Как живется в ЖК «Варшавский микрорайон»: фото, обзор и отзывы жителей
Содержание
- Как добраться до новостройки
- Первое впечатление от ЖК «Варшавский микрорайон»
- Характеристики ЖК «Варшавский микрорайон»
- Следующие очереди: «Варшавский плюс» и «Варшавский-2»
- Отдел продаж: цены, наличие квартир, условия рассрочки
- Внутренняя инфраструктура новостройки
- Ближайшая инфраструктура
- Отзывы жителей ЖК «Варшавский микрорайон»
- Итоги
Летом 2021 года жилой комплекс «Варшавский плюс» не сходит со страниц новостных сайтов: из-за конфликта с владельцем земли застройщик Stolitsa Group не может ввести дома в эксплуатацию. Между тем жители соседнего жилого комплекса — «Варшавского микрорайона» — считают, что все это происки конкурентов, а проекты от «Столицы» вполне законные и стоят каждой гривны. Я решила посетить новостройку, чтобы лично узнать, в чем суть проблемы, и расспросить киевских «варшавян», как им живется в самом современном микрорайоне Виноградаря.
Как добраться до новостройки
Жилой комплекс «Варшавский микрорайон», вопреки своему названию, находится не в столице соседней Польши, а в киевском жилом массиве Виноградарь. В довоенные времена большинство местных земель было занято под виноградники, отсюда и пошло название локации. Сейчас это спокойный и зеленый спальный район, обладающий большим потенциалом: здесь строится станция метрополитена, возводятся сразу несколько масштабных ЖК, открываются новые торговые центры.
Пока метро нет, добираться до ЖК «Варшавский микрорайон» можно маршрутками с Оболони, Святошино, Подола и железнодорожного вокзала. Курсируют также троллейбусы № 26 от станции метро «Нивки» и № 92 от аэропорта «Киев». Остановка, на которой надо выходить, так и называется — «Варшавский микрорайон». Пропустить ее сложно, поскольку сразу напротив находится большой торговый центр Retroville.
Несмотря на некоторую отдаленность «Варшавского», до центра отсюда можно добраться за 10-15 минут на автомобиле. Другое дело, что пробки на проспекте Правды с каждым днем случаются все чаще, а с заселением новых домов станут, вероятно, привычным делом.
![](/images/thumb/full/000061555823461981b7.jpg)
Первое впечатление от ЖК «Варшавский микрорайон»
Если вы хотя бы раз бывали на Виноградаре, то знаете, что микрорайон этот довольно провинциальный. Он застроен преимущественно панельными домами 70-80-х годов, спрятавшимися в зеленых двориках с непременными бабульками на лавочках. Но чем ближе подъезжаешь к «Варшавскому», тем чаще ловишь себя на мысли, что Виноградарь ожидают большие перемены. Проспект Правды словно делит локацию на две реальности: с одной стороны — старые микрорайоны, с с другой — новенькие жилые комплексы, огромный Retroville, куча строительных кранов на горизонте.
Опрятные дома «Варшавского микрорайона» выгодно выделяются на фоне остальной застройки, да это и несложно: его ближайший сосед — гаражный кооператив «Виктория». Чуть дальше по проспекту, с противоположной стороны Retroville, расположен младший брат новостройки — «Варшавский плюс». Его дома выглядят более современными, но одновременно и более одинокими: именно сюда с конца прошлого года не могут заехать владельцы квартир.
Характеристики ЖК «Варшавский микрорайон»
Строительство «Варшавского микрорайона» стартовало в 2015 году. На участке земли площадью 44 га, принадлежащей агрокомбинату «Пуща-Водица», застройщик Stolitsa Group начал возведение грандиозного жилого комплекса. Представители девелопера заявляли, что «Варшавский» станет первым в Киеве микрорайоном, который не просто будет располагать всей необходимой инфраструктурой на территории, но и будет объединен общей архитектурной концепцией.
Всего проектом предусматривалось строительство 21 дома высотой от 13 до 25 этажей. Технология строительства — традиционная монолитно-каркасная, стены — газоблок. Утепляли дома минеральной ватой, затем штукатурили в благородные бежево-коричневые оттенки. Чтобы фасады со временем не растеряли архитектурную целостность, на них установили кондиционерные корзины, а также позволили стеклить балконы только в общем стиле и после согласования с управляющей компанией.
Всего в комплексе насчитывается 2265 квартир и 3600 паркомест — довольно неплохо, особенно с учетом того, что «Варшавский» не претендует на какие-то сверхвысокие стандарты и принадлежит к скромному экономклассу. Жилье передавалось инвесторам без отделки: только стяжка на полу, окна Rehau, радиаторы и входные двери плюс одна розетка для начала ремонтных работ. Все коммуникации в новостройке централизованные, включая отопление. «Варшавский микрорайон» состоит из восьми очередей строительства, семь из которых уже успешно сданы. Восьмая очередь — это три последних дома, которые девелопер обещает ввести в эксплуатацию в конце нынешнего года.
![](/images/thumb/full/000061555825392b18b2.jpg)
От себя отмечу, что выглядит «Варшавский микрорайон» очень достойно — стройная геометрия линий, благородные оттенки, зеленые дворики. По-моему, отличный пример того, каким может быть крепкий экономкласс без 30-этажных «свечек», асфальтированных дворов и детских площадок в стиле советского гламура. Думаю, многие согласны со мной, потому что люди проголосовали за «Варшавский микрорайон» гривной — все квартиры в комплексе были распроданы еще до завершения строительства. Высокий спрос на жилье и популярность комплекса среди покупателей и побудили Stolitsa Group заняться строительством двух сиквелов — «Варшавского плюс» и «Варшавского-2».
Следующие очереди: «Варшавский плюс» и «Варшавский-2»
Когда первые дома «Варшавского» были готовы к введению в эксплуатацию, чуть дальше по проспекту Правды началось строительство его «младшего брата» — жилого комплекса «Варшавский плюс». Он немного скромнее по параметрам: 10 домов высотой 23-26 этажей, которые уже относятся к классу «комфорт». Впрочем, от старшего брата его отличает лишь визуальное оформление домов, автономное отопление вместо центрального, большая высотность и концепция застройки: если в первом проекте дома возводились мини-кварталами, территория которых закрывалась после заселения, то здесь все дома расположены вокруг центрообразующих элементов — собственного торгового центра и сквера.
![](/images/thumb/full/0000615558273f143396.jpg)
По состоянию на июнь 2021 первые три дома «Варшавского плюс» достроены и готовы ко вводу в эксплуатацию, которая была запланирована еще на конец 2020-го. Однако случилось неожиданное: в 2020 году балансодержателем государственного предприятия «Пуща-Водица», которое владеет земельными участками под всеми «Варшавскими», стал Фонд госимущества вместо Минагро. Новое руководство Фонда начало требовать от Stolitsa Group пересмотреть условия договора. Последний был подписан шесть лет назад и предполагал, что госпредприятие получает 5% от общей площади жилой недвижимости. Но Фонд считает, что 5% — слишком мало, и это наносит ущерб государству. Со своей стороны застройщик «Варшавского» утверждает, что показатель 5% был утвержден независимыми экспертами, и для пересмотра условий контракта нет оснований. Девелопер уже отдал государству 31 000 кв. жилья и отдаст еще 67 000 кв. м, а также вложил в развитие инфраструктуры района 1,5 млрд грн частных инвестиций. Короче говоря, уступать никто не готов. Конфликт уже перешел в судебную плоскость, а сотни инвесторов по-прежнему ждут свои квартиры.
Не желая останавливаться на достигнутом, неутомимый застройщик в 2020 году начал строительство третьего микрорайона, который, руководствуясь какой-то собственной логикой, назвал «Варшавским-2». Этот жилой комплекс располагается за первым микрорайоном, напротив новостройки «Кристер Град» и еще ближе к новой станции метро — фактически от него до «Мостицкой» будет меньше километра. «Варшавский-2» будет состоять из 13 домов высотой 9-25 этажей, объединенных в пять закрытых кварталов. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на 2022 год. Надеюсь, к тому времени конфликт застройщика и землевладельца решится, поскольку проект действительно интересный, строится при наличии всех документов и будет очень жаль, если наш и без того несчастный первичный рынок пополнится еще одним долгостроем.
Отдел продаж: цены, наличие квартир, условия рассрочки
Поскольку квартиры в «Варшавском микрорайоне» уже распроданы, отдел продаж на территории комплекса закрыт. Найти квартиры можно только на вторичном рынке. Выбор при этом не слишком большой, а вот цены — наоборот. В среднем однокомнатную квартиру в «Варшавском» в состоянии после строителей можно приобрести за 1,5 млн грн, при том что в 2017 году она стоила около 760 тыс. грн. Плюс 50% к первоначальной цене за четыре года — достаточно неплохая инвестиция, не так ли?
Все квартиры проданы даже в «Варшавском плюс», а в ЖК «Варшавский-2» остались только трехкомнатные от 95 кв. м. Инвесторы ожидают открытия следующих очередей, но думаю, этого не произойдет до разрешения конфликта с ГП «Пуща-Водица» — так было бы правильно. И, кажется, такой спрос работает лучше любой рекламы.
Внутренняя инфраструктура новостройки
«Варшавский микрорайон», по словам застройщика, будет иметь в своем распоряжении всю необходимую инфраструктуру, и этот процесс уже запущен. На первых этажах домов работают маркеты, аптеки, кафе и магазины — причем расположены они с внешней стороны зданий, чтобы посетители не заходили во дворы. Впрочем, они бы туда и так не зашли: каждый мини-квартал обнесен двухметровым сетчатым забором, и попасть на территорию можно только с помощью магнитного ключа. Внутри дворов оборудованы детские и спортивные площадки, много зелени, есть прогулочные дорожки и зоны для отдыха. Машины здесь, соответственно, тоже не проезжают — очень удобно для тех, кто отпускает детей самостоятельно играть во дворе.
Между второй и третьей очередями «Варшавского» строится многофункциональный образовательный комплекс для детей от 3 до 16 лет. Он станет интересным форматом «четыре в одном» и объединит под одной крышей детский сад, школу, студийное и культурное пространство. Владельцем комплекса выступает общественная бесприбыльная организация «Новый формат образования», которая реализует прогрессивные самоокупающиеся проекты в сфере образования. Новое пространство рассчитано примерно на 500 детей. Скептики могут правильно отметить: заведение — негосударственное, следовательно, за пребывание там детей родителям нужно будет выложить определенную сумму, которая может быть не по карману среднестатистической семье. Но в любом случае появление образовательного центра позволит несколько разгрузить переполненные коммунальные учреждения микрорайона.
Ближайшая инфраструктура
Виноградарь — спальный район с развитой инфраструктурой, поэтому местные жители не испытывают острой нехватки в чем бы то ни было. В радиусе километра от «Варшавского микрорайона» расположены четыре муниципальных детских сада, три общеобразовательных школы и частная международная школа «Меридиан», все занятия в которой проводятся на английском языке.
В районную поликлинику от «Варшавского микрорайона» — четыре остановки на маршрутке. А вот в областную больницу № 2 лучше ехать на машине, тогда дорога займет не более 10 минут. Кроме того, в 1,5 км от жилого комплекса расположен Киевский роддом № 2, который после реконструкции стал очень популярным среди столичных мамочек.
Однако главная гордость и радость жителей микрорайона — это открытый в прошлом году торгово-развлекательный центр Retroville. Здесь на площади 120 тыс. кв. м открыто 250 магазинов, 8 ресторанов, восьмизальный кинотеатр «Мультиплекс», огромный супермаркет «Новус» на 11 882 кв. м и паркинг на 3245 машино-мест. Внутри мне понравилось: просторные галереи, инстаграмные зоны отдыха, современный фудкорт и отличное кондиционирование — короче говоря, отличное место, чтобы сходить на шопинг или провести уикенд с семьей.
Отзывы жителей ЖК «Варшавский микрорайон»
Субботним утром во дворах «Варшавского микрорайона» совсем немного людей. И это неудивительно: в пяти минутах езды от комплекса находится три озера, а также Виноградарский лес, и там наверняка приятнее спасаться от жары. И все же я встречаю на летней террасе пиццерии «Mamamia!» Ольгу, которая пьет холодный чай в тени зонтика.
— В августе будет ровно год, как мы с мужем переехали сюда, — рассказывает Ольга. — Купили квартиру в третьем доме второй очереди в 2017 году, тогда квадратный метр стоил около 18 тыс. грн. Наш дом сдали с небольшой задержкой, около трех или четырех месяцев, уже не помню точно. Мы все равно ждали, когда срок депозита подойдет к концу, так что не особо спешили заходить на ремонт. Когда переехали, сначала все необычным казалось: новый микрорайон, в магазин приходилось через дорогу ходить, стоял постоянный шум от ремонта и строительства. Потом все улеглось, мы познакомились с соседями, торговый центр рядом открылся. Сейчас здесь классно, мне все нравится. Я работаю из дому, и иногда целыми месяцами никуда не выезжаю за пределы Виноградаря. А зачем? У нас все есть. Вот в соседнем доме классный маникюрный салон работает, сразу напротив — отделение «Новой почты», фермерская молочка, заказ суши. Раз в неделю мы ходим с мужем за покупками в «Новус», можем зайти в кинотеатр, если нет очередного карантина. Короче говоря, жаловаться не на что.
— Разве так бывает, что совсем никаких минусов? — хитро улыбаюсь я.
— Ну, не знаю, — пожимает плечами Ольга. — Может, разве что большое количество квартиросъемщиков напрягает. Нам они, конечно, не мешают, но вот моя подруга с первого дома говорит, что над ней квартира посуточно сдается. Сами понимаете — подъезд вроде как на замке, но постоянно посторонние люди тусуются. И звуки характерные оттуда. С шумоизоляцией у нас в комплексе так себе дела, поэтому если вдруг планируете здесь покупать квартиру, сразу делайте дополнительную «шумку».
В небольшом сквере у будущего образовательного центра, который сейчас обнесен строительным забором, я встречаю мужчину лет тридцати, который представляется Адамом. Он держит на поводке смешного рыжего пса, которому явно не хочется гулять в такую жару. Смуглый оттенок кожи и акцент наталкивают меня на мысль что Адам явно иностранец, и я оказываюсь права.
— Я вообще родился в Пакистане, но в Киеве живу уже почти 15 лет, — на хорошем украинском языке рассказывает Адам. — Учился здесь в медицинском, изначально планировал возвращаться на родину, но потом решил остаться. Родителей перевез три года назад. У меня большая трехкомнатная квартира здесь, но я купил еще одну в «Варшавском-2». Когда дом сдадут, родители переедут туда. Пять лет назад, когда искал жилье, то жил на Соломенке, и Виноградарь казался мне очень далеким. Но сейчас я ни капли не жалею: скоро здесь появится метро, постоянно открываются новые магазины. И клиника, где я работаю, находится на Оболони — в 10-15 минутах на автомобиле. Единственное, что мне не нравится — очень много машин появляется на территории. Вечером очень сложно припарковаться. А ведь некоторые дома еще даже не заселены.
Далее Адам подробно рассказывает, как были ошарашены его родители, когда впервые увидели «Варшавский». Его семья не из бедных и жила в хорошем квартале в Исламабаде, но такие жилые комплексы, как «Варшавский», считаются там просто-таки элитным жильем. Единственное, чем недоволен мой собеседник, — высокие коммунальные счета. Зимой за трехкомнатную квартиру он платит около 5 тыс. грн, включая отопление. «Тариф за обслуживание придомовой территории составляет около 12 грн за «квадрат». Мне кажется, что это дорого», — утверждает владелец квартиры почти на 100 кв. м.
Последней моей собеседницей становится Марина. Сейчас она с мужем и трехлетним сыном арендует квартиру в «Варшавском микрорайоне», одновременно выплачивая рассрочку в «Варшавском плюс». В 2015 году они переехали в Киев из Луганска, и Виноградарь сразу влюбил их в себя. «Здесь так же уютно и зелено, как в родном Луганске», — с грустной улыбкой признается девушка. Ее сын Артем ходит в садик № 803, расположенный через дорогу. Поскольку у семьи пока нет прописки, за садик приходится платить около 600 грн в месяц. Но Марина рада, что их вообще приняли. «Каждый день ходим смотрим на наш почти готовый дом, — говорит моя собеседница. — Конечно, хочется уже переехать, ведь деньги мы не печатаем, а платить аренду, рассрочку и одновременно откладывать на ремонт очень сложно. Я уверена, что проблема в чиновниках, которые решили, что продешевили, и хотят очередную взятку. Надеюсь, застройщик сможет с ними договориться. Ему мы доверяем на 100%, это не какой-нибудь «Укрбуд».
Итоги
В «Варшавском микрорайоне» я нашла преимущественно плюсы, и среди них:
- расположение в тихом зеленом Виноградаре, который располагает собственным лесом, озером и при этом находится недалеко от центра столицы;
- большой торгово-развлекательный центр в двух минутах ходьбы;
- закрытые от машин и посторонних внутренние дворы;
- собственная инфраструктура жилого комплекса, перечень которой ежемесячно пополняется;
- опрятные двор, ухоженные зеленые зоны, современные игровые площадки;
- собственный образовательный центр, который строится;
- будущая станция метро в пешей доступности;
- высокие Индексы надежности всех трех проектов — а значит, наличие всей необходимой разрешительной документации и минимальные сроки задержки (пока).
Конечно, нашлось место и для минусов:
- парковочных мест должно было хватать для всех, но на территории комплекса уже трудно найти место — а заселение «Варшавского» продолжается, и около 50% жителей туда еще заедут;
- в процессе заселения «Варшавского микрорайона» и соседних жилых комплексов нагрузка на поликлинику, школы и детские сады значительно возрастет. Нужно быть готовым искать альтернативу медицинским и образовательным учреждениям;
- жители Виноградаря, ранее почти незнакомые с пробками на дорогах, начинают понимать, что вскоре они станут их ежедневной неизбежностью;
- ситуация, сложившаяся между застройщиком и землевладельцем, немного напрягает инвесторов, и может плохо сказаться на репутации девелопера.
Узнать больше и пообщаться с жителями новостройки можно на форуме ЖК «Варшавский микрорайон».
Екатерина Голубенко
© domik.ua, 2021
Комментарии посетителей