Огляд житла у Кропивницькому: ціни на квартири, місцеві нюанси та прогнози рієлторів
Зміст
Кропивницький — він же Єлисаветград (до 1924 р.), Зінов'євськ (1924–1934 рр.), Кірово (1934–1939 рр.) та Кіровоград (1939–2016 рр.). Це промисловий і культурний осередок у центрі країни, вузол автошляхів, залізнична станція, аеропорт. Журналісти порталу Domik.ua розпитали агентства нерухомості адміністративного центру Кіровоградської області та з'ясували, скільки коштують квартири у Кропивницькому в червні 2021 року і на що слід звертати увагу, обираючи там житло.
Голова кіровоградського відділку Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Володимир Доленко говорить про профіцит житла у місті. Пояснює це перш за все зменшенням кількості кропивничан за останні десятиліття. До 1990 року населення міста налічувало більше 300 тис., у 2001-му — 254,1 тис., на початок 2021-го, за даними Державної служби статистики, число містян зменшилось до 222,7 тис. осіб.
«Кропивницький не є таким місцем, куди хочеться переїхати жити. Це степове місто, яке не може похвалитися якимись зонами відпочинку, де люди могли б провести суботу-неділю, тому вимушені їхати в інші області. Потужне виробництво, яке було раніше, практично зупинене. Наприклад, на увесь колишній Радянський Союз був відомий завод «Друкмаш», де робили друкарські машинки «Ятрань», «Елема». Закінчилося тим, що його рознесли по верстатах. І це в одній із найжвавіших частин міста — вул. Волкова і Пацаєва. Така от безгосподарність. Дуже великий відтік населення. Тому в деяких родинах залишилось по кілька квартир», — констатує Володимир Доленко.
Особливість міста — обмаль пропозицій від забудовників. Це одна із причин дефіциту ліквідного житла на вторинному ринку. У Кропивницькому бракує якісних квартир, розташованих на середніх поверхах, каже директор АН «Алекс-R» Олександр Головко.
«Ми ведемо статистику із 1999 року. Останніх чотири роки пропозицій на вторинному ринку нерухомості менше приблизно на 30%. У 2015-2014 рр. у місті з'являлось по 2900 нових оголошень, у 2020 році — 1588. У 2021 році кількість зросла у порівнянні із минулим на 4-5%, не набагато. Коли є економічна нестабільність, відбуваються військові дії, люди призупиняють свою активність. Якщо зменшується кількість об'єктів у продажу, то знижується і якість пропозицій. У деяких містах велика кількість новобудов нівелює цей критерій. У Кропивницькому нещодавно зданих багатоквартирних будинків і тих, що будуються, зараз немає і десятка, звідси і дефіцит», — зауважує Олександр Головко.
Ціни на вторинну нерухомість зросли за рік в межах 10%, стверджує Олександр Головко. Подорожчання квадратних метрів експерти пояснюють загальним рівнем інфляції у державі, покращенням купівельної спроможності містян.
Керівник АН «Комфорт» Оксана Гашенко говорить, що ціни зросли значно більше.
«Протягом року значно піднялися ціни на квартири, відсотків на 20. Основні покупці — це фермери, молоді сім'ї і ті, хто купує житло під здачу. А от на оренду, навпаки впали. Гадаю, це через те, що закрили філію Донецького національного медичного університету. Тому з'явилося багато вільних квартир», — розмірковує рієлтор.
Найзатребуваніше житло у місті — однокімнатні квартири низького цінового діапазону.
«Користуються попитом однокімнатні оселі, найбюджетніша нерухомість — десь $18-20 тис. Особливо, якщо це перше житло клієнтів. Середні поверхи завжди найбажаніші. Тому там на $2-3 тис. ціни вищі, ніж на горішніх і нижніх. Житло з автономним опаленням теж буде дорожчим. Всі хочуть із автономкою», — доповнює Оксана Гашенко.
Кропивницький має два адміністративні райони — Фортечний і Подільський, які поділяються на кілька десятків мікрорайонів та історичних місцевостей. Кропивницькій міській раді також підпорядковується селище Нове. Найбільше цінується центральна частина міста та масиви із розвиненою інфраструктурою.
«Покупців цікавить Ковалівка, вона наближена до центру. Ходові масиви — Шкільний, околиці вул. Попова і Пацаєва», — продовжує Оксана Гашенко.
Набирають популярності вулиці поряд із зеленими зонами, такими як парк Перемоги (Міський сад), що розташований вздовж річки Сугоклеі. У 2019 році почалася його реконструкція.
«Зараз там розвинена інфраструктура, є волейбольні, баскетбольні та майданчики для велосипедистів і скейтерів. Розташовані зони для купання. Відкриваються заклади харчування. Це розвиває навколишні території. Наприклад, Телецентр, або Міськсад, до яких було важко дістатися, а зараз туди курсує низка маршруток та тролейбусів, зроблені дороги з велодоріжками. Ці мікрорайони стають більш популярними. Як наслідок подорожчали земельні ділянки та житло в околиці. Вартість квартир наближається до цін у середмісті. Квадратний метр коштує у межах $600-700», — розповідає Олександр Головко.
Читайте також: Огляд житла у Херсоні: зростання цін, ризиковані новобудови та поради від рієлторів
Вартість житла у старому житловому фонді
Кропивницький — місто палаців та особняків, тут добре збереглася дореволюційна забудова. У середині XIX — на початку XX століть воно переживало «золоту еру». Розвивалася промисловість, розбудовувалась міська інфраструктура, розквітала культура. У 1882 році відкрили перший український професійний театр, засновником якого був Марко Кропивницький. Почався будівельний бум. Зводили справжнi невеличкi палаци: мавританськi, бароковi, фасади поєднували готичний та класицистичні мотиви, рококо та ренесанс. Як приклад — творчiсть двох єлисаветградських архiтекторiв Якова Паученка та Олександра Лишневського. Слід згадати театр «Ілюзіон», Гостинний двір, Будинки Барського, лікаря Вайсенберга, лікаря Мейтуса тощо. Нині в цих спорудах розміщені лікарні, банки, музеї, навчальні заклади та ін.
У сучасних кропивничан, говорять оператори ринку, в пріоритеті найбюджетніше житло та заощадження на комунальних послугах. Тому перше, на що дивляться місцеві покупці — наявність автономного газового водонагрівача (АГВ).
«Якщо ви з АГВ у холодний період року заплатите за трикімнатну квартиру за місяць 1,5 тис. грн, і вона буде теплою, то з централізованим опаленням вийде 2,5 тис. грн за холодні приміщення», — пояснює Володимир Доленко.
«Офіційна статистика говорить, що 68% нашого міста вже має автономне опалення. На сесіях міської ради приймаються рішення, коли будинки десятками вимикаються від централізованого теплопостачання. Але із автономним опаленням ціна квартири збільшується на 40-60 тис. грн — це вартість котла та дозвільних документів», — підраховує Олександр Головко.
Найдорожче житло розташоване у середмісті. Ціни там вищі щонайменше на 10% від решти мікрорайонів, констатує Володимир Доленко.
«Якщо взяти центральну частину міста, то однокімнатна хрущовка у задовільному стані буде не менше, ніж $670-680 за кв. м, тобто $21-22 тис. Двокімнатна — десь $580-570 за кв. м, приблизно $27 тис. Така ж двокімнатна у дев’ятиповерхівці обійдеться в межах $620-630 за кв. м, це $30-33 тис. У центральній частині будували переважно сталінки, їхня ціна доходить до $800-900 за кв. м», — продовжує Олександр Головко.
«Сталінки цінуються, в основному ті, в яких залізобетонні перекриття. Таке ще 100 років простоїть. Всередині можна зробити ремонт, поміняти сантехніку, викинути частину труб у квартирі. Вікна пластикові вже скрізь стоять, двері змінили — у вас нова квартира. Трикімнатна в центрі міста коштуватиме $40-50 тис. Але такого житла не так багато», — зауважує Володимир Доленко.
Далі від центру ціни знижуються.
«У частині міста, що наближена до центру, велика кількість забудови 90-х років. Особливість їхня у тому, що вони більші за площею: однокімнатні — 36-37 кв. м. Така квартира коштує у межах $22-24 тис., дешевше важко знайти. На периферії продають однокімнатні за $20 тис., а без автономного опалення можна говорити і про $17,5-18 тис.», — розповідає Олександр Головко.
«Ближче до залізничного вокзалу можна знайти за $20 тис. двокімнатну квартиру, яка потребує капітального ремонту, в п'ятиповерховому будинку», — додає Оксана Гашенко.
Суттєво заощадити можна, придбавши нерухомість у передмісті, наприклад, в селищах Сонячне, Соколівське та Нове.
«Однокімнатні можуть бути у межах $11 тис., двокімнатні — $14-15 тис, але це самі найвіддаленіші райони, приміські, за кілька кілометрів від центра треба їхати. У селищі Новому можна взяти трикімнатну за $16 тис. І це за варіант у ненайкращому стані. Треба розуміти, якщо дуже дешево, то там можуть виникати питання. На сайтах оголошень інколи житло презентують, як квартири, але виявляється, що це насправді гуртожитки», — застерігає Олександр Головко.
У категорії доступного житла рієлтори також пропонують малосімейки та кімнати у гуртожитках.
«Малосімейку однокімнатну можна взяти у межах $9-11 тис. За площею вона буде від 17 до 26 кв. м. Двокімнатні коштують $14-16 тис. Там є зручності, але відсутні кухні. Їх люди облаштовують або у кімнатах, або готують на спільній кухні. Кімнати у гуртожитках можна придбати від $4,5 тис. до $6 тис.», — розповідає Олександр Головко.
Бюджетні варіанти є також у селищі Гірниче на південній околиці міста. Заселення його розпочалося у 1965 році, коли геологи знайшли там поклади уранових руд. Для перших мешканців — геологів, будівельників та буровиків — були побудовані дерев'яні бараки, які збереглися донині.
«Там дуже низькі ціни. Це оселі барачного типу. Житло коштує $3-4 тис., до $7 тис.», — резюмує Оксана Гашенко.
Обираючи житло, необхідно також цікавитися історією забудови. Наприклад, в мікрорайоні 5/5, стверджують місцеві краєзнавці, кілька будинків були зведені в 1930-х роках після руйнування цвинтарів у районі сучасної Некрасівки. Робітники використовували як будівельні матеріали могильні камені. Так у триповерхівці на вул. Велика Перспективна, 11/11, шматки надгробків у фундаменті можна побачити і зараз. Трикімнатна квартира площею 80 кв. м із капітальним ремонтом та автономним опаленням коштує там $51 тис.
У таблиці нижче наведені стартові ціни на житло старого житлового фонду Кропивницького. Це узагальнені показники, фактична вартість може коливатися в залежності від масиву, року забудови, розташування на поверсі, якості оздоблення, а також наявності автономного опалення.
| Локація | Однокімнатна квартира, $ США | Двокімнатна квартира, $ США | Трикімнатна квартира, $ США |
| Центр міста | Від 21 000 | Від 27 000 | Від 30 000 |
| Прицентральні райони | Від 17 500 | Від 25 000 | Від 28 000 |
| Околиця/передмістя | Від 11 000 | Від 14 000 | Від 16 000 |
Для порівняння, у сусідньому адміністративному центрі Дніпропетровської області навесні поточного року рієлтори скаржилися на гострий дефіцит житла на первинному і вторинному ринку. Ціни на квартири у Дніпрі у старому житловому фонді стартували від $13 тис. За такі кошти пропонували однокімнатні оселі у непопулярних житлових масивах як Північний і Західний. У Центральному районі та наближених до нього масивах за $35 тис. можна було знайти двокімнатну квартиру із застарілим оздобленням у забудові 70-80-х.
Читайте також: Огляд житла в місті Суми: первинний і вторинний ринок
Продаж квартир у сучасних будинках
На вартість житла, зведеного за часів незалежності України, впливають локація, наявність оздоблення, якість ремонту та техніки, що залишаються новим господарям.
«У середньому однокімнатна квартира із голими стінами коштує в межах $27-30 тис. Якщо з'являється у продажу оселя за $25 тис., її відразу забирають. Таке житло не затримується на ринку. Варіанти з ремонтом можуть бути дорожчими і на 40%», — констатує Олександр Головко.
Найдорожче житло у середмісті. У спальних масивах можна придбати оселю у будинках кінця 90-х — початку 2000-х удвічі дешевше.
«У центральній частині міста ціна може бути і $1000 за кв. м. Житло площею 114-115 кв. м. обійдеться $120 тис. Але ці ж 100 кв. м у районі вул. Жадова коштуватимуть $50-60 тис. Будинки там збудовані 15-20 років тому. Цей компактний мікрорайон так і називається Жадова-Попова. Він сучасний. Там зробили футбольні поля, зони відпочинку, парки, заклади для дітей», — розповідає Олександр Головко.
У зданого торік ЖК 3V Volkova залишились пропозиції від забудовника. Новобудова бізнес-класу розташована у Фортечному районі між лісовим масивом «Добруджа» та Дендропарком. Це трисекційний дев'ятиповерховий будинок. Серед переваг: закрита територія, відеонагляд, просторий двір із дитячими майданчиками та зонами відпочинку. Вартість квадратного метра у відділі продажу — від 15 950 грн. На вторинному ринку вже просять більше.
«Там ціни на однокімнатні доходять до $30-35 тис. за квартиру площею 43-44 кв. м», — стверджує Олександр Головко.
У віддалених районах та передмісті Кропивницького сучасного житла практично немає. Рієлтори пояснюють це тим, що за нинішнього рівня цін на околицях, забудовник навіть не перекриє витрати на зведення будинку.
На основі даних, отриманих від рієлторів, ми вирахували актуальні ціни на квартири у будинках, зведених у Кропивницькому за часів незалежності. Зауважимо, що це приблизні цифри, ринкові пропозиції можуть коливатися в залежності від локації, класу нерухомості, а також наявності оздоблення і його якості.
| Локація | Однокімнатна квартира, $ США, 45 кв. м | Двокімнатна квартира, $ США, 60 кв. м | Трикімнатна квартира, $ США, 90 кв. м |
| Центр міста | Від 45 000 | Від 60 000 | Від 90 000 |
| Прицентральні райони | Від 25 000 | Від 30 000 | Від 50 000 |
Читайте також: Огляд житлової нерухомості Львова: новобудови, сучасні будинки та старий фонд
Ціни на квартири у новобудовах
До рієлторів ті, хто бажає придбати житло від забудовників не звертаються, констатує Оксана Гашенко, оскiльки вибір новобудов у місті дуже обмежений. За інформацією головного управління статистики Кіровоградської області, у Кропивницькому у 2020 році ввели в експлуатацію близько 18 тис. кв. м житла. Загалом, за даними Держстату, торік Кіровоградщина була у хвості серед регіонів за кількістю зданих житлових площ, поступаючись у антирейтингу лише Донеччині та Луганщині.
«У місті будують два забудовники. Немає потужностей для того, щоб вести повномасштабне будівництво. Це в першу чергу пов'язано з фінансовими можливостями населення. На вторинному ринку однокімнатна квартира коштує $17-18 тис. Виходить, що вартість квадратного метра $545. Спробуйте зараз за $545 з нуля звести новобудову разом з інфраструктурою. Область сільськогосподарська, яка акумулює ті гроші, які заробляють фермери. Вони — головні інвестори», — пояснює Володимир Доленко.
За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у червні 2021 року квартири від забудовника у Кропивницькому можна було придбати у 2-х проєктах, що зводяться у місті. На «Білд » можна подивитися актуальні прайс-листи та доступні планування цих об'єктів, а також замовити консультацію відділу продажу. В ЖК «Сузір'я 2020» ціни стартують від 12 500 грн/кв. м. Будують його на вул. Добровольського, 2н, поблизу льотної академії Національного авіаційного університету, впритул до аеропорту. Це буде чотириповерховий двосекційний будинок комфорт-класу. Обіцяють зробити закриту територію, яка охороняється, облаштувати автостоянку, паркову зону, місце для барбекю, дитячий та спортивний майданчики, басейн і тенісні корти.
«Сузір'я» — це проєкт, який перебудовує старі споруди. Так на проспекті Перемоги, 10б (Ред. — ЖК «Сузір'я 2019») був будинок, який простояв 15 років без нагляду, ще й у зоні наближеній до річки, на фундаменті вода збиралась. Зараз його рекламують як класний проєкт. Їхній інший об'єкт — це гуртожиток у районі льотної академії, що був у жахливому стані, а зараз його відновлюють, реставрують», — розповідає Олександр Головко.
За таку ж вартість пропонують житло і в ЖК «Ковалівський», що зводиться біля Ковалівського парку. Ця новобудова комфорт-класу складається із одного семисекційного будинку. На нижніх поверхах відкриють магазини, кафе, салони краси тощо. У дворі передбачені зони відпочинку, спортивні та дитячі майданчики. Три секції здані. Проте за даними «Білд» у двох секціях є протермінування початково заявлених дат введення в експлуатацію.
Обираючи житло, експерти радять уважно читати дозвільні документи, ознайомитися із історією девелопера, зокрема перевірити наявність довгобудів у портфелі. Для цього можна звернутися до спеціалізованих сервісів. Так «Білдконтроль» пропонує інвесторам детальний звіт про будь-яку новобудову країни. Фахівці оцінюють об'єкти по 42-х параметрах (перевіряють цільове призначення земельної ділянки, дозволи на будівництво, репутацію забудовника тощо). Обсяги досліджень складають більше 50-ти сторінок, включають роз'яснення складних моментів та проблемних питань, а також консультацію за інвестиційним договором (приклад за посиланням).
Більше інформації про первинний ринок міста можна дізнатися на форумі новобудови Кропивницького.
Читайте також: Огляд цін і пропозицій на квартири в Чернівцях
Яку комісію просять рієлтори
Обираючи нерухомість на сайтах оголошень слід враховувати, якщо житло продає агентство нерухомості, воно може просити за свої послуги комісію. Винагорода рієлторів у Кропивницькому в середньому це 3-4%, говорить Олександр Головко.
«У Кропивницькому комісія складає 3% від вартості квартири, мінімум $600. Якщо, припустимо, об'єкт коштує $5 тис., то беремо мінімум $600. Але за продаж житла за ціною $40 тис., оплата буде 3%», — пояснює Оксана Гашенко.
Хто сплачує за послуги агентства
Рієлторську комісію у Кропивницькому прийнято здебільшого брати із покупців.
«У Кропивницькому, я гадаю, що у 80% випадків платить за послуги агентств покупець. Коли рієлтор працює від продавця, то покупець не платить, тому що відстоюються інтереси власника житла. Але коли рієлтор працює від покупця, то відбувається торг і продавець поступається, тому вже нікому нічого не платить», — стверджує Олександр Головко.
Як впливає іпотека на ринок нерухомості
Іпотека у Кропивницькому не надто популярний спосіб придбати власний дах над головою. Це стосується і державних програм і власних кредитних продуктів комерційних банків.
«В основному покупці мають на руках готівку чи продають щось своє, наприклад, однокімнатну, докладають гроші і купують двокімнатну», — розповідає Оксана Гашенко.
Нагадаємо, з 1 березня 2021 року діє програма «Доступна іпотека 7%». Відповідно до її умов за зниженою ставкою можна придбати квартиру у багатоповерхівці та приватний будинок, що будуються, або здані не більше 3-х років тому. Проєкт реалізується через Фонд розвитку підприємництва у рамках програми «Доступні кредити 5-, 7- та 9%». Позичальник домовляється із банком про отримання займу, потім Фонд виплачує кредитній установі компенсацію, аби клієнт міг отримати іпотеку за ставкою 7%.
«Коли кажуть, що ставка 5-7% річних, ми розуміємо, що може бути всі 15%. Тому що наразі, відповідно до програми «5-, 7- та 9%», держава компенсує різницю комерційним банкам. А наступного року, можливо, щось зміниться і компенсації не буде. А з іншого боку суспільство стає більш грамотним, люди реальніше оцінюють свою фінансову спроможність. У Кропивницькому часто буває ситуація, коли, наприклад, покупець має на руках $25 тис. і, при цьому, є пропозиція гарного житла за $33 тис. Покупець каже, якщо я маю узяти $8 тис. кредиту і ризикувати $25 тис., то краще придбати дешевше житло, тому що довіра до банківської системи послабла», — констатує Олександр Головко.
«Що стосується цих державних програм, вони заточені в основному на первинний ринок. Коли немає первинного ринку, під що давати? Якщо у Польщі для поляків іпотечне кредитування надається під 2,5%, для українців без польського громадянства ставка становить 5-7%. На поточний момент для українців в Україні діють такі ж умови, як у Польщі для нерезидентів. 7% річних, плюс страхування на квартиру мінімум 2% від повної вартості. Додайте банківські витрати. Зрештою буде 10% річних — і це за пільговим кредитуванням. За 10 років набігає 100%-ва вартість. Ви купите квартиру за $50 тис., а віддати потрібно $100 тис.», — підраховує Володимир Доленко.
Читайте також: Валерій Майборода: ексклюзивне інтерв'ю про доступну іпотеку під 7%
Прогнози та поради
Голова кіровоградського відділку АФНУ Володимир Доленко радить інвестувати у кольорові метали або нерухомість.
«Більше ніяких фінансових можливостей врятувати гроші немає. Ми стоїмо на порозі переформатування світової економіки. Для того, щоб країна ожила потрібно дати іншу фінансову можливість для населення щось купити. Зниження відсотків за іпотечним кредитуванням до 2-2,5% — це перша ластівка, яка буде свідчити про зростання економіки», — каже Володимир Доленко.
Директор АН «Алекс-R» Олександр Головко дає настанову шукачам житла перш за все тверезо оцінювати ситуацію.
«Необхідно дивитися на свої можливості, не переоцінювати їх, якщо це стосується кредитування банківського. Іноді краще придбати гостинку, а згодом вже змінити її на двокімнатну квартиру, чи відмовити собі у якихось мандрівках, купівлі речей, які дорого коштують, наприклад, автівки, але придбати нерухомість. За три-чотири роки автомобіль значно подешевшає, а квартира навпаки за ці роки може підрости на третину вартості автомобіля», — аргументує Олександр Головко.
Керівник АН «Комфорт» Оксана Гашенко запевняє, що житло продовжить дорожчати.
«Давати 100% -й прогноз не можна, але тенденція йде до збільшення вартості квартир. Тим паче, що почав падати долар США, тому ціни на квартири будуть у будь-якому випадку зростати», — попереджає фахівець.
Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua
© domik.ua, 2021
