Зарегистрируют всех: плюсы и минусы законопроекта о создании реестра инвесторов в недвижимость

На этой неделе цены, на квартиры в Киеве , изменились мало. В среднем по городу стоимость квадратного метра снизилась на 0,4%. В большинстве сегментов показатели снижения отличаются незначительно. Исключение составляют однокомнатные квартиры, средняя стоимость которых за неделю упала на 1,5%.

Квадратный метр дешевел почти весь месяц и, в целом по итогам сентября средняя его стоимость в Киеве упала на 1,4%.

Читайте также: Статистика без статистики. Каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять

На ценах отдельно взятой квартиры это снижение почти не сказывается. Спрос также остается на уровне предыдущих месяцев – покупателей по-прежнему интересуют бюджетные сегменты. Несколько увеличился спрос на двухкомнатные квартиры, при этом бюджет сделок редко превышает 35-40 тысяч долларов.

Сравнительно неплохой уровень продаж на первичном рынке. По-прежнему не предоставляя статистики о количестве сделок, застройщики , тем не менее, говорят, что продажи идут хорошо. Подтверждением этому служит сворачивание многочисленных летних акций, а также старты продаж новых проектов, в том числе, крупных. Очевидно, если бы продаж не было – не открывались бы и новые проекты. Несмотря на заявления многих «экспертов», крупные застройщики прекрасно умеют соотносить вложения в проект с ожидаемой прибылью и прогнозировать последнюю.

Читайте также: Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены

Ну, а депутаты тем временем изыскивают новые способы защиты покупателей квартир в новостройках от недобросовестных застройщиков . Или, если посмотреть под другим углом, – способы пополнения бюджетов за их счет. В конце сентября в Верховной раде был зарегистрирован законопроект № 7128 , авторы которого предлагают создать реестр инвесторов и проводить государственную регистрацию прав каждого, кто купил квартиру на этапе строительства.

Плюсы такой инициативы для инвесторов и рынка в целом очевидны. Внесение данных в реестр позволит закрепить за покупателем конкретную квартиру, сведет к минимуму двойные перепродажи и продажи несуществующих в проекте квартир . Правда, как уверяют скептики, никакой закон не помешает аферистам зарегистрировать дом по другому адресу и продать несуществующие квартиры. Но эта ситуация совсем уж из области фантастики: если, отдавая деньги, покупатель не проверят разрешительные документы, где должен быть указан строительный адрес, и не сопоставляет их с открытыми данными, значит, он хочет быть обманутым.

Читайте также: Депутаты предлагают узаконить государственную регистрацию еще не построенных квартир в новостройках

Второй плюс законопроекта в том, что создание реестра, наконец, позволит аналитикам рынка получить доступ к данным о реальном количестве проданных на первичном рынке квартир. Не гадать, а исходить из реальных цифр, и на их основании делать прогнозы.

Главный минус реестра – покупателям, вероятно, придется платить госпошлину за внесение данных о них в реестр, то есть, вырастут расходы на оформление сделки.

Есть и другие нюансы, в том числе, связанные со схемой инвестирования. Согласно закона об инвестиционной деятельности, в 2017 году существует только 2 полностью легальные схемы инвестирования – участие в фонде финансирования строительства и покупка целевых облигаций.

Читайте также: Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

Однако большинство застройщиков, в том числе, крупных, системных и с хорошей репутацией чаще используют предварительные договоры или форвардные контракты , которые существенно сокращают их расходы. Не исключено, что в случае принятия законопроекта, застройщики вынуждены будут использовать только предусмотренные законом схемы инвестирования. Это также может повлечь за собой рост цен на квадратные метры в размере нескольких процентов.

В целом эта инициатива, скорее, положительная. Но, как и любая инициатива, которая ставит целью регламентацию ранее не регламентируемых отношений, она многим может быть невыгодна. А значит, авторы проекта вполне могут столкнуться с противодействием в процессе прохождения законопроекта.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18231 объект, что на 7,6% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «старый кирпич» – несмотря на ветхость и моральную устарелость таких домов, квартиры в них за полгода подорожали в среднем на 4,9%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старый кирпич»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим достаточно странную для бюджетного сегмента, к которому относятся квартиры в кирпичных «хрущевках», динамику. В текущем году стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в них существенно ниже стоимости двух- и трехкомнатных – такая ситуация обычно характерна для более дорогих сегментов. До конца июня цены на разные типы квартир колебались примерно одинаково, а в начале июля наметились разнонаправленные тенденции: стоимость однокомнатных квартир оставалась относительно стабильной, в то время как двухкомнатные и трехкомнатные стремительно дорожали.

Дома серии «старый кирпич», представленные преимущественно «хрущевками» и, в меньшей степени, кирпичными 9-этажками 70-х годов постройки, равномерно распределены по всему Киеву и представляют собой самый востребованный сегодня бюджетный сегмент жилья. При этом, по сравнению с панельными домами того же периода, в нихлучше тепло- и звукоизоляция. Вероятно, только это и обеспечивает рост цен на квартиры в них.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Северная, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 26,7 кв. м, жилая – 13,1, кухня – 5,4. Квартира расположена на первом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $27 500 ($1030/кв. м).

Двухкомнатная квартира в дореволюционном доме, улица Константиновская, Подольский район, Подол . Общая площадь – 54,2 кв. м, жилая – 36,2, кухня – 7. Квартира расположена на верхнем этаже 4-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $60 000 ($1107/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Академика Заболотного, Голосеевский район, Теремки . Общая площадь – 57,3 кв. м, жилая – 40,5, кухня – 5,7. Квартира расположена на 3-м этаже 5-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещенный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $36 000 ($628/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017