Застой на рынке недвижимости: сколько квартир продают в Киеве

На этой неделе существенных изменений на рынке недвижимости не произошло – ни в ценах на квартиры, ни в уровне активности. Средняя неаппроксимированная цена предложения снизилась всего на 0,2%, активность продавцов и покупателей остается на уровне декабря-января.

Читайте также: Две параллельных реальности рынка недвижимости

Как первые, так и вторые продолжают наблюдать за изменениями курса доллара, который растет примерно на 1,5-2% в неделю. Ожидаемого в связи с этим существенного снижения цен на квартиры не происходит. Не исключено, что для сколь-нибудь ощутимого снижения нужно, чтобы доллар перешагнул отметку в 30 гривен, что, по прогнозам финансистов, вполне возможно. Вместе с тем, продавцы квартир считают текущую цену и без того слишком низкой и если готовы уступать, то только реальному покупателю.

На прошлой неделе Domik.ua писали о проекте закона, в котором содержатся предложенные банками условия реструктуризации валютных ипотек. На этой неделе на рынке – еще одно новшество, касающееся долгов по ипотеке. На этот раз речь идет о письме Минюста № 3/28/1172, которым нотариусам запрещено удостоверять сделки по передаче банками или факторинговыми компаниями третьим лицам прав собственности на недвижимость, которая является залогом по ипотечному кредиту.

Читайте также: Власти снова решили взяться за рынок недвижимости

Причиной для письма послужили участившиеся случаи продажи банками через факторинговые компании залоговых квартир с дисконтом в 30-50%. Запрет на регистрацию нотариусами передачи права собственности на такие квартиры означает, что банки не смогут реализовать имеющееся в их распоряжении залоговое имущество.

Что касается владельцев квартир, то, в зависимости от ситуации, для них такой запрет может быть как хорошей новостью, так и плохой.

Дело в том, что в отдельных случаях заемщики договаривались с банками о списании части – до 60% - долга. В таких случаях, списанная часть долга считается доходом заемщика, с которого он должен заплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы избежать уплаты налога, к сделкам привлекали факторинговые компании, которые сначала выкупали недвижимость у банка, который выводил ее из-под залога, производили уценку, а потом продавали эту недвижимость третьему лицу – заемщику. Стоит уточнить, что большинство подобных сделок заключались в отношении очень дорогих квартир. Теперь заемщику при списании банком части долга придется платить налог на прибыль.

Читайте также: Новая эпопея реструктуризации валютных кредитов

Существует еще одна схема продажи залоговых квартир через факторинговые компании, в которой задействованы проблемные ипотечные кредиты признанных неплатежеспособными банков и фонд гарантирования вкладов, в распоряжении которого эти кредиты находятся. При использовании данной схемы квартиры – речь опять же идет о дорогой недвижимости, расположенной в центре Киева и других крупных городов – продаются без ведома заемщика.

Читайте также: Фонд гарантирования вкладов начал продажу имущества банков-банкротов

По словам юристов, покупателями в таких сделках часто выступали лица, близкие к Фонду гарантирования. Теперь у них такой возможности не будет.

Ну, а для рынка недвижимости письмо Минюста означает только одно: «большая распродажа» залоговой недвижимости, которая, по примеру рынков европейских стран, дала бы возможность покупать залоговые квартиры намного ниже номинальной стоимости, отменяется. Или откладывается. В любом случае, в ближайшее время дешевых квартир на рынке не добавится.

На этой неделе в СМИ в очередной раз появилась информация о количестве выставленных на продажу квартир в Киеве. Назывались цифры от 55000 объектов, которые якобы продаются сейчас, до почти 70000 – в декабре прошлого года. Учитывая, что в Киеве всего чуть больше 15000 тысяч многоквартирных домов, среди которых немало двух-трехэтажных на 10-20 квартир, цифра более чем внушительная, но, по нашему мнению далекая от реальности.

Некоторые порталы недвижимости не допускают дублирования одного и того же объявления по несколько раз. Фильтрация происходит по контактным данным пользователя, адресу объекта, этажу и количеству комнат в квартире. Но посредники находят возможность обойти фильтры, меняя в объявлении этаж или добавляя к номеру дома букву.

Зачастую это практика недобросовестных посредников: они указывают в объявлениях цену на 10-15% ниже реальной, пытаясь таким образом привлечь клиента. Потенциальному покупателю, позвонившему по объявлению, в таком случае говорят, что квартира уже продана, но есть другая – в этом же доме, на другом этаже и чуть дороже.

Учитывая, что недобросовестных посредников на рынке, как минимум, не меньше, чем добросовестных, количество фальшивых объявлений в базах данных существенное. Это зачастую создает ложное представление о количестве выставленных на продажу квартир. Большинство фальшивых объявлений подаются с заниженной ценой - это создает у покупателей иллюзию, что на рынке есть предложения с очень низкими ценами. На самом деле, такие предложения единичны и чаще всего сопровождаются целым букетом проблем.

Такая же ситуация наблюдается и на рынке аренды. Львиная доля объявлений – несуществующие предложения с заниженными ценами, главная задача которых – привлечь к риелтору клиента. И только в разговоре с потенциальным арендатором риелтор предлагает реальные, но более дорогие варианты. Отметим, что реальных объектов на рынке заметно меньше, чем фальшивых.

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве в январе

Решение этой проблемы возможно только в случае координации усилий всех порталов недвижимости и одновременного введения единых для всех правил публикации объявлений. Помочь в этом также может или закон о риелторской деятельности, или общепринятые стандарты, которые учтут и устранят проблемные точки на рынке.
А пока, покупатели и арендодатели вынуждены выуживать реальные объявления среди массы фальшивых.

При подсчете статистики на Domik.ua мы отсекаем дубли и формируем доверительный интервал выборки.

На этой неделе в доверительный диапазон попали 19.747 объектов. Это лишь 49,6% объектов, от размещенных в нашей базе данных. Также, это на 1,1% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро – за последние 6 месяцев такие квартиры в целом по городу потеряли в цене всего 3,8%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир возле метро:

- за последний месяц выросла на 3,1%;

- за последние три месяца выросла на 2,8%;

- за последние полгода снизилась на 5,9%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир возле метро:

- за последний месяц выросла на 1,4%;

- за последние три месяца выросла на 1,6%;

- за последние полгода снизилась на 1,8%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир возле метро:

- за последний месяц выросла на 1,5%;

- за последние три месяца выросла на 3,2%;

- за последние полгода не изменилась.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение сентября-октября 2015 года цены на квартиры возле метро снижались во всех сегментах. В большей степени это коснулось одно- и двухкомнатных квартир, в меньшей – трехкомнатных. В последние три месяца наблюдаем рост цен на все типы квартир. Однако, по нашему мнению, это временный, ситуативный рост, связанный лишь с изменением состава предложений.
Примечательно, что однокомнатные квартиры возле метро заметно дешевле по цене квадратного метра, чем двух- и трехкомнатные, и подешевели за последние полгода больше других сегментов. Связано это с тем, что такие квартиры – самые востребованные среди покупателей и, следовательно, быстрее реагируют на изменения на рынке – падение спроса. И то, что стоимость квадратного метра однокомнатных сегодня ниже чем в одно- и двухкомнатных лишь подтверждает сегодняшний нисходящий тренд. Как только график цены метра однокомнатных покажет сближение с графиками одно- и двухкомнатных квартир – это станет техническим сигналом о позитивных рыночных изменениях.
Как видно на графике ниже, однокомнатные квартиры самые дешевые по цене квадратного метра среди квартир возле метро с марта 2011 года. Тогда как в 2008 году – на пике роста цен на недвижимость – они были самыми дорогими. И разрыв в цене постепенно увеличивается.

В целом же, в последние полгода цены на квартиры возле метро демонстрируют большую стабильность, чем другие сегменты.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Захаровская, Подольский район, Куреневка . Общая площадь квартиры – 51,2 кв. м, жилая – 30,6, кухня – 7,8. Квартира расположена на 8-м этаже 10-этажного дома. Есть незастекленный балкон. Санузел раздельный. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $40 500 ($791/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Закревского, Деснянский район, Троещина . Общая площадь квартиры – 51,1 кв. м, жилая – 30, кухня – 7,5. Квартира расположена на верхнем этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Санузел раздельный. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $41 000 ($802/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Мате Залки, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 45 кв. м, жилая – 28, кухня – 8,3. Квартира расположена 15-м этаже 16-этажного дома. Есть два незастекленных балкона. Санузел раздельный. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $45 000 ($1000/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном панельном доме, улица Закревского, Деснянский район, Троещина. Общая площадь квартиры – 97,7 кв. м, жилая – 52,8, кухня – 11,5. Квартира расположена на первом этаже. Есть незастекленная лоджия. Санузел раздельный. В квартире – строительная отделка, включающая обои, линолеум, столярку и сантехнику. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $54 250 ($555/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016