Схема купівлі житла у новобудові через інститути спільного інвестування

Журналісти порталу Domik.ua разом з експертами BildControl.ua підготували наступний матеріал із циклу публікацій про схеми залучення приватних інвестицій на первинному ринку України. У цій статті мова піде про один із чотирьох способів, передбачених законодавством — схему придбання житла в новобудові через інститути спільного інвестування (ІСІ) за інвестиційним договором. Механізм залучення коштів інвесторів через ІСІ є дуже поширеним, особливо серед великих забудовників. Хоча він потребує значних організаційних витрат, проте дозволяє заощадити на оподаткуванні.

Важливий аспект діяльності ІСІ — їхнє пільгове оподаткування. Активи інвесторів ІСІ разом із доходами, отриманими за рахунок операцій з такими активами, не оподатковуються на прибуток до розподілу відповідних коштів між інвесторами. Обкладенню підлягає виключно виведений капітал (дивіденди), тому акумульований компанією прибуток може використовуватися для реінвестування. Дивіденди, отримані від ІСІ, оподатковуються за ставкою 9%. Можна також залучити нерезидентів із країн, із якими укладено договори про уникнення подвійного оподаткування, що передбачають сприятливіший режим оподаткування дивідендів. Звільнення коштів ІСІ від оподаткування дозволяє використовувати інвестфонди як ефективний інструмент структурування бізнесу, зокрема для зменшення податкового навантаження.

«Однак у схемі інвестування через ІСІ слід звернути увагу на те, чи бере участь у проєкті сторонній підрядник. Якщо це так, то коли підрядник продає збудований об'єкт замовнику, з такого продажу сплачується податок на додану вартість (ПДВ) — 20%. Тобто собівартість будівництва зросте. У разі, коли замовником та підрядником виступає одна й та сама особа, описаного вище продажу, немає і, отже, ПДВ не стягується. Теоретично ціна на квартиру в такому договорі може бути меншою і є підставою для торгу або обговорення величини знижки. Тому, перш ніж вкласти гроші в новобудову через ІСІ, важливо розуміти, хто є учасниками будівництва», — радить експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Осташевська. 

Схема залучення коштів інвестора — один із 42-х параметрів, які перевіряють експерти пошуковика надійних новобудов Bild.ua, щоб присвоїти Індекс надійності кожній новобудові. На сайті можна дізнатися, яку позицію займає обраний житловий комплекс у рейтингу надійних, та замовити докладний звіт. У ньому буде зібрано всі дозвільні документи, аналіз інвестиційного договору, а також інформацію про учасників проєкту, що допоможе прийняти рішення про доцільність інвестування в цей об'єкт.

Законодавче регулювання

«Законодавство не встановлює єдиного формату інвестиційного договору. До того ж, прописано механізми, які можна використовувати для інвестування та фінансування будівництва житлової нерухомості за рахунок коштів фізичних та юридичних осіб. Зокрема, це регулюють Закони України «Про інвестиційну діяльність» та «Про інститути спільного інвестування»», — пояснює Наталія Осташевська. 

Участники:

• інвестор — фізична особа, яка набуває об'єкт нерухомості в майбутньому шляхом внесення інвестиційних внесків;
• фонд — фінансова компанія, яка приймає інвестиційні внески від інвестора з метою фінансування будівництва об'єкта. Це може бути корпоративний інвестиційний фонд (КІФ) або пайовий інвестиційний фонд (ПІФ);
• компанія з управління активами (КУА), що діє від імені фонду;
• забудовник — підрядна організація, яка здійснює безпосередньо роботи зі зведення будинку.

Забудовник неспроможний безпосередньо підписувати інвестиційні договори з інвестором. Це заборонено законом. Він залучає фінансову компанію (КІФ чи КУА), яка організовує фонд із метою залучення коштів від інвесторів. Завдання таких фондів — акумулювати кошти інвесторів для отримання прибутку через вигідні вкладення: папери, корпоративні права, нерухомість та ін. 

ПІФ — це сукупність активів, що належать інвесторам на правах спільної часткової власності. Вони знаходяться у компанії з управління активами та враховуються нею окремо від результатів господарської діяльності. ПІФ — це не юридична особа, він лише підпорядковується КУА. Прибуток ПІФ розподіляється між керуючою компанією та інвесторами фонду пропорційно частці їхніх інвестицій. ПІФ створюється КУА шляхом випуску інвестиційних сертифікатів. Учасником ПІФ є інвестор, який придбав сертифікат.

КІФ — це ІСІ, що створюється у формі відкритого акціонерного товариства (ВАТ) та здійснює виключно діяльність зі спільного інвестування. Усі інвестори стають співзасновниками шляхом купівлі акцій. На відміну від ПІФ, КІФ — юридична особа у формі акціонерного товариства (АТ) і створюється не самою КУА, а третьою юридичною особою. КІФ самостійно визначає, у чиї облігації (яких забудовників) вкладати кошти.

КУА — професійний учасник ринку цінних паперів, вид діяльності якого винятковий та ліцензується Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР). Нагляд за діяльністю КУА здійснюється наглядовою радою фонду, зберігачем активів фонду (банком).

Читайте також: Схема купівлі квартири у новобудові через попередній договір купівлі-продажу

Суть процесу купівлі квартири

В основі схеми придбання житла в новобудові через (ІСІ) за інвестиційним договором лежить купівля-продаж майнових прав для придбання нерухомості. Створюється ІСІ, який отримує від інвесторів початковий капітал та підписує із забудовником інвестиційний договір, згідно з яким ІСІ поетапно фінансує будівництво, а після введення об'єкта в експлуатацію, отримує майнові права на нерухомість. ІСІ у свою чергу укладає договір із покупцями, які передають ІСІ частину вартості об'єктів, а ІСІ зобов'язується після закінчення будівництва підписати з ними договори купівлі-продажу нерухомості.

Інвестиційний договір за своєю структурою та кінцевим результатом нагадує попередній, оскільки не є правовстановлюючим документом, за яким можна оформити право власності на об'єкт нерухомого майна, в результаті сторони підписують основний договір купівлі-продажу.

Предмет договору — інвестиційна участь інвестора у зведенні будинку. У чинному законодавстві відсутні чіткі вимоги до форми такого типу договорів, як і норма про обов'язкове нотаріальне посвідчення. Забудовники пропонують укласти угоду у простій письмовій формі. Але інвестиційний договір нагадує попередній договір, а попередні договори нотаріально посвідчуються.

Під час підписання інвестиційного договору слід звернути увагу на такі аспекти:

• юридичний зв'язок між забудовником і фондом: на якій підставі фонд продає квартири в будинку (як правило, це інвестиційний договір між КУА та забудовником);
• повноваження підписантів за договором (статут, довіреність);
• характеристики об'єкта інвестування (квартири);
• терміни виконання інвестиційного договору, тобто терміни введення будинку в експлуатацію;
• порядок, умови та строки підписання основного договору;
• відповідальність сторін;
• порядок виходу з угоди (розірвання інвестиційного договору) та повернення інвестиційних внесків (або продаж третім особам).

Інвестування та фінансування однієї квартири в об'єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно під час укладання між ними договору у письмовій формі, у якому визначається частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції.

Після введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси фонд реєструє на себе право власності і тільки після цього реалізує квартиру інвестору шляхом підписання договору купівлі-продажу. Інвестор стає другим власником нової квартири.

«При цьому не всі забудовники прописують зв'язок інвестиційного та майбутнього договору купівлі-продажу. Це означає ризик збільшення вартості квадратного метра. Щоб цього не сталося, необхідно наполягати на тому, щоб продавець вказав у додатковій угоді порядок переходу з інвестиційного договору на купівлю-продаж», — каже Наталія Осташевська.

На що звернути увагу під час купівлі квартири через ІСІ:

• предмет договору;
• повноваження підписантів за договором;
• характеристики квартири;
• вартість об'єкта;
• умови оплати;
• відповідальність сторін;
• порядок виходу з угоди (розірвання договору купівлі-продажу).

Під час укладання договору купівлі-продажу об'єкта інвестор сплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) та послуги нотаріуса.

Плюси та мінуси інвестування в новобудову через ІСІ

Переваги купівлі квартири через ІСІ:

• діяльність ІСІ контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, тобто, на державному рівні;
• є механізм захисту інвесторів: функції управління активами, зберігання та обліку коштів фонду розділені між незалежними одна від одної структурами — КУА та зберігачем (банком). Найважливіші рішення узгоджуються із наглядовою радою фонду;
• легальна оптимізація податкового навантаження;
• інвестування в ІСІ — цільове. Це означає, що кошти можуть піти виключно на зведення будинку;
• теоретично, ІСІ контролює виконання зобов'язань з боку забудовника та, у разі потреби, може замінити підрядника, щоб завершити будинок та здати його вчасно.

Основні ризики:

• фонд може залучати кошти до отримання необхідних дозвільних документів. Тут важливо вивчити репутацію забудовника. Інвестиції на етапі підготовчих робіт справді вигідніші. Однак, якщо будівельна компанія не зможе надалі отримати дозвільні документи, інвестор ризикує потрапити до складної ситуації;
• інвестори не мають можливості контролювати процес виконання забудовником своїх зобов'язань;
• відсутні прямі договірні відносини інвестора із забудовником. У разі невиконання зобов'язань з боку забудовника інвестор не зможе пред'явити йому претензії, оскільки забудовник не виступає стороною інвестиційного договору між фондом та інвестором;
• мета інвестування — отримання права власності на об'єкт нерухомого майна. У разі непередбачених обставин (наприклад, заморозка будівництва з будь-яких причин), інвестор не отримує об'єкт інвестування, а може лише розраховувати на повернення коштів без урахування інфляційних втрат та курсової різниці;
• інвестиційні договори підписуються у письмовій формі та підлягають державній реєстрації або нотаріальному посвідченню;
• повне виконання інвестиційного договору можливе лише після введення будинку в експлуатацію;
• договір купівлі-продажу об'єкта засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає фонд;
• деякі фонди через 2-3 роки після початку будівельних робіт стають збитковими.

Читайте також: Схема придбання житла у новобудові у житлово-будівельних кооперативах

Висновки

Важливою перевагою ІСІ є те, що такий механізм передбачений як спосіб фінансування житлового будівництва в законодавстві. Однак така схема інвестування досить складна, вона підійде тільки тим інвесторам, які досконало вивчили даний спосіб та знаються на питанні, а також тим, хто готовий скористатися послугами профільного юриста з нерухомості та звести ризики своєї інвестиції до мінімуму.

«Жоден зі способів інвестування на первинному ринку нерухомості України не гарантує, що вкладник отримає свої квадратні метри. Інвестори законодавчо не захищені. У випадку з ІСІ, наприклад, якщо забудовник збанкрутує, то покупець навіть не зможе такій компанії висунути жодні претензії, оскільки договір укладається не з самим забудовником, а з фондом. Тому перш ніж вкласти гроші в новобуд, слід уважно ознайомитися з умовами укладання угоди, вивчити історію та репутацію забудовника», — радить Наталія Осташевська.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022