Огляд житла в Ужгороді: зростання цін, попит на малоповерхову забудову та профіцит пропозицій
Зміст
Журналісти порталу Domik.ua розпитали закарпатських рієлторів про ціни на квартири в Ужгороді та вподобання містян. Це найменший за чисельністю населення обласний центр України — у 2021 році налічується 115 195 осіб. Населений пункт розташований на кордоні зі Словаччиною, тож місто є воротами до країн Центральної та Південно-Східної Європи. Закарпатська область має також спільні кордони з Угорщиною, Румунією та Польщею. Статус прикордоння, домовленості з сусідніми державами про «малий прикордонний рух», безвізовий режим з ЄС забезпечили для жителів широкі можливості зарубіжних поїздок. Тут найвища інтенсивність зовнішньої трудової міграції. Останній чинник чи не найбільше впливає на якість житла в регіоні та його вартість.
Ціни на первинному ринку нерухомості за рік зросли на 10-15%, констатує голова Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Закарпаття, засновник АН «R.Гранд» Роман Перегинець.
«Всі говорять, що вартість будівельних матеріалів збільшується. На мою думку, це необґрунтоване подорожчання. Потенційні покупці розраховують на доступне житло, це в районі $500-600 за кв. м. Але на поточний момент у нас вже сягає цінова політика $700-800 за кв. м. Вторинний ринок стрімко не піднімається, тому що не користується таким попитом серед покупців», — зазначає Роман Перегинець.
Найбільш затребувані, говорить рієлтор та спеціаліст із оцінки нерухомого майна АН Expert&House Тетяна Лимар, одно-, двокімнатні квартири вартістю до $30 тис. в гарному житловому стані, розташовані в популярних локаціях. Площа населеного пункту всього 41,6 кв. км, така ж як Солом'янського району Києва. Адміністративно Ужгород не поділяється на райони, проте виділяють низку житлових масивів, мікрорайонів та історичних місцевостей. Багато людей прагнуть жити у середмісті, де розвинена соціально-побутова інфраструктура, концентрація архітектурних пам'яток та культурних об'єктів, закладів харчування і магазинів, зон відпочинку, і як бонус — гарні краєвиди із вікон. Найбільше ужгородці цінують види на річку Уж.
«Більш популярні райони паркової зони, центральна частина міста, масиви поблизу навчальних закладів», — пояснює Роман Перегинець.
«Летовище в нас — це VIP-район. Там розташований супермаркет «Дастор» і все поряд. Один літак прилітає на тиждень, тому це не заважає», — доповнює колег брокер АН «Веста» Марія Тирук.
Найчастіше клієнти позначають, як небажані мікрорайони Шахта та Радванка. Все через сусідство із ромським населенням, засміченість та розбиті дороги.
Читайте також: Огляд житла у Херсоні: зростання цін, ризиковані новобудови та поради від рієлторів
Ціни на квартири у новобудовах
Оселі на первинному ринку шукають біля 40% клієнтів, решта надає перевагу вторинному, каже Тетяна Лимар. Попит на житло від забудовників зростає.
«Може, тому що новобудов зараз дуже багато та забудовники дають непогані умови розтермінування, що людей заохочує. На вторинному ринку треба певну суму відразу віддати за квартиру. А тут люди можуть її з часом виплатити», — розмірковує рієлтор.
«Молодь у більшості купає новобудови. Вона хоче, щоб будівля була гарна, стильна, з гарними підїздами, майданчиками. В Ужгороді найчастіше інвестують у первинний ринок молоді родини заробітчан, які працюють за кордоном. Люди віком 45-50 років принципово не розглядають новобудови. Говорять, що вони не знають, яка їхня якість. Надають перевагу старому фонду, бо на їхню думку, раніше зводили по «ГОСТам», тобто Державним стандартам», — розповідає Роман Перегинець.
Переважає приватний сектор та невисотні будинки. Це зумовлене, по-перше, сейсмічною специфікою території, що вимагає більш складних організаційних, технологічних рішень та фінансових витрат від забудовників. По-друге, впливають демографічні та міграційні чинники. Заробітчани, повертаючись в Україну, шукають житло, що відповідає європейським нормам та сучасним світовим тенденціям.
«Люди, які проживають у цій місцевості не люблять багатоповерхові будинки. Популярні будівлі клубного типу, 5-7-поверхові, до 9-ти. 16-поверхові — це у нас найвищі», — пояснює Роман Перегинець.
«Будинки клубного типу останні два роки в нас користуються надзвичайним попитом. Тому що в тебе невеликий будинок на кілька квартир, отже небагато сусідів. Інколи забудовники відводять якусь прибудинкову ділянку для гаража чи мангала, що останнім часом є дуже популярним. Навіть є попит на дюплекси — це будинки на дві родини, розділені навпіл», — доповнює колегу Тетяна Лимар.
Найбільше будівельних майданчиків знаходиться у мікрорайоні Боздош, що поблизу Боздоського парку. Розбудовуються також Район Новий, БАМ і центр. За інформацією пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у липні 2021 року квартири на первинному ринку пропонували у 25-ти ЖК, що зводяться у місті. На сервісі можна подивитися опис цих комплексів, актуальні прайс-листи та доступні планування, а також замовити консультацію відділу продажу. Так, за даними «Білд», 11 проєктів позиціонуються як комфорт-клас, 2 — бізнес- та 10 преміумсегмент. Один проєкт заявлений як економне житло. Експерти запевняють, що така кількість новобудов — це забагато для Ужгорода. Говорять про надлишок квартир у мікрорайонах, що активно розбудовуються.
«Це житло буде продаватися протягом кількох років. Наразі, може, 20-30% продано. Близько 70% квартир, які вже збудовані, або добудовуються, потрібно ще дореалізувати. Пропозицій у декілька разів більше, ніж попиту на дану нерухомість», — підраховує Роман Перегинець.
За останні два місяці ужгородські забудовники підняли ціну приблизно на $100 за квадратний метр, стверджує Марія Тирук. Тепер відділи продажу правлять у середньому $700. Найдорожча та найдешевша новобудови міста розташовані на одній вулиці. Стартують ціни на первинному ринку від 13 550 грн/кв. м. Такий прайс-лист зазначений у ЖК «Ужгород 3» на вул. Слов’янська Набережна, через дорогу від Боздоського парку. Житловий комплекс економкласу складатиметься із двох будинків. Забудовник обіцяє обладнати підземний паркінг, дитячі майданчики та зелені зони. У 500 м зводять ЖК Residents Park, де ціна квадратного метра сягає 32 800 грн. Це елітний дев’ятиповерховий будинок на 95 квартир. Фасади новобудови закруглені, тож планування деяких осель будуть нетипових форм. Висота від підлоги до стелі — 3,1 м. Передбачено приміщення під комерцію, підземний та наземний паркінги.
Один із головних чинників, яким керуються покупці, обираючи житло на первинному ринку — безпечність вкладень.
«Шукають люди перевіреного забудовника, щоб не було в його історії не введених в експлуатацію будинків. Хочуть, щоб забудовником були дотримані норми будівництва», — підсумовує Тетяна Лимар.
Аби переконатися в надійності забудовника можна самостійно вивчати дозвільні документи та репутацію девелопера, або звернутися до спеціальних сервісів. Наприклад, «Білдконтроль» пропонує інвесторам замовити детальний звіт, де на півсотні сторінок буде зібрано повну інформацію про будь-який ЖК країни. Команда «Білд» оцінює об'єкти за авторською методикою по 42-х параметрах і присвоює проєктам Індекс надійності відповідно до ступеня ризикованості інвестицій: високий, середній чи низький. У звіт входить також роз'яснення експертів та консультація юристів за інвестиційним договором (приклад за посиланням).
Відомості про первинний ринок міста також доступні на форумі Новобудови Ужгорода (Закарпатська область).
Читайте також: Огляд цін і пропозицій на квартири в Чернівцях
Вартість житла у старому житловому фонді
У зв'язку з тим, що виросли ціни на первинному ринку, продавці на вторинному також просять більше.
«Але це не значить, що в них виходить продати. Реальний покупець приходить і пропонує свою ціну. Якщо продавець дійсно хоче продати і немає ажіотажу на ринку, то часом він погоджується на таку пропозицію. Серед 20 покупців 5 можуть бути реальними, а 15 просто роздивляються, порівнюють», — стверджує Роман Перегинець.
На вартість впливають локація, розташування на поверсі, якість ремонту та рік побудови. Ужгород — місто зі значною архітектурною спадщиною. Лише у ХХ ст. Закарпаття встигло побувати у складі п'яти держав. Так забудова середмістя належить до XIX та початку XX ст. Переважна більшість будинків малоповерхові. Динамічно розвиваються угорський романтизм, стилі архітектури історизму (еклектика), а також сецесія. Чехословацька міжвоєнна архітектура представлена ар-деко, експресіонізм, рондокубізм, функціоналізм, неокласицизм тощо. За менш ніж 20 років (1919–1938 рр.), протягом яких Ужгород був головним містом Підкарпатської Русі, місто отримало відповідну статусу столиці інфраструктуру, а кількість житла зросла на 75%. Урбаніст, доктор архітектури Адольф Лібшер, розробив генеральний план і концепцію розвитку — з'явився урядово-житловий квартал Малий Ґалаґов. Наприклад, відомі кілька будинків тих часів під назвою «рафанди» — Велика та Мала. Їх, як і весь квартал, побудували для родин чехословацьких чиновників. Одні кажуть, що це перекручене слово «ротонда»: коли почали зводити будинки у формі нерівних квадратів із просторими дворами всередині, їх теж називали ротондами. За іншою версією назва походить від звуку, який видають собаки, що в чеській мові може звучати як «Haf», або «Raf». Говорять, що дружини чеських службовців часто сварилися у внутрішньому дворі, ніби собаки «рафкали».
«Це стара частина міста в основному, вона житлова, користується попитом. Ціна залежить від того, де житло розміщене: чи це самий центр міста, чи поблизу. В нас є рафанди, там вартість може доходити до $700-900 за кв. м, якщо квартира у гарному стані. А може бути у старих будинках вартість і дешевшою — $600 за кв. м», — додає Роман Перегинець.
Будинки колишніх часів СРСР цінують менше, тому і цінники там нижчі.
«У старій частині міста, 5-7 хв до центру, тобто до вул. Корзо, місяця три тому ми продали сталінку площею 55 кв. м на першому поверсі за $23 тис. То виходить $500 за кв. м. При цьому квартира потребувала капітального ремонту», — згадує Роман Перегинець.
Радянська влада розцінювала край як надважливий військовий плацдарм у центрі Європи. Його з одного боку зробили закритим, а з іншого — вирішили перетворити на показову вітрину «радянського способу життя». Нові житлові райони зводили з розмахом. Будували класичні для 60-80-х років «хрущовки» і «брежнєвки».
«Найдешевше житло — це хрущовки. В центрі їх немає. На проспекті Свободи ціни залежать від якості ремонту. За однокімнатну квартиру, яка потребує капітального ремонту просять $20 тис. З хорошим ремонтом може коштувати $30 тис.», — каже Марія Тирук.
На кілька тисяч доларів дорожче обійдеться квартира у типовому панельному будинку. За житло у «словацькій панельці» можуть попросити ще більше. Словацькі будинки — це споруди, які звели будівельники із ЧРСР перед розпадом Радянського Союзу.
«Хтось їх любить більше, ніж наші панельки, а хтось навпаки. Я б не сказала, що вони кращі. Планування незручне, у туалеті та ванній кімнаті фанерні стінки. Можуть коштувати на $1000-3000 дорожче, ніж наші. Просто розташовані словацькі будинки на вул. Минайській, це хороша локація, тому вони трошки більше цінуються», — розповідає Марія Тирук.
На периферії багатоквартирних будинків небагато, там переважно приватна забудова. Ціни суттєво не відрізняються від масивів, наближених до центру.
«Радванка та Шахта не популярні. Ціни там такі ж самі, як і на хрущовки — від $20 до 30 тис., якщо з ремонтом. Там трапляються і новобудови і старі будинки, тому ціни плюс-мінус такі ж самі», — продовжує Марія Тирук.
Тим, хто бажає заощадити, рієлтори пропонують варіанти у малосімейках.
«Це девʼятиповерхові будинки без ліфту. Там маленькі квартирки площею по 20 кв. м. Можна знайти однокімнатну за $14-20 тис. Навіть трапляються пропозиції за $11 тис., якщо житло у поганому стані і потребує капітального ремонту», — констатує Тетяна Лимар.
Опитавши фахівців із нерухомості, редакція склала зріз цін на квартири у будинках старого житлового фонду Ужгорода. Наголошуємо, що це приблизні цифри. Реальна вартість може відрізнятися в залежності від локації, року забудови, розташування на поверсі, стану оселі і навіть краєвиду із вікна.
| Локація | Однокімнатна квартира, $ США | Двокімнатна квартира, $ США | Трикімнатна квартира, $ США |
| Центр міста | Від 23 000 | Від 30 000 | Від 38 000 |
| Прицентральні/популярні райони | Від 20 000 | Від 28 500 | Від 34 000 |
| Околиця міста/ непопулярні райони | Від 19 000 | Від 25 500 | Від 30 000 |
Для порівняння, у сусідньому обласному центрі Львівської області у березні 2021 року найбільшим попитом користувалися квартири із середньою вартістю $30 тис. Будинки панельного типу і хрущовського проєкту у Львові не дуже цінуються. Трикімнатні хрущовки продавали в межах $40 тис. За трикімнатні оселі у будинках чеського проєкту просили близько $50 тис. Один із найдорожчих типів житла старого житлового фонду міста — австрійські будинки, де ціна квадратного метра навесні стартувала від $1 тис.
Читайте також: Огляд житла в місті Суми: первинний і вторинний ринок
Продаж квартир у сучасних будинках
Рієлтори вважають квадратні метри у зданих заселених житлових комплексах в Ужгороді переоціненими.
«Вартість їх доходить до $1000 за кв. м. Вони гарні та сучасні. Але треба розраховувати, чи ця ціна відповідає дійсності. Наприклад, якщо порівнювати із Івано-Франківськом, то в них квадратний метр коштує $500-600, навіть за $400 можна знайти. За $600 продають в них самий шик. Те, що в нас може бути $1000-1100, це в них максимум $600», — скаржиться Роман Перегинець.
Найдорожчі сучасні будинки розташовані у центрі міста.
«У центрі від $1000 до 2000 за квадрат. Навіть і дорожчі є будинки. Залежить від оздоблення, класу, чи виходять вікна на річку чи ні», — констатує Марія Тирук.
Найбільша концентрація сучасних будинків у мікрорайоні Боздош, в околицях вулиці Володимирської та Слов'янської набережної. Там можна знайти чимало пропозицій від забудовників у вже зданих та заселених будинках. Наприклад, в ЖК «Маєток Боздош» однокімнатна площею 38,65 кв. м із чорновим оздобленням коштує 634 тис. грн. Однокімнатна площею 43,33 кв. м у ЖК «Парковий» — 888 тис. грн. Квартира від власника із ремонтом обійдеться дорожче. За готову до заселення однокімнатну беруть від $35 тис.
«Раніше там була комфортна вулиця, гарна, можна було пройти до парку, коли на ній розташовувалося 3-5 будинків. Нехай, 10. Але зараз їх 50 — це вже «мурашник». На поточний момент там власники за рахунок «ейфорії» тримають ціну. З часом побачимо, що цінова політика зміниться. Залишиться буквально декілька будинків, сегмент гарно збудованого житла, який буде тримати вартість. А інші просто продаватимуть за ціною реального покупця», — прогнозує Роман Перегинець.
Трохи нижчі ціни у масиві, який називають Новий район чи район Токіо.
«Там панельні будинки, яким вже років 20. Ціни правлять від $28-35 тис. за однокімнатні квартири. Двокімнатні там коштують від $35 тис., трикімнатні — $45-50 тис.», — продовжує Марія Тирук.
На периферії житло може коштувати дорожче, ніж у наближених до центру масивах. Наприклад, попитом користуються здані новобудови у селі Минай, що є фактично південним передмістям Ужгорода. За трикімнатну квартиру площею 70 кв. м із якісним ремонтом та меблями у новому цегляному 6-поверховому будинку просять $55 тис.
«Минай дуже престижний приміський район. Машиною буквально 5-7 хв і ти вже у місті, навіть за 3 хв інколи доїжджаю. Тут ціни вищі, ніж в Ужгороді, тому що чудова транспортна розв'язка. До того ж вважається, що за містом більш чисте повітря. Це район котеджів та приватних будинків», — розповідає Тетяна Лимар.
Інформаційно-аналітичний відділ порталу склав таблицю актуальних стартових цін на житло у сучасних будинках Ужгорода. Зауважимо, що ці дані отримані на основі слів рієлторів та аналізу пропозицій на ринку. Вартість може коливатися в залежності від класу нерухомості, інфраструктури ЖК, площі об'єкта, типу оздоблювальних робіт, наявності меблів і техніки.
| Локація | Однокімнатна квартира, $ США | Двокімнатна квартира, $ США | Трикімнатна квартира, $ США |
| Центр міста | Від 45 000 | Від 60 000 | Від 90 000 |
| Прицентральні/популярні райони | Від 35 000 | Від 45 000 | Від 63 000 |
| Околиця/непопулярні райони | Від 28 000 | Від 35 000 | Від 45 000 |
Яку комісію просять рієлтори
Слід враховувати також плату за послуги агентства нерухомості, що в Ужгороді варіюється від 0,5 до 4%, каже Марія Тирук.
«В середньому в Ужгороді працюють за 1,5-2%. Може бути і фіксована сума. Якщо пропозиція коштує $10 тис., то я не візьму 2%, бо більше на рекламу витрачу, можу працювати півроку в мінус собі. Тоді фіксується певна вартість за проведену роботу — в районі $500-600», — пояснює Роман Перегинець.
Такса, зауважує Тетяна Лимар, поступово зростає. Кілька років тому рієлтори, які просили за свою роботу 1% від ціни квартири, зараз беруть від 1,5%.
Хто сплачує за послуги агентства
Рієлторську комісію в місті прийнято брати з того, хто замовляє послугу, переконує Марія Тирук. Якщо кожна зі сторін співпрацює із своїм агентством, то винагорода ділиться навпіл, платять порівну продавець та покупець.
«Працюють на даний час і від продавця і від покупця. Тому сплачують 50 на 50%. Хоча я гадаю, що було б правильно перейти на роботу з оплатою від продавця», — погоджується із думкою колеги Роман Перегинець.
Читайте також: Огляд ринку житлової нерухомості у Дніпрі
Як впливає іпотека на ринок нерухомості
Кредитними програмами від держави та комерційних банків ужгородці користуються неохоче, зауважують оператори ринку. І самі фінансові установи, розповідає Марія Тирук, не поспішають роздавати займи, вимагаючи від потенційних позичальників оберемки довідок.
Нагадаємо, з 1 березня 2021 року банки видають кредити за програмою «Доступна іпотека 7%». Позика надається терміном до 20-ти років. Максимальна сума — 2 млн грн. Мінімальний перший внесок — від 15% вартості нерухомості. Придбати квартиру можна в багатоповерхових будинках чи нерухомість у приватному секторі. Проєкт поширюється на будівлі первинного ринку і вторинного, але здані не більше 3-х років тому. До середини липня мешканці Закарпатської області підписали всього 6 кредитних договорів за програмою, про що свідчать дані Фонду розвитку підприємництва.
«Банківська сфера кредитування досить квола. Вона ще оговтується після кризи 2008 року. Пропозиції є, але отримати кредит реальному покупцеві не так просто. В нас є більш популярним, коли забудовники кредитують самі своїх покупців, продають житло у розтермінування», — пояснює Роман Перегинець.
«Я не помітила якогось пожвавлення у нас, щоб покупці бігли та брали державну іпотеку. Останні роки з банківськими кредитами взагалі люди не хотіли мати справу. Вони краще домовляться із забудовником. Будівельні компанії пропонують безвідсоткове розтермінування чи кредитні програми від банків-партнерів. У нас спочатку перший внесок просили 50%, зараз це 30%. Можна взяти кредит на 7 і навіть 20 років», — констатує Тетяна Лимар.
Загалом по Україні, за даними Міністерства фінансів України, станом на 26 липня поточного року уповноваженими банками було підписано 614 кредитних договорів на суму 522,1 млн грн, з них 79% склали займи видані на придбання житла на вторинному ринку. У ФРП вже анонсував зміни умов. Зокрема планують переглянути вимогу до віку будівель у бік збільшення та граничний відсоток першого внеску, який має право вимагати від позичальника банк.
Читайте також: Валерій Майборода: ексклюзивне інтерв'ю про доступну іпотеку під 7%
Прогнози та поради
Фахівці із нерухомості Ужгорода у своїх прогнозах щодо динаміки цін дуже стримані. Ситуацію на ринку називають нелогічною.
«Всі клієнти чекали, що через коронавірус впадуть ціни на нерухомість, але вони навпаки зросли. Хоча продажів стало менше. За останні два місяці усі забудовники в Ужгороді підняли вартість на $100 за квадратний метр через подорожчання матеріалів. Гадаю, що восени буде більший попит на оренду, а стосовно купівлі-продажу прогнозувати важко», — говорить брокер АН «Веста» Марія Тирук.
Голова АФНУ Закарпаття Роман Перегинець прогнози також дає обережно.
«Якщо ми економічно не будемо розвиватися, то які можуть бути прогнози. Вартість нерухомості є необґрунтованою, навіть зважаючи на подорожчання будівельних матеріалів. Купівельна спроможність ужгородців є незалежною від економіки держави. Більшість людей вимушені знаходити джерела доходу за кордоном для того, щоб потім повернутися в державу і для своїх дітей чи себе придбати гарне помешкання. Якщо ця тенденція надалі триватиме, я не бачу причин зростання ціни, бо в цьому немає логіки. Але в нас інколи буває все нелогічно», — розмірковує експерт.
Рієлтор та спеціаліст із оцінки АН Expert&House Тетяна Лимар радить не відкладати покупку.
«Я думаю, що до кінця року ціни на нерухомість зростатимуть. Тому що весною та влітку житло дорожчало, ця тенденція продовжиться і восени. Що буде із нового року, навіть не берусь прогнозувати. Тому ті, хто дійсно щось активно шукає, нехай купує і не чекає», — пояснює свою думку експерт.
Водночас Тетяна Лимар говорить й про іншу тенденцію: через запровадження нового модуля оцінки учасникам ринку, можливо, доведеться відкладати заключення угод купівлі-продажу на кілька місяців. Нагадаємо, що наприкінці червня 2021 року Фонд державного майна України запустив сервіс автоматичної оцінки нерухомості, який безкоштовно формує електронні довідки про оціночну вартість. Документ потрібен при заключенні правочинів із нерухомістю: база, на основі якої розраховується сума податків повинна бути не меншою, ніж оціночна вартість житла. Робота веб-сайту викликала чимало нарікань з боку власників майна.
«Оцінка видає завищені ціни на об'єкти, людям потрібно платити на багато більші податки. Ці витрати закладаються в ціну. Наприклад, господарі оцінюють свою квартиру у $26 тис., а модуль показує $32 тис. Були клієнти, які за $20 тис. продають старий будиночок, а модуль оцінив у $50 тис. Якщо нерухомість більше 3-х років у власності, то треба сплатити 2% податку. Це ще прийнятна сума виходить, люди закривають очі. Більш шоковані будуть продавці та покупці тих об'єктів, які були у власності менше 3-х років, там збір складає 8,5%. Це вже відчутна сума. Просто люди зараз поставлять купівлю та продаж на паузу, чекатимуть до осені-зими, доки модуль відрегулюють», — каже агент.
Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua
© domik.ua, 2021
