Жилье в кредит на 30 лет в Украине – миф или реальность?

Несколько недель подряд информационно-аналитический отдел Domik.ua констатировал рост цен на квартиры в Киеве , который связан с укреплением гривны и повышением спроса на вторичную недвижимость в апреле. К середине мая рост цен, похоже, прекратился – на этой неделе средняя цена предложения даже снизилась, пусть и всего на 0,2%. В разных сегментах ситуация неоднозначна: «гостинки» , одно- и двухкомнатные квартиры упали в цене на 0,5-0,8%, а трехкомнатные, наоборот, подорожали на 1% за неделю.

Читайте также: Что обязательно нужно учитывать продавцам на вторичном рынке в условиях растущего спроса

Несмотря на слегка возросший спрос, продавцы решили несколько поумерить свои ценовые ожидания. Платежеспособный спрос не так велик, и покупатели даже на вторичном рынке все больше ориентируются на новые дома. С первичным рынком продавцам вторичного рынка недвижимости конкурировать и вовсе трудно – как мы уже писали в предыдущем обзоре, застройщики предлагают все больше программ рассрочки и кредитов на жилье для потенциальных покупателей.

Читайте также: Торг уместен. Сколько уступают продавцы квартир в Киеве в мае 2017

На этой неделе активизировались и государственные учреждения, которые занимаются выдачей льготных кредитов украинцам для приобретения жилья. В частности, правительство увеличило уставной капитал Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, а в местных бюджетах на программы фонда предусмотрено в этом году 157,4 млн грн. Кстати, единственная государственная программа по обеспечению населения жильем, которая финансируется бюджетом в 2017 году, – это программа льготных кредитов на жилье для молодежи.

И хотя выделенная сумма эквивалентна всего 300-350 бюджетным квартирам в Киеве, это не так уж и мало. Особенно, учитывая, что кредиты предоставляются и в других регионах Украины, где цены на недвижимость ниже. Срок кредитования может достигать 30 лет, а минимальный размер первого взноса составляет всего 6% стоимости квартиры.

Читайте также: Стало известно, сколько средств планируют выделить на жилищные программы в Украине в 2017 году

Один из недостатков такого кредита – номинальная стоимость квадратного метра жилья по условиям ниже, чем даже у застройщиков с самой лояльной ценовой политикой. В Киеве это, например, 12128 грн. Цены у застройщиков стартуют от 10 000 грн, но это единичные предложения на окраинах. В большинстве новостроек экономкласса цена превышает 13 000 грн за квадратный метр. В случае выдачи государственного кредита, если цена квадратного метра выше номинальной, разницу в стоимости заемщику придется доплатить вместе с первым взносом.

Тем не менее, государственная программа дает возможность купить жилье в кредит и выплачивать его стоимость в течение 30 лет. Размер ежемесячных взносов в таком случае будет равен стоимости аренды средней квартиры в столице аналогичной площади.

Читайте также: Жилищные программы по ипотеке: как купить квартиру дешевле

У застройщиков Киева предложений на срок в 30 лет, нет – максимум 10 лет. Зато есть предложения с минимальным первым взносом и даже без оного, а сумма ежемесячных платежей в некоторых случаях составляет всего 4000 грн. Такое предложение актуально исключительно для малогабаритных квартир площадью не более 25 квадратных метров.

Обычно столь привлекательные предложения действуют в «долгоиграющих» проектах крупных системных застройщиков. Это компании, которые строят не «от продаж», а за собственные средства. Объекты, в которых предлагаются длительные рассрочки, возводятся в несколько очередей, в отдельных случаях срок, на который предоставляется рассрочка, приблизительно равен сроку сдачи в эксплуатацию всего ЖК. Большинство таких объектов расположено на отдаленных окраинах с плохой транспортной доступностью.

О том, что жить на стройке в течение 3-5 лет – не самая лучшая перспектива, знают не только девелоперы, но и покупатели. И, очевидно, не спешат инвестировать в объекты, строительство которых полностью закончится через 5 лет. Предлагая рассрочки на квартиры в этих объектах, застройщики убивают двух зайцев: обеспечивают пусть небольшой, но постоянный приток ликвидности и спрос на свои не самые популярные объекты.

Хотя кредиты и рассрочки на жилье на период до 10 и даже до 30 лет в Украине постепенно появляются, сосредоточены они преимущественно в самых бюджетных и непопулярных сегментах. Покупать жилье класса «комфорт » и выше покупателям все еще приходится за собственные средства, либо за счет банковских ипотечных кредитов со ставкой около 22%. Но если платежеспособный спрос будет снижаться и дальше, скорее всего, предложение длительных программ рассрочки расширится. Комплексно решить проблему сможет доступная ипотека. Глава правления ПриватБанка обещал запустить такую программу еще пару месяцев назад, но вопрос опять «завис». Очевидно, это как раз тот случай, когда обещанного три года ждут. Главное, чтобы рынок недвижимости до этого времени дожил.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17006 объектов, что ниже показателя прошлой недели на 2,1%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представленн график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Демеевке: в последние полгода здесь самый высокий показатель снижения цен – 17%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Демеевке :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что больше всего в течение последних 6 месяцев потеряли в цене двухкомнатные квартиры на Демеевке, снижение цен на однокомнатные было очень плавным, а трехкомнатные по итогам периода подорожали. При этом двухкомнатные квартиры преобладают в структуре предложения на массиве, а количество предложений таких квартир за полгода выросло более чем в полтора раза. Предложение однокомнатных квартир выросло на треть, а трехкомнатных даже сократилось. Исходя из этого, можем предположить, что столь стремительное снижение цены на двухкомнатные квартиры обусловлено изменением структуры предложения и увеличением в ней доли более дешевых объектов.

Демеевка – достаточно престижный прицентральный массив Киева, в застройке которого есть и «сталинки», и дома 70-80-х годов постройки, и современные новостройки бизнес-класса. Немало объектов на массиве строится, квартиры в них пополняют и вторичный рынок, что также сказывается на общей ценовой динамике.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы не публикуем примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017