Жилищная проблема в России
В настоящее время улучшение благосостояния населения представляет собой одну из приоритетных задач государственной политики, основным направлением решения которой является повышение доступности жилья — главного актива семьи. Рост доступности жилья, в свою очередь, может быть обеспечен за счет увеличения платежеспособного спроса на жилье и предложений на первичном рынке недвижимости.
Последнее десятилетие XX века характеризуется в целом негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. Так, объемы ввода в строй жилья сократились с 61,7 млн. кв. м в 1990 году до 30,3 млн. кв. м в 2000 году. Падение объемов жилищного строительства за этот период составило 50,9 %. Начиная с 2000 года объем жилищного строительства стал увеличиваться, однако объем ввода жилых домов по-прежнему существенно ниже, чем в 1990 году. В 2002 го-ду было введено в эксплуатацию 33,8 млн. кв. м жилой площади, что составляет 54,7 % от уровня 1990 года. Кроме того, в России продолжается интенсивное выбытие жилищного фонда.
Износ жилищного фонда в настоящее время составляет около 70 %. При этом ввод нового жилья не перекрывает объемов устаревающего жилищного фонда. Если в 1995 году ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 37,7 млн. кв. м, то в настоящее вре- мя — около 90 млн. кв. м; нуждаются в ремонте 300 млн. кв. м. Улучшение жилищных условий в той или иной мере необходимо более чем 80 % населения страны.
Объем жилой площади на одного жителя России, по оценке Госкомстата, в 2002 году составлял 19,9 кв. м. По сравнению с 1998 годом этот показатель вырос всего на 5,8 %, причем весь жилищный фонд России за этот период увеличился лишь на 4,1 %. Таким образом, показатель обеспеченности жильем растет в основном за счет уменьшения численности населения (по сравнению с 1998 годом она сократилась на 0,75 %). Другим подтверждением данного вывода может служить тот факт, что на фоне роста показателя обеспеченности населения жильем в 2001 и 2002 годах сокращались число и площадь проданных физическим лицам жилых помещений.
Ситуация, сложившаяся на рынке жилья, свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса. Росту спроса способствует повышение уровня жизни населения, которое наблюдается в последние годы.
Основной показатель состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами — коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (три человека). По данным Госкомстата на второй квартал 2003 года, стоимость стандартной квартиры на первичном рынке в среднем по России равняется 675 тыс. руб. (расчет сделан исходя из средней по стране цены жилья на вторичном рынке, которая составляет 12,5 тыс. руб./кв. м). Среднемесячный доход семьи во втором квартале — около 12,25 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности составляет 4,6, то есть для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) в течение более четырех с половиной лет. Коэффициент доступности жилья в России находится в районе средних значений такового в развитых странах. Однако высокая доля текущего потребления и недостаточное развитие системы долгосрочного жилищного кредитования существенно снижают реальную доступность жилья для населения.
При изучении жилищной проблемы в России необходимо учитывать следующие важнейшие факторы:
