Подати оголошення

Схема купівлі квартири у новобудові через фонд фінансування будівництва

Схема купівлі квартири у новобудові через фонд фінансування будівництва
У чому полягають основні принципи роботи фонду фінансування будівництва, чому державне регулювання не гарантує відсутності проблем?

Зміст

Серію спільних матеріалів Domik.ua та експертів BildControl.ua продовжує стаття про механізм купівлі житла через фонд фінансування будівництва (ФФБ). Ця схема на українському ринку у 2022 році зустрічається так само часто, як і попередній договір купівлі-продажу, але на відміну від нього чітко прописана в законодавстві.

Законодавче регулювання

ФФБ задуманий та реалізований як система гарантій та захисту інвестора у разі інвестування в житлову нерухомість. ФФБ — один із чотирьох способів фінансування об'єктів житлового будівництва фізичними та юридичними особами, які передбачені Законом України «Про інвестиційну діяльність». Діяльність таких фондів регулюється Законом «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

«Багато учасників ринку позиціонують ФФБ, як найбезпечнішу схему залучення інвестицій у новобудову, проте тут теж є нюанси. Як негативний приклад можна згадати ситуацію із будівельною корпорацією «УКРБУД». Нагадаю, що влітку 2019 року вона призупинила будівельні роботи на своїх 26-ти об'єктах, інвесторами яких на той момент було 13 тис. людей. Інший схожий випадок — новобудови банку «Аркада», що збанкрутував, його керівництво правоохоронні органи підозрюють у розтраті коштів учасників ФФБ. Заручниками ситуації стали ще 10 тис. інвесторів», — згадує експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Осташевська.

Учасники:

  • довіритель — інвестор/покупець об'єкта в новобудові;
  • управитель — фінансова компанія (або банк), яка управляє коштами довірителя у його цілях;
  • забудовник — компанія-підрядник, що здійснює будівельні роботи;
  • замовник будівництва — як правило, власник земельної ділянки або особа, наділена правом розпоряджатися земельною ділянкою, де планується будівництво.

За законом, гроші від інвесторів забудовник сам приймати не може. Кошти йдуть на окремий рахунок у банку. Банк-накопичувач неспроможний функціонувати без управителя ФФБ, яким може бути або сам банк, або фінансова компанія з відповідною ліцензією. ФФБ вважається створеним після затвердження управителем правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунків ФФБ. На рахунку управителя ФФБ має бути не менше одного мільйона євро. Будь-які обмеження щодо кількості об'єктів будівництва, які можуть зводитись у рамках кожного ФФБ, а також щодо обсягів залучених до управління коштів не встановлюються.

В Україні діє два види ФФБ: тип А та Б. У першому випадку коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник. Він же бере на себе ризик недостатності залучених коштів на спорудження. У ФФБ типу Б цей ризик бере на себе управитель. Забудовник зобов'язується дотримуватись вимог управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування.

Українські забудовники, як правило, надають перевагу ФФБ типу А, оскільки організація ФФБ типу Б складніша як з точки зору законодавчого регулювання, так і щодо практичної організації.

Якщо будівельна компанія порушить умови договору, управитель може в односторонньому порядку змінити їх за конкретним об'єктом будівництва: умови договору ФФБ типу Б змінюються на умови договору ФФБ типу А. Таким чином відповідальність за порушення умов договору переходить на забудовника.

Під час створення ФФБ, майнові права на всі об'єкти інвестування передаються в іпотеку управителю. Він, таким чином, захищає інвесторів. Покупці, які беруть кредит на придбання житла, надають свої майнові права банкам-кредиторам у вторинну іпотеку.

Читайте також: Купівля квартири у новобудові через емісію цільових облігацій

Суть процесу купівлі квартири

Інвестор (довіритель) укладає договір із якоюсь керуючою компанією, яка створила фонд для залучення фінансових коштів від фізичних осіб з метою фінансування будівництва. Як правило, такою компанією є товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ). По суті, інвестор ніби довіряє управителю розпоряджатися його грошима, але з метою фінансування будівництва. Після укладання договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється конкретний об'єкт на умовах, передбачених правилами ФФБ.

З 1 липня 2021 року набуло чинності рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) «Про затвердження Положення про провадження професійної діяльності на ринках капіталу — діяльності з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю». У додатку до нього міститься форма типового договору про участь у ФФБ.

Фрагмент типового договору про участь у ФФБ

Договір про участь у ФФБ укладається:

  • виключно у письмовій формі у паперовому або у вигляді електронного документа;
  • у формі єдиного документа, підписаного сторонами, шляхом приєднання інвестора до запропонованого управителем договору загалом. Текст такого договору та зміни до нього мають бути оприлюднені на сайті управителя.

Зазвичай у договорі максимально захищені права забудовника і управителя, але не самого інвестора.

На що слід звернути увагу в умовах договору із ФФБ:

  • розмір оплати: сума має бути чітко зафіксована без можливості зміни. Експерти радять уникати договорів, які передбачають зміну вартості квадратних метрів;
  • розрахунковий рахунок управителя ФФБ: експерти радять перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок, зазначений у договорі, а не готівкою до каси забудовника. У такому разі інвестор отримує на руки документи, що підтверджують факт сплати;
  • час здачі об'єкта: це має бути чітка дата, а не приблизний термін або з можливістю зміни;
  • пункт про те, що оформлення права власності на квартиру здійснюється силами забудовника та за його рахунок;
  • відповідальність сторін: нерідко для покупця прописуються непідйомні штрафи та пеня у разі, якщо він з якихось причин не може виплачувати гроші. Гарним показником сумлінності забудовника буде вказівка ​​штрафних санкцій з його боку у разі порушення термінів введення будинку в експлуатацію;
  • розірвання договору: мають бути чітко визначені обставини, за яких інвестор чи забудовник можуть розірвати угоду.

Після укладення договору інвестор вносить певну суму до фонду і набуває статусу довірителя. Йому видають свідоцтво про участь у ФФБ. Управитель закріплює за довірителем обраний об'єкт інвестування, відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта за поточною ціною, та одночасно вносить відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ.

У свідоцтві про участь у ФФБ мають бути такі дані:

  • найменування, вид ФФБ;
  • дані довірителя;
  • дата видачі свідоцтва;
  • закріплений за довірителем об'єкт інвестування та кількість вимірюваних одиниць об'єкта;
  • сума, передана довірителем в управління ФФБ;
  • графік подальшого внесення довірителем коштів;
  • виписка із договору про зобов'язання забудовника перед управителем.

Далі довіритель поступово вносить у ФФБ решту коштів, а управитель під час кожного наступного платежу, закріплює за довірителем відповідну кількість квадратних метрів — в обмін на старе свідоцтво видає нове, з актуальними даними. Після повної сплати довірителем коштів управитель на підставі договору уступки майнових прав передає майнові права на об'єкт інвестування довірителю. 

Коли об'єкт введено в експлуатацію, відбувається вимірювання фактичної площі квартири. Якщо вона виявиться меншою, ніж прописана у договорі, довірителю доведеться доплатити. Якщо більшою — йому повернуть «зайві» гроші. Після цього довіритель віддає управителю свідоцтво про участь у ФФБ, а той виписує інвестору довідку, що підтверджує право на придбання у власність закріпленого за ним об'єкта.

Інвестор передає вищезгадану довідку забудовнику та робить огляд свого житла. Якщо його задовольняє об'єкт і бригаді будівельників не потрібно нічого виправляти, тоді довіритель підписує акт приймання-передачі об'єкта. Після цього забудовник реєструє за довірителем право власності на квартиру.

У разі порушення забудовником термінів будівництва або неналежного виконання управителем своїх обов'язків, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання угоди про участь у ФФБ та виплати йому коштів відповідно до договору та правил фонду.

Читайте також: Схема купівлі житла у новобудові через інститути спільного інвестування

Плюси та мінуси купівлі квартири в новобудові через ФФБ

Переваги придбання квартири через ФФБ:

  • діяльність фонду контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, що означає врегулювання діяльності ФФБ на державному рівні;
  • цільове інвестування у ФФБ. Тобто кошти можуть піти виключно на зведення будинку;
  • ФФБ контролює виконання зобов'язань з боку забудовника та, у разі потреби, може замінити підрядника, щоб завершити будинок та здати його вчасно;
  • формування ФФБ можливе лише за наявності всього пакета дозвільної документації для будівництва;
  • управитель не може змінювати правила ФФБ без згоди всіх довірителів;
  • закріплений за довірителем об'єкт інвестування не може бути закріплений за іншими довірителями. За порушення цієї умови управитель відповідає своїм майном;
  • у разі порушень із боку забудовника або управителя, що становлять ризики для довірителя, останній може вийти з ФФБ та повернути собі кошти у розмірі не меншому, ніж він передав до ФФБ;
  • управитель не відповідає за своїми боргами активам фонду, а у разі ліквідації управителя гроші ФФБ спрямовуються на задоволення вимог довірителів;
  • відсутні додаткові витрати (нотаріальні послуги, держмито) на оформлення договору із ФФБ.

Основні ризики:

  • ФФБ створюють пов'язані із забудовником юридичні особи. Це нівелює зобов'язання управителя щодо заміни забудовника, у разі невиконання останнім своїх зобов'язань щодо будівництва об'єкта;
  • незважаючи на контроль ФФБ та Нацкомісії, забудовник може не виконати своїх зобов'язань;
  • той факт, що за інвестором закріплюється конкретний об'єкт, не виключає подвійного продажу. Насправді одна й та сама квартира може бути закріплена за різними людьми;
  • ФФБ може залучати кошти довірителя під різні об'єкти. У разі виникнення проблем, складно довести нецільове використання, тому що у всіх випадках кошти йдуть на будівництво, але не зрозуміло якого саме об'єкта;
  • у разі відмови довірителя брати участь у ФФБ, внесені кошти повертаються йому лише, коли закріплений за ним об'єкт буде продано іншому інвестору (третій особі), або після введення будинку в експлуатацію;
  • прямі взаємини довірителя із забудовником відсутні. У забудовника має бути прямий договір із ФФБ, але не з довірителем. Якщо забудовник не виконає зобов'язання, довіритель не зможе пред'явити йому претензії, оскільки забудовник не є стороною договору;
  • схема з ФФБ не підходить для випадків, коли довіритель хоче купити квартиру з правом спільного володіння.

Читайте також: Придбання житла у новобудові через деривативи та майнові права

Висновки 

Серед головних переваг інвестування в новобудови через ФФБ — державний контроль. Цей механізм детально прописаний у законодавстві. Він відносно простий і зрозумілий звичайним покупцям, які купують нерухомість для себе. Проте на практиці довірителі ФФБ нерідко стають заручниками нецільового використання забудовниками та фондами коштів, а також банкрутства цих структур.

«Жодна схема інвестування в новобудову на етапі зведення не гарантує на 100%, що об'єкт введуть у експлуатацію і покупець отримає свої квадратні метри. Нагадаємо, що за різними підрахунками в Україні зараз від 100 до 200 тис. постраждалих вкладників у первинний ринок нерухомості. Убезпечити від недобросовісних забудовників має реформа містобудування та ринку нерухомості, яка відбувається зараз. Але поки вона не завершена, інвестор залишається законодавчо не захищеним», — підсумовує Наталія Осташевська.

Щоб мінімізувати ризики під час купівлі квартири в будинку, що споруджується, варто шукати досвідченого забудовника і об'єкт з повним пакетом дозвільних документів. Найпростіший спосіб — вибирати новобудову з високим Індексом надійності на Bild.ua. Результати комплексної перевірки кожного житлового комплексу відображено у детальному звіті, який можна замовити на сайті.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022

Оцініть статтю
0 голосів

Читайте також

Купіть басейн в землю та перетворіть своє подвір’я на оазис спокою!

Купіть басейн в землю та перетворіть своє подвір’я на оазис спокою!

Антон Мирончук: Як «MOLODIST» увійшла в ТОП забудовників Київщини та яке житло шукають українці

Антон Мирончук: Як «MOLODIST» увійшла в ТОП забудовників Київщини та яке житло шукають українці

Інвестиції у своє майбутнє з безпечним ЖК DELREY

Інвестиції у своє майбутнє з безпечним ЖК DELREY

1
Поділіться вашою думкою
0 коментарів
Всі звіти про надійність новобудов безкоштовно
Обирайте новобудову в каталозі Білдконтролю та отримуйте звіт про її надійність. Це корисно.
Детальніше