Огляд житлової нерухомості Львова: новобудови, сучасні будинки і старий фонд

Журналісти порталу Domik.ua досліджують, з якими показниками стартував 2021 рік для української будівельної галузі. На черзі Західна Україна, адміністративний центр Львівської області. Які квартири у Львові дорожчають і де шукати найвигідніші варіанти, розповіли в Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), а також представники львівських агентств.

У доларовому еквіваленті нерухомість у Львові за календарний рік показала стабільне зростання на 5-10%. Про це говорить співзасновник АН «Істейт-Ексклюзив», радник президента АФНУ Євген Міщанчук. 

«Це потихеньку зростають в ціні новобудови і житло класу «люкс». Якщо брати сегмент старого житлового фонду, він не показує такий приріст. Там ціни практично такі ж, як і були рік тому», — констатує фахівець.

Тенденцію до подорожчання вартості квадратних метрів відзначає і власник АН Realbest Любомир Бованько. 

«З грудня 2020 року ціни пішли вгору на 5-7% на квартири в новобудовах і котеджі. Завжди вартість зростає в довгостроковій перспективі, впливає чинник інфляції. Долар просів, тому ціни зростають у доларовому еквіваленті. Крім того, у нас були апокаліптичні очікування щодо коронавірусу, тепер їх немає. Люди розуміють, що пандемія закінчується, більшість перехворіли і не бояться цього. Був відкладений попит, тепер він зірвався», — зазначає експерт.

Керівник АН «Місто» Олександр Мількович окрім вищеназваних чинників зростання цін, називає кредитування від банків і розтермінування від забудовників, а також часткову оплату квартир військовим. У місті спостерігається ажіотаж серед бажаючих придбати житло для здачі в оренду. Люди вибирають інвестиції в нерухомість як альтернативу розміщенню депозитів. Тому ліквідних об'єктів стає менше. Плюс зростає собівартість будівництва і дорожчають земельні ділянки.

Найбільшим попитом, говорить Мількович, користуються квартири вартістю близько $30 тис. За даними операторів ринку, затребуване бюджетне житло в межах міста, натомість преміальні заміські маєтки втрачають популярність.

«Величезні будинки за $500 тис., $1 млн. не хочуть купувати. Коли був локдаун, приходило дуже багато запитів з оренди і купівлі будинків. Але на поточний момент покупці знову хочуть квартири. Наситились альтанками та мангалами. Зрозуміли, що таке житло дорожче утримувати, потрібно доглядати за двором і фасадом, там гірші школи та інфраструктура. Тому люди знову повертаються у міста. Буде зростати попит на квартири», — додає Любомир Бованько.

Один із найважливіших критеріїв під час вибору житла для львів'ян — опалення, розповідає Євген Міщанчук. Рієлтори пояснюють, мешканці надають перевагу індивідуальному. Воно, на відміну від централізованого опалення, дає можливість регулювати споживання ресурсу, а отже заощаджувати.

Читайте також: Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

Новобудови Львова 

60-70% покупців надають перевагу житлу у новобудовах, вважає Євген Міщанчук. Популярні комплекси, в яких забудовники подбали про інфраструктуру. Покупці дивляться на наявність паркомісць на території ЖК, шкіл та дитячих садків навколо. Попит на одно- та двокімнатне житло, як найдоступніше за ціною.

Львівська область на другому місці після Київської за кількістю площі житлових будинків, прийнятих у експлуатацію у 2020 році. За даними Державної служби статистики України (Держстат), у регіоні за минулий рік здали 596 тис. кв. м житла. Це 10% від загальноукраїнського показника.

«Коли 15 років тому відбувався будівельний бум у інших містах, у Львові такого не було. Не сприяла бюрократія в місті. Я пам'ятаю, що в Івано-Франківську при в'їзді в місто виднілися одразу 50 будівельних кранів. У Львові на все місто 50 штук було важко нарахувати. Нині наздоганяємо ті темпи, які взяли інші міста 15 років тому. Плюс з 2014 року багато українців хочуть у Львові придбати житло, навіть проживаючи в іншому населеному пункті, про всяк випадок. Приїжджають із Дніпра, Запоріжжя, Києва і купують тут квартири. Вони цю нерухомість здають», — пояснює зростання будівельної галузі у регіоні Євген Міщанчук.

Львівський ринок нерухомості не насичений, доповнює колегу Любомир Бованько. 

«Багато людей намагаються виїхати із села в місто або купити тут квартиру дітям. Ті, хто працюють за кордоном, щороку з кінця листопада до січня посилено інвестують кошти в нерухомість, купуючи своїм дітям і онукам житло в Україні. Поширений спосіб заробітку: вкласти гроші, коли будинок ще будується і продати, коли побудований, але ще не зданий. Тому що як тільки будівлю вводять, потрібно сплатити 5% податку із доходів і 1,5% військового збору. Люди перепоступають квартири, уникаючи цих витрат», — розповідає фахівець.

За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua  у березні 2021 року квартири у Львові можна придбати у 111 ЖК, що споруджуються. Інвестори можуть обрати серед 11 об'єктів економкласу. 54 проєкти позиціонуються, як клас «комфорт». 30 комплексів представляють сегмент «бізнес» і 12 заявлені як елітне житло.

Середня ціна квадратного метра у будинках на стадії зведення, за словами Олександра Мільковича,  — $800-850.

Найдорожчий проєкт, який на поточний момент зводять у місті, — апарт-комплекс LEV CITY. Квадратний метр там обійдеться від 81 100 грн. Інвесторам пропонують купити номер у готелі, щоб у подальшому заробляти на здачі апартаментів в оренду. Один із найбюджетніших об'єктів — ЖК Rubicon City. Ціни стартують від 11 500 грн/кв. м. За інформацією «Білд», секції першого будинку забудовник здавав із затримкою від 11-ти до 38-ми місяців від заявленої дати. Завершити другу будівлю мали наприкінці 2018 року, третю — у IV кварталі 2019 року. 

Житло за найменшою вартістю забудовники пропонують у селищі Рудно (Залізничний район), у місті Винники (Личаківський район) та місцевості Рясне-2 (Шевченківський район).

«У Рудно квартира площею 60 кв. м коштує $30 тис., по $500 за кв. м. На ранньому етапі будівництва можна знайти за $400-450 за кв. м. У самому Львові — від $650 за кв. м. У новобудовах преміумкласу продають квартири по $1,3 тис. за кв. м. Найдорожча нерухомість та, де поруч розташований парк і близько до центра. Це райони Стрийського парку, природно-заповідного лісопарку «Погулянка», місцевості Кайзервальд. Найдорожче цінуються будинки клубного типу. Вони невеликі. КБ, розташовані поблизу центра у тихому районі коштують $1,3-2 тис. за кв. м», — резюмує Любомир Бованько.

Оператори ринку попереджають, що первинний ринок нерухомості залишається ризикованим сегментом. На інтерактивній мапі Асоціації західноукраїнських забудовників 20 новобудов Львова відзначені як незаконні.

Нагадаємо, що на початку 2021 року у Верховній Раді України зареєстрували проєкт Закону про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (№ 5091). За задумом авторів, нововведення повинні убезпечити вкладення інвесторів. Пропонується ввести такі поняття як «спеціальне майнове право» і «гарантійна частка будівництва», які розширять права покупців. Однак повернути свої гроші в разі невиконання договору, інвестор зможе тільки через суд. Тому експерти радять покупцям уважно вивчати об'єкт інвестування самостійно або звертатися до профільних сервісів. Наприклад, детальний звіт про будь-яку новобудову, що цікавить, пропонують інвесторам на «Білдконтролі». Команда сервісу власноруч збирає дані про кожен комплекс, що будується в країні. Для оцінки надійності використовують авторську методику, перевіряючи ЖК по 42-х параметрах, серед яких статус земельної ділянки, дозвільні документи, паспорт і проєкти ТУ на підключення комунікацій, а також наявність довгобудів у портфелі. Зібрані дані налічують понад півсотні сторінок, включають роз'яснення експертів і консультацію юриста за інвестиційним договором (приклад за посиланням).

Дізнатися більше про житлові комплекси, які зводять у місті, можна на форумі Відгуки про новобудови Львова.

Читайте також: Огляд цін і пропозицій на квартири у Чернівцях 

Старий житловий фонд Львова

Перша згадка про Львів відноситься до XIII століття. У міста багата історія, в тому числі містобудівна, тому на сайтах оголошень про продаж нерухомості зустрічаються малознайомі для жителів із інших регіонів України категорії будинків, а саме:

• «польські» — п'ятиповерхові будівлі початку ХХ століття із дерев'яним перекриттям. Зустрічаються кухні без вікон, немає ліфтів, вхід іноді через балкон;
• «польський люкс» — одні із найбільш затребуваних будинків. У 30-х роках ХХ століття їх зводила польська фірма «Люкс» для заможних городян. Будинки в стилі класицизму, з великими вікнами. Будівлі цегляні із залізобетонним перекриттям. На одному поверсі дві квартири. Кімнати з високими стелями, приміщення просторі, наприклад, площа кухні 24 кв. м. Іноді санвузол розташовується на балконі. У таких будинках також бувають «кавалерки». Це однокімнатні малометражні квартири (15-20 кв. м), де колись були кімнати для прислуги. Вхід і туалет часто винесені на балкон;
• австрійські будинки вважаються одними із кращих серед житлової нерухомості Львова. Домівки цегляні, міцні, зі стінами 70 см, із залізобетонним перекриттям. Фасади прикрашені скульптурами і ліпниною. Площа квартир до 300 кв. м, у кожній по 5-8 кімнат. Високі стелі. Найчастіше зустрічаються два входи — парадний і «чорний».

«Менше цінуються квартири із входом через балкон і дерев'яним перекриттям. Вони простояли вже в середньому 150 років і не всі реконструйовані. Може коштувати $700 за кв. м, якщо невдала квартира. Австрійські, де залізобетонне перекриття, йдуть від $1 тис. за кв. м і більше, так як їх більше не буде. Там ціна піднімається тільки за рахунок того, що вони розташовані у центрі, житло в гарному стані. За рік подорожчали в середньому так само як і новобудови», — продовжує Євген Міщанчук.

Будинки панельного типу і хрущовського проєкту у Львові не дуже популярні, вважає радник президента АФНУ.

«Житло у панельних будинках, якщо хтось і бере, то тільки, як перехідний варіант, наприклад, молоді сім'ї. Це найдешевший сегмент. Панельні будинки в середньому цінують нижче, ніж $1 тис. за кв. м. І це в зеленій зоні та гарному районі. Далі або там, де нагромадження будинків, вартість буде ще нижче — $500-700 за кв. м. Це залежить також від розміру квартири: чим площа більша, тим нижче ціна квадратного метра. Наприклад, трикімнатну хрущовку можуть продавати в районі $40 тис., однокімнатну — за $30 тис.», — пояснює Євген Міщанчук. 

При цьому оператори ринку відзначають попит на квартири у будинках чеського проєкту.

«Чешок мало у продажу. Як тільки з'являються — миттєво продаються, якщо це житло з хорошим ремонтом, тому що вони дешевші набагато. Залежно від району, трикімнатна квартира у будинку чеського проєкту може коштувати близько $50 тис., з євроремонтом і часто із меблями. У новобудові за такою ж ціною продається однокімнатна квартира», — пояснює Любомир Бованько. 

Найдорожчі об'єкти старого фонду сконцентровані у центрі.

«У районі площі Ринок дешевше, ніж $2,5 тис./кв. м навіть найневдалішу квартиру там просто не купите. А якщо у житла правильне планування і відповідний краєвид із вікна — не у двір, а на Ратушу — то ціна може бути і $3-4 тис. за кв. м», — продовжує Євген Міщанчук.

Однак купити нерухомість у «серці» міста велика удача, тому що пропозицій на ринку дуже мало.

«Усе те, що могло продатися, вже продалося. Навіть «кавалерки» давно викуплені. Були площею 30 кв. м і менше, по $25 тис. розкуповували. На даний момент можна знайти хіба якийсь підвальчик або варіанти, у яких проблеми з документами», — підкреслює Любомир Бованько.

«Були по $20 тис. квартири, але таке раз у півроку і вхід через балкон, там одна якась незрозуміла кімната, без санвузла. Це квартирою не назвеш. А повноцінне однокімнатне житло від $40 тис.», — доповнює колегу Олександр Мількович.

У районах, наближених до центра, квартири в старому житловому фонді продають у середньому за $1 тис./кв. м. За найбільш доступними варіантами слід їхати на околицю Львова або в його передмістя. Як варіант рієлтори пропонують розглянути західний напрям. Зимна Вода — це село, яке межує із західною частиною міста, від нього до центра Львова 9 км. Там зареєстровано 11,5 тис. жителів. Вважається другим за чисельністю населення селом в Україні після Костянтинівки Запорізької області. Поруч розташоване селище міського типу Рудно, що знаходиться в адміністративному підпорядкуванні Залізничного району Львова.

«Котедж у районі вул. Княгині Ольги площею 120 кв. м буде коштувати $130-150 тис., мінімум за $120 тис. можна знайти. Такий же, наприклад, в селищі Рудно або селі Зимна Вода, які поруч зі Львовом, удвічі дешевше — $60 тис. Людина купує машину собі й дружині, таким чином економить гроші», — роз'яснює Любомир Бованько. 

Зібравши інформацію від фахівців із нерухомості Львова, редакція склала таблицю мінімальної вартості квартир у будинках старого житлового фонду. Зауважимо, що фактичні ціни можуть відрізнятися в залежності від місця розташування, року і типу споруди, якості ремонту, способу опалення.

Для порівняння, у вересні 2020 року ціни в будинках старого житлового фонду Львова стартували від $600 за кв. м. Купити однокімнатну квартиру площею 35 кв. м у центрі міста можна було за $50 тис.

«Польський люкс» продавали від $1 тис./кв. м. За однокімнатні хрущовки з косметичним ремонтом просили від $30 тис. Ціни в будинках чеського проєкту варіювали від $30 тис. до $40 тис. за однокімнатну квартиру.

Читайте також: Огляд Черкаського регіону: ціни на житло восени 2020 року

Продаж квартир у сучасних будинках Львова

Обираючи житло в нових уже зданих житлових комплексах, покупці в першу чергу звертають увагу на те, що знаходиться навколо, вважає Олександр Мількович.

«Люди дивляться на інфраструктуру: наявність супермаркета поруч, школи, садочка. У нас метро немає, але повинна бути трамвайна зупинка», — пояснює керівник агентства.

Квартира в будинку, побудованому після 2010 року, із якісним оздобленням, меблями і технікою обійдеться в середньому $1,2 тис. за кв. м, говорить Євген Міщанчук.

«Якщо хороший ремонт, з автономним опаленням, в красивому місці і в комплексі із парковкою, там собівартість становить майже $1,1 тис. за кв. м», — підраховує експерт.

У центрі Львова сучасних будинків небагато, оскільки там мало землі для їх зведення. 

«У центрі у нас нове житло майже не здається. Це окремі випадки. Як правило, якщо забудовникам вдається десь звести новобудову, це нерухомість елітного класу. Житло економсегмента немає сенсу на тій ділянці будувати. Ціна буде не менше $1,3-1,5 тис. за кв. м», — продовжує радник президента АФНУ.

Квартири без ремонту в масивах, наближених до центру, продають від $800 до 1 тис. за кв. м. Крім центра, попитом користуються будинки у Франківському районі, який знаходиться в південній частині міста.

«Візьмемо ЖК «Добра Оселя» на вул. Княгині Ольги. Квартира трикімнатна площею 91 кв. м із ремонтом і меблями коштує $119 тис. Це $1,3 тис. за кв. м. Продали ми недавно двокімнатну в цьому комплексі площею 64 кв. м за $80 тис. — також близько $1,3 тис. за кв. м. Досить бюджетні пропозиції були від забудовника «Галжитлобуд». Наприклад, у ЖК на вул. Героїв УПА, 73 за $700-750 за кв. м ми продавали там квартири в нульовому циклі, це коли будинок побудований, але без ремонту, голі стіни», — наводить приклад Любомир Бованько.

Варіанти за найменшою вартістю можна знайти в мікрорайоні Рясне-2, нижче $500 за кв. м. Житловий масив розташований на північно-західній околиці міста. Ця локація попитом не користується через незручний транспортний розв'язок. 

«До масиву можна потрапити або об'їхавши по Кільцевій дорозі, але там затори, або по вул. Шевченка, щоб дістатися до центра. А ще по дорозі залізничний переїзд. Люди, які живуть в Рясне-2, себе навіть до Львова в розмові не відносять. Кажуть, я працюю в місті і кожен день дві години дістаюся туди і назад, як пощастить. А Львів — не Київ, це дуже багато. Тому житло на 20% дешевше, і новобудови і те, що побудували 30-40 років тому», — пояснює Євген Міщанчук.

На думку фахівця, як тільки міська влада вирішить транспортну проблему, ціни в Рясне-2 вирівняються з іншими районами міста. У 2020 році мерія запланувала реконструкцію вул. Залізнична, яка сполучає мікрорайон із центром Львова.

Інформаційно-аналітичний відділ порталу, спираючись на дані рієлторів міста, склав зріз актуальних цін на квартири у сучасних будинках Львова.

Вартість може відрізнятися в залежності від локації, класу нерухомості, наявності ремонту і меблів, а також якості оздоблення.

Читайте також: Огляд житлової нерухомості Одеси: осінні ціни і прогнози до кінця 2020 року

Яку комісію просять львівські рієлтори

Загальноприйнята у Львові комісія агента із нерухомості становить 5%, стверджує Євген Міщанчук.

«На цю цифру вийшли ще понад 20 років тому. Ціна буде залежати від комплексу наданих послуг і вартості об'єкта. Рієлтор, який продає об'єкт вартістю $2 млн. не претендуватиме на 5%. Коли продають гараж за $10 тис., якщо агент буде просити менше 5%, він навіть не покриє витрати на дорогу», — наводить приклад фахівець.

Такі ж цифри називає і Любомир Бованько, каже комісія варіює від 2 до 5% в залежності від об'єкта.

«Якщо власник хоче продати щось дуже дороге, як правило, рієлтори просять менше. За однокімнатну квартиру 5% береться. Ми вкладаємо сотні доларів, навіть більше $1 тис. можемо витратити на рекламу. Це дає можливість максимальної експозиції її в гуглі, фейсбуці, інстаграмі, не враховуючи маркетплейси», — пояснює рієлтор.

Хто сплачує за послуги агентства нерухомості

У Львові в 95% випадків комісію рієлтору оплачує покупець, в 5% — продавці, запевняє Олександр Мількович.

З тим, що на даний момент у переважній більшості випадків у сегменті житлової нерухомості платить покупець погоджуються і в Асоціації фахівців з нерухомості. Однак тенденція поступово змінюється.

«Ще років 10 тому було прийнято, що тільки покупець оплачує. На поточний момент за домовленістю, може бути і навпіл. Хто замовляє послугу, як правило, той і платить. Якщо продавець звернувся до рієлтора, то відповідно, він і повинен розрахуватися. У комерційній нерухомості швидше навпаки. Люди, які займаються комерцією, якщо хочуть продати або здати в оренду, розуміють, що місяць простоювання — це мінус. Їм треба швидше і якісніше, тому вони готові платити», — зазначає Євген Міщанчук.

У Львові більшість житла продається через посередництво рієлторів, запевняє Любомир Бованько. Пояснює, що коли спочатку покупці намагаються самостійно шукати варіанти на сайтах оголошень, часто потрапляють на так звані «заманухи». Це фейкові оголошення, які розміщують недобросовісні рієлтори. Продзвонюючи такі пропозиції, покупці чують у відповідь, що квартира вже продана, але рієлтор пропонує свої послуги із пошуку житла, таким чином формуючи собі клієнтську базу. Зіткнувшись із великою кількістю «пустушок», шукачі нерухомості звертаються вже до професійних агентств.

Для більш плідної роботи львівські рієлтори опановують ремесло блогерів і інстаграмників, збираючи на своїх сторінках десятки тисяч підписників.

«Багато власників не можуть продати свою нерухомість, через те, що не хочуть платити рієлторам і ніхто об'єкти нормально не рекламує. У тренді у рієлторів заводити власні великі майданчики: телеграм-канали, вайбер-чати, сторінки в інстаграм і фейсбук. Якщо рієлтор як блогер і у нього тисячі передплатників, або він — модератор групи в соціальних мережах, у кого більше шансів продати?», — описує ситуацію на ринку фахівець.

Читайте також: Аналіз цін і попиту на ринку нерухомості Вінниці 

Під який % українці готові взяти іпотеку

Євген Міщанчук співзасновник АН «Істейт-Ексклюзив» упевнений, що програма доступної іпотеки від уряду на ринок нерухомості Львова не вплине. Так як бажаючих взяти кредит на придбання нерухомості, небагато.

На початку року Кабінет Міністрів України запустив нову іпотечну програму, завдяки якій банки зможуть видавати позики на придбання нерухомості під 7% річних. Розраховувати на державну допомогу можуть громадяни України, які відповідають вимогам про наявність/відсутність нерухомості і вимогам по доходах (місячний дохід сім'ї не повинен перевищувати десятикратного розміру середньої заробітної платні в регіоні, де розташована нерухомість). Перші сім банків приєдналися до програми в кінці лютого і готові видавати кредити за таких умов:

• вартість житла — до 2,5 млн. грн;
• термін кредиту — до 20-ти років;
• розмір першого внеску — від 15%;
• сума іпотечного кредиту — до 2 млн. грн.

Читайте також: «Доступну іпотеку» зможе оформити широке коло позичальників

Любомир Бованько вважає, що активізація іпотечного кредитування спричинить подорожчання квадратних метрів. Експерт наводить приклад європейських країн. 

Так у швейцарських банках видають кредити позичальникам за від'ємною ставкою. Відсоткова ставка Національного банку Швейцарії встановлена ​​на рівні мінус 0,75%. Фінансові установи змушені доплачувати центробанку за зберігання надлишкових коштів. У той же час вартість будинків і квартир у багатьох регіонах країни за останнє десятиліття практично подвоїлась. Від’ємні ставки також зустрічаються у кредитних організаціях Данії, Швеції та Японії.

«Якщо ми йдемо таким шляхом, це дозволить збільшити попит. Але потрібно розуміти, що в результаті виросте ціна на нерухомість», — попереджає власник агентства.

Аби іпотека користувалася попитом, ставка повинна бути не вище 6%, говорить Олександр Мількович.

Прогнози від львівських експертів із нерухомості

Львівські фахівці з нерухомості одностайні в думці, що квартири у 2021 подорожчають.

Керівник АН «Місто» Олександр Мількович прогнозує зростання на рівні 10% за рік.

«За умови валютної стійкості, яку ми бачимо останні кілька років, нерухомість виросте на 5-10% максимум. Це нормальний процес. Ринок любить тишу. Якщо долар починає йти вгору або вниз, він завмирає. Учасники вичікують: одні бояться продавати, інші — купувати», — уточнює радник президента АФНУ Євген Міщанчук.

Власник АН Realbest Любомир Бованько вважає, що житло додасть в ціні до 15%. Цьому, пояснює фахівець, сприятиме економічний розвиток. Міжнародне рейтингове агентство Fitch Ratings прогнозує поліпшення ситуації в економіці України у 2021 році. Реальний ВВП країни виросте на 4,1%.

«Якщо взяти житло у наших найближчих сусідів поляків, воно приблизно вдвічі дорожче. Вищі ціни у Чорногорії, Чехії, Словаччині. У нас нерухомість буде ще рости і рости. У багатьох людей немає інших інструментів, куди вкласти гроші. Банкам не довіряють. Депозити не приносять такого прибутку, плюс їх обкладають податком. Людина отримує 8% річних — це навіть рівень інфляції не перекриває. Не всі вміють будувати бізнес, торгувати на біржі, купувати криптовалюту, золоті монети або дорогоцінні камені. Для пересічного українця нерухомість — це єдиний спосіб зберегти і примножити свої кошти», — пояснює свою позицію фахівець.

Однак подорожчання більше стосуватиметься бюджетних сегментів, так як попит на елітні заміські будинки падає. 

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021