Замість прилюдних торгів е-аукціони: Верховна Рада змінила порядок реалізації іпотечного майна

Як стало відомо порталу Domik.ua, 16 липня 2021 року Верховна Рада України прийняла у другому читанні законопроєкт № 3360-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо усунення розбіжностей та осучаснення реалізації майна в іпотеці та виконавчому провадженні». Документ передбачає, що реалізація предмета іпотеки повинне відбуватися не на прилюдних торгаха, а на електронних аукціонах. Законодавці визначили умови продажу іпотечного майна, проведення та оскарження е-аукціонів, права та обов'язки іпотекодержателя у разі невдалого аукціону, припинення прав та вимог предмету іпотеки після його реалізації.

«Законом створено передумови для посилення прозорості системи реалізації арештованого майна з дотриманням принципу нотаріального засвідчення фактів для надання їм юридичної вірогідності, підвищення ефективності виконання судових рішень, вдосконалення нормативного регулювання, а також усунення суперечностей між чинними актами в частині реалізації активів у межах процедури виконавчого провадження», — сказано у повідомленні на офіційному сайті Верховної Ради. 

Документ вносить зміни до низки законодавчих актів у сфері реалізації арештованого майна, зокрема, закону «Про виконавче провадження» та «Про іпотеку». Серед іншого пропонуються такі нововведення:

• відмова від фіксованої ціни під час реалізації;
• проведення електронних аукціонів з продажу майна з можливістю зниження початкової ціни, якщо не буде бажаючих придбати лот за оціночну вартість;
• вводяться механізми, які забезпечать прозору реалізацію активів;
• вдосконалюється процедура реалізації предмета іпотеки з дотриманням принципу нотаріального підтвердження фактів для надання їм юридичної достовірності.

Продавати арештоване майно будуть на е-аукціоні або за фіксованою ціною. Реалізація за фіксованою ціною застосовується щодо майна, оціночна вартість якого не перевищує 30 мінімальних розмірів заробітної платні — наразі це 180 тис. грн (раніше було до 50 «мінімалок»). Виключення — нерухоме майно, транспортні засоби, повітряні, морські та річкові судна незалежно від вартості. 

Читайте також: Мораторій продовжено: банки до вересня нинішнього року не відбиратимуть квартири через борги за валютною іпотекою

Аукціон проводитимуть тричі, якщо майно не продалося на попередньому колі:

• перший аукціон — реалізація майна за повну вартість;
• повторний аукціон — реалізація за 85% вартості нерухомого та 75% вартості рухомого майна;
• третього разу ціна для нерухомості знижується до 70%, для рухомого майна — до 50%. Якщо стягувач та заставодержатель погоджуються, під час третього е-аукціону початкова ціна може знижуватися до 60% для нерухомого майна та до 30% для рухомого. У разі нереалізації лоту і втретє стягувачу пропонують залишити його собі за ціною третього електронного аукціону або за фіксованою вартістю.

Виняток — майно, конфісковане за рішенням суду. Воно виставлятиметься на повторний електронний аукціон за ціною не меншою, ніж сума загальнодержавних податків і зборів, що відповідно до Податкового кодексу України підлягають сплаті під час операцій із реалізації такого майна. 

Протягом 10-ти днів із дня оголошення аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їхніх зареєстрованих вимог матимуть право залишити за собою предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог у рахунок ціни майна. Якщо іпотекодержатель не скористається таким правом, призначається проведення другого е-аукціону. Ціна лоту становитиме вже 85% вартості. Якщо і цього разу торги не відбудуться, іпотекодержатель зможе придбати предмет іпотеки за ціною другого аукціону. Інакше вартість під час третього туру знижується до 70%. Коли і ця спроба реалізувати майно буде невдалою, іпотекодержателю пропонуватимуть залишити собі предмет іпотеки за початковою ціною третього електронного аукціону.

Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі звернення стягнення на предмет іпотеки також здійснюватиметься на електронному аукціоні. Покупцями зможуть бути особи, визначені Земельним кодексом України. 

Коли лот таки куплять, на підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання з електронного аукціону. Якщо сума, одержана від реалізації не покриє вимоги іпотекодержателя, він матиме право отримати решту з іншого майна боржника. 

Боржнику залишають право до дня продажу предмета іпотеки на електронному аукціоні виконати вимогу за основним зобов’язанням чи ту її частину, виконання якої протерміноване. Плюс необхідно буде відшкодувати витрати та збитки іпотекодержателя, зокрема судові, оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), на підготовку до проведення електронного аукціону тощо. Таке виконання буде підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на електронному аукціоні. Умови договорів, що обмежують це право, визнають недійсними. Іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник електронного аукціону зможуть протягом трьох місяців із дня проведення електронного аукціону оскаржити його результати в суді за місцезнаходженням нерухомості. 

Читайте також: Нові закони щодо валютної іпотеки: принципи реструктуризації, реакція ринку, наслідки

Документ має підписати Президент України Володимир Зеленський. Закон набуде чинності через 30 днів після публікації.

Нагадаємо, у вересні 2020 року у Міністерстві юстиції вирішили продавати арештоване майно через систему електронних аукціонів «Prozorro.Продажі». Державне підприємство «Прозорро.Продажі» визначено адміністратором електронної торговельної системи, а державне підприємством «СЕТАМ» — організатором електронних торгів. 

Обговорити нововведення та отримати консультацію фахівців можна на форумі Покупка нерухомості з аукціону. 

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021