Придбання житла у новобудові через деривативи та майнові права

Продовжуючи описувати схеми інвестування в нерухомість, що діють в Україні у 2022 році, Domik.ua спільно з експертами BildControl.ua підготували матеріал про механізм купівлі житла через договір деривативу. 

Схема придбання житла на первинному ринку через такий вид деривативів, як форвардний контракт, досить складна для пересічних покупців. Проте, вона популярна серед забудовників завдяки можливості заощадити на оподаткуванні. Залучення у схему компаній з управління активами (КУА) та венчурних фондів дозволяє будівельним компаніям оптимізувати податкове навантаження. Оскільки діяльність інститутів спільного інвестування (ІСІ), якими є венчурні фонди, не передбачає сплати податку на прибуток. Кошти, отримані венчурним фондом, не оподатковуватимуться за ставкою 18%. До того ж забудовник може розпоряджатися коштами інвесторів, не звітуючи про їхнє цільове використання.

Законодавче регулювання

«Схема купівлі-продажу квартири за форвардними контрактами не передбачена Законом України «Про інвестиційну діяльність». Проте, як правило, забудовники аргументують її законність тим, що вона прямо не заборонена, а кошти, які залучаються завдяки форвардним контрактам, це не гроші на будівництво, а лише плата за право на придбання базового активу, тобто майнових прав на квартиру. Справа в тому, що об'єкт нерухомості виникає як такий після введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації речового права. До цього моменту кошти за майнові права на квартиру не можна вважати грошима за нерухоме майно», — пояснює експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Радиш.

Схема придбання квартири у новобудові через деривативи та майнові права регулюється Податковим (ПКУ) та Цивільним кодексами України (ЦКУ), постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів», а також Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів». 

Дериватив — це документ, що засвідчує права та/або обов'язки на купівлю/продаж цінних паперів, нематеріальних та матеріальних активів (нерухомість та об'єкти будівництва) на певних умовах у майбутньому. Деривативи закріплюють базовий актив (квартиру), який має бути переданий покупцеві на умовах, обумовлених у форвардному контракті.

Участники:

• продавець за деривативом — особа, яка зобов'язується продати базовий актив за контрактом;
• покупець за деривативом — особа, яка зобов'язується придбати базовий актив (квартиру) за контрактом;
• компанія з управління активами (КУА) — компанія-посередник, через яку відбувається угода купівлі-продажу деривативу;
• товарна біржа (посередник).

Забудовник неспроможний безпосередньо підписувати договори купівлі-продажу деривативу із покупцем. Цю функцію продавця виконує КУА. Договори щодо купівлі-продажу форвардів укладаються на товарній біржі. Для цього сторони проходять перевірку та отримують акредитацію. Перед укладанням форварда біржа має переконатися у реальності базового активу, зокрема перевіривши дозвільні документи на будівництво. За підсумками торгів біржа складає протокол, а також спеціальний документ — аукціонне свідоцтво. Біржа не може укласти такий договір двічі. Угоди проводяться через реєстр торгів, що виключає подвійний продаж однієї й тієї ж квартири на різних осіб.

Читайте також: Схема придбання житла у новобудові у житлово-будівельних кооперативах

Суть процесу купівлі квартири

Продавець зобов'язується у майбутньому у встановлений термін передати базовий актив (квартиру) у власність покупця за певних умов. Покупець зобов'язується прийняти у встановлений термін базовий актив та сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Базовим активом можуть бути товари, цінні папери, кошти, що є предметом зобов'язань по деривативу. Базовим активом у цій схемі є  майнові права на майбутню квартиру. Після введення будинку в експлуатацію власник майнових прав отримає можливість зареєструвати первинне право власності на житло.

У Законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів» прописані такі види деривативних контрактів, як опціон, форвард, ф'ючерс, своп, кредитний дефолтний своп, свопціон, ф'ючерс на своп, форвард на своп, контракт на різницю цін, контракт на майбутню відсоткову ставку та ін. У разі придбання квартири в новобудові застосовується форвардний договір.

Форвардний контракт — цивільно-правовий договір, яким продавець зобов'язується у майбутньому у встановлений термін передати базовий актив у власність покупця на певних умовах. Покупець зобов'язується прийняти у встановлений термін базовий актив та сплатити за нього ціну, визначену таким договором. Форвардний контракт виконується шляхом постачання базового активу та його оплати коштами або проведення між сторонами контракту грошових розрахунків без постачання базового активу.

Договір купівлі-продажу деривативу (форвардний контракт) не є підставою для отримання права власності на квартиру. Форвардний контракт — це можливість укладання договору про майбутню квартиру або вимоги від забудовника вчинення певних дій щодо передачі нерухомості або майнових прав на нерухомість.

За встановлену на момент підписання ціну, покупець набуває базового активу в майбутньому. Тобто ціна базового активу (квартири) встановлюється в день підписання форвардного контракту, а не в день купівлі квартири. 

Договір купівлі продажу деривативу (форвардний контракт) необхідно укладати у письмовій формі із зазначенням таких пунктів:

• сторони договору;
• базовий актив та його характеристики;
• терміни передачі;
• кількість базового активу;
• порядок оплати;
• відповідальність сторін.

Після оплати деривативу, того ж дня інвестор та забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав.

Майнові права — це суб'єктивні права учасників правовідносин, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв'язку з обміном та розподілом цього майна. Якщо зрозумілою мовою, то  це право вимагати у забудовника свої квадратні метри. Воно не є матеріальним правом і не зобов'язує забудовника добудувати об'єкт. Замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів інвестор купує лише право претендувати на квартиру.

Договір купівлі-продажу форвардного контракту та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру не потребують обов'язкового нотаріального посвідчення.

«Зазвичай загальна сума угоди поділяється на дві частини. Наприклад, навпіл чи 30 на 70. Перша частина йде на рахунок сплати деривативу, друга — на оформлення майнових прав. Якщо договір розірвано через суд з ініціативи покупця, повернути всі гроші  інвестору навряд чи вдасться. Якщо покупець порушив умови оплати у розтермінування, забудовник сам може розірвати угоду, тоді частину коштів за деривативом не повертають. Дериватив обіцяє, що забудовник має укласти договір купівлі-продажу майнових прав. Якщо будівельна компанія це зробила, то обов'язки з деривативу виконані. Однак у разі переуступлення або взаємної згоди, що буває досить рідко, забудовник може піти назустріч і повернути всю суму», — розповідає Наталія Радиш.

Покупець нерухомості набуває права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами, здачі будинку в експлуатацію та підписання акта приймання-передачі.

Якщо підсумувати сказане, схема купівлі нерухомості на первинному ринку через деривативи (форвардний контракт) виглядає таким чином:

1-й крок: забудовник продає право вимоги КУА;

2-й крок: КУА продає на біржі форвардний контракт покупцю квартири — укладається договір купівлі-продажу форвардного контракту;

3-й крок: КУА передає форвардний договір покупцю;

4-й крок: покупець надає забудовнику форвардний договір для виконання;

5-й крок: забудовник продає покупцю майнові права на квартиру за договором купівлі-продажу майнових прав;

6-й крок: забудовник зводить будинок та вводить його в експлуатацію, а покупець платить кошти за двома договорами;

7-й крок: забудовник передає майнові права на квартиру покупцю;

8-й крок: покупець реєструє право власності на квартиру у новобудові.

Плюси та мінуси придбання житла у новобудові через деривативи та майнові права

Переваги купівлі через форвардний контракт:

• виключення схеми подвійного продажу квартири, оскільки деривативи реєструються у реєстрі товарної біржі. Купуючи дериватив, інвестор стає єдиним потенційним претендентом на купівлю майнових прав на нерухомість;
• зниження податкового навантаження. Договір не потрібно засвідчувати у нотаріуса та сплачувати додаткові мита та збори до казни. Отже, майбутній власник квартири отримує можливість придбати нерухомість за більш вигідною ціною;
• інвестор стає першим власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця;
• схема придбання майнових прав є досить гнучкою у плані заміни сторони договору, що вигідно для професійних інвесторів, тобто інвестицій для подальшого переуступлення.

Основні ризики:

• складна схема для розуміння покупця. Замість одного договору йому пропонують два документи, які за своєю суттю не дають підстави отримати право власності. Це можливо лише після введення будинку в експлуатацію та підписання актів приймання-передачі;
• покупці та державні органи не можуть контролювати дії забудовника;
• забудовник може продавати деривативи через КУА та підписувати договори купівлі-продажу майнових прав до отримання дозвільних документів;
• забудовник може використовувати отримані кошти за цільовим призначенням, що може призвести до затяжного процесу будівництва (довгобуд);
• у покупця немає прямих договірних відносин із забудовником, аби згодом вимагати від нього виконання зобов'язань щодо будівництва;
• оскільки угода відбувається  без нотаріального оформлення, потрібно уважно поставитися до компаній, що продають деривативи та майнові права, а також до повноважень їхніх представників;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав інвестору практично неможливо повернути гроші, сплачені за деривативом.

Читайте також: Схема купівлі квартири у новобудові через попередній договір купівлі-продажу

Висновки

Схема придбання житла в новобудові через деривативи та майнові права — це складний механізм, який має свої переваги та недоліки. Для тих, хто купує житло для себе, непросто розібратися в тонкощах законодавства. Слід врахувати, що покупець та державні органи у цій схемі не можуть контролювати роботу будівельної компанії. До того ж угода не потребує нотаріального оформлення. Проста письмова форма не дозволяє відстежити її за державними чи нотаріальними реєстрами, а також перевірити наявність повноважень у сторін. Але відслідковує таку угоду незалежна товарна біржа, а це безперечно плюс. Схема виключає подвійні перепродажі. Крім того, вона дозволяє знизити податкове навантаження та здешевити собівартість квадратних метрів. Тому форвардні контракти вигідні насамперед забудовникам та професійним інвесторам.

Щоб знизити ризики у разі купівлі житла, яке на момент угоди існує лише на папері, необхідно вибирати забудовників із гарною репутацією та повним комплектом дозвільних документів на об'єкт. Найпростіший спосіб визначитися — орієнтуватися на новобудови з високим Індексом надійності на сервісі Bild.ua. Найбільш безпечні для інвестування варіанти відмічені зеленими щитами.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022