Как зарегистрировать договор о залоге недвижимости в Украине

Редакция портала Domik.ua разбиралась в правовых аспектах регистрации залога недвижимости в Украине. Операции по передаче имущества пользуются спросом, так как позволяют кредиторам себя перестраховать.

Залог — имущество, которое обеспечивает обязательства заемщика по кредиту или займу. Лицо, которое предоставляет залог, называют залогодателем. Того, кто, принимает залог — залогодержателем. Залогом обеспечивается любое существующее или будущее требование, которое не противоречит законодательству. Основные понятия определяет Закон Украины 2654-XII «О залоге». 

Кто может быть залогодателем

Сторонами договора залога — залогодателем и залогодержателем — становятся физические, юридические лица и государство.

Залогодателем считается должник по основному обязательству, или третье лицо, имущественный поручитель. Залогодержатель — кредитор.

Поручителем может стать человек или предприятие, не связанные другими договорными отношениями ни с кредитором, ни с должником. За предоставленную услугу поручитель вправе требовать вознаграждение, гласит Статья 558 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ).

Что предоставляют в залог

По законодательству, передавать в залог разрешено имущество и имущественные права, которые подлежат отчуждению залогодателем и на которые можно обратить взыскание.

Например, ипотека — залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьей стороны. Закладом называют залог движимого имущества, передаваемого во владение залогодержателя.

Предметом залога может стать имущество, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора залога. «Будущее» право собственности в таком случае нужно подтвердить. Пример — ипотечный договор, предметом залога по которому будет квартира в новостройке. 

Нельзя передавать в залог такую недвижимость: 

 — культурные ценности: объекты права государственной или коммунальной собственности из Государственного реестра национального культурного достояния;

 — объекты из Перечня памятников культурного наследия, которые не подлежат приватизации;

 — объекты госсобственности, приватизация которых запрещена законодательством, имущественные комплексы государственных предприятий, их подразделений в процессе корпоратизации;

 — общежития, жилые комплексы, их части, на которые распространяется действие Закона «Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий». Недвижимость, которой владеют два или больше собственников передается в залог только с согласия всех совладельцев. Имущество в общей долевой собственности, может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения этой доли в натуре.

Одно и то же имущество разрешено закладывать несколько раз, если это не запрещено предыдущим договором или законодательством. Об этом сказано в Статье 588 ГКУ. Последующий залог не прекращает право предыдущего залогодержателя. Требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности возникновения права залога.

Основные требования к договору залога

В договоре залога нужно указывать такую информацию:

• суть;
• размер; 
• срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом; 
• ссылки на договор или иную сделку по основному обязательству; 
• описание предмета залога; 
• другие условия, уточнения, запреты.

Договор залога заключают в письменном виде. В случаях, когда предмет залога — недвижимость, его заверяет нотариус. Если не придерживаться требований относительно формы и нотариального удостоверения, договор будет считаться недействительным. 

Право залога возникает с момента заключения договора залога, а в случае, когда договор подлежит нотариальному удостоверению — с момента удостоверения. 

Государственная регистрация обременений на недвижимое имущество 

Ипотека — популярный вид залога, в котором имущество не передается залогодержателю. Это производное обязательство, которое возникает в результате заключения основного договора. Поэтому действует до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

Ипотека относится к видам обременения прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, гласит Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений».

Обременение — запрет или ограничение распоряжаться и пользоваться недвижимостью. 

Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации, утверждает Статья 4 Закона 898-IV «Об ипотеке». Это касается и объектов незавершенного строительства. 

Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки. 

Также регистрируют и заверяют у нотариуса изменения и дополнения к ипотечному договору, сделку об уступке прав. Кроме того, ипотекодержатель обязан обратиться к госрегистратору с заявлением о прекращении ипотеки не позднее 14-ти дней со дня полного погашения долга по основному обязательству.

Услугу по государственной регистрации обременения на недвижимое имущество оказывают такие инстанции:

— исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, коммунальные центры предоставления административных услуг (ЦПАУ). В Киеве обременения вещного права на недвижимость регистрируют также в ЦПАУ (ЦНАП);

 — аккредитованные субъекты;

 — государственные регистраторы прав на недвижимое имущество, нотариусы и государственные исполнители;

 — административную услугу в электронном виде предоставляют по ссылке: https://kap.minjust.gov.ua/

Для регистрации обременения на недвижимость в госреестре требуется такой перечень документов:

— заявление о государственной регистрации прав и их обременения; 

Как правильно оформить документ, можно посмотреть в приказе Министерства юстиции Украины «Об утверждении Требований к оформлению заявлений и решений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений». Шаблон заявления доступен на Едином государственном портале административных услуг;

 — документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя;

 — квитанция об уплате административного сбора; 

— оригиналы или заверенные копии документов, которые подтверждают приобретение, изменения, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество. Список отличается, в зависимости от обстоятельств и условий, прописанных в договорах (список ниже): 

 а) решение суда по обременению прав на недвижимость; 

 б) решение государственного или частного исполнителя;

 в) документ, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета на отчуждение;

 г) решение органа местного самоуправления о том, что объект относится к устаревшему жилищному фонду;

 д) договор, которым устанавливается обременение прав на недвижимость или его дубликат;

 ж) другие акты органов государственной власти и должностных лиц, в случаях, предусмотренных Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, который утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года № 1127.

Госрегистрация обременений, ипотек проводится в течение двух рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.

Административный сбор за госрегистрацию составляет 0,05 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного на 1 января календарного года. Перечень лиц, которые освобождены от уплаты, прописан в Статье 34 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». 

После процедуры заявитель получит решение государственного регистратора, информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество в электронной и, по желанию заявителя, в бумажной форме.

Проверка обременений также осуществляется с помощью Госреестра: 

 — выписки в бумажной форме — 0,025 прожиточного минимума для трудоспособных лиц;

 — информация в электронном виде — 0,0125 прожиточного минимума для трудоспособных лиц.

Читайте также: Кабмин изменил правила регистрации места жительства в ипотечном жилье

Нотариальное удостоверение договоров залога, ипотеки

Принципы удостоверения договоров отчуждения и залога имущества указаны в Статье 55 Закона 3425-XII «О нотариате». Удостоверение договоров недвижимости проходит по местонахождению объекта, юридического или по зарегистрированному месту жительства физического лица — одной из сторон соответствующего договора. Прежде, чем заверить договор залога недвижимого имущества, нотариус проверяет отсутствие запрета на отчуждение или ареста. 

Для удостоверения договора залога (ипотеки) нотариусу предоставляется ряд документов. В первую очередь оригинал договора из которого возникает существующее или будущее требование, вытекающие из договора ссуды, кредита, покупки-продажи, аренды (договор займа и т.д.).

Далее нотариус попросит установить личность сторон. Потребуются такие документы (перечень ниже).

 Для физических лиц:

• оригинал паспорта;
• идентификационный номер;
• свидетельство о регистрации брака, если недвижимое имущество нажито в браке;
• заявление-согласие супруги (супруга), если имущество приобретено после заключения брака;
• брачный контракт, если пара заключила такое соглашение.

Для юридических лиц:

• оригинал свидетельства о государственной регистрации;
• оригинал устава (учредительного договора);
• документ (нотариально удостоверенная доверенность, протокол, приказ) подтверждающий полномочия представителя;
• протокол (решение) общего собрания юридического лица о передаче в залог (ипотеку);
• справка из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ);
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. 
• оригинал паспорта и идентификационный номер представителя;
• печать юридического лица.

Список справок и документов для разных объектов недвижимости немного отличается. Для удостоверения договора, по которому в залог передается квартира или дом, предоставляют такие бумаги: 

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в отчуждаемой квартире лицах;
• независимая экспертная оценка рыночной стоимости;
• для жилого дома справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, на котором построено здание и о размере земельного участка, если он находится в государственной собственности, договор аренды этого участка.

Жилой дом отчуждается вместе с землей, на которой размещен, если земельный участок в частной собственности. Такие требования описаны в Статье 120 Земельного кодекса Украины и 377 ГКУ.

Ипотечный договор, предмет залога по которому объект незавершенного строительства, удостоверяется на основании документов, подтверждающих имущественные права на этот объект. Нотариус потребует извлечение из единого реестра прав собственности на недвижимое имущество с указанием процента готовности объекта, независимую экспертную оценку стоимости и документ на права собственности или пользование земельным участком. 

После окончания строительства недвижимость продолжает быть предметом ипотеки в соответствии с условиями ипотечного договора. В этом случае ипотекодержатель регистрирует обременение прав владельца на построенную недвижимость. 

Залоговая — это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, а в случае невыполнения — обратить взыскание на предмет ипотеки. Залоговая оформляется, если выдача предусмотрена ипотечным договором. После государственной регистрации ипотеки оригинал залоговой передается ипотекодержателю. Выдача залоговой, аннулирование, получение новой подлежат государственной регистрации.

Читайте также: Обжалование нотариальных действий при регистрации покупки квартиры

По какой стоимости оценивается предмет залога 

Статья 582 ГКУ указывает, что оценивает предмет залога залогодатель вместе с залогодержателем в соответствии с обычными ценами, сложившимися на момент возникновения права залога. Профессионального оценщика привлекают тогда, когда в договоре указано соответствующее условие и на этом настаивает кредитор.

Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем. Оценка проводится профессиональным оценщиком, если того требует договор или законодательство (Статья 5  Закона «Об ипотеке»). Независимая оценка проводится в случаях залога государственного и коммунального имущества. Нюансы процедуры описывает Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Залоговая стоимость может отличаться от балансовой, цены последующей продажи объекта или размера обеспеченного залогом требования.

Что делать, когда сумма после реализации недвижимости отличается от требований залогодержателя:

• если выручка от проданного предмета залога превышает размер требований, разница возвращается залогодателю. Когда продают имущество госпредприятия, разница поступает в соответствующий бюджет;
• залогодержатель может компенсировать недостачу другим имуществом должника, когда денег после реализации предмета залога недостаточно для полного удовлетворения требований. 

Где находится предмет залога

Законом или договором предусматривается пребывание заложенного имущества во владении залогодателя, залогодержателя или третьего лица (Статья 9 Закона «О залоге»). 

Залогодатель с согласия залогодержателя вправе отчуждать предмет залога, передавать в пользование другим либо иным образом распоряжаться. Может его завещать. Сделка, ограничивающая право залогодателя передать в наследство заложенное имущество, считается ничтожной — утверждает Статья 586 ГКУ.

Залогодержатель же может пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, установленных договором. 

Как удовлетворить требования по договору залога

Право залога прекращается, когда выполнено обеспеченное залогом обязательство. В таком случае залогодержатель обязан немедленно возвратить заложенное имущество залогодателю.

Залогодержатель вправе взыскать предмет залога, если должник не исполнил обязательства в срок. Обращение взыскания на залоговое имущество может происходить несколькими способами:

• добровольное (по соглашению сторон): передача в собственность залогодержателя; реализация предмета залога залогодержателем;
• принудительное: залоговое имущество реализуется по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса государственным либо частным исполнителем через специализированные организации.

Порядок принудительной продажи заложенного имущества регулируется статьями Закона «О залоге», «Об исполнительном производстве» и другими нормативно-правовыми актами. В ряде случаев предусмотренная законодательством процедура продажи не в полной мере удовлетворяет стороны договора. Кредиторы жалуются на прорехи в правовой регламентации и длительность процедуры. Должников часто не устраивает то, что имущество продается по заниженной стоимости, плюс расходы на реализацию компенсирует залогодатель.

Реализация залогового имущества проводится через аукцион — публичные торги, в том числе электронные. По желанию сторон допустим другой способ продажи предмета залога. Исключение составляет ситуация, когда залогодатель — госпредприятие. Залогодатель может в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания, исполнив обязательства. 

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства в таких случаях:

• передачи залогодателем предмета залога другому лицу без согласия залогодержателя, если это было необходимым условием;
• нарушения залогодателем правил о замене, последующем залоге или распоряжении предметом залога;
• утраты предмета залога вследствие обстоятельств, за которые залогодержатель не ответственен, если залогодатель не заменил или не восстановил предмет залога;
• нарушения залогодателем других условий договора.

Если третий участник сделки предоставил в залог собственное имущество, он может удовлетворить требование кредитора без согласия должника. Такое возможно, когда залогодатель боится потерять право на имущество, если кредитор требует взыскания. В таком случае к другому лицу переходят права кредитора, говорится в Статье 528 ГКУ. 

В октябре 2020 года Президент Украины Владимир Зеленский продолжил до 21 апреля 2021 года мораторий на взыскание заложенного имущества по кредитам в иностранной валюте.

Читайте также: ТОП-3 осенних закона о недвижимости от команды Владимира Зеленского

Узнать больше об особенностях процедуры нотариальной регистрации договоров залога жилой недвижимости можно на форуме Юридическая консультация.

Выводы

Рост спроса на ипотеку рекордно высокий два квартала подряд. Это данные опроса, проведенного Национальным банком Украины с декабря 2020 по январь 2021 гг. среди кредитных менеджеров 24-х финансовых учреждений. Впервые с 2017 года произошло смягчение стандартов ипотечного кредитования, чему способствовали позитивные ожидания на рынке недвижимости и снижение стоимости ресурсов преимущественно у крупных банков. Респонденты отметили улучшение условий одобрения кредитных заявок, в частности уменьшение ставок и LTV (соотношение кредита и стоимости жилья). В октябре 2020 года, по информации НБУ, объемы ипотечного кредитования были крупнейшими за последние два года. По результатам опроса банков, в указанном месяце финучреждения выдали 662 кредита на общую сумму 491 млн грн. По сравнению с октябрем 2019 года объем выдачи новых ипотечных кредитов увеличился на 82%. 

Обременение недвижимости ипотекой подлежит государственной регистрации. Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателями в письменной форме и должен быть заверен нотариусом. Нотариальному заверению подлежат все договоры залога, обязательства по которым обеспечиваются недвижимым имуществом.

Все, что касается регистрации договоров о залоге недвижимости в Украине, требует внимательной и тщательной подготовки. Процедуру государственной регистрации и нотариального заверения регламентируют десятки законов и постановлений. В каждом случае требуется свой пакет документов. При подписании бумаг следует скрупулезно читать условия и учитывать нюансы. Нарушение правил оформления и регистрации договоров о залоге может в дальнейшем привести к судебным разбирательствам, потери средств или объектов недвижимости. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021