Жизнь в аренду: Сдавать квартиру под офис выгодно, но рискованно

Подобные сделки выгодны как нанимателю, так и арендодателю. Последний, сдав жилье под офис, может выручить гораздо больше от фирмы, чем от обычных нанимателей. Особенно это касается столичной недвижимости. Ведь неспроста же сегодня многие киевляне за счет такой аренды фактически зарабатывают деньги себе на жизнь. Вместе с тем механизм сдачи квартиры в аренду под офис не так прост, как может показаться на первый взгляд.

 

По словам адвоката Антона Москаленко (адвокатская компания «Арцингер и партнеры»), обязательным условием сдачи квартиры под офис является ее перевод в нежилой фонд. «Иначе в результате проверок пожарников или органов БТИ можно ожидать штрафных санкций. Но некоторые фирмы все же соглашаются арендовать помещение без перевода помещения в нежилой фонд», - рассказывает юрист.

 

У нарушителей установленного порядка могут возникнуть и прочие неприятности. Например, фирма может лишиться права относить арендную плату на валовые затраты, что далеко не лучшим образом отразится на ее финансовом состоянии. «Ведь налоговики считают, что юридическое лицо имеет право отнести в состав валовых расходов арендную плату, внесенную за арендованную квартиру физлица, лишь тогда, когда квартира переведена в нежилой фонд», - отметил правозащитник Алексей Плужников.

 

Причем адвокат адвокатской компании «Александров и партнеры» Ярослав Яременко уверен, что в суде доказать незаконность подобного договора будет очень непросто. «Главным недостатком данного вопроса я считаю то, что в законодательстве четко не прописано, как переводить помещение из жилого фонда в нежилой. Единственное, что сказано вЖилищном кодексе, - это необходимость получения в данном случае разрешения районной администрации», - подчеркнул адвокат.

 

Чтобы перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, а также произвести перепланировку, понадобится в среднем от 6 до 8 месяцев

 

Чтобы перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, а также произвести перепланировку, в среднем понадобится от 6 до 8 месяцев. Причем этот вопрос придется согласовать с БТИ, санэпидстанцией, пожарными и районным управлением архитектуры.

 

В целом же, Жилищный кодекс прямо не запрещает возможность сдачи квартиры под офис. Он устанавливает прямой запрет только на предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, т. к. это предполагает изменение экологических условий проживания, нарушение покоя граждан и пр. Вместе с тем размещение офиса частного предпринимателя в жилом помещении не связано с промышленными потребностями. Именно эти нормы ЖК позволяли сторонам до недавнего времени спокойно заключать соответствующие договоры. Однако со вступлением в силу в 2004 г. Гражданского кодекса сдавать квартиру под офис стало более рискованно. Кодекс четко установил, что арендатор - юридическое лицо может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Тем самым запретив юрлицам арендовать жилые помещения под офис. Так что, указывая прямо в договоре аренды, что жилое помещение будет использоваться под офис, стороны тем самым рискуют оказаться в ситуации, когда такая их сделка просто будет признана недействительной.

 

Хотя, как показывает практика, предприимчивые субъекты пытаются игнорировать букву закона и продолжают сдавать жилье под офисы. И неспроста. Ведь сегодня владелец однокомнатной квартиры, сдавая ее в аренду физлицу для проживания, может получать от $200 до $250 в месяц. Однако если он сдаст ее под офис, то эта сумма подпрыгнет в два, а то и в три раза. Хотя, безусловно, многое будет зависеть от района, в котором находится жилье.

 

«Прежде чем сдавать квартиру в аренду под офис, следует все хорошенько обдумать и взвесить, - советует г-н Москаленко. - Неплохо, если перевод квартиры из жилого фонда в нежилой будет оплачивать фирма, которая намеревается разместить в ней свой офис. Однако когда у владельца квартиры подрастут дети или он просто захочет жить в ней, переводить квартиру обратно в жилой фонд придется уже за свои деньги. К тому же эта процедура может оказаться очень болезненной и длительной».

 

Главное

 

Обязательным условием сдачи квартиры под офис является ее перевод в нежилой фонд. В противном случае нарушителей ждут штрафные санкции за использование жилого помещения не по назначению. Хотя, по словам экспертов, размеры таких штрафов незначительны. Да и сумма арендной платы с лихвой оправдывает себя.

 

В то же время, несмотря на популярность подобного рода сделок, заключать их все же достаточно рискованно. Ведь законодательство позволяет юрлицам использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем физлиц. Следовательно, сделка может быть признана недействительной.