Юрист АН «Планета Оболонь» Евгений Галя: «Новый налог – как очередной шаг государства на рынок недвижимости»

О том, что определено

 

Важно подчеркнуть и выделить некоторые новые положения, ставшие «буквой» закона. В частности:

 

- продажа недвижимого имущества (кроме гаражей, земельных участков, объектов, незаконченного строительства) общей площадью до 100 кв. метров – не облагается налогом независимо от срока приобретения;

- существует две ставки налога - 1 и 5 %, в зависимости от того, является ли это первой или второй и более продажей в течении налогового года (с 1 января по 31 декабря текущего года);

- ставка налога не меняется в зависимости от срока владения недвижимым имуществом;

- ставка налога нерезидентов такая же, как и для резидентов;

- налог оплачивается стороною (сторонами) самостоятельно до нотариального удостоверения договора. Если продажа не состоялась, лишне уплаченный налог возвращается после предоставления годовой декларации о доходах, т.е. не ранее весны следующего года;

- нотариус выстпуает налоговым агентом, который проверяет сумму налога и подает соответствующую информацию в налоговый орган.

 

Из этого следует, что:

1. Доход, полученный плательщиком налога от продажи (не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года) жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке),
не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 кв. метров.

В том случае, когда площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 кв. метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1% (от разницы, превышающей 100 кв. метров).

 

2. Доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из указанных объектов недвижимости, а также от продажи другого объекта недвижимости (в том числе объекта незаконченного строительства, земельного участка (как отдельного объекта), гаража) подлежит налогообложению по ставке 5% от стоимости такого имущества независимо от времени его приобретения.

 

3. Доход от продажи всех объектов недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством.

 

4. Объекты наследства облагаются налогом:

- при получении наследства наследниками, которые являются членами семьи наследодателя первой степени родства (один из супругов, дети, родители), - по нулевой ставке налога к любому объекту наследства;

- при получении наследства наследниками, которые не являются членами семьи наследодателя первой степени родства, - по ставке 5 % от стоимости любого объекта наследства.

 

5. Средства, имущество, имущественные или неимущественные права, стоимость работ, услуг, подаренные физическому лицу, облагаются налогом по правилам, установленным для налогообложения наследства.

За исключением того, что не подлежат налогообложению доходы как средства или имущество (имущественные или неимущественные права), подаренные

- одним членом семьи другому, в пределах их части общей частной или общей совместной собственности;

- родителями детям, в том числе зачатым при жизни и рожденным после;

- детьми родителям, в пределах их части общей частной собственности.

 

О неясностях

 

Анализируя вступивший в силу закон, отметим и то, что одним из параметров налогообложения является именно площадь продаваемого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома. В то же время получается так, что при налогообложении не учитывается площадь земельного участка, на которой расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке. В результате порой могут возникать непростые ситуации, когда стоимость самого жилого дома и его площадь будет во много раз меньшей, чем площадь и стоимость хозяйственно-бытовых сооружений (зданий) и земельного участка, на котором он расположен.

 

Юристы также обращает внимание на то, что нет ясности относительно ситуации, когда продавцами квартиры, жилого дома выступают двое и более физических лиц, причем для одного из них продажа этого объекта будет второй в течении отчетного налогового года. Какую ставку налога применять? По «логике вещей», для каждого из этих физических лиц она должна быть разной в зависимости от размера его части собственности.

 

Новый налог – это очередной шаг государства на рынок недвижимости. Очень скоро практика применения его даст своего рода «сигналы» относительно того, насколько совершенными и логичными оказались принятые положения. Кроме того, по истечении определенных отчетных периодов наступит ясность для государства: стали ли они эффективными источниками пополнения государственного бюджета или нет.