Чек-ліст для купівлі квартири під оренду: на що звернути увагу

Купівля квартири для подальшого перепродажу чи здачі в оренду — один із найдоступніших та зрозумілих інструментів інвестування. Як обрати нерухомість, яка буде користуватися попитом, та на якій квартирі можна заробити якнайшвидше — в порадах від редакції порталу Domik.ua.

Пункт перший: визначитись між новобудовою та вторинним житлом

У придбанні житла на вторинному ринку є низка безперечних переваг. По-перше, відсутній ризик, що будівництво можуть заморозити. По-друге, в подібному житлі найчастіше вже зроблений ремонт і воно готове до заселення орендарів. Мінуси, щоправда, теж присутні: в старих будинках поганий стан інженерних систем, застарілі конструкційні та будівельні рішення. Для власника подібної квартири це може означати одне: щось постійно буде виходити з ладу, і з орендарями доведеться домовлятися про ремонт. Крім того, слід врахувати, що нерухомість у старих будинках користується набагато меншим попитом, ніж квартири в новобудовах.

Ще один недолік вторинного житла — його вартість. Воно дорожчає практично такими ж темпами, як і первинне: за даними Держстату, в перших двох кварталах 2021 року квартири на первинному ринку подорожчали на 12,7%, а на вторинному — на 13,5%. При цьому в разі купівлі «вторинки» потрібно мати всю суму грошей одразу, ніхто з власників не дасть вам житло на виплат. Водночас вкладаючись у новобудову, можна добре заощадити, якщо зробити це на початкових етапах будівництва. Від стадії котловану до введення в експлуатацію новобудова дорожчає на 30-40%, а в деяких випадках й більше.

Розглянемо на прикладі. У житловому комплексі Creator City, який будується на столичній Лук'янівці, найдоступніша однокімнатна квартира коштує 1,2 млн грн. Подібна квартира в новобудові, що розташована в 800 м і зведена в 2015 році, вартує вже 3,7 млн ​​грн — тобто різниця в ціні становить 208%. Так, маємо відняти від цінника вартість ремонту, меблів та техніки. Але ж для подальшої здачі в оренду ніхто не робить дорогий ремонт та не купує дизайнерських меблів.

Читайте також: Місто Z: які вимоги до житла висуває нове покоління

Пункт другий: обрати рентабельне житло

Вибираючи квартиру для подальшої здачі в оренду, слід дотримуватися дохідної стратегії. Її суть полягає в тому, щоб витягти зі свого капіталу максимально можливий грошовий потік. Попередній пункт — придбати квартиру в новобудові — є обов'язковим компонентом цієї стратегії. Далі слід визначитися з самою квартирою, й експерти радять звернути увагу на компактні лоти: однокімнатні квартири та студії. Вони швидше за все здаються, оскільки 85% орендарів — молоді люди, які більшість часу проводять поза домівкою. Також маленькі квартири стрімкіше додають у ціні. За даними Держстату, тільки за перші півроку 2021-го середня вартість оренди однокімнатних подорожчала на 3,2%: з 7624 до 7868 грн.

Найбільш ліквідні квартири можуть приносити прибуток до 10% річних і окупатися за 10 років. Порахуємо: так, однокімнатна квартира 32 кв. м у третьому будинку ЖК Creator City коштує 1,2 млн грн. Додамо до цієї вартості 30% на ремонт і мінімальну обстановку, отримуємо 1,56 млн грн. Щоб окупити цю суму за 10 років (120 місяців), необхідно буде здавати квартиру як мінімум за 13 000 грн. При цьому вже в нинішньому році середня вартість оренди квартири-студії в новому будинку на Лук'янівці становить 16-20 тис. грн. Тож можна з упевненістю заявляти, що однокімнатна квартира в ЖК Creator City повністю окупиться за 8-9 років.

Пункт третій: дослідити локацію та переваги ЖК

За даними міжнародної платформи бізнес-даних Statista, 64% потенційних орендарів орієнтуються в пошуках житла на його місце розташування та найближчу інфраструктуру. Серед головних маркерів опитані називали наявність метро, автобусної зупинки в пішій досяжності, аптеки, продуктового супермаркету, а ще краще — торговельного центру. В ході даного дослідження було опитано 14 000 американців, які живуть у великих і середніх містах. Малоймовірно, що ця статистика значно відрізняється від української: так, одним із головних ціноутворюючих факторів на київському ринку нерухомості є піша досяжність до метро.

Обираючи новобудову для інвестицій, слід обов'язково врахувати, в якій локації вона будується. В ідеалі до найближчої станції метро має бути не більше 1,5 км (це 15-20 хвилин пішки). У радіусі кілометра повинен знаходитися супермаркет, аптека, банківський відділок, заклади громадського харчування, пошта. Для тих, хто має домашнього улюбленця або веде активний спосіб життя, безперечною перевагою стане парк по сусідству. Родини з дітьми будуть у першу чергу орієнтуватися на наявність у мікрорайоні дитячих садків, шкіл та розвиваючих студій.

Якщо обирати новобудову, орієнтуючись на локацію та інфраструктуру, ЖК Creator City стане безпрограшним варіантом. Причина перша: в 1,3 км від місця зведення комплексу знаходиться метро «Лук'янівська», а одразу біля будмайданчика розташовані автобусна й трамвайна зупинки. По-друге, Лук'янівка — старий район, і тут є вся необхідна для життя інфраструктура: від мінімаркету з фермерськими продуктами до найбільших столичних університетів. По-третє, власна інфраструктура з'явиться й на території самого житлового комплексу. Він будується в форматі «міста в місті» та матиме на своїй території все необхідне й навіть трішки більше.

Читайте також: Народжений продавати: що таке стріт-ритейл та чому він потрібен великим містам

Пункт четвертий: оцінити всі можливі ризики

Купувати новобудову з метою інвестицій вигідно й водночас більш ризиковано. Головна небезпека — ймовірність заморозки об’єкта чи банкрутство девелопера. Ніхто не може дати гарантію, що проєкт буде добудований та зданий точно в строк. Однак є певні маркери, за якими можна судити про шанси на щасливий фінал. Перше — це наявність у забудовника всіх необхідних документів на будівництво та відсутність судових позовів за проєктом. Друге — дисциплінованість девелопера, про яку можна робити висновок щодо інших його об'єктів. Якщо він затримав свої попередні новобудови, то є висока вірогідність, що прострочить і наступні.

Оцінити, чи можуть виникнути проблеми з новобудовою, допоможе індекс надійності від Bild.ua. Так, житловому комплексу Creator City експерти сервісу присудили високий бал — 207 з 220 максимально можливих. Це означає, що всі документи у забудовника є, та ніяких проблем не повинно виникнути. Як будує девелопер інші свої комплекси та що про нього пишуть вже існуючі інвестори, можна почитати на форумах цих об'єктів.

Пункт п’ятий: кілька цілей одночасно

Визначитися з метою купівлі — це перше, що потрібно зробити. В нашому випадку все начебто ясно: квартира потрібна для довгострокової здачі в оренду. Однак ніхто не знає, які завдання ви будете ставити перед собою через 5-10 років. Можливо, підросте нащадок, якому захочеться жити окремо, й квартира перейде до нього. Або терміново знадобляться гроші, й нерухомість доведеться продати. Тому при купівлі слід керуватися не тільки одним завданням, а відразу декількома.

Для здачі в оренду найвигідніше купувати нерухомість економкласу. На такі новобудови найпростіше знайти орендарів. Але якщо розглядати нерухомість як актив, який можна згодом продати, то краще придивлятися до бізнес-класу. Для порівняння: з червня 2019 року по червень 2021-го квадратний метр в економкласі додав у ціні 29,4%, «комфорт» — 23%, «бізнес» — 32%.

Якщо припустити, що ви або член вашої родини захоче жити в цій квартирі, тут теж слід розглядати більш комфортні ЖК — з власною інфраструктурою, парковою зоною, магазинами, спортивними залами та медичною клінікою на території. Саме в таких комплексах хочется не просто орендувати житло, а купувати для постійного проживання.

Висновки

У нашій країні існує три головні інструменти інвестування — це банківський депозит, облігації внутрішньої держпозики (ОВДП) та купівля нерухомості.

Станом на 23 липня 2021 року середня ставка по депозитах фізичних осіб становила 7,63% в гривні. При цьому не варто забувати, що банківські депозити ще й оподатковуються 19,5% на суму нарахованих відсотків. Тому перспектива тримати гроші в банку стає зовсім непривабливою. Облігації внутрішньої держпозики — це щось напівміфічне для українців. Всі про них чули, але мало хто знає, як це працює. 

Тому купівля нерухомості — найпростіший спосіб інвестування. Та вигідний: лише за рік (з червня 2020-го по червень поточного року) середня вартість квадратного метра на первинному ринку подорожчала з 25 100 до 30 800 грн, показавши приріст в 22,7%. І ця крива буде постійно повзти вгору, що б не трапилося — економічний бум, чергова криза, зростання або зниження курсу долара. Здавалося б: за законом ринку, якщо зростає ціна, то падає попит. Але не у випадку з нерухомістю. Тому що це фінансовий актив і завжди буде ним залишатись.

Обговорити, наскільки житловий комплекс на Лук'янівці підходить для інвестицій під орендний бізнес, можна на форумі ЖК «Креатор Сіті».

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021