Юридическая экспертиза законности строительства «Ярославов Град»

Как обстоят дела с законностью жилого комплекса «Ярославов Град», против которого выступают активисты – читайте на страницах портала недвижимости Domik.ua.

Краткая история конфликта

В 1958 году на улице Бульварно-Кудрявской (Воровского), 17 открылся Сенный рынок (Сенной базар). На нем функционировали торговые площадки, где продавали продукты, бытовые предметы и антиквариат. Но 10 марта 2005 года рынок закрыли на реставрацию, но не отреставрировали, а снесли. При этом площадку передали под строительство торгово-офисно-жилищного центра с встроенным паркингом и нежилыми помещениями. Компании «Сенной рынок» и «Ферро», которые получили разрешение на строительство, разрушили старое здание, но к возведению комплекса так и не приступили. Руины Сенного рынка стояли нетронутыми, пока в 2009 году участок не перешел в собственность другой компании. После оформления соответствующих документов и получения разрешений в 2016 году участок расчистили и приступили к строительным работам по проекту, именуемому ЖК «Ярославов Град».

Комплекс возводят на том же месте, но уже на трех участках с адресами ул. Бульварно-Кудрявская (бывшая Воровского), 15-А, ул. Гончара, 38-Б и ул. Гончара, 48/2. Новостройка представляет собой 5 жилых домов. Всего в домах ЖК «Ярославов Град» предусмотрено 776 квартир. На первых и цокольных этажах зданий и во дворе разместят коммерческие помещения и площадки, которые направлены на восстановление привычной для местных жителей торговой инфраструктуры. Понимая будущую нагрузку новыми жильцами, застройщик предусмотрел в комплексе подземный паркинг на 750 машиномест, детский сад и большой супермаркет. На территорию ограничат доступ машин. Заехать во двор сможет только спецтранспорт. Больше о проекте застройки рассказано в статье «В центре столицы строится новый жилой квартал «Ярославов Град».

Протест против новостройки начался после старта строительных работ на участке. На митингах активно выступают жильцы соседних домов и участники общественных организаций «Барви життя» и «Об’єднання «Самопоміч». В составе последней группы активистов фигурируют некоторые политические деятели, в частности, Ольга Балицкая. Их недовольство и требования звучат, как:

- Сенный рынок несет историко-культурную ценность и поэтому его надо восстановить.

- Комплекс возводят незаконно.

- Высотность части будущих домов не соответствует разрешенной в этой части города.

- Строительство комплекса с таким количеством квартир создаст значительную нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру окружающей местности.

Чтобы обратить внимание на застройку, общественные активисты обратились к Интернет- и телевизионным СМИ.

Однако застройщик возводит комплекс с необходимой разрешительной документацией, а проект ЖК «Ярославов Град» согласован письмом из Министерства культуры Украины от 06.06.2016. Несмотря на полный пакет документов и разрешений, митингующие не прекращают попытки прекратить застройку. Для урегулирования ситуации на некоторых объектах строительства Киева, против которых выступают общественные активисты, Минрегионом Украины была создана межведомственная рабочая группа.

Читайте также: Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья

Скан-копия письма от Министерства культуры Украины, которое подтверждает, что ЖК «Ярославов Град» возводят на месте, не представляющем культурно-исторического значения для города

Юридическая экспертиза законности

В связи с возникшим конфликтом портал Domik.ua решил провести анализ законности строительства ЖК «Ярославов Град» вместе с юридической компанией «Pravoplusinvest». Журналисты нашего ресурса обратились к застройщику с просьбой предъявить разрешительную документацию на возведение жилого комплекса на улице Бульварно-Кудрявская, 15-А. Компания «Эмпориум Пропертиз» дала положительный ответ, предоставив для анализа документы и пример подписанного с инвесторами договора. Ниже опубликованы данные, которые проверены юридическими экспертами.

1. Основные данные о новостройке

Название: жилой комплекс «Ярославов Град»

Строительный адрес: г. Киев, Шевченковский район, ул. Бульварно-Кудрявская,15-А. Ул. О. Гончара, 38 Б и ул. О. Гончара, 48/2

Начало строительства: IV кв. 2016 г.

Сроки введения в эксплуатацию: IV кв. 2019 г.

2. Участники строительства

3. Документы на землю

Выдержки из Государственного земельного кадастра о праве собственности и имущественные права на земельные участки

4. Разрешительная документация на строительство

4.1.Разрешение на выполнение строительных работ и изменение к нему

4.2.Градостроительные условия и ограничения

4.3. Лицензия на осуществление строительной деятельности

5. Схема инвестирования

Предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого используется заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры.

6. Соответствие документов действительности

7. Результаты экспертизы

Согласно ч. 2 ст. 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» застройка земельного участка, где расположен ЖК «Ярославов Град», осуществляется в пределах ее целевого назначения, установленного в соответствии с законодательством.

Согласно ч.1, 2 ст. 375 Гражданского кодекса Украины собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам. Право собственника на проанализированную застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению.

В соответствии с пунктом 5 «Порядка выполнения подготовительных и строительных работ», утвержденного постановлением кабинета министров Украины от 13 апреля 2011 года № 466, предусмотрено: строительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или договора суперфиция и:

- уведомления о начале выполнения строительных работ - в отношении объектов, по классу последствий (ответственности), относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1) и объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта;

- выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ - по объектам, которые по классу последствий (ответственности), относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями. Документы, дающие право на выполнение строительных работ, действуют до завершения строительства.

Подводим итог: На дату проведения анализа разрешительной документации на строительство - документы являются действующими. Застройщик на момент проверки документов имеет всю необходимую разрешительную документацию для ведения строительства.

При инвестировании денежных средств в объекты недвижимости рекомендуется осуществлять проверку не только наличия документов, но и их содержания, договорных условий, наличие ипотек, арестов, судебных прецедентов, исполнительных производств, актов контролирующих органов, которые могут существенно влиять на ход строительства.

Для получения полного анализа и оценки существующих рисков строительства можно обратиться к экспертам в юридическую компанию «Pravoplusinvest», которые осуществили анализ для данной статьи. Обратиться за консультацией и оценкой рисков можно через специальную форму на сайте.

Читайте также: Как оформить лишние или недостающие квадратные метры в квартире, купленной в новостройке

Выводы

Застройщиком получены все необходимые для законного строительства разрешительные документы. В их список вошли и письмо-подтверждение от Минкультуры, и градостроительные условия и ограничения (ГУО) от 13.03.2013. Независимые юридические эксперты согласны с тем, что документы на момент проверки оказались действительными, а сроки в разрешениях соответствуют заявленным срокам строительства. Планы по застройке у представителей комплекса соответствуют утвержденным градостроительным условиям и ограничениям и другой документации, выданной ГАСИ от 2015 года.

Акции протеста, которые разворачивают против ЖК «Ярославов Град», напоминают тактику действий псевдоактивистов, о которых говорилось в статье «Строительные скандалы: причины, риски и способы разрешения». О подобной деятельности высказался директор девелоперской компании «Greenol» Олег Приходько в недавней публикации про митинги в Одессе.

Примером выборочных протестов общественных организаций, которые ведут борьбу с несправедливой застройкой Киева, могут послужить новостройки А.П. Войцеховского.

Неспособность получить финансовую выгоду путем саботирования строек Войцеховского может объяснять отсутствие интереса у активистов к таким объектам. Участники митингов, предположительно, понимают, что никто не будет платить за отсутствие протестов на объектах «самовольного строительства». Возможно, на незаконных объектах никто не отстаивает права инвесторов, потерявших деньги, потому как после официальных заявлений властей о проблемности новостроек представителей «самостроев» не интересует сохранение репутации.

Игнорирование абсолютно незаконных новостроек и, параллельно с этим, активная борьба против законного строительства вызывает ряд сомнений по поводу действий участников акций протеста. Если, как они утверждают, борются за законность и справедливость – почему игнорируют стройки, в которых по несколько раз продаются квартиры, дома не сдают в срок годами, и нет разрешительной документации?

Такой выборочный подход к митингам против строек вполне может означать, что в определенных объектах недвижимости митингующие видят выгоду и поэтому направляют свои усилия именно против выгодного им строительства.

Несмотря на ситуацию, редакция Domik.ua настоятельно рекомендует прислушиваться, в первую очередь, к официальным государственным источникам, проверять разрешения и лицензии самостоятельно или обратившись за помощью к юридическим компаниям. Для начала, следует ознакомиться с документами из открытых Интернет-источников. Советы по поиску данных о потенциальном инвестиционном объекте опубликованы в статье «Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете».

Обсудить последние новости первичного и вторичного рынка недвижимости, прочитать информацию о долгостроях и незаконном строительстве, ознакомиться с фотографиями со стройплощадок законных новостроек Киева и Украины, спросить мнение об объекте у инвесторов одного из действующих жилых комплексов – это и многое другое находится в разделах украинского форума о недвижимости на Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017