ЖК Henesi House: история строительства длиной в 16 лет

Портал Domik.ua заинтересовался непростой историей возведения жилого дома на Нагорной, 18/16, что в пяти минутах езды от станции метро «Лукьяновская». Во время исследования возникло много вопросов. Найти ответы редакции помог Андрей Воронько — владелец квартиры в Henesi House c 2002  года и член правления жилищно-строительного кооператива, взявшегося за достройку дома.

История проекта

В 1999 году столичный городской совет выделил Киевскому институту автоматики 0,29 га на улице Нагорной, 18/16. На этом участке, расположенном через дом от научного учреждения, были волейбольные корты. Институт планировал построить тут жилой дом для сотрудников и к выполнению плана приступил в 2002 году. Подрядчиком и инвестором выбрали ООО «Спецбудресурс».

В проекте было предусмотрено возведение одного дома на 70 квартир, годом окончания строительства указан 2005-й. Но едва на участке появилась часть монолитного каркаса будущего здания, между Институтом автоматики и подрядчиком произошел конфликт. По одной из версий, причиной его стала инициатива застройщика увеличить этажность. По другой — спор о долях в проекте.

В результате конфликта возведение дома приостановили.

Domik.ua: По какой причине возник конфликт между Институтом автоматики и «Спецбудресурсом» в 2002 году?

Андрей Воронько, член правления жилищно-строительного кооператива «Нагорная, 18/16»: Институт автоматики хоть и выступал заказчиком строительства, но не выполнял свои функции. За пять лет в нем трижды менялась администрация. Домом на Нагорной никто не хотел полноценно заниматься. Фактически «Спецбудресурс» был предоставлен сам себе, даже неформально оплачивал счета Института автоматики, так как финансовая ситуация у учреждения была сложной. На этой почве и возник конфликт.

Вид на ЖК «Хенеси Хаус», ноябрь 2010 года

Читайте также: Экспертиза законности возведения жилого комплекса Henesi House в Киеве

Так недостроенный дом на улице Нагорной перешел в «спящий режим». Этот факт не обрадовал жителей жилого массива — заброшенный «скелет» портил пейзаж зеленого микрорайона. В 2008 году стороны предприняли попытку договориться, но начался экономический кризис. «Спецбудресурс» занялся поиском новых инвесторов для проекта. Попытки не принесли результата, и в 2011 году объект на Нагорной, 18/16 объявили замороженным.

Domik.ua: Как думаете, почему «Спецбудресурсу» не удалось завершить строительство?

Андрей Воронько: Думаю, что застройщику не хватило организационных навыков — нужно было крутиться, договариваться с местными властями. А застройщик фактически был один, без команды. Инициативная группа пыталась ему помочь, но он отказывался, считая, что все вопросы сможет решить сам.

Строительство то останавливалось, то возобновлялось опять. В последний раз, когда стройка возобновилась, застройщик принял решение делать кладку, хотя его и отговаривали. Даже лифты были куплены, но их украли.

После официального объявления о заморозке стройки инвесторы дома на Нагорной поняли, что помощи ждать неоткуда. Но не опустили рук.

Новая жизнь старого дома

В 2014 году 70 инвесторов новостройки решили реанимировать проект собственными силами. Они объединились в жилищно-строительный кооператив «Нагорная, 18/16» и обратились в Киевсовет с просьбой передать земельный участок в аренду с целью достройки дома. 6 октября 2016 года городской совет расторгнул договор аренды с Киевским институтом автоматики и удовлетворил просьбу ЖСК.

Domik.ua: Как создавался ЖСК «Нагорная, 18/16»?

Андрей Воронько: Когда мы, инвесторы, увидели, что на стройплощадке ничего не происходит, то решили взять инициативу в свои руки. Первые попытки собраться вместе предпринимались в 2009-2010 годах. Поначалу не обошлось без конфликтов, ведь предыдущий застройщик говорил, что все достроит, все сделает. И люди на психологическом уровне верили, не понимая, зачем что-то делать и снова платить деньги, если все и так будет хорошо. Поэтому история тянулась не один год. В итоге чаша терпения инвесторов переполнилась, мы создали инициативную группу. Затем на ее базе появился жилищно-строительный кооператив.

Domik.ua: Что было самым сложным на пути возобновления строительства дома?

Андрей Воронько: Было сложно найти друг друга, потому что информации об инвесторах не было нигде. Искали в документах, подключали связи. Поначалу инициативная группа состояла всего из 6 человек. Позже и остальные инвесторы поняли, что рассчитывать можно только на себя. Когда нас собралось 50 человек, пришло решение создать жилищно-строительный кооператив.

Мы переоформили договор аренды земли, наняли юристов за собственные деньги, привели в порядок документальную базу. Было непросто. Юристы следили, чтобы не было ни одной двойной продажи, для этого провели полный аудит договоров.  

Новый проект получил название Henesi House — от латинского genesis, что означает зарождение, начало чего-то нового. Из одного дома на 70 квартир новостройка превратилась в трехсекционный дом переменной этажности 14-23-15 с жилым фондом на 260 квартир. С апреля 2017 года заказчиком строительства выступает ЖСК «Нагорная, 18/16», генеральный подрядчиком — ООО «Спецбудресурс», застройщиком — ООО «В.К. Групп».

Так новостройка выглядела в марте 2017 года

Domik.ua: Почему генеральным подрядчиком вновь выбрали «Спецбудресурс»?

Андрей Воронько: Вся разрешительная документация, инвестиционные договоры были оформлены на компанию. Кроме того, застройщик уступил в пользу ЖСК корпоративные права на «Спецбудресурс», что позволило инвесторам контролировать компанию. ЖСК — ее единственный собственник.

Domik.ua: Пришлось брать кредит?

Андрей Воронько: Нет, кредит не брали. Создание ЖСК обошлось недорого, но были сопутствующие затраты — почта, офис, документы, юристы, охрана, восстановление забора. Не могу назвать точной суммы, на все потребности сбрасывались активисты. Самым затратным ресурсом стало время — его мы потратили очень много.

Так ЖК «Хенеси Хаус» выглядел в сентябре 2018 года

После подписания договора между ЖСК и застройщиком последний провел комплексную экспертизу Henesi House. Выяснилось, что новостройка была изначально неправильно спроектирована и законсервирована. Из-за этого состояние наружных стен оказалось неудовлетворительным: местами отваливался кирпич, внутри на стенах появилась плесень.

Дом разобрали, оставив один каркас, и начали строить заново. Здание возводят по монолитно-каркасной технологии. Внешние стены заполняют газоблоком, затем утепляют минеральной ватой 100 мм. В обустройстве фасада застройщик применил вентилируемую систему VentaRock — она защищает здание от проникновения влаги, зимой сохраняет тепло, а летом — прохладу.

На финишной прямой

Квадратные метры, которые «старые» инвесторы не выкупили в 2002-2011 годах, они будут приобретать уже по новой цене. Разница — в пользу покупателя: квадратный метр, стоивший в начале нулевых $1000, сейчас идет с ценником $800.

Новым покупателям застройщик предлагает рассрочку на 12 месяцев с первым взносом 50%.

Инвесторов привлекает инфраструктура района. В пешей доступности от «Хенеси Хауса» — две общеобразовательных школы, три детских сада, медицинские учреждения и торговый центр «Променада». До станции метро «Лукьяновская» на машине ехать пять минут, до «Контрактовой площади» — десять.

Беспокоит потенциальных инвесторов то, что на соседней улице Кирилловской расположен городской канализационный коллектор — источник неприятный запахов. Также покупателей волнует судьба котлована, вырытого через дорогу от «Хенеси Хаус», на месте бывших теннисных кортов.

Domik.ua: Канализационный коллектор по соседству не пугает вас?

Андрей Воронько: Нет. Улица Нагорная расположена на вершине холма, соответственно, хорошо продувается.

Domik.ua: Через дорогу от «Хенеси Хаус» вырыт котлован. Не появится ли там со временем новостройка, перекрывающая вид на город?

Андрей Воронько: Жители Татарки против застройки этого участка. Котлован закопают, там будет парк и теннисные корты. Учитывая то, что «Хенеси Хаус» расположен на возвышенности, с его окон в любом случае будет открываться прекрасный вид.

Возобновленные усилиями ЖСК работы на стройплощадке «Хенеси Хаус» не прекращаются. К ноябрю 2018 года в первой секции дома было полностью проведено утепление, гидроизоляция кровли и монтаж стояков канализации. Строители завершают фасадные работы — 90% уже выполнено. Вторая и третьи секции не отстают: сейчас там проводятся кладочные работы, бетонирование вертикальных и горизонтальных элементов.

Так один из самых старых столичных долгостроев уверенно превращается в готовый жилой комплекс.

Полная сдача Henesi House запланирована на конец 2019 года.

В следующем материале редакция возьмет интервью у представителя «В. К. Групп». Он расскажет о том, почему компания согласилась инвестировать в проект долгостроя и что объединяет ее с членами ЖСК.

Подробнее узнать о том, как продвигаются работы на Нагорной, 18/16 и участвовать в обсуждении действий застройщика можно на форуме ЖК Henesi House.