Зарубежный рынок недвижимости: Перепродавать квартиры, предварительно проводя в них дорогой ремонт, довольно выгодно
Некоторые собственники жилья так и делают, не превращая, впрочем, этот способ заработать в свой основной доход. Между тем на Западе перепродажами недвижимости с отделкой не гнушаются ни профессиональные дизайнеры, ни риэлторы, ни даже солидные девелоперские компании. Возможно, этот вид бизнеса вскоре появится и у нас.
Приукрашивающие действительность
В Европе и Америке существует практика, когда дизайнер покупает квартиру или дом и вместе с семьей поселяется в нем на некоторое время – например, на два-три года. За этот срок он полностью преображает жилище, делая в нем оригинальный ремонт или превращая ветхий особняк в образец ретростиля. Затем дом продается и покупается новый, в котором весь творческий цикл начинается сначала. Такой бизнес могут вести не только частные предприниматели, но и девелоперские или риэлторские фирмы. Так, Ирина Егорова, консультант по городской недвижимости Kirsanova Realty, рассказала, что лондонские партнеры компании, которые специализируются в области девелопмента и дизайна, именно этим и занимаются. Они покупают жилье в Лондоне, Америке, странах Персидского залива, на Лазурном Берегу, в Монако, делают дизайн и потом его перепродают, предлагая полностью готовый объект. Такая практика также применяется американскими компаниями – в основном в работе с недвижимостью Нью-Йорка.
Вообще, на Западе принято даже в новостройках предлагать готовые квартиры с отделкой. В развитых странах ситуация на рынке недвижимости более спокойная и здоровая, чем на московском в настоящее время. Там квартиры не «отрывают с руками» на стадии котлована. Поэтому в строящиеся комплексы приглашается дизайнер интерьера (для класса премиум – обычно с громким именем) и по его эскизам выполняется окончательная планировка и отделка квартир. «Если же квартира выставлена на продажу на вторичном рынке, – говорит Марина Пшевечерская, генеральный директор агентства недвижимости «Беатрикс», – то среди агентов США и Канады, например, принята практика «приукрашивания» (это называется to stage an apartment), когда в квартире не только делают ремонт, но и завозят мебель, развешивают шторы, расставляют аксессуары, чтобы сделать интерьер более привлекательным и «обитаемым».
В развитых странах люди вообще не слишком привязаны к какому-то конкретному месту жительства – они часто переезжают (в частности, при смене места работы). Так что там квартиры и дома под ключ – очень востребованный формат.
Сэкономить и заработать
Существуют ли у нас профессионалы, зарабатывающие на «приукрашивании окружающей действительности»? Специалисты расходятся во мнениях на этот счет. «У нас такие люди тоже есть, – утверждает Ирина Егорова. – Как правило, это профессиональные дизайнеры или частные инвесторы, выкупающие квартиру в строящемся проекте, чаще всего на нижних этажах дома (т. к. это дешевле) и после окончания строительства делающие продукт "под ключ" с авторским дизайном. » Однако большинство экспертов о таких компаниях ничего не знают. «Наши дизайнеры, как правило, бизнесом не занимаются. Они люди сугубо творческие», – уверяет генеральный директор «МИЭЛЬ-брокеридж» Наталья Кирпиченко. «Дизайнеры крайне редко покупают квартиры сами в связи с высокой стоимостью и длительным сроком возврата средств, – подтверждает директор компании «Контакт – Элитная Недвижимость» Денис Попов. – В основном этим занимаются частные инвесторы, которые приобретают квартиры на стадии строительства и хотят получить дополнительную прибыль еще и за счет ремонта. Они привлекают для этой работы высококлассных дизайнеров». Впрочем, дорогой ремонт делается далеко не всегда. Для инвестора это бизнес, приносящий зачастую основной доход, и его цель – придать квартире «товарный вид» при минимальных затратах. Поэтому, возражает Ирина Егорова, «в таких случаях именитого дизайнера не привлекают: это невыгодно, сильно удорожает проект. Инвестор нанимает строителей и делает ремонт по последнему слову техники и в наиболее востребованном на рынке стиле, но пытается все-таки сэкономить (например, на черновых материалах, или не меняет окна, радиаторы). Главное – видимые детали должны быть сделаны качественно, чтобы оправдать высокую цену квадратного метра».
Квартира с настоящим дизайнерским ремонтом бывает, если она делалась собственником «под себя», а потом по каким-то причинам в ней отпала необходимость. Состоятельные люди не экономят на дизайнере, подрядчике и применяемых материалах для себя любимых, и такие квартиры получаются действительно качественные и уникальные.
«Купить дорогую квартиру и после ремонта выгодно продать – бизнес достаточно распространенный в России, – говорит Игорь Шубин, управляющий партнер компании Soho Realty. – Достаточно большой процент покупателей (не менее 15–18%) целенаправленно приобретают жилье с целью последующей перепродажи. Качественный ремонт жилья способен существенно увеличить доходность такой сделки». Денис Попов, говоря о распространенности ремонта как способа заработать, напротив, заявляет: «Подобных предложений на рынке крайне мало, конкуренции практически нет – здесь есть возможности для развития бизнеса». «Безусловно, такая практика существует, но выгодным это может быть только в сегменте элитного жилья, а вот в сегменте экономкласса не распространено», – считает маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова.
Делать ремонт или нет?
Перепродажа с ремонтом – дело хотя и заманчивое, но все же достаточно рискованное. Помимо того что нужно «попасть в струю» модных интерьерных тенденций и угадать вкусы потенциальных покупателей жилья, необходимо еще знать массу нюансов – уметь выбирать материалы и оборудование и знать, например, как монтируется кондиционирование, приточная вентиляция, системы климат-контроля и увлажнения воздуха. К тому же требуется и терпение, ведь экспонирование такой квартиры может затянуться – не исключено, что придется долго ждать покупателя, у которого совпадут вкусы с инвестором. Так что этот бизнес предполагает сравнительно длинные деньги. Людмила Костяйкина, директор департамента продаж элитной недвижимости компании SANTA Real Estate, даже считает, что, поскольку на сегодняшний день наблюдается стремительный рост цен на недвижимость, гораздо выгоднее продавать квартиры без отделки и не тратить время и средства на их ремонт.
Чтобы решить, затевать ли ремонт вообще, нужно определиться с целью всей операции. «Целесообразность проведения ремонта зависит от типа квартиры: например, коммуналку лучше продавать «как есть», а в квартире в новом доме с открытым планом лучше провести ремонт, но при этом не вдаваться в архитектурные и дорогие излишества», – говорит Марина Пшевечерская.
Ремонт, особенно в западно-европейском вкусе, сугубо приветствуется, если квартира приобретается покупателем с целью сдачи в аренду. Ведь на рынке аренды качество ремонта исключительно важно и является решающим фактором, влияющим на цену.
Кроме того, рассказала Марина Пшевечерская, часто у покупателей просто не хватает фантазии, чтобы представить, как квартира будет выглядеть, если в ней сделать ремонт. Безусловно, отремонтированное жилье выглядит привлекательно, и правильная отделка может увеличить абсолютную стоимость квадратного метра, а также сделать квартиру более ликвидной. При продаже квартиры на вторичном рынке косметический ремонт следует провести обязательно и даже оставить на время экспозиции квартиры часть мебели, если она «соответствует».
«Квартиры с высококачественной отделкой и дизайном пользуются повышенным спросом у покупателей, у которых нет времени на ремонт, а также и у тех, кто хочет видеть готовый продукт, а не представлять его по эскизам и чертежам, – резюмирует Денис Попов. – Но бывают и исключения – если квартира спроектирована под специфические требования конкретной семьи. Тогда могут возникнуть серьезные проблемы с ее реализацией».
И все-таки это выгодно!
Людмила Костяйкина скептически относится к этому виду бизнеса. «Как правило, отделка квартиры не сильно влияет на ее стоимость, поскольку дизайн, как известно, – дело вкуса, – утверждает она. – И при реализации квартиры дорогостоящий авторский ремонт – скорее «минус», чем «плюс». Причина проста: ярко выраженная индивидуальность квартиры зачастую мешает быстро найти благосклонного покупателя. Очень часто люди покупают жилье с ремонтом только потому, что им нравится место или устраивает планировка, а затем ремонтируют его заново «под себя». Однако большинство риэлторов оценивают перепродажу квартир с ремонтом как очень выгодное предприятие. «Иногда, сделав в квартире современный ремонт класса «евро» и не нагружая квартиру «излишками» творчества именитых дизайнеров, можно, купив квартиру сегодня, продать ее через пару месяцев, получив в качестве разницы в цене до 20% ее стоимости, – говорит Наталья Кирпиченко. – Как правило, квартира с грамотным ремонтом и минимальным набором необходимой мебели стоит дороже, чем квартира без таковых характеристик. Разумно этот опыт тиражировать, формируя бизнес-нишу. Такие примеры на рынке есть, и в большинстве случаев они успешны».
Особенно выгодно купить квартиру на этапе строительства, например, на стадии котлована. Тогда к росту стоимости квартиры по мере строительства добавляется рост цен на рынке. За время ожидания вполне реально подготовить качественный проект интерьера, и как только застройщик сдаст дом, можно сразу начать его воплощать. Дорогой ремонт может занять от 6–8 месяцев до года. К его концу как раз подоспеет и оформление собственности на квартиру, так что с этого момента можно начать экспонирование объекта.
В Европе и Америке существует практика, когда дизайнер покупает квартиру или дом и вместе с семьей поселяется в нем на некоторое время – например, на два-три года. За этот срок он полностью преображает жилище, делая в нем оригинальный ремонт или превращая ветхий особняк в образец ретростиля. Затем дом продается и покупается новый, в котором весь творческий цикл начинается сначала. Такой бизнес могут вести не только частные предприниматели, но и девелоперские или риэлторские фирмы. Так, Ирина Егорова, консультант по городской недвижимости Kirsanova Realty, рассказала, что лондонские партнеры компании, которые специализируются в области девелопмента и дизайна, именно этим и занимаются. Они покупают жилье в Лондоне, Америке, странах Персидского залива, на Лазурном Берегу, в Монако, делают дизайн и потом его перепродают, предлагая полностью готовый объект. Такая практика также применяется американскими компаниями – в основном в работе с недвижимостью Нью-Йорка.
Вообще, на Западе принято даже в новостройках предлагать готовые квартиры с отделкой. В развитых странах ситуация на рынке недвижимости более спокойная и здоровая, чем на московском в настоящее время. Там квартиры не «отрывают с руками» на стадии котлована. Поэтому в строящиеся комплексы приглашается дизайнер интерьера (для класса премиум – обычно с громким именем) и по его эскизам выполняется окончательная планировка и отделка квартир. «Если же квартира выставлена на продажу на вторичном рынке, – говорит Марина Пшевечерская, генеральный директор агентства недвижимости «Беатрикс», – то среди агентов США и Канады, например, принята практика «приукрашивания» (это называется to stage an apartment), когда в квартире не только делают ремонт, но и завозят мебель, развешивают шторы, расставляют аксессуары, чтобы сделать интерьер более привлекательным и «обитаемым».
В развитых странах люди вообще не слишком привязаны к какому-то конкретному месту жительства – они часто переезжают (в частности, при смене места работы). Так что там квартиры и дома под ключ – очень востребованный формат.
Сэкономить и заработать
Существуют ли у нас профессионалы, зарабатывающие на «приукрашивании окружающей действительности»? Специалисты расходятся во мнениях на этот счет. «У нас такие люди тоже есть, – утверждает Ирина Егорова. – Как правило, это профессиональные дизайнеры или частные инвесторы, выкупающие квартиру в строящемся проекте, чаще всего на нижних этажах дома (т. к. это дешевле) и после окончания строительства делающие продукт "под ключ" с авторским дизайном. » Однако большинство экспертов о таких компаниях ничего не знают. «Наши дизайнеры, как правило, бизнесом не занимаются. Они люди сугубо творческие», – уверяет генеральный директор «МИЭЛЬ-брокеридж» Наталья Кирпиченко. «Дизайнеры крайне редко покупают квартиры сами в связи с высокой стоимостью и длительным сроком возврата средств, – подтверждает директор компании «Контакт – Элитная Недвижимость» Денис Попов. – В основном этим занимаются частные инвесторы, которые приобретают квартиры на стадии строительства и хотят получить дополнительную прибыль еще и за счет ремонта. Они привлекают для этой работы высококлассных дизайнеров». Впрочем, дорогой ремонт делается далеко не всегда. Для инвестора это бизнес, приносящий зачастую основной доход, и его цель – придать квартире «товарный вид» при минимальных затратах. Поэтому, возражает Ирина Егорова, «в таких случаях именитого дизайнера не привлекают: это невыгодно, сильно удорожает проект. Инвестор нанимает строителей и делает ремонт по последнему слову техники и в наиболее востребованном на рынке стиле, но пытается все-таки сэкономить (например, на черновых материалах, или не меняет окна, радиаторы). Главное – видимые детали должны быть сделаны качественно, чтобы оправдать высокую цену квадратного метра».
Квартира с настоящим дизайнерским ремонтом бывает, если она делалась собственником «под себя», а потом по каким-то причинам в ней отпала необходимость. Состоятельные люди не экономят на дизайнере, подрядчике и применяемых материалах для себя любимых, и такие квартиры получаются действительно качественные и уникальные.
«Купить дорогую квартиру и после ремонта выгодно продать – бизнес достаточно распространенный в России, – говорит Игорь Шубин, управляющий партнер компании Soho Realty. – Достаточно большой процент покупателей (не менее 15–18%) целенаправленно приобретают жилье с целью последующей перепродажи. Качественный ремонт жилья способен существенно увеличить доходность такой сделки». Денис Попов, говоря о распространенности ремонта как способа заработать, напротив, заявляет: «Подобных предложений на рынке крайне мало, конкуренции практически нет – здесь есть возможности для развития бизнеса». «Безусловно, такая практика существует, но выгодным это может быть только в сегменте элитного жилья, а вот в сегменте экономкласса не распространено», – считает маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова.
Делать ремонт или нет?
Перепродажа с ремонтом – дело хотя и заманчивое, но все же достаточно рискованное. Помимо того что нужно «попасть в струю» модных интерьерных тенденций и угадать вкусы потенциальных покупателей жилья, необходимо еще знать массу нюансов – уметь выбирать материалы и оборудование и знать, например, как монтируется кондиционирование, приточная вентиляция, системы климат-контроля и увлажнения воздуха. К тому же требуется и терпение, ведь экспонирование такой квартиры может затянуться – не исключено, что придется долго ждать покупателя, у которого совпадут вкусы с инвестором. Так что этот бизнес предполагает сравнительно длинные деньги. Людмила Костяйкина, директор департамента продаж элитной недвижимости компании SANTA Real Estate, даже считает, что, поскольку на сегодняшний день наблюдается стремительный рост цен на недвижимость, гораздо выгоднее продавать квартиры без отделки и не тратить время и средства на их ремонт.
Чтобы решить, затевать ли ремонт вообще, нужно определиться с целью всей операции. «Целесообразность проведения ремонта зависит от типа квартиры: например, коммуналку лучше продавать «как есть», а в квартире в новом доме с открытым планом лучше провести ремонт, но при этом не вдаваться в архитектурные и дорогие излишества», – говорит Марина Пшевечерская.
Ремонт, особенно в западно-европейском вкусе, сугубо приветствуется, если квартира приобретается покупателем с целью сдачи в аренду. Ведь на рынке аренды качество ремонта исключительно важно и является решающим фактором, влияющим на цену.
Кроме того, рассказала Марина Пшевечерская, часто у покупателей просто не хватает фантазии, чтобы представить, как квартира будет выглядеть, если в ней сделать ремонт. Безусловно, отремонтированное жилье выглядит привлекательно, и правильная отделка может увеличить абсолютную стоимость квадратного метра, а также сделать квартиру более ликвидной. При продаже квартиры на вторичном рынке косметический ремонт следует провести обязательно и даже оставить на время экспозиции квартиры часть мебели, если она «соответствует».
«Квартиры с высококачественной отделкой и дизайном пользуются повышенным спросом у покупателей, у которых нет времени на ремонт, а также и у тех, кто хочет видеть готовый продукт, а не представлять его по эскизам и чертежам, – резюмирует Денис Попов. – Но бывают и исключения – если квартира спроектирована под специфические требования конкретной семьи. Тогда могут возникнуть серьезные проблемы с ее реализацией».
И все-таки это выгодно!
Людмила Костяйкина скептически относится к этому виду бизнеса. «Как правило, отделка квартиры не сильно влияет на ее стоимость, поскольку дизайн, как известно, – дело вкуса, – утверждает она. – И при реализации квартиры дорогостоящий авторский ремонт – скорее «минус», чем «плюс». Причина проста: ярко выраженная индивидуальность квартиры зачастую мешает быстро найти благосклонного покупателя. Очень часто люди покупают жилье с ремонтом только потому, что им нравится место или устраивает планировка, а затем ремонтируют его заново «под себя». Однако большинство риэлторов оценивают перепродажу квартир с ремонтом как очень выгодное предприятие. «Иногда, сделав в квартире современный ремонт класса «евро» и не нагружая квартиру «излишками» творчества именитых дизайнеров, можно, купив квартиру сегодня, продать ее через пару месяцев, получив в качестве разницы в цене до 20% ее стоимости, – говорит Наталья Кирпиченко. – Как правило, квартира с грамотным ремонтом и минимальным набором необходимой мебели стоит дороже, чем квартира без таковых характеристик. Разумно этот опыт тиражировать, формируя бизнес-нишу. Такие примеры на рынке есть, и в большинстве случаев они успешны».
Особенно выгодно купить квартиру на этапе строительства, например, на стадии котлована. Тогда к росту стоимости квартиры по мере строительства добавляется рост цен на рынке. За время ожидания вполне реально подготовить качественный проект интерьера, и как только застройщик сдаст дом, можно сразу начать его воплощать. Дорогой ремонт может занять от 6–8 месяцев до года. К его концу как раз подоспеет и оформление собственности на квартиру, так что с этого момента можно начать экспонирование объекта.
Если собственник проводит операцию с перепродажей не в первый раз, то он может экономить на закупках материалов, техники, мебели – как постоянный покупатель он получает скидки от поставщиков. Кроме того, он может приобретать что-то на распродажах коллекций, например, сантехники. Нужно лишь обладать хорошим вкусом, чтобы сделать стильный проект. Здесь важно следить за модой на жилые пространства, чтобы максимально расширить покупательский сегмент.
«Правильно сделанный ремонт и дизайн могут принести дополнительно до $2–3 тыс. с 1 кв. м», – заявляет Денис Попов. А Ирина Егорова из Kirsanova Realty уверена, что больше: ремонт класса люкс добавляет к стоимости квадратного метра от $3 до 6 тыс., говорит она. «Цена квартиры, в зависимости от множества факторов, может вырасти от 20 до 100%, – заключает Игорь Шубин. – Это зависит от ликвидности предложения и места застройки, от динамики роста рыночных цен, от степени готовности объекта в момент его приобретения и, в конце концов, – от качества сделанного ремонта, соразмерности вложенных в ремонт средств. Актуальный интерьер, удачно вписывающийся в современные стилевые тренды, способен не только увеличить стоимость объекта, но и сократить срок его экспозиции. Квартиры с качественным ремонтом, готовые для проживания, – достаточно ликвидный на рынке продукт».
Марина Чеснокова
