За скільки можна купити квартиру у Києві: аналіз цін та прогнози
Зміст
Журналісти порталу Domik.ua розпитали провідних фахівців із нерухомості і з'ясували, скільки у вересні 2021 року доведеться віддати, аби стати власником квартири у Києві.
На первинному ринку у найбільших містах України, тобто Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові, з початку року ціни на житло зросли на 18-20%. Такі цифри озвучив президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта. Впродовж першого півріччя в усіх сегментах житла в Україні спостерігалася досить висока активність. Капітальні інвестиції в операції з нерухомим майном перевищили 9 млрд грн, що на 25% більше, ніж за аналогічний період 2020 року. За даними АФНУ, понад 6 млрд грн із них стосуються саме новобудов. Попри наявні ризики інвестори обирають ринок первинної нерухомості через високі прибутки за рахунок подорожчання житла.
На вторинному ринку у найбільших містах за підсумками року зростання цін може досягти 17-20%, прогнозують у АФНУ. Переважно це стосується найпопулярнішої категорії — малогабаритних квартир належного стану площею до 50 кв. м в будинках радянської забудови у вдалих локаціях.
Стрімке зростання спостерігають і у сегменті сучасної забудови столиці.
«На 20-25% ціни піднялися на квартири з ремонтом у нових будинках, які знаходяться вздовж ліній метро. Якщо на початку року такі однокімнатні оселі коштували в середньому $65-70 тис., то на поточний момент ціна зросла до $90 тис.», — констатує президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несін.
Згідно із власними статистичними даними порталу Domik.ua, середня ціна квадратного метра нерухомості у Києві становила на початок осені 2020 року $1,229. У перших числах вересня поточного року — $1,385. Найбільше за рік подорожчали студії (плюс 33%) та однокімнатні квартири (плюс 17,3%).
Серед головних причин подорожчання на вторинному ринку Юрій Піта назвав інфляційні процеси, непевність економічної політики країни, що позначається на рівні добробуту громадян, а також обмежену дію державних іпотечних програм.
«Найбільша активність на вторинному ринку Києва спостерігалася у II та на початку III кварталу 2021 року. Саме в цей період кількість угод майже на 30% була більшою, ніж за аналогічний період 2020 року. За всіма ознаками пік активності на вторинному ринку столиці вже пройдено», — зауважила голова Київського міського відділення АФНУ Олена Гайдамаха. На поточний момент, каже експерт, на вторинному ринку попит і пропозиція збалансовані, що частково стримує швидке подорожчання.
Серед нових тенденцій — зміна уподобань покупців. Ще кілька років тому обирали певний мікрорайон, аби в околиці було все необхідне для комфортного життя. Тепер забудовники пропонують ЖК, зведені за концепцією «місто в місті», «mixed-use», «live-work-play», де працювати, відпочивати, навчатися та займатися спортом можна не полишаючи територію комплекса.
«Наприклад, той попит на так звані Оболонські Липки зменшився за рахунок того, що з'явилися нові житлові комплекси. Оболонські Липки з одного боку гарні, але з іншого — це не ЖК, а мікрорайон, в який кошти більше не вкладають. На Оболонській набережній пошкоджується пішохідна зона і ніхто її не ремонтує, міська влада говорить, що грошей немає. А якщо ми візьмемо новобудову, то як правило, там працює керуюча компанія, яка збирає платню з мешканців. Акумулюються ці кошти для підтримки порядку. До того ж у комплексах закрита територія, вона більш комфортна та охороняється», — пояснює Віктор Несін.
Читайте також: Огляд житла в Ужгороді: зростання цін, попит на малоповерхову забудову та профіцит пропозицій
Ціна квадратного метра у новобудовах столиці
За площею житлових будівель, прийнятих в експлуатацію, за видами по регіонах у січні-червні 2021 року, лідирує Київська область. Про це свідчать дані Державної служби статистики. З 4,8 млн кв. м житла, які здали протягом першого півріччя, 703,8 тис. кв. м звели на Київщині. У столиці за шість місяців забудовники завершили 512 764 кв. м. Тобто кожен десятий новий квадратний метр припав саме на столицю.
«Первинний ринок цікавить більш як 80% всіх інвесторів, що намагаються зберегти та примножити свої кошти, вкладаючи їх у нерухоме майно. Протягом 2021 року понад дві третини всіх інвестиційних угод припали на одно- та двокімнатні квартири площею до 60 кв. м на початкових стадіях будівництва, тобто «стартовій» ціні продажу. І це незважаючи на ризики, що будинок буде зведений вчасно. Це мотивоване тим, що за 1,5-2 роки вартість придбаної квартири стане дорожчою щонайменше на 30%», — продовжує Юрій Піта.
Ще одна причина популярності новобудов серед інвесторів — перспективність арендного бізнесу.
«На первинному ринку Києва збільшився попит. Зі слів забудовників, у них немає проблеми застою продажу, як в минулому році. Якщо навколо новобудови гарна інфраструктура, квартири дуже швидко знаходять інвесторів. Інвестують ті, у кого є кошти: політики та IT-сфера. Навіть наші громадяни, які працюючи в зарубіжних IT-компанія, наприклад, у Польщі, Чехії, вкладають у нерухомість в Києві з метою здачі в оренду. Коли почалася пандемія, ціни на оренду знизилися. А в цьому році вони перевищили вартість, що була до початку коронавірусу. Однокімнатні квартири в нових будинках із пристойним ремонтом коштували 10-13 тис. грн/міс. На даний момент ціни виросли до 15 тис. грн/міс. У старих будинках ціна оренди була 7-8 тис. грн/міс. На сьогодні нижче 10 тис. грн/міс. просто немає. Це приваблює інвесторів купувати нерухомість, так як терміни окупності вкладень знижуються», — розповідає Віктор Несін.
За інформацією пошуковика надійних новобудов Bild.ua, на поточний момент придбати житло можна у двох сотнях ЖК, що продовжують зводитися у столиці. Серед них 23 об'єкти економкласу та 95 ЖК комфорт-класу. 59 новобудов представляють сегмент «бізнес» і ще 11 «преміум». Ми не враховували комплекси, будівництво яких ще не розпочато, вже здані та розпродані, а також заморожені проєкти. За даними «Білд», в Києві на поточний момент налічується близько 120 проблемних об'єктів. Тому перш, ніж проінвестувати у нерухомість, експерти радять ретельно вивчати репутацію забудовника та дозвільну документацію. Дізнатися максимально повну інформацію про будь-який об'єкт столиці допоможе детальний звіт від «Білдконтроль». Сервіс оцінює кожен ЖК по 42-х параметрах і присвоює Індекс надійності. Перевіряють зокрема призначення землі, ТУ, суди, а також історію учасників проєкту. Аналіз включає роз'яснення експертів та юриста (приклад за посиланням). Можна замовити консультацію із відділом продажу та таксі до будівельного майданчика.
Найдоступніші пропозиції, за даними «Білд», наразі у ЖК LIBERTY PARK — від 17 200 грн/кв. м. Згідно із проєктом, це буде чотириповерховий будинок комфорт-класу на вул. Вишнева, 10-12, що в Солом'янському районі. Загалом розрахований на 40 квартир. Початково заявлена дата введення в експлуатацію — кінець 2021 року. Проте будівельні роботи знаходяться на початковій стадії. Ціновий рекорд утримує елітний ЖК Linden Luxury Residences у Печерському районі. Вартість квадратного метра у цьому чотирнадцятиповерховому будинку стартує від 119 150 грн. Автором інтер'єрів місць загального користування (МЗК) стала всесвітньо відома британська дизайнер Келлі Хоппен. Передбачено, що територія буде закритою. Інвесторам обіцяють консьєрж-сервіс, систему відеоспостереження. У ЖК заплановані підземний паркінг, фітнес-зал, ресторан, лаунж і бар, дитяча кімната, кінозал, зал для переговорів, сховище для хутра, а на даху повноцінний парк із зеленими галявинами, деревами, СПА та барбекю. Початково заявлений термін введення в експлуатацію — кінець 2019 року.
Дізнатися більше про первинний ринок нерухомості столиці можна на форумі Ринок новобудов.
Вартість квартир старого житлового фонду
Що стосується вторинного ринку, 70% шукачів житла, за даними Київського відділення АФНУ, надають перевагу малогабаритним варіантам площею 35-50 кв. м у вдалих локаціях.
«Найбільше зростання цін можливе на невеликі оселі в будинках радянської забудови, що розташовані поблизу метро та великих транспортних вузлів. Попит на такі квартири на 10% перевищує пропозицію», — стверджує Олена Гайдамаха.
Найбільше цінуються квартири старого житлового фонду у середмісті столиці.
«Сталінку дешевше $90 тис. ви не знайдете в самому центрі. Будинки сталінського типу користуються попитом, адже там просторі площі, високі стелі. Навряд чи серед такого житла залишилися занедбані квартири. Ті пропозиції, що належали антисоціальним людям, вже давно викупили і нові власники зробили ремонти. Якщо брати більш віддалені частини центру міста, наприклад, околицю Печерського району, Поділ, який ближче до Оболоні, ціна буде нижчою. Плюс там залишилися будинки хрущовського типу. Але, навіть враховуючи що це малогабаритне житло, однокімнатних хрущовок менше $60 тис. немає», — каже Віктор Несін.
Можна пошукати у центрі Києва і такі ексклюзивні пропозиції, як царська забудова. У цій категорії на вартість суттєво впливає стан самого будинку.
«Ціна залежить від того чи проводилася реконструкція в цих будинках, чи міняли перекриття з дерев'яних на залізобетонні. В ті часи будинки зводили досить високої якості, вони монолітні, товщина стіни — 1 м, буває і більше. У споруд хрущовського типу гарантійний термін експлуатації вже закінчився, з ними треба щось робити. Дореволюційні їх переживуть. З царськими будинками все було добре, поки не почали зводити поруч свічки. Якщо ж будинок без зовнішніх недоліків, розташований у центрі, ціна буде починатися від $2,5 тис. за кв. м», — продовжує Віктор Несін.
Трохи далі від центру вартість нерухомості знижується. У популярних спальних масивах Голосіївського та Оболонського районів ціни стартують від $40 тис. Покупців приваблює розвинена соціально-побутова інфраструктура та наближеність до станцій метро.
«Найнижча ціна на однокімнатну квартиру на даний момент це $40 тис., двокімнатна буде $50 тис. Як правило, у цих осель не дуже велика різниця в метражі. Знову ж я не беру якісь винятки, коли у асоціальних людей за якісь копійки забирають житло. Навіть за гостинки вздовж Оболонського проспекту ціна $42-45 тис. і вище», — констатує Віктор Несін.
На околиці у менш популярних масивах, таких як Троєщина та Борщагівка ціни стартують від $35 тис.
У передмісті столиці квартири в будинках радянської забудови в структурі пропозиції складають близько 7-10%, зазначає Олена Гайдамаха. Вартість такого житла становить від $700 до $800 за кв. м. Але попри лояльну ціну, попиту немає.
«Квартири в хрущовках, наприклад в Бучі, навіть розташовані поряд із Варшавським шосе, не викликають особливої цікавості, адже такі квартири не здатні задовольнити високі вимоги покупців до комфортного життя. Попит на них становить лише 3-5%», — підсумовує Олена Гайдамаха.
Для зручності читачів, редакція склала таблицю стартових цін на квартири у різних локаціях міста в будинках старого житлового фонду. Це усереднені показники, що віддзеркалюють тенденцію на ринку. Вартість може варіюватися в залежності від місця розташування, року забудови, якості ремонту, поверху, навіть причини продажу.
| Локація | Однокімнатна квартира, $ США | Двокімнатна квартира, $ США | Трикімнатна квартира, $ США |
| Центр міста | Від 60 000 | Від 70 000 | Від 80 000 |
| Прицентральні/популярні райони | Від 42 000 | Від 50 000 | Від 60 000 |
| Околиця міста/ непопулярні райони | Від 35 000 | Від 38 000 | Від 50 000 |
Для порівняння, у березні 2021 року ціни у будинках старої забудови Києва стартували від $700 за кв. м. За однокімнатну квартиру в центрі просили у середньому $50 тис. Найдорожче обходилось житло на Печерську — $1800-2000 за кв. м. Бюджетні варіанти пропонували на периферії: у таких масивах, як Троєщина та Борщагівка можна було знайти однокімнатну за $27-28 тис.
Читайте також: Огляд житла в місті Суми: первинний і вторинний ринок
Аналіз пропозицій у сучасних будівлях Києва
За квартиру у будинку, якому не більше 10-15 років, доведеться віддати мінімум на третину, а то й у кілька разів більше.
«У центрі дешевше, ніж $90 тис. нічого не знайдете. У нових будинках немає занедбаних квартир, як у старому житловому фонді. Максимум може бути оселя без оздоблювальних робіт, у стані «після будівельників». На Печерську вартість однокімнатної квартири сягає $250 тис. — це дуже дорого. Ми на Оболоні в ЖК Obolon Residences шукали однокімнатне житло. Найдешевше, яке знайшли — це в стані «після будівельників», де потрібно було мінімум $50 тис. вкласти в ремонт, ціна була $130 тис. І що це не користується попитом, я б теж не сказав. Поки ми думали, цю квартиру продали. Люди, у яких є гроші дбають не лише про комфорт, а й про безпеку. У таких будинках під'їзди охороняються. ЖК автономні, там стоять свої генератори, якщо у місті вимкнуть електроенергію, комплекс продовжить жити нормальним життям. А це все коштує дорого», — пояснює Віктор Несін.
Останню третю секцію ЖК Obolon Residences ввели в експлуатацію наприкінці минулого року. Проте там залишилися квартири від забудовника. Ціни стартують від 65 550 грн/кв. м. Найдоступніша двокімнатна квартира площею 84,26 кв. м, обійдеться 7,58 млн. грн, тобто $285 тис.
Редакція склала ТОП-3 найбюджетніших пропозицій у вже зданих новобудовах, де ще можна придбати нерухомість через відділ продажу. У комплексі LaLaLand за 1 млн. грн продають однокімнатну квартиру квадратурою 35,91 кв. м. У ЖК «Дніпровський» залишилося однокімнатне планування 40,48 кв. м вартістю 1,2 млн грн. У ЖК «Комфорт Таун» є студії площею 31,1 кв. м, що коштують від 1,28 млн грн. Це ціни за квартири, які передаються інвесторам без оздоблення.
«У нових будинках однокімнатних квартир з ремонтом незалежно від району дешевше $60 тис. немає навіть на околицях. І то $60 тис. — це рідкість. Якщо брати мінімум, за який у Києві можна придбати однокімнатне житло, можемо згадати так звані смарт-квартири. Там трапляються ціни $30 тис. і навіть трохи нижче в залежності від площі, адже вони бувають дуже маленькі», — додає Віктор Несін.
Що стосується сучасного житла в передмісті Києва, впродовж 2021 року найбільш затребуваними були квартири площею до 55-60 кв. м у будинках, збудованих з 2010 по 2015 рр. і розташованих у містах-супутниках, таких, як Ірпінь, Буча, Бровари, Коцюбинське та інші, зазначає Олена Гайдамаха. В загальній структурі попиту воно було популярне у 30% покупців. Вартість квадратного метра цих квартир становить $650-800. Понад 25% попиту склали оселі площею 40-55 кв. м в багатоквартирних будинках 2015-2020 рр. у Гатному, Софіївській Борщагівці, Бучі, Гостомелі, Борисполі та ін. Ціни у цьому сегменті варіюють від $850 до $1000 за кв. м.
Ще близько 20-25% потенційних покупців цікавили приватні будинки та котеджі площею 120-150 кв. м, що знаходяться на відстані до 15 км від Києва з наявною поряд соціально-побутовою інфраструктурою, поблизу водойм та лісів. Обходиться таке житло з ремонтом від $1200 до $1500 за кв. м. Решта 20% попиту припадає на таунхауси та дуплекси площею до 100-150 кв. м в 10-15 км від столиці. Коштують такі у середньому $700-900 за кв. м.
Інформаційно-аналітичний відділ порталу склав таблицю мінімальних цін на квартири в сучасних будинках. Це орієнтовна вартість. Фактичні пропозиції можуть відрізнятися в залежності від локації, класу ЖК, наявності оздоблення, а також якості ремонту, меблів і техніки.
| Локація | Однокімнатна квартира, $ США, | Двокімнатна квартира, $ США, | Трикімнатна квартира, $ США, |
| Центр міста | Від 90 000 | Від 140 000 | Від 200 000 |
| Прицентральні/популярні райони | Від 60 000 | Від 80 000 | Від 120 000 |
| Околиця міста/непопулярні райони | Від 45 000 | Від 65 000 | Від 85 000 |
Читайте також: Огляд житлової нерухомості Львова: новобудови, сучасні будинки та старий фонд
Банківські кредити, державна іпотека та ринок нерухомості
Державні кредитні програми по забезпеченню громадян житлом на український ринок нерухомості особливого впливу не мали.
«За даними АФНУ, «пільгова» іпотека під 7% лише на 1-2% збільшила кількість потенційних покупців житла», — зауважив Юрій Піта.
Нагадаємо, що запуск програми «Доступна іпотеки 7%» відбувся 1 березня 2021 року. За умовами кредити під пільгові 7% надаються терміном до 20-ти років. Максимальна сума позики складає 2 млн грн. Максимальна вартість предмета іпотеки — 2,5 млн грн. Перший внесок — від 15%. Гроші можна взяти на придбання квартири чи приватного будинку на первинному ринку або здану нерухомість, вік якої не більше 3-х років. Нормативна площа — 50 кв. м на одну людину чи родину з двох осіб та плюс 20 кв. м на кожного її наступного члена.
За даними Міністерства фінансів України, станом на 13 вересня 2021 року уповноваженим банкам надійшло 1181 заявок. Загалом у програмі беруть участь 23 регіони. За кількістю поданих заявок лідирують саме Київ (33,3%) та область (30,9%).
На середину вересня було підписано 811 кредитних договорів на 689,62 млн грн. На первинний ринок припало 23, на вторинний — 77%.
За висновками Конфедерації будівельників України, іпотека на первинному ринку України майже не розвивається. Із 17-ти банків-учасниць держпрограми тільки 4 видали хоча б один кредит на новобудову.
Щодо власних кредитних продуктів, за період 2019-2021 рр. ставка за іпотечними кредитами на вторинному ринку знизилася майже на 40% і у червні середньозважена ефективна ставка складала 13,22%. На первинному ринку зменшення відбулося лише на 11% — ставка в середньому становила 17,26%. Банки видають 93 іпотеки на первинному ринку на місяць.
«Якщо ми говоримо про власні кредитні програми комерційних банків, то іпотека у нас вкрай дорога. Існує проблема перевірки позичальника, мається на увазі офіційна заробітна платня, яка залишається в конверті. У Польщі максимальний відсоток по іпотеці 6, а мінімальний — 2%. І під 6% неохоче беруть, як правило, домовляються під 3-4%. У той же час вітчизняні банкіри самі кажуть, що у них достатньо ліквідності. Але дуже високі ризики неповернення грошей. Тому банки вигадують будь-які продукти, крім іпотеки, наприклад, починають роздавати споживчі кредити. А якщо і видають іпотеку, то пропонують різноманітні заохочення, але ставку не знижують», — розповів Віктор Несін.
Більше про іпотечні програми українських фінансових установ можна дізнатися на форумі Які банки зараз реально кредитують або видають іпотеку?
Прогнози
До кінця 2021 року житло на вторинному ринку Києва та найближчого передмістя може подорожчати в межах 5-7%, каже голова Київського міського відділення АФНУ Олена Гайдамаха. Стрімкого зростання очікувати не слід, оскільки попит та пропозиція збалансовані. З лютого по травень 2022 року на вторинному ринку спостерігатиметься також цінова стабільність.
«Цінові коливання на початку наступного року будуть в межах 2-3% і в основному на найзатребуваніше малогабаритне житло», — вважає Олена Гайдамаха.
Президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несін прогнозує зростання цін на сучасні оселі в столиці та радить не відкладати придбання.
«Коли у людини є гроші, тоді і потрібно купувати. Якщо чекати, тому що повинні ціни впасти — ніколи не вгадаєте. Я не думаю, що буде такий жорсткий локдаун, як був до цього, коли на два місяці зупинили місто. Він нікому не вигідний, бізнес все одно буде працювати. Тому до кінця року, я думаю, ціни продовжать рости, на нове сучасне житло ще як мінімум на 10%. Люди хочуть жити в чистих під'їздах з гарними внутрішніми комунікаціями, тому на нове житло буде рости попит. На старий житловий фонд вартість теж буде підтягуватися, але не так інтенсивно», — підсумовує спеціаліст.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта зазначив, що, попри очікуване осіннє пожвавлення на ринку житлової нерухомості України, цінова ситуація буде досить стабільною. Загалом по Україні до кінця року вартість житла на первинному ринку зросте на 5-10%, а на вторинному — до 7%. У найближчі місяці будуть сформовані максимальні ціни, що відповідатимуть реальному і досить обмеженому у фінансовому плані попиту.
«Зростання цін матиме більш інерційний характер і переважно за рахунок активності тих покупців, що купуватимуть житло суто з інвестиційною метою. Проте, за даними АФНУ, ресурс потенційних покупців наразі майже вичерпано. В Україні лише 7-8% громадян можуть дозволити собі купівлю житла за наявні кошти, за програмами з іпотеки чи розтермінування. Така обмежена кількість потенційних покупців є найголовнішим чинником стримування подорожчання», — пояснив Юрій Піта.
Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua
© domik.ua, 2021
