«Хрущовки» замінять на «кличковки»: на місці п'ятиповерхівок у Києві з'являться хмарочоси

Редакції порталу Domik.ua стало відомо, що в березні 2021 року між Департаментом містобудування та архітектури та китайською  будівельною компанією Poly Developments and Holdings було досягнуто попередніх домовленостей у питанні реконструкції застарілого житлового фонду Києва. Журналісти порталу з'ясували, навіщо взагалі потрібно зносити «хрущовки», як це буде відбуватися і що планують побудувати на їх місці китайці.

Що таке «хрущовки» й звідки вони взялися

«Хрущовками» називають типові будинки, побудовані з 1959-го по 1985 рік. За ці 12 років в Радянському Союзі було зведено 290 млн кв. м подібного житла. У ті часи між «швидко» та «якісно» вибирали перше, оскільки після Другої світової війни житловий фонд міст був практично зруйнований. Людям потрібно було десь жити, а як жити — питання другорядне. Ноу-хау «хрущовок» — суміщені санвузли, низькі стелі й крихітні кухні по 5-7 кв. м. Заощаджували на всьому, тому тут немає ліфтів, дуже тонкі стіни та слабенька шумоізоляція. Пік такого будівництва припав на роки, коли першим секретарем ЦК КПРС був Микита Хрущов. У його честь й назвали ці житлові будинки.

«Хрущовки» бувають декількох серій. Основні з них такі:

• серія 1-438. Цегляні п'ятиповерхові будинки з міжквартирними перегородками з гіпсокартону. Впізнати їх можна за  облицьованими плиткою фасадами, які виходять на вулицю;
• серія 1-464. П'яти- або дев'ятиповерхові панельні будинки. Зводились  з панелей із рекордно низькою товщиною — 0,35 м, звідси й нікудишня шумоізоляція квартир. Такі будинки можна зустріти на Відрадному, Нивках і Чоколівці. У дев'ятиповерхових версіях вперше з'явилися ліфти та сміттєпроводи;
• серія 1-480. Панельні (рідше — з цегляних блоків) п'ятиповерхові будинки з характерними «швами» між бетонними плитами або блоками. До цієї серії належить  більшість «хрущовок» у Києві;
• серія 1КГ-480-12у. Це вже більш сучасна модифікація «хрущовки», у якій в Києві прижилася назва «чешка». Висота таких будинків становить 9-12 поверхів, вони будувалися з бетонних панелей. Тут збільшені балкони та шість квартир на поверсі, а не чотири. Будинки отримали таку назву тому, що в них заселяли фахівців із Чехії, які будували пивзавод на Оболоні.

Які «хрущовки» вважаються застарілим житлом?

Термін експлуатації «хрущовок» становить 40-50 років. Це означає, що таке житло повинні були знести або реконструювати ще в 2005-2015 роках. Тим часом в 2021 році в Києві налічується 5 395 застарілих будинків, у яких проживають 566 732 киянина. Кожен другий будинок із цього переліку  — «хрущовка». Найбільше їх сконцентровано в Шевченківському, Солом'янському та Голосіївському районах. Перевірити технічні характеристики та запланований ремонт кожного конкретного будинку можна в системі управління житловим фондом Києва.

На запит редакції Domik.ua Департамент будівництва та житлового забезпечення надав дані про обсяги застарілого житлового фонду в кожному районі столиці.

Що робити з цими «хрущовками»

Про те, що жити в «хрущовках» стає небезпечно й тому їх потрібно реконструювати, міська влада говорить уже 15 років. У Департаменті будівництва журналістам заявили, що «рішення проблеми комплексної реконструкції застарілого житлового фонду — одне з пріоритетних завдань місцевої влади».

У 2006 році був прийнятий закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Згодом його норми втратили актуальність, і чиновники розробили кілька нових редакцій. У минулому році Міністерство розвитку громад і територій оголосило громадські слухання актуального проєкту закону, яке триває досі.

Необхідність реконструкції «хрущовок» закладена й в проєкті Генерального плану Києва. У документі позначена навіть площа території для комплексної реконструкції — 388,5 га. Це приблизно шоста частина найменшого району столиці — Шевченківського. Розпочнеться реконструкція застарілого житлового фонду, як виходить із Генплану, з вулиць Виговського, Щербакова, Мілютенка, Шолом-Алейхема, а також кварталу в межах вулиці Воскресенської, бульвару Перова та проспекту Алішера Навої.

Позбавити Київ від застарілого житла можна двома способами. Перший — це реновація. У цьому випадку «хрущовки» передбачається зносити цілими кварталами й на розчищеній території зводити все заново: житлові будинки, дитячі садки та школи, магазини й сквери. Реновація одним махом вирішить проблему із застарілим житлом, старими комунікаціями і недоліком інфраструктури. Але у цій концепції є істотний мінус — це довго та дорого.

Другий спосіб — реконструкція кожного окремого будинку. В даному випадку експерти проводять технічний аудит будинку та вирішують, що з ним робити: міняти комунікації, добудовувати поверхи, утеплювати, зміцнювати каркас або робити все одночасно. Мінус цього варіанту — в тому, що киянам доведеться багато років жити в стані перманентних ремонтних робіт. Крім того, модернізація будинку може лише ненадовго продовжити його експлуатаційний термін, і рано чи пізно будівлю все одно доведеться зносити.

Читайте також: Зміни в законі про реконструкцію житла: що чекає на застарілий житловий фонд

Куди переїдуть і що отримають мешканці «хрущовок»

Якщо будинок вирішать просто модернізувати, його мешканці нікуди не будуть переїжджати. Якщо ж «хрущовку» вирішать знести, то її мешканців мають відселити. Для цього потрібно виконати дві основні умови: отримати згоду 75% власників нерухомості та створити тимчасовий житловий фонд. Якщо з першим пунктом все більш-менш зрозуміло, то як здійснити другий — неясно. Це завдання, за новим законопроєктом, покладається на плечі компанії-забудовника.

Власники житла в застарілих будинках отримають у власність квартири в нових будинках. В одному з інтерв'ю столичний мер Віталій Кличко заявив, що нерухомість повинна знаходитися в тому ж районі, що й старий будинок. Міняти квартиру будуть або на рівноцінну за площею, або на більшу з коефіцієнтом 1,5.

Читайте також: Київська влада почала реновацію застарілого житлового фонду з вулиці Мілютенка

Хто візьметься за реконструкцію

На початку весни нинішнього року з'явилась інсайдерська інформація про те, що в реновації застарілого житлового фонду Києва зацікавлена ​​китайська компанія Poly Developments and Holdings (PDH). Вона спеціалізується на проєктуванні, будівництві та інвестиціях в житлові комплекси, продажу та лізингу квартир. У Департаменті містобудування Києва журналістам порталу Domik.ua неофіційно підтвердили цю інформацію. «Наприкінці квітня — початку травня буде проведена двостороння зустріч з делегацією з Китаю з питань реконструкції застарілого житлового фонду», — повідомили представники департаменту, що побажали залишитись анонімними.

Нагадаємо, що це вже не перший випадок, коли китайські компанії зацікавилися в роботі на українському ринку. У 2016 році провідний український виробник літакових і вертолітних двигунів «Мотор Січ» і китайська Beijing Skyrizon Aviation Industry Investment Co Ltd створили спільне підприємство, яке базується в Китаї. У 2018 році китайська компанія Xinjiang Beiken Energy Engineering виграла оголошений держкомпанією «Укргазвидобування» тендер на буріння 24 газових свердловин у Полтавській і Харківській областях. У 2017 році корпорація China Railway International Group брала участь у тендері на будівництво київського метро.

Що відомо про китайську компанію

Poly Developments and Holdings — один із десяти найбільших операторів нерухомості в Китаї зі штаб-квартирою в Гуанчжоу. Компанія була створена в 1992 році. У нинішньому році вона займає 245-е місце в рейтингу найбільших компаній світу, який щорічно складає Forbes. Ринкова вартість Poly Developments and Holdings — $24,8 млрд. У 2019 року в компанії працювало понад 49 тис. співробітників.

Один із найзнаковіших проєктів будівельної компанії — багатофункціональний комплекс Poly Pazhou в Гуанчжоу. Він складається з п'яти будівель заввишки 19, 22, 40 і 65 поверхів. Комплекс побудований у форматі mixed-use: поруч із житловими квартирами тут розташовані готельні номери та офісні приміщення. У шестиповерховому подіумі відкриті ресторани, магазини та басейн.

Реновація в Києві — як це бачать китайці

Поки не підписана угода про співпрацю, говорити про подробиці виконання програми зарано. Однак журналістам Domik.ua стало відомо, що китайська компанія планує завершити реновацію в рекордно швидкі терміни. Це можливо завдяки використанню технології будівництва з готових конструкцій. Така технологія вже кілька років використовується в Китаї: наприклад, в 2015 році місцевий девелопер поставив рекорд, побудувавши 57-поверховий хмарочос за 19 днів. Будівлю, як конструктор «лего», збирали з готових блоків.

В Україні щось подібне робить забудовник Royal House (ЖК «Нова Англія», «Британський квартал» тощо). В активі компанії — власний завод під Обуховом, на якому виготовляють залізобетонні конструкції завтовшки 16 см. У панелі вже вирізаний віконний отвір, встановлений металопластиковий склопакет, а сама конструкція йде з утепленням і декоративним оздобленням. З таких готових панелей забудовник збирає свої новобудови — в буквальному сенсі як конструктори.

Поки китайці будуватимуть хмарочоси на місці колишніх «хрущовок», їх мешканців  відселятимуть у тимчасові квартири. Як буде створений маневрений житловий фонд, поки невідомо, але існує ймовірність, що в цій якості виступлять столичні недобудови. Всього по Києву офіційно налічується 41 новобудова, внесена КМДА в перелік проблемного будівництва. Якщо за їх зведення візьметься китайська компанія, міська влада вирішить одночасно два питання: добудову проблемних ЖК і створення тимчасового житлового фонду для мешканців «хрущовок».

Кому це вигідно

Взявшись за реновацію застарілого житлового фонду, китайська компанія вийде на новий для себе ринок, а також отримає економічну вигоду. Припустимо, що в звичайній «хрущовці» 480-ї серії на три під'їзди з чотирма квартирами на поверсі розташовано 2 340 кв. м житла. Якщо побудувати на тій же ділянці замість п'ятиповерхового будинку 20-поверховий, то цю кількість метрів слід помножити на три. Отримуємо близько 7 тис. кв. м житла під реалізацію. При середньому розмірі квартири в 50 кв. м — це приблизно 140 квартир в одному будинку. Це житло китайський забудовник зможе продати українцям.

Вигідна така схема й власникам житла в «хрущовках». Замість квартир в старих будинках зі зношеними комунікаціями вони отримають нерухомість в сучасній новобудові — таку ж або більшу за площею з коефіцієнтом 1,5.

Залишиться у виграші й міська влада. За умови створення маневреного житлового фонду з колишніх недобудов вони вб'ють одразу двох зайців: вирішать питання реновації «хрущовок» і закриють проблему столичних недобудов, інвестори яких регулярно мітингують під міськрадою та перекривають дороги.

Підсумки

Якщо столичній владі вдасться домовитися про співпрацю з компанією Poly Developments and Holdings, процес реновації «хрущовок» стартуватиме вже в нинішньому році. Сучасні технології дозволять китайцям швидко побудувати нові житлові комплекси. Це буде дуже своєчасно, адже проживати в деяких з «хрущовок» в буквальному сенсі небезпечно для життя. Так, у минулому році журналісти порталу побували в будинку на Мілютенка, 23а, мешканці  якого чекають на нове житло з 2010 року. Вони дихають токсинами, часто хворіють та ділять сусідство з 39 видами грибків, 7 з яких викликають онкозахворювання, гепатит та туберкульоз.

Щоб запустити процес реновації, чиновники повинні доопрацювати та нарешті прийняти законопроєкт про реновацію застарілого житлового фонду, переглянувши його в частині покладених на забудовників обов'язків.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021