обеспечительного платежа  будет учтена при подписании основного договора купли-продажи. Точных цифр нет. Это может быть какой-то процент от стоимости квартиры, например 3-5%, или символическая сумма — $1-2 тыс. Это вносится отдельным пунктом в предварительный договор. Тут же прописываются условия использования этих средств, в случае расторжения сделки по вине одной из сторон. Например, если откажется покупатель, владелец недвижимости сможет оставить деньги себе. В случае, если основной договор купли-продажи не подпишут по вине продавца, он будет обязан возместить покупателю внесенную сумму в двукратном размере: то есть вернуть другой стороне обеспечительный платеж и добавить еще столько же.

Эти деньги лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Если покупатель не уверен в честности продавца, обеспечительный платеж может остаться на сохранении в агентстве недвижимости. При этом  риэлтор или другой представитель компании пишет расписку. В ней необходимо указать данные человека, сумму обеспечительного платежа, дату и условия, при которых деньги отдадут продавцу, то есть при подписании основного договора. 

Читайте также: Советы от девелопера Олега Приходько: «Январь — лучший месяц для покупки жилья»

Заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке

Предварительный договор часто предлагают заключить покупателям в случае покупки квартиры в новостройке. Первичный рынок недвижимости использует его как одну из схем инвестирования. Строительная компания обязуется после ввода дома в эксплуатацию подписать с покупателем основной договор. Такое предварительное соглашение не может быть основанием для перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю или для обращения в суд для признания права собственности, поскольку квартиры физически не существует. Реальных юридических механизмов, способных защитить права покупателя в этой схеме инвестирования нет.

Если дом уже сдан и ему присвоен почтовый адрес, застройщик также может заключить с покупателем предварительный договор. Продавец использует время до подписания основного соглашения для подготовки необходимых документов для передачи квартиры в собственность будущему владельцу. Покупатель в этот период выплачивает стоимость недвижимости, налоги и сборы. Оформление такого предварительного договора практически ничем не отличается от предварительного соглашения на вторичном рынке.

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Цена предварительного договора в Украине

Если предварительный договор берет на себя агентство недвижимости, то есть оформление происходит без нотариального удостоверения, ее могут провести и бесплатно. Точнее в счет будущей основной сделки купли-продажи.

Но когда стороны решили перестраховаться и прибегнуть к услугам нотариуса, в таком случае возникают обязательные платежи и расходы. Общая сумма, которую нужно заплатить, складывается из услуг нотариуса и госпошлины. 

В Киеве услуги нотариуса за оформление предварительной сделки обойдутся от 2 500 грн с каждой стороны, то есть всего около 5 000-6 000 грн.

С госпошлиной ситуация сложнее. Как разъясняют в налоговой службе, при заключении и нотариальном удостоверении основного договора купли-продажи недвижимости, государственная пошлина, уплаченная за нотариальное удостоверение предварительного договора смешанного типа, возврату не подлежит. Однако причисляется к уплате суммы государственной пошлины за нотариальное удостоверение основного договора, если в таком основном договоре стороны ссылаются на ранее заключенный предварительный договор и указывают сумму уже уплаченного авансового платежа. Так госпошлина может взиматься в размере 1% именно от суммы аванса. Тогда остальное придется заплатить уже при подписании основной сделки. Если при подписании предварительного соглашения 1% госпошлины взимается от общей цены жилья, при оформлении основного договора идет зачет того, что уплачено по предварительному и по основному она уже не платится. Некоторые нотариусы при оформлении предварительного договора госпошлину и вовсе не взимают, перенося этот момент на подписание основного соглашения. 

Риски предварительного договора и как уберечься от них  

Предварительный договор не должен проходить государственную регистрацию. Реестра предварительных договоров купли-продажи не существует. Он не подразумевает передачу прав собственности на недвижимость, как и права пользования. Следовательно нет возможности проверить было ли заключено аналогичное соглашение с другими лицами на предмет покупки той же квартиры. 

На какие документы стоит обратить особое внимание:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (выписку из реестра вещных прав на недвижимое имущество, свидетельство, подтверждающее право собственности на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания, копия решения суда о праве на квартиру и др.);
• ИНН и документы, удостоверяющие личность сторон: нужно внимательно осмотреть паспорта. В документах старого образца  — «книжечка» — обязательно должны быть вклеены фотографии по достижению 25- и 45-летнего возраста. Иначе можно признать паспорт недействительным;
• справка о семейном положении: штамп в паспорте не является подтверждением заключения или расторжения брака. Документом, который подтверждает гражданско-правовые отношения является свидетельство о браке, его расторжении, а также решение суда. Так как может оказаться, что на момент покупки продавец состоял в браке и бывший супруг/супруга вправе претендовать на часть жилья;
• технический паспорт: если владелец подал старый техпаспорт на квартиру, когда придётся заключать основной договор, может выясниться, что в квартире изменили количество комнат или срезали балкон. То есть недвижимость не соответствует характеристикам, указанным в документе. Лучше накануне проверить ее соответствие техпаспорту и др.

При заключении предварительного договора главный риск для покупателя — это продажи одной квартиры нескольким людям. Владелец может оформить несколько предварительных договоров, собрать со всех обеспечительный платеж и исчезнуть с деньгами. В таком случае возвратить деньги и возместить ущерб придется через судебное разбирательство и обращение к правоохранительным органам.

Также среди нюансов, на которые следует обратить внимание — арест на объекте недвижимости и пребывание его в исполнительном производстве, то есть когда недвижимость конфисковали исполнительные службы. В таком случае от сделки придется отказаться.

Если жилье находится в ипотеке, процесс можно продолжить, но надо получить разрешение от банка или другого ипотекодержателя на продажу. 

Еще один нюанс — долги за коммунальные услуги. Если их не погасить до основной сделки, они могут перейти новому владельцу.

Поэтому важно проверить порядочность продавца и документы на квартиру перед покупкой. Самостоятельно сделать это довольно сложно. Лучше обратиться за помощью к профессиональному риэлтору, агентству недвижимости или юристу. 

Читайте также: Вместо публичных торгов е-аукционы: Рада изменила порядок реализации ипотечного имущества

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Корректировки вносятся путем заключения договора о внесении изменений в него, который также нуждается в нотариальном удостоверении, если и предыдущий был нотариально удостоверен.

Обязательство прекращается, если основная сделка не произошла в срок или ни одна из сторон не направит другой предложение о ее заключении. Когда кто-то из участников уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона вправе требовать заключения его через суд. 

Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного в предварительном соглашении, должна возместить другой стороне ущерб, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства. Но закон прямо не предусматривает такое правовое последствие неисполнения условий предварительного договора, как возмещение убытков путем признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи. То есть невозможно заставить продавца на основании условий предварительного договора продать недвижимое имущество. Предварительный договор не может считаться самостоятельным для перехода права собственности.

Если одна из сторон передумала, покупка или продажа отменяется, предварительный договор можно расторгнуть. Условия расторжения предварительного договора, как правило, прописываются в нем заранее вместе со штрафными санкциями и возмещением ущерба. Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, как было сказано выше, покупателю придется попрощаться с уплаченным обеспечительным платежом, продавцу — вернуть эту сумму покупателю и добавить столько же сверху. 

Если предварительный договор использовался в качестве способа инвестиций в новостройку, то тут покупателя скорее всего ожидают долгие годы судебных тяжб. 

Основания для расторжения сделки покупателя могут быть такими: 

• если дом вовремя не введен в эксплуатацию;
• нарушены технические характеристики проекта;
• квартира не соответствует обещанной в условиях соглашения.

Инвестору могут вернуть вложенные в новостройку деньги, а в редких случаях даже обяжут застройщика выплатить моральную компенсацию или, если это было предусмотрено условиями договора, заплатить штраф.

Когда застройщик выполняет свои обязательства, но инвестору просто захотелось отказаться от объекта, расторгнуть сделку с возвратом средств, вероятнее всего, откажутся. В крайнем случае, удержат значительный процент неустойки. Поэтому лучше продать такую недвижимость по переуступке.

Разрывается договор в такой же форме, что и заключался. Если предварительное соглашение заверяется нотариусом, то придется заключить договор о расторжении предварительного договора. 

Если предварительный договор был нотариально удостоверен, то сумма уплаченной госпошлины возврату не подлежит, но она зачитывается в счет уплаты госпошлины за нотариальное удостоверение договора о расторжении. Если предварительный договор нотариально не удостоверялся и государственная пошлина не уплачивалась, то при заключении и нотариальном удостоверении договора о расторжении взимается государственная пошлина, как и за удостоверение других договоров, подлежащих оценке.

Обсудить тему и получить разъяснения экспертов относительно оформления предварительного договора купли-продажи недвижимости можно на форуме в разделах ветки Юридическая консультация. 

Выводы

На самом деле предварительный договор можно и не заключать. Например, чтобы сэкономить на его оформлении, если кто-то из участников соглашения находится в другом населенном пункте или стране. Для этого у владельца должны быть собраны все документы, оплачены коммунальные услуги, а члены семьи и постояльцы выписаны из квартиры.

При этом отсутствие предварительного соглашения увеличивает риски, как покупателя, так и продавца. Одна из сторон может передумать продавать или покупать, попросить пересмотреть ранее оговоренную стоимость. Или при подписании основного договора окажется, что недостает каких-то важных документов. Предварительная же сделка проверяется и нотариально заверяется, поэтому интересы обеих сторон максимально защищены.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022