Зарубежная недвижимость: квартирный вопрос не испортил западных европейцев

В пятнадцати государствах, образующих сейчас Союз с общим населением 370 млн. человек, жилищный фонд насчитывает более 170 млн. квартир и домов, из которых 80% сосредоточено в пяти крупнейших странах. Список возглавляет Германия (22% жилого фонда стран ЕС), затем идет Франция (16,7%), Италия (15,5%).
История вопроса
Бурные политические события минувшего столетия в Старом Свете самым непосредственным образом влияли на темпы строительства. Две мировые войны, жестокий экономический кризис в период между ними, «бэби-бум» конца 1940-х - начала 1950-х гг., затем - первый нефтяной кризис и волны иммиграции. В середине прошлого века жилищная проблема в Западной Европе была одной из острейших, особенно в странах, больше других пострадавших от военных действий (а Испания и Греция пережили еще и гражданские войны). Власти были вынуждены направить колоссальные усилия на восстановление разрушенных и строительство новых домов. Лидерами в этом деле стали ФРГ и Великобритания.
Демографический бум того периода заметно увеличил потребность в отдельных квартирах. К тому же новое поколение европейцев, начиная с 1970-х гг. стремилось жить отдельно от родителей, а бывшие метрополии - Франция, Бельгия, Великобритания, Нидерланды и Португалия - столкнулись еще и с массовым возвращением бывших колонистов на родину. Государство и частные компании своевременно откликнулись на небывалый спрос на жилье, что привело к пику строительства, который пришелся на начало 1970-х гг. В результате более половины всего нынешнего жилого фонда Ирландии, 47% - греческого и 44% - испанского возведены после 1971 г.
Затем экономический спад и рост безработицы, резкий скачок цен на нефть на мировом рынке замедлили этот процесс. Однако большинство западноевропейских правительств продолжали считать обеспечение населения кровом - государственным или частным, с помощью системы доступного кредитования - одной из главных своих задач. Тем не менее, новый всплеск темпов строительства квартир и индивидуальных домов пришелся в Сообществе лишь на начало 1990-х гг. В тот период потребность в жилье резко возросла, несмотря на демографический застой: это было вызвано мощным притоком иммигрантов из Центральной и Восточной Европы, а также из бывших колоний.
А как сейчас?
С 1995 г. устойчивый экономический рост и сокращение безработицы в Испании, Ирландии и в меньшей степени в Португалии позволили им достичь наиболее впечатляющих успехов в этой сфере. На испанском и португальском побережьях стали появляться целые поселки летних резиденций (дач), правда, многие из них скупают или арендуют на длительный срок немецкие и британские пенсионеры.
Иначе обстояли дела в ФРГ: огромные финансовые тяготы воссоединения с бывшей ГДР, небывалый приток иммигрантов (3,5 млн. человек всего за три года!) вызвали серьезный дефицит жилья. Однако уже в 1999 году в Германии строилось около шести новых квартир на каждую тысячу человек, она даже опередила по этому показателю Францию (5,4) и Великобританию (3,4). Ныне с большим отрывом лидирует Ирландия, где ежегодно строятся 12,4 квартиры на каждую тысячу жителей. За ней идут Греция и Португалия - по 9, а также Испания - 7. Среди прочего это объясняется тем, что именно в этих странах - самые большие семьи.
Цена вопроса
Меньше всего жилья сейчас строят в таких богатых странах ЕС, как Дания, где ВВП на душу населения превышает 27 тыс. евро и Швеция (около 23 тыс. евро). Так как квартирный вопрос у скандинавов уже не считается первостепенным. При этом практически во всех государствах Союза основные усилия сейчас направлены на реконструкцию и обновление старых построек.
Опыт стран ЕС в обеспечении своего населения жильем показывает: решение этой сложной проблемы - один из приоритетов экономической политики правительств, который считают к тому же мощным стимулом развития многих отраслей индустрии. Очевидно, что возведение жилья непосредственно зависит от объема капиталовложений. Достаточно сказать, что в Германии и Ирландии они превышают 30% всех внутренних инвестиций, во Франции, Италии, Австрии и Нидерландах достигают почти 25%. Кроме того, все пятнадцать государств ассигнуют немало средств на текущее содержание жилья. Власти справедливо считают жилой фонд, независимо от формы его собственности, одним из главных национальных достояний, который следует оберегать и приумножать.
Жилье социальное
В развитых странах постоянно возрастает доля тех, кто является собственником своего дома или квартиры. Это ведет к естественному снижению доли социального жилья (оно предоставляется на льготных условиях социально незащищенным слоям населения), и снимаемого в частном секторе. Причем эти виды жилья постепенно уходят в прошлое. Традиционно в Южной Европе отсутствовала практика предоставления социального жилья, зато в Северной, под влиянием мощного профсоюзного движения, наблюдалась как раз обратная картина.
В 1980-е гг. власти всех уровней во многих странах ЕС начали пересмотр политики в области социального жилья, поощряя превращение большинства населения в собственников своего жилища. Одной из причин этого было то, что содержание этих домов стало непосильным для бюджетов всех уровней. В Великобритании уход властных структур с жилищного рынка доходил даже до того, что муниципалитеты толкали к прямому отказу от управления их жилищной собственностью.
В 1980 году в Великобритании социальное жилье составляло 45% от объема строительства жилья, через два десятилетия его количество уменьшилось до 15%. Аналогичные показатели отмечены, например, в Нидерландах (17%) или Франции (20%). Тем не менее, социальное жилье в Нидерландах составляет 36% основного жилища голландцев (без учета загородных владений), в Великобритании и Дании - около 22%, во Франции - 18%. На тысячу жителей в Нидерландах приходится около 150 социальных квартир, в Великобритании, Швеции, Дании и Германии - 100, во Франции - 70, а в Италии - 20, тогда как в Греции и Испании - меньше десятка.
Управление социальным жильем тоже разнится от страны к стране. Британцы поручили это, прежде всего, частным некоммерческим организациям - жилищным ассоциациям. Их распространение объясняется тем, что местные органы власти постепенно отказывались от управления своими квартирами и домами. В Нидерландах социальным жильем распоряжаются частично специальные организации, частично - местные власти. Во Франции созданы особые структуры, известные под сокращением Аш-Эль-Эм («жилье за умеренную плату»), в которых участвуют органы местного самоуправления, различные фирмы, в том числе занимающиеся кредитованием недвижимости.