Загородное жилье: Ярослав Цуканов: «После покупки дома нужно потратить еще $150 тыс.»
Старший специалист отдела инвестиционного консалтинга компании Real Estate Department Ярослав Цуканов рассказал «i» о нюансах строительства коттеджных городков, основных ошибках работающих на этом рынке компаний и формировании цен на загородную недвижимость.
Вопрос: Почему многие коттеджные городки не сдаются в эксплуатацию вовремя?
Ответ: В принципе рынок коттеджной недвижимости не совсем похож, точнее, совсем не похож на рынок многоквартирных жилых домов. На последнем рынке люди готовы инвестировать на уровне котлована. На рынке коттеджных городков ситуация радикально противоположная. Люди на нулевом цикле не хотят инвестировать. Это связано с тем, что обычно компании, которые строят коттеджи за городом, за исключением «Киевгорстроя», неизвестны на рынке. Конечно, люди боятся доверять свои деньги компаниям, у которых еще нет ни одного реализованного проекта. Есть еще один нюанс. В коттеджных городках нулевой цикл очень дорогой. Перед тем как начать строительство, нужно спланировать участки, завести все сети, укатать дорожки, если не асфальтом, то хотя бы их разбить и укатать гравием, провести электроэнергию, газ — это дорого. Только потом уже можно закладывать фундамент и возводить дома. Как правило, те люди, которые начинают строительство таких городков, хотят полностью экстраполировать за город ситуацию, которая сложилась на рынке жилой недвижимости. Но не получается. Нужно учитывать, что в коттеджном строительстве необходимо намного больше времени для возврата инвестиций.
В: Какой размер земельного участка наиболее оптимален для строительства коттеджного городка?
О: Самый удобоваримый участок для строительства коттеджного городка — это пять гектаров.
В: Я слышала другое мнение: 50 га минимум. А вообще — чем больше, тем лучше.
О: Это не совсем так. Смотрите, 50 га — это приблизительно 150 домов, расположенных в одном месте. Как вы думаете, сколько понадобится времени для их продажи? Минимум лет пять. И это без учета времени, потраченного на строительство. Если же застраивать участок площадью 50 га, то это будет уже процесс неконтролируемый. Покупатели видят, что вот этот квартал строился два года, а до окончательного строительства коттеджного городка еще нужно освоить несколько кварталов. Дети в школу пойдут, пока городок построится.
В: Многие эксперты говорят, что сейчас уже нужно продавать бренды, а не коттеджи.
О: Безусловно, нужно продавать образ жизни, но здесь нельзя перегнуть палку. Этот постулат касается исключительно элит-класса. Нужно дать почувствовать потребителю, что он обладает каким-то очень необычным продуктом. Если же говорить об экономклассе, то здесь покупатель другой. В этомклассе продается недорогое, качественно построенное жилье, на минимальном расстоянии от города. У каждого должны быть свои критерии, и о них нужно говорить честно, ориентируясь на свою целевую аудиторию.
В: Как отразится на загородной недвижимости продление моратория на продажу земель сельхозназначения?
О: Продление моратория отразится на стоимости земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания индивидуальных жилых домов. Некоторые готовящиеся проекты просто заморозят. Но у нас под Киевом достаточно много проектов, в концепции которых есть ошибки и которые начали развиваться и так и не развились окончательно.
В: Что вы имеете в виду?
О: Я имею в виду тот же городок Parque Ecologico. Два года назад была презентация городка, через год они объявили, что у них практически все дома проданы. А когда я туда приехал, то увидел только часть общего забора, ни одного заложенного фундамента, ни одной проложенной дорожки. В общем, ничего они не продали. Parque Ecologico умер и переродился сейчас в другой городок, но с теми же проектами и с теми же заявлениями. Однако невозможно проект экономкласса продавать в премиум-сегменте. Застройщики должны прийти к пониманию того, что может принести добавочную стоимость продукту. Если они хотят строить в премиум-классе, значит, нужно заказать качественные проекты, потратив на архитектора $50, $60, $100 за кв. м площади, но архитектор за эти деньги сделает такой продукт, который в итоге увеличит стоимость готового коттеджа на $200-400 за кв. м.
В: Сложившаяся ситуация — это в основном ошибка в проектировании городка?
О: Нет, это ошибка в разработке проекта как инвестиционного. Это ошибка в количестве домов, ошибка застройщика по продажам. Нужно понять, что эти проекты — долгоиграющие. Конечно, на «Золотые ворота» равняться нельзя, потому что это пилотный проект, но не следует забывать, что они развивались восемь лет.
В: А какова себестоимость строительства квадратного метра коттеджа с учетом стоимости земли?
О: Если строить полностью под ключ со средней отделкой, то необходимый минимум — $1000-1200 за кв. м. Это традиционная постройка: ленточный фундамент, кирпич, кровля.
Консалтинговая компания Real Estate Department создана в 1999 г. с целью оказания всех видов услуг на рынке недвижимости для юридических и физических лиц. Основные направления деятельности: купля, продажа, аренда коммерческой, жилой недвижимости, в том числе коттеджей и земельных участков; управление недвижимым имуществом; с целью залога имущества при банковском кредитовании; оценка с целью финансовой отчетности, в т. ч. в соответствии с международными стандартами; оценка имущества и имущественных прав при создании или реструктуризации предприятий, аналитические исследования в области недвижимости; создание концепций развития объектов недвижимого имущества.
В: Какой размер земельного участка наиболее оптимален для строительства коттеджного городка?
О: Самый удобоваримый участок для строительства коттеджного городка — это пять гектаров.
В: Я слышала другое мнение: 50 га минимум. А вообще — чем больше, тем лучше.
О: Это не совсем так. Смотрите, 50 га — это приблизительно 150 домов, расположенных в одном месте. Как вы думаете, сколько понадобится времени для их продажи? Минимум лет пять. И это без учета времени, потраченного на строительство. Если же застраивать участок площадью 50 га, то это будет уже процесс неконтролируемый. Покупатели видят, что вот этот квартал строился два года, а до окончательного строительства коттеджного городка еще нужно освоить несколько кварталов. Дети в школу пойдут, пока городок построится.
В: Многие эксперты говорят, что сейчас уже нужно продавать бренды, а не коттеджи.
О: Безусловно, нужно продавать образ жизни, но здесь нельзя перегнуть палку. Этот постулат касается исключительно элит-класса. Нужно дать почувствовать потребителю, что он обладает каким-то очень необычным продуктом. Если же говорить об экономклассе, то здесь покупатель другой. В этомклассе продается недорогое, качественно построенное жилье, на минимальном расстоянии от города. У каждого должны быть свои критерии, и о них нужно говорить честно, ориентируясь на свою целевую аудиторию.
В: Как отразится на загородной недвижимости продление моратория на продажу земель сельхозназначения?
О: Продление моратория отразится на стоимости земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания индивидуальных жилых домов. Некоторые готовящиеся проекты просто заморозят. Но у нас под Киевом достаточно много проектов, в концепции которых есть ошибки и которые начали развиваться и так и не развились окончательно.
В: Что вы имеете в виду?
О: Я имею в виду тот же городок Parque Ecologico. Два года назад была презентация городка, через год они объявили, что у них практически все дома проданы. А когда я туда приехал, то увидел только часть общего забора, ни одного заложенного фундамента, ни одной проложенной дорожки. В общем, ничего они не продали. Parque Ecologico умер и переродился сейчас в другой городок, но с теми же проектами и с теми же заявлениями. Однако невозможно проект экономкласса продавать в премиум-сегменте. Застройщики должны прийти к пониманию того, что может принести добавочную стоимость продукту. Если они хотят строить в премиум-классе, значит, нужно заказать качественные проекты, потратив на архитектора $50, $60, $100 за кв. м площади, но архитектор за эти деньги сделает такой продукт, который в итоге увеличит стоимость готового коттеджа на $200-400 за кв. м.
В: Сложившаяся ситуация — это в основном ошибка в проектировании городка?
О: Нет, это ошибка в разработке проекта как инвестиционного. Это ошибка в количестве домов, ошибка застройщика по продажам. Нужно понять, что эти проекты — долгоиграющие. Конечно, на «Золотые ворота» равняться нельзя, потому что это пилотный проект, но не следует забывать, что они развивались восемь лет.
В: А какова себестоимость строительства квадратного метра коттеджа с учетом стоимости земли?
О: Если строить полностью под ключ со средней отделкой, то необходимый минимум — $1000-1200 за кв. м. Это традиционная постройка: ленточный фундамент, кирпич, кровля.
Консалтинговая компания Real Estate Department создана в 1999 г. с целью оказания всех видов услуг на рынке недвижимости для юридических и физических лиц. Основные направления деятельности: купля, продажа, аренда коммерческой, жилой недвижимости, в том числе коттеджей и земельных участков; управление недвижимым имуществом; с целью залога имущества при банковском кредитовании; оценка с целью финансовой отчетности, в т. ч. в соответствии с международными стандартами; оценка имущества и имущественных прав при создании или реструктуризации предприятий, аналитические исследования в области недвижимости; создание концепций развития объектов недвижимого имущества.
Дарья Кутецкая
