Огляд житла у Полтаві: ціни на квартири та пропозиції ринку нерухомості

Журналісти порталу Domik.ua разом із полтавськими рієлторами підбили підсумки року, що минає та дали прогноз, якими будуть ціни на квартири у Полтаві у 2022 році. Офіційним періодом заснування міста вважається 899 рік. Регіон має багату історичну та культурну спадщину. Це значний транспортний вузол. Тут налічується майже три десятки вищих навчальних закладів, серед яких аграрна академія, педагогічний університет, полтавська політехніка, університет економіки і торгівлі, стоматологічна академія. Основні сектори економіки — аграрний, видобуток корисних копалин, харчова, легка, хімічна та нафтохімічна промисловості.  

«У нас місто зручне, тихе, центральний регіон, дуже сприятлива екологічна обстановка, відсутні шкідливі підприємства. Були раніше заводи хімічного машинобудування та газорозрядних ламп, але вони закрилися. У місті спокійна криміногенна ситуація. Це цінують, і тому багато хто хоче тут жити. У нас сільськогосподарський регіон, чимало людей із сільської місцевості купують квартири для своїх дітей чи вкладають гроші у нерухомість під орендний бізнес. Купують житло заробітчани з інших країн: Італії, Ізраїлю, Польщі тощо. Хтось інвестує, інші купують для себе як «запасний аеродром» — розповідає директор Міського центру нерухомості та агентства «Полтавська нерухомість» Лариса Котєльнікова.

Вартість вторинної нерухомості у місті за рік зросла на 10-15%, первинної — на 20-25%, зазначають рієлтори. Динаміка цін та попиту була не рівномірною. Зокрема настрої на ринку залежали від протиепідеміологічних обмежень, спричинених поширенням коронавірусу. 

«З січня 2021 року піднялися ціни на 10-15% в залежності від типу житла. Осінь була млявою, бо Полтава увійшла до «помаранчевої» зони карантину. У цей період попит відчутно зменшився, проте на ціни це не вплинуло. У грудні ринок пожвавішав. Але такого ажіотажу, як був кілька років тому, ми не бачимо. Багато хто спокійно готовий переносити угоди на січень наступного року», — згадує приватний брокер, експерт із нерухомості Артем Зубарев.

«Останні 3-4 місяці ціни не зростають. Але якщо брати термін з початку року, то подорожчали одно-, двокімнатні квартири та будинки до $30-40 тис., які мають найбільший попит», — доповнює колегу Лариса Котєльнікова.

Серед тенденцій фахівці називають збільшення експозиції та готовність власників йти на поступки.

«Цього року збільшився термін продажу квартир на вторинному ринку. Якщо ціна житла є ринковою, чи з невеликим підвищенням для подальшого торгу, термін експозиції буде близько 2-х місяців. Також цього року майже всі квартири продавалися із торгом близько 5% від бажаної ціни власника», — зауважує сертифікований рієлтор Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), міжнародний член Національної асоціації рієлторів США Людмила Коромислова.

Адміністративно місто розділене на 3 райони: Шевченківський (колишній Жовтневий), Київський і Подільський (у минулому Ленінський). Найбільш затребуване житло, кажуть рієлтори, розташоване у межах так званого «кільцевого» транспортного маршруту. 

«Місто компактне, але дуже багато людей залежать від громадського транспорту. «Квартири за кільцем» — це найбільш популярний запит від клієнтів. Кільцевий маршрут охоплює центр та спальні мікрорайони, такі як Браїлки, Половки, Алмазний, Сади, Океан — всі вони розташовані в межах кільця і мають попит. Але найдорожче житло розташовується у центрі, в історичній місцевості Поділ, зокрема в мікрорайоні Левада», — пояснює Лариса Котєльнікова.

Серед головних критеріїв пошуку у покупців — спосіб опалення та стан будинку

«Перевагу почали віддавати індивідуальному опаленню або тепловому лічильнику. І вже хочуть новий будинок. Недоглянуті під'їзди відлякують покупців, це є приводом для торгу з власником квартири. У людей з'явився новий світогляд. Хрущовки купують ті, хто шукає житло під оренду, якщо вона знаходиться у вдалому місці, або ті, хто має обмежений бюджет — до $35 тис. Вони купують найкраще, що можна знайти в цьому діапазоні», — продовжує Людмила Коромислова.

Читайте також: Огляд ринку оренди квартир у Києві восени 2021 року

Ціни на квартири у новобудовах Полтави

Інвестори готові купувати квадратні метри у полтавських забудовників ще на етапі котловану. Через значний попит та здорожчання будівельних матеріалів новобудови додали в ціні за рік від 20 до 25%. 

«Інвестори інтенсивно вкладають кошти у купівлю нових квартир. Коли до п'ятого поверху доходить будівництво, нічого вже у продажу немає. Забудовники перевірені у місті. Професійні інвестори їм довіряють, бо вони не одну квартиру купили-продали. Забудовники цінують своє ім'я. Тому такий результат та зростання цін на новобудови», — продовжує Людмила Коромислова.

«Попитом найактивніше користуються однокімнатні новобудови. 50% покупців хочуть житло у старому житловому фонді та 50% — шукають житло на первинному ринку. Новобудови почали від старого житлового фонду дуже відриватися за ціною. Житло на первинному ринку значно подорожчало. Насамперед це пов'язано зі зростанням вартості будівельних матеріалів. Вторинний ринок не встигає. Якщо раніше можна було продати квартиру у старому житловому фонді та купити хоч десь на околиці, але у новому, тоді як наразі так не виходить», — зауважує Артем Зубарев.

За інформацією пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у грудні 2021 року квартиру від забудовника у Полтаві можна придбати у 23-х комплексах. Із них 3 позиціонуються як економжитло, 13 — класу «комфорт», 4 об'єкти заявлені як бізнес-клас. Елітне житло представлене двома новобудовами. 

Стартують ціни на первинному ринку від 14 000 грн/кв. м. За таку вартість пропонують житло у ЖК на вул. Миру, 32, що через дорогу від Прирічкового парку. За проєктом це десятиповерховий будинок на 3 секції. Здати обіцяють на початку 2022 року. Найдорожчий об’єкт — ЖК Victory Club House. Прайс-лист починається із позначки 43 350 грн/кв. м. Елітний шестиповерховий клубний будинок зводять на проспекті Першотравневому, 15а. Поруч розташовані Студентський та парк Перемоги. В житловому комплексі буде тільки 20 квартир. Оселі здаватимуться у стані «під ремонт». Прибудинкову територію закриють від сторонніх і автомобілів, передбачена охорона та консьєрж-сервіс. Забудовник обіцяє інвесторам підземну парковку, тренажерний зал, терасу, зону барбекю та ігрову кімнату для дітей, а також дизайнерське лобі з лаунж-зоною, кухнею і мінібаром. 

«Популярний зараз ЖК «Європейський квартал». Є попит на ЖК «Пелюстковий». Це доступний житловий комплекс на Браїлках. Там буде облаштований мікрорайон із озером, стадіоном, доріжками для пробіжок. Тобто інфраструктуру забудовник надає гарну, чим і приваблює мешканців. Дуже затребуваний ЖК «Династія», хоча там немає благоустрою, будинок стоїть на дорозі з найінтенсивнішим рухом у місті. Але він красивий, сучасний і у зручному місці. Тут є зупинка і поліклініка. До того ж поряд немає інших пропозицій. Це будинок для молоді. Також популярні новобудови на Леваді», — перераховує Людмила Коромислова. 

Є у місті і кілька довгобудів. Другу чергу преміального ЖК на вул. Коваля, 2 обіцяли здати на початку 2017 року, проте наразі об'єкт заморожений. Майже на рік від початково заявленої дати протермінували введення в експлуатацію ЖК «Оскар».

Аби не стати жертвою будівельної афери, експерти радять ретельно вивчати репутацію забудовника та дозвільну документацію. Дізнатися максимально повну інформацію про будь-який проєкт Полтави можна, замовивши детальний звіт на «Білдконтроль». Фахівці оцінюють кожен ЖК по 42-х параметрах і присвоюють Індекс надійності. Зокрема перевіряють документи на землю, цільове призначення, ТУ, наявність судових рішень та боргів, а також історію девелопера. Аналіз включає роз'яснення проблемних моментів і консультацію юриста за інвестиційним договором (приклад за посиланням).

Дізнатися більше про пропозиції від забудовників, що зводять житло у місті, можна на форумі Новобудови Полтави. 

Читайте також: За скільки можна купити квартиру у Києві: аналіз цін та прогнози

Ціни на квартири у старому житловому фонді

Середня вартість житла на вторинному ринку Полтави складає $823 за квадратний метр, про що свідчать дані дослідження АФНУ та геоінформаційного порталу «Увекон». Щомісяця у місті виставляється на продаж близько 3 500 квартир загальною площею понад 200 тис. кв. м.

«Найпопулярніший запит у старому житловому фонді — однокімнатні квартири без ремонту в районі $22 тис. і двокімнатні квартири до $40 тис. Так, купують і за $60-200 тис., але основна маса — це бюджетне житло», — каже Артем Зубарев.

Оскільки Полтава доволі компактне місто, ціни на житло аналогічного типу, площі та стану у центрі відрізнятимуться від пропозицій на околиці лише на кілька тисяч доларів. 

«Однокімнатну навіть без ремонту зараз дешевше $20 тис. у районі  «кільця» не знайдеш. Хіба що перебудовані гуртожитки та малосімейки. У центрі однокімнатна квартира у житловому стані коштуватиме близько $30 тис., навіть хрущовка. У нас, на відміну від багатьох міст, великого діапазону цін немає. Полтава компактно розташована, і все місто можна перетнути на громадському транспорті за 40 хвилин», — описує місцевий ринок вторинної нерухомості Лариса Котєльнікова.

Є у Полтаві й екзотичні пропозиції. На початку XIX ст. місто стає центром губернаторства і активно розбудовується. Дореволюційні будинки, що відносяться до пам'яток історії та архітектури, розміщені у центрі. Наприклад, Будинок Перцовича (Будинок з привидами, Замок Річарда) у 1890 році на вул. Коваля (нині Пушкіна, 40) звів присяжний повірений П. А. Перцович, як один із перших прибуткових будинків у місті. Будівля належить до раннього романтичного модерну, має асиметричну форму і нагадує середньовічний замок. За легендою, на початку минулого сторіччя тут помер чорнокнижник, відтоді нібито над будівлею кружляють чорні птахи. Нині це житловий будинок, що знаходиться у занедбаному стані. Трикімнатна квартира із сучасним ремонтом тут обійдеться у $120 тис. 

«У нас є і стара забудова, і сталінки. Але ажіотаж на них пройшов років 10-15 тому, коли вони дуже цінувалися та були затребувані. Зараз якщо люди мають такі гроші, вони радше вкладуть їх у новобудову», — пояснює Лариса Котєльнікова.

«Комунальні послуги у сталінках коштують набагато більше, ніж у такій же за площею хрущовці. Однокімнатні сталінки, чомусь, рідкість. Здебільшого це житло великої площі. Сталінки розташовані тільки в центрі міста, тому там буде висока вартість за квадратний метр — не менше $35 тис. за однокімнатну з нормальним ремонтом», — доповнює колегу Людмила Коромислова.

Найдоступніше житло — це кімнати у гуртожитках. На них також цього року зросли ціни. 

«Ми на початку року з клієнтом купили кімнату у гуртожитку за $7,5 тис. А зараз я дивилася, за аналогічну просять $9 тис. Кімнати у гуртожитку швидко продають. Це гарний товар, в який можна вкладати гроші, якщо їх небагато. Наприклад, гуртожитки здають в оренду — це пасивний прибуток», — ділиться Людмила Коромислова. 

Нижче наведені мінімальні ціни на житло у будинках старого житлового фонду Полтави. Це показники, що відображають загальну тенденцію. Фактичний діапазон цін може відрізнятися. На вартість впливають локація, рік забудови, розташування на поверсі, ремонт і навіть причина продажу. 

Для порівняння, у сусідньому обласному центрі Кіровоградської області у червні 2021 року найдорожче житло пропонували у середмісті. Ціни на квартири у центрі Кропивницького вищі на 10% від решти мікрорайонів. Однокімнатна хрущовка у задовільному стані коштувала щонайменше $670-680 за кв. м, тобто $21-22 ти.с, за сталінку правили $800-900 за кв. м. Найбюджетніше житло рієлтори радили шукати у передмісті, наприклад, в селищах Сонячне, Соколівське та Нове, де однокімнатні можна було знайти у межах $11 тис.

Читайте також: Огляд житла в Ужгороді: зростання цін, попит на малоповерхову забудову та профіцит пропозицій

Продаж квартир у сучасних будинках

Полтава активно розбудовується. Майже п'ята частина міста зведена за часів незалежності. 

«Бюджетна однокімнатна у стані «від забудовника» коштує близько $30 тис. Житло за такою вартістю можна знайти, наприклад, в Розсошенцях. З ремонтом обійдеться вже у $40 тис. У центрі, якщо елітна новобудова, ціна квадратного метра може бути $1200-1500», — розповідає Лариса Котєльнікова.

Село Розсошенці, що вважається передмістям Полтави, за останні роки перетворилося на сучасне містечко із новими житловими комплексами. В околицях з'явилися ігрові та спортивні майданчики, алея з фонтаном, новий дитячий садок з басейном, проклали нові комунікації. Ще одна особливість — новобудови тут прикрашають муралами. 

«Великою популярністю користуються житлові комплекси, що вже повністю здані: «Садовий», Family Park, «Баронівський», — говорить Людмила Коромислова.

Багато сучасних будинків розташовані в історичній місцевості Поділ, що простягається вздовж парку Прирічний та правого узбережжя Ворскли. До історичного Подолу відносяться територіальні формування «Лівий Поділ» і «Правий Поділ», а також мікрорайон «Левада» — один із наймолодших у Полтаві. Зводити його почали у 1980 році на намивних пісках. Розбудова триває і понині. 

«Якщо покупець не прив'язаний до певної локації, то може за однакову суму шукати  житло і на околиці і на Подолі. На Розсошенцях квартири з ремонтом продають за $60 тис. Ось нещодавно колега оформила завдаток на Подолі, де до центру 5 хвилин пішки, теж за $60 тис. Ціна більше залежить від якості квартири. Якщо квартира гарна, то не має значення, на Подолі вона знаходиться чи далі», — говорить Артем Зубарев.

Сучасних елітних будинків у місті не так багато. Вони особливим попитом не користуються.

«Один із них КД «Покровський» на вул. Стрітенська, 22 у центрі. Раніше до нього була цікавість у покупців, зараз ми такого не спостерігаємо. Як продавалося кілька квартир два роки тому, так вони і зараз продаються. Поруч звели  ЖК на вул. Пилипа Орлика, 26, але теж ажіотажу не бачимо. Там ціни $1200–1500 за кв. м. Це одна з найдорожчих пропозицій із зданого в експлуатацію житла. Просто ті, хто хоче, купують таку нерухомість ще на етапі будівництва і потім роблять ремонти разом із дизайнерами під себе», — пояснює Артем Зубарев.

Журналісти порталу, поспілкувавшись із учасниками ринку, склали таблицю актуальних цін на квартири з ремонтом у сучасних будинках. Нижче наведена орієнтовна вартість. Фактичні пропозиції можуть відрізнятися в залежності від місця розташування, типу ЖК, якості ремонту тощо. 

Яку комісію просять рієлтори, і хто сплачує за послуги 

Під час укладання  угод купівлі-продажу нерухомості слід також враховувати податки, збори та вартість роботи агентств нерухомості. У Полтаві, одноголосно запевняють всі рієлтори, комісія складає 3-5% від суми угоди. Сплачує той, хто замовляє послугу. 

«У Полтаві у 80% випадків платню беруть із покупця, а у 20% — з власника. Ми беремо платню з того, хто звертається до нас: якщо продавець — покупець не платить, якщо покупець — власник не платить», — стверджує Артем Зубарев. 

«Ми працюємо таким чином: із ким у нас договір, той і платить. Коли укладаємо ексклюзивні договори із продавцями, тоді нам платить продавець. Якщо ми працюємо із покупцем, нам платить покупець. Я вважаю, що це справедливо», — солідарна з колегою Лариса Котєльнікова. 

Як впливає державна іпотека на ринок нерухомості

Урядова програма «Доступна іпотека 7%», кажуть рієлтори, на попит чи ціни на місцевому ринку нерухомості ніяк не впливають. Частіше покупці обзаводяться житлом завдяки іншим державним програмам. 

Нагадаємо, програма «Доступна іпотека 7%» стартувала 1 березня 2021 року. Серед вимог, які викликали найбільше критики було вікове обмеження щодо нерухомості. Взяти позику дозволяли на квартири і будинки на вторинному і первинному ринках. Однак вік нерухомості не повинен був перевищувати 3-х років. Якщо купувати житло на вторинному ринку, то за квартиру, яка перебуває у власності менше 3-х років потрібно сплатити 8,5% податків: 5% на доходи фізичних осіб, 1,5% військового збору, 1% мита та 1% у Пенсійний фонд. У жовтні уряд скасував вікові обмеження. Виняток — об’єкти нерухомості в обласних центрах із чисельністю населення понад 1 млн: у Києві, Харкові та Одесі у кредит під 7% можна взяти житло у будинку, який експлуатується максимум 10 років.

«Ми брали участь у всіх державних програмах, для учасників АТО, співробітників ДСНС, сиріт. Не можу сказати, що дуже активний попит, але фінансування було і з такими клієнтами працювали. Вимоги у них своєрідні до року спорудження, але ми знаходили такі об'єкти. У державних програмах по забезпеченню житлом сиріт невеликий бюджет, тож найчастіше купують у передмісті. У програмі «Доступна іпотека 7%» були дуже жорсткі вимоги. З продажу зданого житла, якому не більше 3-х років, потрібно сплачувати величезні податки. Тому сказати, що у нас бум завдяки цій програмі не можу», — розповідає Лариса Котєльнікова.

«До мене зверталися клієнти, намагалися взяти іпотеку під 7%. Ми з ними дивилися квартири. Але потім покупці зрозуміли у банку, що не бачити їм цих 7%, бо дуже багато вимог і вони не підходять під цю програму. Також я співпрацюю з Держмолодьжитло. Я вже допомогла придбати квартири кільком клієнтам — це переселенці. І справді ця програма працює. Кредитування переселенців цього року є досить активним. Там теж жорсткі умови, але мені вдається знайти таке житло», — ділиться Людмила Коромислова.

З липня 2021 року Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву спільно із німецьким банком KfW надають пільговий іпотечний кредит внутрішньо переміщеним особам (ВПО). За умовами проєкту, позику ВПО можуть взяти на термін до 20-ти років під 3% річних, виходячи з нормативної площі житла (21 кв. м загальної площі на особу і додатково 10,5 кв. м на сім’ю). Об’єктами кредитування можуть бути квартира у багатоквартирному житловому будинку чи приватний будинок, прийняті в експлуатацію не більш 35-ти чи реконструйовані не більше 25-ти років тому.

Читайте також: Кабмін змінив умови програми «Доступна іпотека 7%»: вибір житла стане ширшим

Прогнози та поради

До кінця 2021-го та на початку 2022 року суттєвого подорожчання квадратних метрів у місті не буде, прогнозують полтавські рієлтори.

«Два тижні після Нового року зазвичай тривають канікули, спад активності на свята є, багато хто виїжджає на якісь курорти. Якщо немає активних показів, ми фокусуємося на рекламі, укладанні договорів. Щодо ціни, дуже багато залежить від ситуації в країні, зростання тарифів, змін до законодавства. Динаміку важко спрогнозувати. Але наразі зростання не очікується», — впевнена директор Міського центру нерухомості та агентства «Полтавська нерухомість» Лариса Котєльнікова.

«У січні-лютому ціни залишатимуться на нинішньому рівні. З березня буде інтенсивніше подорожчання. Ринок зростатиме десь у середньому на 1-2% на місяць», — передбачає сертифікований рієлтор Людмила Коромислова. 

Загалом наступного року оператори ринку очікують такої ж динаміки цін як і у 2021-му, тобто за 12 місяців житло додасть до вартості ще 10-15%. 

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021