Вдала інвестиція: оренда, переуступлення та продаж житла у ЖК «Вежа на Ломоносова»

Редакція порталу Domik.ua вивчала ринок оренди квартир у житловому масиві Голосіїв та з’ясувала, чим вигідні інвестиції у нерухомість від забудовника на прикладі ЖК «Вежа на Ломоносова».

Інфраструктура Голосіївського району

Голосіїв — історична місцевість Києва, розташована у Голосіївському районі. Охоплює Голосіївський ліс і частину забудови вздовж Голосіївського проспекту і Васильківської вулиці. Це один із найзеленіших секторів Києва. Частину лісових угідь площею понад 140 га складає Голосіївський парк імені М. Рильського. Через район проходить «синя гілка» столичного метрополітену, курсує громадський транспорт до всіх куточків міста, від станцій метрополітену відправляються маршрутки до передмістя, тут розташований Центральний автовокзал. До послуг мешканців розвинена соціально-побутова інфраструктура, яка включає: численні магазини, відомий величезним акваріумом з екзотичними рибами ТРЦ Ocean Plaza, а також спортивні клуби, банки, кафе, ресторани, медичні заклади. Голосіївський вважається районом науки та студентства. В околицях розташовані 64 академічних та науково-дослідних установ, серед яких інститути: електрозварювання ім. Є. Патона, теоретичної фізики ім. М. Боголюбова, кібернетики ім. Глушкова, молекулярної біології та генетики, клітинної біології та генної інженерії, онкології, Головна астрономічна обсерваторія. На території району 11 вищих навчальних закладів, зокрема Національний університет біоресурсів та природокористування, Національний університет харчових технологій, факультети Київського національного університету ім. Т. Шевченка, Міжрегіональна академія управління персоналом, Київська академія музики ім. Р. Глієра, Київська академія естрадного та циркового мистецтв та ін. Загалом налічується чотири десятки шкіл та півсотні ДНЗ. 

Більшість житлової забудови Голосіївського району — це дореволюційні будинки, хрущовки та сталінки. Проте останні два десятиліття околиця активно розбудовується, тут з'явилися близько двох сотень житлових комплексів. Ще два з половиною десятки, за даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, зводять на поточний момент. В основному це ЖК комфорт- та бізнес-класу, що приваблюють сюди людей із відповідним рівнем добробуту. 

Читайте також: Перспективна локація: як зміниться столичний Голосіїв

Які квартири користуються попитом у орендарів

За даними агентств нерухомості, найбільшим попитом серед шукачів житла у столиці користуються квартири на правому березі Києва, поблизу станцій метро та у ціновому діапазоні 10-12 тис. грн/міс. Тому Голосіївський район серед найзатребуваніших. 

Вартість оренди квартири в старому житловому фонді Голосієва, наприклад, хрущовці чи панельному будинку, стартує від 8-9 тис. грн/міс. Таким варіантам надають перевагу студенти, заробітчани та молоді люди, які щойно приїхали підкорювати столицю. Часто винаймають житло із руммейтами. Вони невибагливі до інтер'єру та прибудинкової території. Головне — близькість до роботи чи місця навчання, а також доступна ціна. Однак заощадивши на оренді, доведеться переплатити за комунальні послуги. У старих будинках зношені комунікації та централізована система опалення, що не дозволяє самостійно регулювати витрати ресурсу. 

Нерухомість у новобудовах Голосієва користується попитом у родин, чий дохід складає більше $2 тис. Серед таких, говорять рієлтори, посадовці, іноземці, представники сучасних прогресивних професій, як IT-фахівці та блогери. Для цих категорій важливий вигляд самого будинку, наявність у ЖК сервісів, безпека, оздоблення прибудинкової території, паркомісця, краєвид із вікна і якісний стильний ремонт всередині квартири. Однокімнатне житло у зданих новобудовах обійдеться у 10-16,5 тис. грн/міс. За таку ціну у масиві можна знайти і простору двокімнатну квартиру, щоправда із оздобленням початку нульових, кухнею із супермаркета, і до метро доведеться йти пішки близько 1,5 км. За двокімнатну оселю такої ж площі, але із якісним дизайнерським ремонтом ближче до метро, можуть просити більше 25 тис. грн/міс. 

Короткостроковий найм житла у Голосієві цікавить перш за все туристів. У Голосіївському районі, окрім парку ім. Рильського розташовані музей під відкритим небом Пирогів, історична місцевість Феофанія з парковою зоною та озерами. Тут знаходиться національний комплекс «Експоцентр України», де проходять фестивалі, виставки та ярмарки, такі як музичний фестиваль Atlas Weekend та «Кураж Базар». Окрім того, в Голосієві знаходяться кілька провідних медичних установ країни, зокрема Інститут експериментальної патології, онкології і радіобіології та Національний інститут раку, куди приїжджають на лікування з різних областей. Для цих категорій шукачів житла головне — наближеність до потрібного закладу чи локації, а також наявність в оселі необхідних для комфортного проживання меблів, техніки, посуду, білизни тощо. Подобова оренда однокімнатної квартири із сучасним ремонтом з усіма зручностями у новому будинку коштує в Голосіївському районі 600-900 грн. 

Читайте також: ЖК «Вежа на Ломоносова» vs вторинка: порівняння квартир у Голосіївському районі

ЖК «Вежа на Ломоносова» і його переваги 

Об'єкт «Вежа на Ломоносова» — це проєкт комфорт-класу від компанії BudCapital, що будує у Києві сучасні житлові комплекси починаючи з 2008 року. ЖК зводять на однойменній вулиці — Ломоносова, 33/43. Це буде 24-поверховий односекційний будинок зі стилобатом. Зводять його із використанням технології монолітно-каркасного будівництва, стіни закладатимуть червоною цеглою, керамічними блоками та газоблоком. 

Поміж чинників, які сприятимуть популярності новобудови серед орендарів, можна виділити такі пункти:

• зручна транспортна розв'язка: будинок зводять у 450 м від станції метро «Васильківська», до станції «Виставковий центр» — близько кілометра, за 10 хвилин пішої ходи можна дістатися важливої транспортної магістралі столиці — Голосіївського проспекту;
• зелена зона: комплекс розташований за 15-20 хвилин пішої ходи до центрального входу у парк ім. Рильського та ВДНГ;
• розвинена соціально-побутова інфраструктура: у радіусі кілометра навколо новобудови розташовані три державні дитячі садки, дві школи та гімназія, корпуси КНУ ім. Шевченка та НУБіП, десятки магазинів, кафе, салонів краси, аптеки, кілька великих супермаркетів, банки, фітнес-клуби та лікарні;
• власна інфраструктура ЖК: на перших поверхах відкриють магазини, кафе, аптеки тощо, на даху стилобату запроєктований власний закритий двір із дитячим та спортивним майданчиками, а також зонами відпочинку та місцем для вигулу чотирилапих, у холі передбачена кімната для дитячих візочків;
• місця для автомобілів: для автолюбителів обладнають дворівневий підземний паркінг, до якого можна буде спуститися із житлових поверхів на ліфті, та гостьову парковку;
• безпека: доступ до прибудинкової території буде закритим для сторонніх, по периметру комплексу з'явиться система відеоспостереження, запланований консьєрж-сервіс;
• сучасний архітектурний дизайн: ЖК буде у футуристичному стилі, з панорамним склінням та ламаними лініями фасадів, а також квартирами із незвичайним плануванням;
• економія на комунальних послугах: забудовник обладнає житло приладами обліку, у тому числі лічильниками тепла.

Крім того, за даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у ЖК «Вежа на Ломоносова» високий Індекс надійності — 199 балів із 220 можливих, комплекс позначений зеленим щитом. 

Читайте також: Оцінка законності ЖК «Вежа на Ломоносова»: документи, факти, думка інвесторів

Що купити в ЖК «Вежа на Ломоносова» під оренду

Загалом у новобудові заплановано 228 квартир з одно- та двокімнатним плануванням. Для розрахунку рентабельності інвестицій у житло під здачу в оренду, розглянемо варіант із мінімальним вкладенням. Ціна у ЖК «Вежа на Ломоносова» залежить від планування, площі квартири та поверху: до 9-го дешевше, найдорожчі квартири розташовані вище 19-го поверху. У травні 2021 року найдоступніший варіант, який пропонують у відділі продажу — це студія 42,5 кв. м типу 1Д, що розташовується на нижніх поверхах. За умов 100%-ї сплати вартість квадратного метра складе 32 тис. грн. Загалом квартира обійдеться у 1 360 000 грн, що на поточний момент у перерахунку дорівнює $49 тис. 

Нерухомість передаватимуть інвесторам без ремонта. Стіни і стелі в квартирах залишать без оздоблення, на підлогах покладуть лазерну стяжку. В санвузлах зроблять гідроізоляцію. На вікнах передбачений двокамерний склопакет з п'ятикамерним профілем REHAU. Електропроводку заведуть у приміщення до розподільного щитка, труби для води і каналізації — до загального стояка. Розводити комунікації (крім опалення) доведеться самостійно. Квартири здаються із металевими вогнетривкими дверима з МДФ-накладками, сталевими радіаторами опалення, поквартирними приладами обліку тепла, води та електроенергії. 

Ремонтні роботи без особливої вибагливості обходяться приблизно в $200 за квадратний метр. Тож за оздоблення студії площею 42,5 кв. м доведеться викласти від $8,5 тис., це приблизно 235 тис. грн. Від 70 тис. грн стане меблювання житла кухнею, шафами, обідньою зоною, спальним місцем та сантехнікою. Плюс від 50 тис. грн піде на придбання побутової техніки, посуду, текстилю та освітлення. В результаті загальна вартість однокімнатної квартири у ЖК «Вежа на Ломоносова», в яку можна заїхати та жити, складе 1,7 млн грн. 

У середньому за місяць оренди власники квартир у нових будинках Голосієва отримують 14 тис. грн. Виходить, що інвестиція у нерухомість в ЖК «Вежа на Ломоносова» окупиться приблизно за 120 місяців, тобто за 10 років. Це непогані показники. Слід враховувати те, що за даними Асоціації професійних управляючих нерухомістю України, восени 2019 року термін окупності інвестицій у житло під оренду в середньому складав 9-12 років. Восени 2020 року через коронакризу продовжився до 15-16-ти років, а в деяких сегментах і до 18-ти. 

Читайте також: Переваги житлового комплексу «Вежа на Ломоносова»

Скільки можна заробити на продажу

Забудовник позиціонує ЖК «Вежа на Ломоносова» як інвестиційно вигідний проєкт. На старті продажу у IV кварталі 2019 року інвесторам пропонували вкласти $950/кв. м. Зараз по нинішньому курсу квартира в залежності від площі та поверха розташування обійдеться від $1150/кв. м. На стадії введення будинку в експлуатацію, за підрахунками забудовника, вартість квадратного метра становитиме мінімум $1400. Тобто, у разі продажу житла за переуступленням, заробіток тих, хто першим придбав нерухомість у ЖК «Вежа на Ломоносова» складе мінімум $450 на кожному квадратному метрі. Однокімнатна квартира площею 42,5 кв. м принесе власнику більше $19 тис. Якщо придбати нерухомість зараз — це плюс від $250/кв. м, або $10,5 тис. 

Початково заявлена забудовником дата введення в експлуатацію об'єкта — IV квартал 2021 року. Наразі тривають монолітні роботи, завершена найтрудомісткіша стилобатна частина, будівельні бригади працюють над зведенням 4-го житлового поверху. 

Ще один поширений вид заробітку — продаж житла у новобудові вже із оздобленням. У сусідніх житлових комплексах в Голосієві однокімнатні квартири з ремонтом та меблями приблизно такої ж площі коштують від $66 до $104 тис. 

Читайте також: Повний огляд ЖК «Вежа на Ломоносова» в інфографіках

Висновки

Інвестиції у нерухомість — один із найпоширеніших способів вкладення, зберігання та примноження капіталу, зазначають рієлтори, чому сприяють зрозумілі механізми та високі прибутки. Так, річна прибутковість купівлі однокімнатної студії в ЖК «Вежа на Ломоносова» для здачі в оренду складе 10%. Для порівняння, український індекс ставок за депозитами фізичних осіб у гривнях UIRD 12м у травні 2021 року складає 8,14% річних, у доларах США — 0,9%. Зауважимо, що первинний ринок нерухомості в Україні досі має прогалини у законодавстві, права інвесторів захищені не повністю. Тому фахівці радять інвестувати у надійні новобудови, тобто від забудовників із гарною репутацією та ті, що отримали всі необхідні дозвільні документи. 

У матеріалі наведені приблизні розрахунки. Слід брати до уваги інфляцію, інші політичні та економічні чинники. Крім того, варто врахувати ризики, пов'язані із інвестиціями на первинному ринку нерухомості в Україні, а також те, що початково заявлені забудовником терміни введення в експлуатацію можуть переноситися. 

Дізнатися останні новини стосовно проєкту, переглянути фотозвіти перебігу будівництва та поспілкуватися з іншими інвесторами можна на форумі ЖК «Вежа на Ломоносова».

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021