Жилищный рынок - "в коме". Квартиры уже не могут дорожать - потому что никто не покупает
Риэлторы в отчаянии: на рынке жилой недвижимости третий месяц застой. Цены достигли пика, но продавцы не спешат их снижать. Хотя аренда квартир уже дешевеет.
Последний, кто скажет о том, что жилье подешевеет – риэлторы, ведь это их хлеб с маслом. Но даже они, всегда старающиеся прогнозировать рост, рост и еще раз рост цен, не могут уже игнорировать очевидного: ситуация на рынке зашла в тупик. Аналитики группы компаний «Планета Оболонь» прогнозируют продолжение стагнации рынка в мае и, что самое главное, связывают это с тем, что цены на квартиры оторвались от возможностей большинства потенциальных покупателей.
То есть, хоть они и не говорят прямо, но фактически уже признают, что дальше расти ценам некуда – иного вывода из того, что запросы продавцов не обеспечиваются покупательной способностью, быть не может. Но будут ли цены падать, – вот в чем вопрос.
Верхи не хотят, низы не могут
Такого Киев не видел со времен дефолта 1998-го: предложение на рынке стремительно растет, а спроса – нет. По всем законам рынка, в такой ситуации цены должны снижаться. Но киевский рынок недвижимости всегда отличался тем, что законы экономики на нем действуют не всегда так, как им положено, а объяснения происходящему находятся порой весьма экстравагантные.
К примеру, некоторые агентства недвижимости объясняют нынешний застой рынка не объективными причинами, а влиянием СМИ. Дескать газеты слишком часто пишут о неизбежном снижении цен на жилье.
– Слухи о снижении цен связаны только с публикациями в прессе и благодаря телевещанию. Людям навязывают мысли, о том, что скоро будут падать цены, и они ждут, что это случится, вкладывая деньги в депозиты, – говорит Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь», – Но оснований рассчитывать на снижение цен нет. Думаю, что если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив. Летом всегда падает спрос на квартиры, но вот осенью вернется прежний ажиотаж.
Однако он не отрицает, что при большом выборе квартир, покупателей совсем нет и даже признает, что цены на «вторичку» все же не много упали, особенно в спальных районах.
При этом слова Сытника о традиционном летнем затишье выглядят по крайней мере странно, ведь на дворе май – месяц, всегда отличавшийся активностью накануне отпускного сезона…
Но то было раньше, а сейчас продавцы, привыкшие, что их собственность постоянно растет в цене, не готовы понять, что этот процесс ограничен отставанием роста покупательной способности. Люди уже не могут выкладывать такие деньги за жилье, но владельцы жилой недвижимости не хотят снижать цену. Они или упорно ждут покупателя, или снимают квартиру с продажи, чтобы предложить ее квартиросъемщикам.
Аренда тоже не может расти бесконечно
– Все дело в завышенных требованиях людей, которые пытаются продать свои квартиры. Видя, что покупатели на такие цены не соглашаются, они решили пока сдавать «квадраты» в аренду, то есть превратить пассивный капитал в активный, – поясняет Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «МЕГОКОН-В» – В итоге на рынке появляется больше предложений снять квартиру.
Кстати, это уже сказалось на стоимости аренды квартир – она снижается. Сейчас снять 1-комнатную квартиру чуть на Контрактовой площади можно за $400. За те же деньги предлагают «двушку» на Воскресенке. А еще зимой эту сумму просили за «однушку» на ДВРЗ…
– За последние три месяца мы отмечаем удешевление аренды квартир в районе 5–10%, кроме того, появилось гораздо больше предложений по однокомнатным квартирам, - говорит Игорь Бабец, директор АН «Киевтрансферт». – Если в конце прошлого – начале этого года снять однокомнатную квартиру можно было в среднем за $400, то сейчас – за $370. Много предложений по $300, $320, $350, попадались даже за $280 – правда, на короткий срок.
Кроме притока предложений из сферы продажи в аренду, есть и другие причины. Арендные ставки, так же как и цены, не могут расти бесконечно, причем ограничены они не только способностью потенциального съемщика платить, но и тем, что на определенном этапе людям становится проще не снимать жилье, а покупать его в кредит.
– Перед новым годом аренда жилья резко подорожала. Тогда многие люди поняли, что снимать отдельную квартиру им не по карману, и склоняются к комнатам. А те, кто может позволить себе платить от $400, скорее задумаются о кредите. Правда, банки сейчас неохотно дают кредиты, поэтому ситуация может в скором времени измениться, – говорит Игорь Бабец.
Правда, не все риэлторы так откровенно признаются в удешевлении аренды.
– Я могу отметить падение цен на дорогое жилье, квартиры в центральных районах, - говорит Андрей Сытник, директор АН «Огни Киева». – По предложениям эконом-класса в спальных районах цены стабильно держатся на уровне $300–350 за однокомнатную квартиру.
ЭКСПЕРТ
«Цены упадут, покупать такие дорогие квартиры – абсурд»
Сергей Киселев, эксперт Школы политической аналитики НАУКМА:
– Сегодня на рынке недвижимости пребывает в невесомости. Если говорить о ценовых предпосылках, они более склонны к снижению, нежели к росту. И эти причины не имеют ничего общего с политической ситуацией в стране.
Во-первых, это сложившаяся непростая тенденция с ипотечным кредитованием. Несмотря на оптимистичные прогнозы, связанные с приходом на рынок иностранных банков, кредитные ставки не уменьшились, и уменьшаться в ближайшее время не собираются. Если к тому же будет введено ограничение валютных кредитов, ситуация еще более ухудшится. Сегодня в валюте ставки ниже 12% не найдешь, в гривне – это минимум 16-18%. Во-вторых, разрыв между доходами людей и постоянно растущими ценами на жилье достиг того максимума, когда покупать квартиры становится абсурдом. У нас по традиции цены растут намного быстрее, нежели зарплаты.
Есть и психологический фактор – широко анонсированное ценовое падение на недвижимость в Москве. А у нас рынок привык оборачиваться не на мировые тенденции, а на московские.
ОТКРЫТЫМ ТЕКСТОМ
«Мертвый сезон – вина банков и спекулянтов»
Эдуард Бразас, агентство недвижимости «С.I. Т. »:
- Уровень продаж по сравнению с прошлым годом на порядок меньше. Сейчас продаются в основном только дорогие объекты. Рядовые квартиры до 300 тысяч почти не продаются. Причины зависания рынка просты. Во-первых, с рынка жилья ушли спекулянты – на рынок земли, которая дает безумные темпы ценового роста. Да и после прошлогоднего рывка цен народ немного выдохся по таким ценам покупать. К тому де ухудшилась ситуация по ипотекам, начиная с прошлого года. Покупатели ждут снижения, продавцы ждут, пока квартиры начнут покупать - все стоит на месте. Совокупность факторов и дала такую ситуация на рынке. Но падения цен не будет. Цены до конца лета будут стоять, а дальше люди поймут, что ждать уже некуда и начнут покупать.
"Слухи о дешевых квартирах - преувеличены"
Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь»:
- Одним из факторов стагнации рынка недвижимости является и политический фактор. Как только выборы пройдут – картина на рынке в корне изменится. Ведь в результате кризиса инвесторы замерли, люди растеряны, а большой бизнес копит деньги на избирательную кампанию. Сегодня цены достигли очередного стабильного уровня и замерли. Хотя цены на «вторичку» все же немного упали, особенно в спальных районах. Такое состояние на рынке будет удерживаться еще 4 месяца. Ведь лето – это мертвый сезон для сделок с недвижимостью. Немного возрастет активность осенью. Между тем, слухи о возможном снижении цен – сильно преувеличены. Думаю, если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив для снижения.
Светлана Кирилаш, Леся Кириченко, Леся Соловчук, Ирина Чубатенко
То есть, хоть они и не говорят прямо, но фактически уже признают, что дальше расти ценам некуда – иного вывода из того, что запросы продавцов не обеспечиваются покупательной способностью, быть не может. Но будут ли цены падать, – вот в чем вопрос.
Верхи не хотят, низы не могут
Такого Киев не видел со времен дефолта 1998-го: предложение на рынке стремительно растет, а спроса – нет. По всем законам рынка, в такой ситуации цены должны снижаться. Но киевский рынок недвижимости всегда отличался тем, что законы экономики на нем действуют не всегда так, как им положено, а объяснения происходящему находятся порой весьма экстравагантные.
К примеру, некоторые агентства недвижимости объясняют нынешний застой рынка не объективными причинами, а влиянием СМИ. Дескать газеты слишком часто пишут о неизбежном снижении цен на жилье.
– Слухи о снижении цен связаны только с публикациями в прессе и благодаря телевещанию. Людям навязывают мысли, о том, что скоро будут падать цены, и они ждут, что это случится, вкладывая деньги в депозиты, – говорит Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь», – Но оснований рассчитывать на снижение цен нет. Думаю, что если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив. Летом всегда падает спрос на квартиры, но вот осенью вернется прежний ажиотаж.
Однако он не отрицает, что при большом выборе квартир, покупателей совсем нет и даже признает, что цены на «вторичку» все же не много упали, особенно в спальных районах.
При этом слова Сытника о традиционном летнем затишье выглядят по крайней мере странно, ведь на дворе май – месяц, всегда отличавшийся активностью накануне отпускного сезона…
Но то было раньше, а сейчас продавцы, привыкшие, что их собственность постоянно растет в цене, не готовы понять, что этот процесс ограничен отставанием роста покупательной способности. Люди уже не могут выкладывать такие деньги за жилье, но владельцы жилой недвижимости не хотят снижать цену. Они или упорно ждут покупателя, или снимают квартиру с продажи, чтобы предложить ее квартиросъемщикам.
Аренда тоже не может расти бесконечно
– Все дело в завышенных требованиях людей, которые пытаются продать свои квартиры. Видя, что покупатели на такие цены не соглашаются, они решили пока сдавать «квадраты» в аренду, то есть превратить пассивный капитал в активный, – поясняет Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «МЕГОКОН-В» – В итоге на рынке появляется больше предложений снять квартиру.
Кстати, это уже сказалось на стоимости аренды квартир – она снижается. Сейчас снять 1-комнатную квартиру чуть на Контрактовой площади можно за $400. За те же деньги предлагают «двушку» на Воскресенке. А еще зимой эту сумму просили за «однушку» на ДВРЗ…
– За последние три месяца мы отмечаем удешевление аренды квартир в районе 5–10%, кроме того, появилось гораздо больше предложений по однокомнатным квартирам, - говорит Игорь Бабец, директор АН «Киевтрансферт». – Если в конце прошлого – начале этого года снять однокомнатную квартиру можно было в среднем за $400, то сейчас – за $370. Много предложений по $300, $320, $350, попадались даже за $280 – правда, на короткий срок.
Кроме притока предложений из сферы продажи в аренду, есть и другие причины. Арендные ставки, так же как и цены, не могут расти бесконечно, причем ограничены они не только способностью потенциального съемщика платить, но и тем, что на определенном этапе людям становится проще не снимать жилье, а покупать его в кредит.
– Перед новым годом аренда жилья резко подорожала. Тогда многие люди поняли, что снимать отдельную квартиру им не по карману, и склоняются к комнатам. А те, кто может позволить себе платить от $400, скорее задумаются о кредите. Правда, банки сейчас неохотно дают кредиты, поэтому ситуация может в скором времени измениться, – говорит Игорь Бабец.
Правда, не все риэлторы так откровенно признаются в удешевлении аренды.
– Я могу отметить падение цен на дорогое жилье, квартиры в центральных районах, - говорит Андрей Сытник, директор АН «Огни Киева». – По предложениям эконом-класса в спальных районах цены стабильно держатся на уровне $300–350 за однокомнатную квартиру.
ЭКСПЕРТ
«Цены упадут, покупать такие дорогие квартиры – абсурд»
Сергей Киселев, эксперт Школы политической аналитики НАУКМА:
– Сегодня на рынке недвижимости пребывает в невесомости. Если говорить о ценовых предпосылках, они более склонны к снижению, нежели к росту. И эти причины не имеют ничего общего с политической ситуацией в стране.
Во-первых, это сложившаяся непростая тенденция с ипотечным кредитованием. Несмотря на оптимистичные прогнозы, связанные с приходом на рынок иностранных банков, кредитные ставки не уменьшились, и уменьшаться в ближайшее время не собираются. Если к тому же будет введено ограничение валютных кредитов, ситуация еще более ухудшится. Сегодня в валюте ставки ниже 12% не найдешь, в гривне – это минимум 16-18%. Во-вторых, разрыв между доходами людей и постоянно растущими ценами на жилье достиг того максимума, когда покупать квартиры становится абсурдом. У нас по традиции цены растут намного быстрее, нежели зарплаты.
Есть и психологический фактор – широко анонсированное ценовое падение на недвижимость в Москве. А у нас рынок привык оборачиваться не на мировые тенденции, а на московские.
ОТКРЫТЫМ ТЕКСТОМ
«Мертвый сезон – вина банков и спекулянтов»
Эдуард Бразас, агентство недвижимости «С.I. Т. »:
- Уровень продаж по сравнению с прошлым годом на порядок меньше. Сейчас продаются в основном только дорогие объекты. Рядовые квартиры до 300 тысяч почти не продаются. Причины зависания рынка просты. Во-первых, с рынка жилья ушли спекулянты – на рынок земли, которая дает безумные темпы ценового роста. Да и после прошлогоднего рывка цен народ немного выдохся по таким ценам покупать. К тому де ухудшилась ситуация по ипотекам, начиная с прошлого года. Покупатели ждут снижения, продавцы ждут, пока квартиры начнут покупать - все стоит на месте. Совокупность факторов и дала такую ситуация на рынке. Но падения цен не будет. Цены до конца лета будут стоять, а дальше люди поймут, что ждать уже некуда и начнут покупать.
"Слухи о дешевых квартирах - преувеличены"
Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь»:
- Одним из факторов стагнации рынка недвижимости является и политический фактор. Как только выборы пройдут – картина на рынке в корне изменится. Ведь в результате кризиса инвесторы замерли, люди растеряны, а большой бизнес копит деньги на избирательную кампанию. Сегодня цены достигли очередного стабильного уровня и замерли. Хотя цены на «вторичку» все же немного упали, особенно в спальных районах. Такое состояние на рынке будет удерживаться еще 4 месяца. Ведь лето – это мертвый сезон для сделок с недвижимостью. Немного возрастет активность осенью. Между тем, слухи о возможном снижении цен – сильно преувеличены. Думаю, если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив для снижения.
Светлана Кирилаш, Леся Кириченко, Леся Соловчук, Ирина Чубатенко
