Жилье в лизинг - мировая практика и украинские реалии

Почти все 26 лет независимости Украины правительство страны предпринимает попытки обеспечить украинцев доступным жильем. Каждый раз попытки терпят крах: то ли потому, что денег на программы не хватает, то ли они не продуманы до конца, то ли – и это наиболее вероятно – все государственные программы преследуют совершенно иные цели.

Такая же судьба – стать одной из многочисленных мертворожденных инициатив правительства – судя по всему, уготована и последней программе Кабмина о предоставлении украинцам жилья в аренду с правом выкупа.

Читайте также: Государственное ипотечное учреждение будет предоставлять квартиры украинцам на условиях финансового лизинга

Чиновники Минрегиона и эксперты отрасли уже высказались по этому поводу, причем высказывания их кардинальноотличаются. Чиновники кричат «эврика», уверяя, что – в очередной раз – нашли решение жилищной проблемы украинцев. Представители бизнеса не скрывают скепсиса , резонно указывая на то, что непонятно, кто и за что будет строить такое жилье.

Европейские практики

В Минрегионе апеллируют к Европе, где доля арендуемого жилья составляет от 30 до 70% в зависимости от страны. Правда, не уточняют, что эти показатели охватывают все виды жилья для аренды , а их в Европе немало. Это:

- аренда квартир и домов, принадлежащих частным лицам;

- аренда жилья, которое принадлежит компаниям, специализирующимся на сдаче в аренду – по сути, это доходные дома;

- муниципальная аренда, рассчитанная главным образом на социально незащищенные слои населения.

Последняя есть в большинстве развитых стран Европы – Великобритании, Германии, Швеции и других – и составляет 10-20% рынка аренды. Теоретически снять муниципальную квартиру может любой гражданин страны или легальный иммигрант, но везде есть свои нюансы. Например, чтобы получить возможность арендовать муниципальную квартиру в Швеции, нужно несколько лет простоять в квартирной очереди. Многие шведы становятся на такую очередь, как только им исполнится 18 лет. При этом, в итоге они получают только право арендовать квартиру на более выгодных, по сравнению с частным рынком условиях – никакого права собственности ни сразу, ни по прошествии 10-ти или 20-ти лет аренды.

Новая программа украинского правительства (на самом деле, старая – первые попытки внедрить аренду с правом выкупа предпринимались в 2014 году ) почему-то совмещает два совершенно разных инструмента: социальную аренду жилья и лизинг недвижимости. В мировой практике существуют оба инструмента, но используются они для разных нужд.

В Западной Европе лизинг недвижимости – достаточно сложный финансовый инструмент, который используется преимущественно в гостиничном секторе. Предполагается, что покупатель (он же лизингополучатель) не будет постоянно жить в объекте, который приобретает в лизинг у девелопера, выступающего в роли лизингодателя и передает ему же в управление. В течение нескольких недель в год покупатель живет в квартире. В остальное время она сдается в аренду по принципу гостиницы или обслуживаемых апартаментов. Лизингополучатель получает прибыль от аренды, за счет которой платит лизинговые платежи. Обычно стоимость недвижимости выплачивается за 10 лет, хотя иногда выплаты растягиваются на 20. После этого покупатель может либо жить в помещении постоянно, либо продолжать получать прибыль от аренды.

Читайте также: Олег Приходько: очередная несбыточная мечта украинских чиновников на тему несуществующего жилфонда

Опыт России и Беларуси

Лизинг в качестве аренды с последующим правом выкупа в течение последних нескольких лет действует в России, а с этого года – и в Беларуси. Судя по всему, нынешняя инициатива правительства – калька программ северных и восточных соседей. Там лизинг работает как альтернатива ипотеке, только без или с минимальным первым взносом и с более высокой процентной ставкой. Интересно, что инструмент этот рассматривается как выход для тех, кому отказали в ипотеке.

В России в сделке лизинга недвижимости участвуют 3 стороны: продавец, покупатель (он же лизингополучатель) и лизингодатель (некая финансовая институция – например, банк или компания по управлению активами). В Украине, похоже, государство решило взять на себя роль лизингодателя, а в качестве продавцов предлагают выступить девелоперам.

Читайте также: Спрос на аренду квартир и новые возможности для застройщиков

Азиатский путь

В этом контексте гораздо более интересны государственные программы по обеспечению населения жильем, которые действуют в Гонконге и Сингапуре.

В Гонконге есть 2 схемы – государственная аренда и программа продажи квартир государством по ценам ниже рыночной. Жилье для социальных нужд строят 2 государственные организации. Обычно это дома высотой в 40 и больше этажей на отдаленных окраинах, которые, впрочем, в процессе разрастания города превращаются в центры районов. В таких социальных зданиях живет около половины населения Гонконга – как в качестве арендаторов, так и собственников квартир.

Социальным жильем в Сингапуре управляет организация The Housing & Development Board (HDB) – она и строит, и управляет муниципальным жильем, которое сдается в аренду или продается на льготных условиях. Такой вот аналог ГИУ- государственного ипотечного учреждения. HDB возводит целые районы в пригородах с полноценной инфраструктурой (школами, торговыми центрами, медицинскими учреждениями). В них живет 85% арендаторов в Сингапуре. При этом 90% тех, кто живет в помещениях, построенных HDB, являются владельцами этих квартир.

Интересно, что в отличие от Европы, плата за аренду муниципального жилья в Сингапуре отнюдь не ниже, а иногда и выше, чем за аренду частного.

Почему программа аренды с правом выкупа обречена

Во-первых, непонятно, будет ли это муниципальная аренда с более низкой ставкой или лизинг недвижимости. Как мы уже выяснили, это разные инструменты для разных целевых аудиторий.

Во-вторых – и это главное – непонятно, кто будет финансировать строительство таких объектов и за чей счет. Рост ВВП в этом и следующем году планируют на уровне 2,5%. Вряд ли это обеспечит достаточно бюджетных средств для строительства муниципального социального жилья или покупки уже готового у застройщиков . Банки, предоставляющие ипотеку под 18-24% годовых, едва ли согласятся участвовать в программах лизинга на более лояльных для лизингополучателей условиях. Даже под государственные гарантии.

Гораздо более вероятно, что ежегодно ГИУ будет выделять 30-50 таких квартир, которые будут передавать на оговоренных условиях счастливчикам в соответствующей очереди – по аналогии с программами доступного жилья . То есть, о массовом обеспечении жильем речь по-прежнему не идет. Зато создаются предпосылки для новых коррупционных схем.

На этой неделе цены, на квартиры вторичного рынка Киева, снова подросли, причем весьма существенно – на 2,8% в среднем по городу. Квартиры в новых домах также подорожали, хоть и меньше – на 1,6%. В целом, в августе цены на жилье выросли на 5,2%.

В доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве на этой неделе попали 15335 объектов, что ниже показателя прошлой недели на 2,6%.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Татарке. За полгода там один из самых высоких показателей роста цен – 21,2%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Татарке :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что на Татарке в течение последних 6-ти месяцев стабильно дорожали только однокомнатные квартиры – и, как ни парадоксально, они выросли в цене меньше всего. Рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры был скачкообразный. Двухкомнатные подорожали заметно больше других сегментов – сразу на 31,4%. Такой значительный рост в течение непродолжительного времени можно объяснить разве что изменением состава предложения. Да и количество предложений «двухкомнатных квартир» на Татарке за полгода выросло почти вдвое, в то время, как количество выставленных на продажу квартир других типов мало изменилось.

Татарка – не просто один из районов Киева, приближенных к центру, это еще и район со сравнительно большим количеством квартир в новых домах в том числе, бизнес и премиум-класса . Это сказывается и на ценообразовании: квадратный метр однокомнатных квартир здесь существенно дешевле, чем трехкомнатных.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы приняли решение не публиковать примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017