Земля в Монако очень дорогая, но это никого не расстраивает
Причины удорожания недвижимости в Украине.
То, что недвижимость дорожает – это факт, который никто не оспорит. Другое дело, что можно находить этому явлению множество объяснений, вплоть до того, что все это искусственно создано и рано или поздно произойдет обвал цен. Но дело в том, что обвал цен прогнозировали уже давно, а он все никак не наступил. Итак, причины, почему недвижимость все-таки дорожает.
Глобальные:
1. Низкие процентные ставки и эмиссия денежных знаков мировыми банками. Основные эмиссионные центры, такие, как Европейский Центральный банк и Центральный банк Японии активно печатают деньги. Денежная масса растет примерно на 8-10 процентов в год. Это более высокий темп, чем номинальный ВВП. Это означает следующее: те дешевые деньги, которые обращаются в мировой экономике, с одной стороны, стимулируют производство, а с другой – вздувают цены на разные виды активов (акции, недвижимость, драгоценные металлы и нефть).
2. Среди украинских капиталов нет участников крупнейших игроков глобальной экономической системы (США, Европы и Японии). Пока их процентные ставки низкие, остановки в росте цен на недвижимость не будет. Украина часть глобальной экономической игры, а рычаги управления – в чужих руках.
3. Недвижимость дорожает во всем мире вместе с ценами на сырье. Именно этим объясняется постоянное падение курса доллара, в то время как рост котировок золота, меди, нефти и прочих ресурсов давно побил исторические рекорды. Рост цен в пределах нормы во всем мире составляет примерно 10% в год. Если цена не повышается, значит, потом она вырастет в два раза быстрее.
Социальные:
1. Повышения уровня жизни в Украине (особенно в крупных городах и столице).
2. Увеличение денежной массы у населения.
3. Неравномерное распределение доходов среди населения Украины. Богатые люди вздувают цены на активы, в том числе и на недвижимость, поскольку формируют спрос.
4. Неравномерное развитие административно- территориальных единиц Украины. Рост цен прекратится, если в стране появятся города, такие же привлекательные для проживания и вкладывания денег как Киев, Одесса, Харьков, Донецк, Львов. В США люди легко переезжают из Лос-Анджелеса в Нью-Йорк или в Майами - города одинаково привлекательные, просто на разный вкус. Для большинства украинцев самый привлекательный город пока один.
5. Недвижимости на всех не хватает. Когда спрос на жилье растет, его цена, естественно, тоже растет.
6. Нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне, ожидание перемен к худшему среди жителей Украины.
7. Недоверие к доллару.
8. Стремление вложить деньги без утрат в т.ч. и с выгодой.
9. Постоянная ротация членов органов власти. Новые чиновники приобретают для себя и своих родных недвижимость для жилья и бизнеса по приезду в Киев.
10. Самый надежный способ отмывания грязных денег.
11. Необходимость обеспечения жильем жителей Украины. В Украине проживает в неблагоустроенных квартирах и домах 92 % жителей. Вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос.
Экономические:
1. Рост себестоимости строительства. Различные разрешительные документы, нормативные отчисления городу и району, высокие цены на энергоресурсы, рост заработной платы, рост цен на стройматериалы, высокая ресурсоемкость, и пр.
2. Высокие процентные ставки по кредитам на развитие строительных проектов.
3. Ужесточение требований к технологиям, безопасности. Увеличение норм закладывания строительных материалов и монтирования систем, чем при строительстве жилья в прошлых годах.
4. Привязка строительных компаний к наличному рынку валюты, в том числе и иностранной.
5. Стремительное развитие институтов ипотечного кредитования.
6. Развитие малого и среднего бизнеса.
7. Инфляция доллара.
8. Инфляция гривны.
9. Влияние вторичного рынка недвижимости на первичный в плане ценообразования. Ценообразование на вторичном рынке – саморегулируемый процесс, зависящий от владельца. Если на первичном рынке цена квадратного метра жестко установлена, то на вторичном рынке возможны варианты.
Как правило, владельцем определяется не цена квадратного метра, а общая стоимость объекта исходя из его желания и потребности. Владелец сам определяет не только стоимость квартиры, но и ее тип, класс, уровень.
10. Равнение застройщиков на цены в России и Москве.
11. Модернизация и структуризация строительных компаний как следствие изменения требований к технологиям и материалам в строительстве.
12. Спрос на недвижимость превышает предложение.
Политические:
1. Постоянная ротация органов государственной власти и местного самоуправления.
2. Отсутствие нормальных тендерных рыночных инструментов выделения земли.
3. Непрозрачность рынка недвижимости в Украине, особенно непрозрачность его первичной составляющей.
4. Постоянные моратории, разбирательства и приостановки строек по инициативе политических сил.
5. Коррупционные проблемы с отводами земельных участков, увеличение паевых отчислений со стороны застройщиков.
Юридические:
1. Полное невмешательство государства в ценообразование.
2. Дополнительная налоговая нагрузка, связанная с изменениями девствующего законодательства - сначала НДС, потом инвестиционные договора, и пр.
3. Изменения законодательства связанные с действием Закона «О налогообложении доходов физических лиц».
4. Удорожание схем привлечения средств.
5. Образование монопольных групп на рынке недвижимости. Монополизация цен, недопущение иностранных строительных капиталов, бездействие Антимонопольного комитета.
6. Сложный и дорогой правовой механизм привлечения иностранной, более дешевой, рабочей силы.
7. Существующий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель.
Себестоимость строительства. Отвод земельных участков.
1. Увеличение стоимости покупки или аренды земли.
2. Усложнение процедуры согласований. Непрозрачность и коррумпированность отвода земли растет.
3. Увеличение денежных отчислений на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру города.
4. Увеличение доли отчисления властям жилых и не жилых помещений.
5. Повторная нагрузка на девелоперов модернизацией инженерных сетей, сооружением объектов социальной инфраструктуры.
6. Увеличение отчисления пожарникам, в связи с повышенной этажностью.
Проектные работы:
1. Повышение заработной платы в Украине ведет к необходимости повышения з/п проектировщикам, что ведет к росту стоимости проектных работ.
2. Дефицит проектных организации ведет к превышению спроса на проектные работы над предложением и возможностью эти работы произвести, что ведет к росту цен на проектирование. Девелоперы готовы платить повышенную цену (которая будет переложена на покупателя квартиры) лишь бы получить документацию.
Строительно-монтажные работы:
1. Рост з/п по Украине и цен на энергоресурсы ведет к росту цен на материалы и комплектующие, оплату труда рабочих и ИТР, транспортные расходы.
2. Значительная изношенность основных фондов строительных организации ведет к повышенным затратам на эксплуатацию изношенной техники, либо к значительным капитальным вложениям на новую технику и оборудование.
3. Дефицит и удорожание земли ведет к применению высокоэтажного строительства, которое технологически гораздо дороже.
Все эти причины ведут с одной стороны к увеличению платежеспособного спроса, а с другой стороны к ограничению и удорожанию предложения.
Рост цен на недвижимость означает, что Украина была раньше сильно недооценена украинцами, а сейчас, когда мы начинаем ценить ее потенциал и будущее, мы начинаем видеть объективную действительность. Желание иметь недвижимость в Украине, Киеве, Харькове, Одессе надо только приветствовать. Земля в Монако очень дорогая, но это не расстраивает правительство и жителей этой страны. Бить тревогу нужно будет тогда, когда цены на землю, жилье и коммерческую недвижимость в Украине начнут падать.
Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд»
