Огляд ринку оренди квартир у Києві восени 2021 року

Портал Domik.ua поспілкувався із керівниками профільних асоціацій та агентствами нерухомості і з'ясував, скільки обійдеться оренда квартири у Києві восени 2021 року. 

Наприкінці третього кварталу попит і відповідно ціни традиційно трохи йдуть вгору, оскільки у серпні до столиці приїжджають на навчання студенти та шукачі заробітку із інших регіонів. У вересні в сегменті оренди житла в найбільших містах України попит був реалізований більш як на 90%, говорить президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Юрій Піта. Відповідно майже остаточно сформувалася ціна на найближчі 2-3 місяці. За даними АФНУ, за підсумками вересня середнє подорожчання у Києві, Львові, Харкові, Одесі та Дніпрі склало до 10%. 

Експерт нагадав, що торік під час першого весняного локдауну вартість оренди житла суттєво знизилася. Навіть на найбільш затребувану нерухомість, тобто одно-, двокімнатні квартири радянської забудови площею 35-50 кв. м, зниження орендної платні у великих містах сягало 25-30%. Вже з другої половини 2020 року ціни поволі поповзли вгору, адже збільшився попит, люди почали повертатися до звичного життя. 

«Підвищення цін відбулося і в гривні і в доларі. І все-таки ми тільки почали виходити на рівень березня 2020 року і ще не вийшли на рівень осені 2019 року. Після доволі жвавого піку попиту, де ціни піднялися, приходить сезонне затишшя, також прогнозоване. І ціни на деяких об'єктах навіть почали коригуватися. Скоріше за все вони закріпляться на рівні того, що ми бачимо зараз і так буде відбуватися десь до середини листопада», — погоджується із колегою власник «Недержавного експертного бюро», керівник Асоціації професійних управителів нерухомістю, автор навчальних програм для рієлторів Анатолій Топал. 

«Експозиція в сегменті «економ» становить на поточний момент від 2-х тижнів до 2-х місяців. Якщо квартира в гарному стані, у вдалій локації і за ринковою ціною, представлена ​​професійним фахівцем із нерухомості, її навіть протягом тижня знімають. Вакантність на ринку житла в бюджетній категорії складає 10-15%. У бізнес-класі — нормальна експозиція від 2-х тижнів до 3-х місяців і вакантність 10-25%. У сегменті «преміум» експозиція на даний момент 3-6 місяців і вакантність більше 30%», — доповнює фахівець із нерухомості міжнародної мережі RE/MAX Михайло Артюхов. 

Серед нових тенденцій — зміна уподобань квартиронаймача. Раніше на першому плані було місце розташування житла, зараз — якість. 

«Якщо брати дві квартири на одному поверсі, за варіант із сучасним ремонтом платоспроможна молодь готова переплачувати. Квартира з новим оздобленням коштує на 10% більше ніж ті, де немає ремонту. Раніше навіть у новому будинку була нормальною практикою «солянка» із меблів, «епіцентр-стайл», або коли з усіх квартир завезли б/у-меблі і хочуть вигідно таке житло здати. Зараз вже так не вийде», — стверджує Анатолій Топал.

Читайте також: Держстат: обсяги прийнятого в експлуатацію житла за перше півріччя 2021 року

Ціни на оренду квартир у будинках старого житлового фонду

Найпопулярніша категорія житла у старому фонді — це одно- та двокімнатні квартири радянської забудови площею 35-50 кв. м, каже Юрій Піта.

Чинник, який вже почав впливати на ціну оренди навіть більше, ніж локація, — це якість ремонту.

«Збільшується розрив між квартирами у будинках масової радянської забудови з ремонтом «бабця-стайл» та сучасним оздобленням. Наведу реальний приклад, в одному будинку знаходяться дві двокімнатні квартири. Одна з якісним ремонтом і сучасною технікою здається за 16 000 грн/міс. Над нею квартира точно із таким же плануванням, але ремонт робився у 1991 році і меблі радянських часів, тому там 9 000 тис. грн/міс.», — порівнює Анатолій Топал.

Найдорожче обійдуться просторі оселі із сучасним дизайнерським ремонтом у дореволюційних будинках, які розташовані у середмісті та в історичній місцевості — від $1 500. 

 На квартири радянської забудови у середмісті ціни стартують від $500/міс.

«У центрі міста квартири в основному забирають перекупники, які займаються короткостроковою орендою. Вони знімають квартиру у власника за $500-600/міс. Орендодавець нічим у такому випадку не займається, просто отримує гроші. Нижня ціна подобової оренди в центрі — $30. У місяць в середньому квартира буде приносити $700-750. Якщо житло в руках професійного управлінця і вакантність у локації становить 5-10%, квартира в місяць може генерувати і $900/міс.», — розповідає Михайло Артюхов.

Якщо у березні 2020 року під час першого локдауну на периферії, у непопулярних районах траплялися варіанти однокімнатних навіть за 4 500 грн/міс. Минулої осені ціни стартували від 6 500 грн/міс. Зараз такі пропозиції — це рідкість. 

«Інформація про те, що можна зняти окрему квартиру у Києві за 5 000 грн/міс. — це міф. Або це буде житло без документів, без дверей, десь на ДВРЗ. Житло площею 22 кв. м на першому поверсі біля станції метро «Берестейська» здають за 8 000 тис. грн/міс. Ціни піднялися. Щоб зняти біль-менш нормальний варіант із доступом до транспортної інфраструктури — це від 7 000-8 000 грн/міс.», — констатує Анатолій Топал. 

«Можна знайти і ще дешевше — від 6 000 грн/міс., але це складно, за такими варіантами полювання йде. Це житло популярне серед тих, хто приїжджає в столицю з регіонів для заробітку і отримує заробітну платню 10 000-15 000 грн/міс. В основному об’єднуються 2-3 людини, знімають дво-, трикімнатну квартиру і платять по кілька тисяч гривень за неї», — пояснює Михайло Артюхов.

Гостинки на поточний момент пропонують від 6 000 грн/міс. Оренда кімнати у будинках радянської забудови коштує від 3 000 грн/міс. Ліжко-місце у хостелі чи в кімнаті із сусідами, так зване «підселення», на околиці можна знайти за 1 200-1 400 грн/міс. Те ж саме у районах, які наближені до центру чи знаходяться поряд зі станціями метро обійдеться вже у 1 700-3 000 грн/міс. 

Спираючись на дані рієлторів, портал склав зріз цін на оренду квартир в будинках старого житлового фонду столиці. Вартість може варіювати в залежності від місця розташування, типу споруди та стану ремонту.

Для порівняння, торік ціни на оренду житла в Києві у будинках старого житлового фонду в центрі стартували від 8 500 грн/міс. На околиці винайняти однокімнатну оселю можна було за 6 500 грн/міс. 

Читайте також: Держстат: динаміка цін на житло у II кварталі 2021 року

Ціни на оренду квартир у сучасних будинках Києва

Сучасні будинки із якісним оздобленням більш популярні серед квартиронаймачів, ніж старий житловий фонд. 

«Попит дуже високий на квартири у закритих комплексах із переліком сервісів та благоустроєм. Люди дивляться, чи можна прожити у цьому ЖК, не виходячи за територію кілька днів чи місяців», — каже Анатолій Топал. 

У новобудові в центрі оренда квартири бізнес-сегмента обходиться $1 500-2 500/міс. Ціни елітної нерухомості площею понад 100 кв. м у сучасних будинках на Печерську стартують від $1 800. Найдорожче обійдеться пентхаус із дизайнерським ремонтом — до $13 000 за місяць. 

«Ринок рахує в доларах там, де є преміальна локація і дизайн. Хоча власники, які беруть платню в доларах, за останні роки багато разів обпікалися і вже не знають, чи то в гривні, чи то в доларі домовлятися. Тому що плюс-мінус 5% на коливанні валют на преміальній нерухомості — це половина вартості комунальних послуг», — розповідає Михайло Артюхов. 

Далі від центру ціни коливаються в діапазоні 13 000-25 000 грн/міс. за однокімнатну квартиру. 

«Мейнстрим — це житловий комплексі з територією, що охороняється та пристойним паркінгом. Але великий попит на такі однокімнатні є за 10 000 грн/міс., а більшість пропозицій починаються від 15 000 грн/міс. Наразі добре домовлятися через комунальні послуги. Після 15 жовтня за рахунок опалення їхня вартість зросте до приблизно 4 000 грн/міс. Тому орендар, наприклад, може запропонувати власнику квартири включити оплату рахунків у вартість орендної плати, щоб все разом обходилось у 15 000 грн/міс. Ось такі трюки дозволяють домовлятися власнику і квартиронаймачу. Виходить виторгувати для господаря 1 000 грн/міс., тобто 12 000 грн на рік. До того ж квартира не буде простоювати місяцями», — радить Михайло Артюхов.

Смарт-квартири пропонують трохи дешевше. На периферії є варіанти малогабаритних осель за 8 500 грн/міс. Ще один спосіб заощадити — це житло без меблювання або навіть із незавершеним ремонтом. Такі квартири у зданих новобудовах трапляються від 8 000 грн/міс. 

Проаналізувавши дані агентів, редакція склала таблицю цін на оренду в сучасних будинках. Це усереднені показники. Вартість може відрізнятися в залежності від локації, площі, класу ЖК, наявних сервісів, якості ремонту, меблювання та техніки.

Читайте також: Кількість правочинів із нерухомістю в Україні за два перших квартали 2021 року

Оренда VS Сovid-19

Юрій Піта згадує, як навесні 2020 року на ринку оренди спостерігалося, так зване, «приховане зниження цін», що проявлялося різними поступками власників квартир. 

«Приблизно у 80% випадків власники квартир у найбільших містах України йшли на всілякі поступки, бо на тлі «втечі» орендарів, їм було конче необхідно зберегти своїх клієнтів», — розповів Юрій Піта. 

Найпоширенішим у сегменті довготривалої оренди було відтермінування плати на кілька місяців, або ж орендодавець повністю чи частково «пробачав» плату за місяць. На поточний момент такі дисконти роблять не часто. У сучасних ЖК на «ковідні» знижки можна взагалі не розраховувати. 

Найбільша перша хвиля пандемії вплинула на ринок подобової оренди. Основні клієнти цього сегмента — туристи і співробітники у відрядженнях. Через зупинку транспортного сполучення і закриті кордони, винайм від доби був не затребуваний. Багато власників знижували ціни, переходили в сегмент довгострокової оренди або розривали контракти з керуючими компаніями і виставляли житло на продаж. Коли економіка стала повертатися в колишнє русло, власники почали поновлювати контракти, але укладали договори із управителями на короткі терміни — до 6-ти місяців, каже Михайло Артюхов. Коронакриза призвела до пертурбацій гравців ринку: одні вимушено пішли з бізнесу, інші об'єднались у колаборації. Крім того, цей сегмент повністю перейшов в онлайн, в Україні з'явився вибір якісних сервісів для пошуку варіантів подобової оренди.

«Ціни на подобову оренду квартир стартують від 500-600 грн. Але це економсегмент. У ньому іноді трапляються варіанти від 300 грн/доба. Буквально по годинах розігрується ця стратегія. Наприклад, у керуючої компанії є в управлінні 5-10 квартир і вони виставляють одне житло за 300 грн/доба. Цим привертають увагу, з'являється попит, але у решту квартир заселяють вже за ціною 500-600 грн/доба. Це бізнес», — попереджає Михайло Артюхов. 

Черговий локдаун може призвести до зниження цін на 30-40%.

«Сегмент оренди найчутливіший до будь-яких соціально-економічних та вже й «пандемічних» змін. Тому очевидно, що в умовах локдауну різко зменшиться попит, що позначиться на орендних цінах. Проте, як на первинному, так і вторинному ринках, після завершення локдауну ціни поволі почнуть вирівнюватися до вересневих показників», — прогнозує Юрій Піта. 

Як змінився портрет квартиронаймачів

Орендарі стають більш вимогливими, шукають житло кращої якості і готові за це переплачувати.

«Ще кілька років тому на першому місці була локація, на другому — ціна, на третьому — престижність і так далі. На поточний момент на першому місці знаходиться перелік сервісів та інфраструктура у самому ЖК, на другому — безпека, на третьому — локація і на четвертому — ціна. Оскільки зараз з’явилось багато людей, які заробляють більше $1 000/міс. Наприклад, для фахівця IT-галузі заробітна платня $3 000-5 000 — це нормально. Орендарі, які можуть собі дозволити знімати квартиру за $1 000-1 500/міс. в Києві чи за $800/міс. у передмісті, вимагають від орендодавця відповідну якість житла. Не всі власники у нас готові на це. Але така тенденція на ринку формується і вона буде визначати ціни та пропозиції», — пояснює Анатолій Топал.

Ще одна особливість сучасних клієнтів, каже Михайло Артюхов, перехід в онлайн. Під час пошуку житла орендарі все більше використовують спеціальні додатки та сервіси для смартфонів. Вони, наприклад, дозволяють переглянути відео оселі, почитати відгуки попередніх орендарів, забронювати в кілька кліків тощо. 

Популярні напрями орендного бізнесу

Попри зменшення прибутків через коронакризу, придбання житла на первинному ринку із метою подальшої оренди залишається популярним бізнесом серед українців. 

«Якщо до коронакризи інвестиції у новобудову поверталися десь порядка 8-12 років у залежності від сегменту, то зараз по деяких сегментах окупність сягає 14-15 і навіть 20 років. Але є будинок у нас в управлінні, в якому із 89 квартир 35 точно в оренді і 10 кажуть, що родичі живуть. Тобто, більше половини в оренді. І це будинки, зведені після 2005 року. Багато з тих, хто купує житло у столиці, це мешканці інших міст. Мотив у більшості з них такий: поки діти ростуть планують здавати житло в оренду, потім діти зможуть жити в квартирі під час навчання у виші, а далі — будуть вирішувати», — пояснює Анатолій Топал.

Серед інвесторів, які вкладають у житло на первинному ринку саме для майбутнього орендного бізнесу, виділяють кілька привабливих сегментів. 

«Популярні ЖК, які мають автономію, власні сервіси, благоустрій. Користуються попитом зони пішої досяжності до метрополітену, де будь-яка нерухомість затребувана, навіть занедбані гостинки та хрущовки. Шукають квартири у заміських ЖК, закритих котеджних містечках, таунхаусах чи дюплексах. Там родина із дитиною може заїхати у травні і до жовтня не полишати територію, бо є власний парк, озеро, ресторани, секції, магазини та ін. В ЖК, який знаходиться в 15-20 км від Києва квартири можуть здавати за таку ж ціну, як і в столиці: якщо у місті однокімнатна коштує 7 000-8 000 грн/міс., то там буде 6 000-7 000 грн/міс.», — розповідає Анатолій Топал.

Серед найперспективніших локацій для орендного бізнесу Михайло Артюхов виділяє два столичні масиви — Лівобережний та Шулявку.

«Перший — це район станцій метро «Берестейська» і «Шулявська», де розташовані 4 вищих навчальних заклади: Київський політехнічний інститут, Національний медичний університет ім. Богомольця, Київський національний економічний університет і Національний авіаційний університет. На лівому березі — це район станції метро «Лівобережна». Логіка проста. У центральній частині Києва, яка українською називається «Тихий Київ», англійською — Central Business District (CBD), ціни на оренду високі — $750-1 000/міс. Дві вищезгадані локації дотичні до центрального ділового району, вони найзручніші з точки зору транспортної доступності. Але, на Лівобережному масиві оренда однокімнатної квартири в сучасному ЖК коштує $500-600/міс., а в панельному будинку — 10 000-13 000 грн/міс.», — пояснює Михайло Артюхов.

Порадитися із іншими інвесторами можна на форумі Купівля квартири для оренди.

Прогноз

Керівник Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал прогнозує зростання попиту. 

«Зазвичай сезонно десь із серпня-листопада по майже кінець грудня відбувається пожвавлення ринку, що пов'язане із завершенням річних термінів оренди, переїздами і зростанням попиту. Чи призведе це до подальшого здорожчання, не знаємо. Бо зараз є дисбаланс між ціною на нерухомість та вартістю оренди. В 2021 році подорожчали квартири як на первинному ринку так і на вторинному, але не піднялася ще на такий рівень оренда. І тому строк окупності досі великий. Корекція відбуватиметься яким чином? Або будуть знижуватися ціни на нерухомість, або зросте вартість оренди. Але тут стоїть дуже великий бар'єр у вигляді дохідності населення. Ринок розбалансований: він або заморозиться у такому стані аж до наступного року, або це може призвести до невеликого зростання цін на оренду. Пікових не буде ні зростання, ні падінь. Навіть, якщо введуть локдаун, люди вже навчилися жити, працювати та робити бізнес в умовах пандемії», — каже Анатолій Топал.

Читайте також: За скільки можна купити квартиру у Києві: аналіз цін та прогнози

Президент АФНУ Юрій Піта вважає, що в сегменті оренди житла, якщо не виникне нових форсмажорних обставин, тобто нового локдауну, ціни майже повністю повернуться до «пандемічного» рівня. За підсумками 2021 року вони зростуть на 25-30% і повернуться до показників 2019 року, тобто «доковідних». 

«До кінця року суттєвих цінових змін поки не передбачається. Малогабаритне житло радянської забудови, що користується попитом у 60-65% винаймачів, може зрости в ціні не більше 2-3% і в основному за рахунок появи на ринку нових об’єктів — передчасно звільнених орендарями квартир», — підсумував Юрій Піта. 

На його думку, високі комунальні тарифи, зокрема вартість опалення, можуть суттєво позначитися на подальшому ціноутворенні. 

«Є певна цінова межа, вище якої ціни на оренду не можуть зростати. Витрати на комірне не повинні перевищувати 30% від вартості місячної оренди квартири. Проте у розпал опалювального сезону в старих радянських будинках комунальні витрати наймачів сягнуть 40-50% від ціни оренди житла, що може спричинити відтік орендарів та зниження вартості оренди на 10-15%», — наголосив він.

Фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX Михайло Артюхов наважується робити і більш далекоглядні прогнози. 

«Сучасний тренд — це перехід в онлайн. Вже з'явилися спеціальні мобільні додатки, що дозволяють зручно шукати варіанти нерухомості. Нове покоління «альфа» обирає, базуючись на інформацію з мережі. Хто з гравців запропонує їм найкраще рішення, той і підкорить ринок», — вважає експерт.

Більше інформації про пропозиції житла у столиці можна дізнатися на форумі «Оренда нерухомості». 

 Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021