Хронические проблемы вторичного рынка недвижимости Украины

На этой неделе средняя стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке Киева осталась на том же уровне, что и неделей ранее – $1046. Однако в отдельных сегментах изменения есть. Так квартиры в новостройках упали в цене сразу на 1,2%, квартиры возле метро – на 1%, в то время, как все наиболее популярные типы квартир, наоборот, подорожали.

Продолжается снижение цен и на первичном рынке: количество акционных предложений от застройщиков растет, размер скидок тоже увеличивается. И все это – на фоне беспроцентных рассрочек и кредитов со ставкой, ниже учетной ставки НБУ. К чему может привести такой аукцион неслыханной щедрости, Domik.ua писал уже неоднократно.

Читайте также: Что говорят данные Госстата о состоянии рынка недвижимости

Девелоперы начинают потихоньку понимать, что на скидках и акциях долго не продержишься, и уже стремятся предложить покупателю дополнительную ценность в своих объектах. Пока это касается только классов бизнес и премиум, но в ближайшее время вполне может распространиться и на более массовые сегменты.

На вторичном рынке все гораздо хуже. Для него характерен ряд хронических проблем, которые не решаются, и неизвестно, будут ли решены в обозримом будущем.

Первая и главная проблема – это ветхость большей части старого жилого фонда и, как следствие, ее низкая энергоэффективность. В этом году, благодаря хорошим погодным условиям, отопительный сезон закончился раньше срока , проблема высокой стоимости отопления потеряла остроту лишь на несколько месяцев. Понимая, сколько придется платить за отопление зимой, немногочисленные покупатели с деньгами не ринутся с приходом тепла покупать старые «хрущевки» . Назначаемые государством субсидии – тоже не решение проблемы, а временный «костыль», от которого рано или поздно придется отказаться. Решением проблемы могла стать комплексная модернизация жилого фонда, успешно осуществленная при поддержке государства в Литве, Польше и других странах бывшего соцлагеря. Но в Украине такие проекты пока единичны и носят экспериментальный характер. Пока так будет продолжаться, большая часть жилья на вторичном рынке будет все больше терять в цене .

Вторая значимая проблема вторичного рынка – риелторские услуги в Украине в 2017 год по-прежнему остаются неурегулированными, низкокачественными и навязанными покупателю. Пока девелоперы работают над улучшением качества инфраструктуры, комфортным оформлением зон общего пользования и дополнительными сервисами, чтобы привлечь клиента, максимум, на который могут рассчитывать покупатели на вторичном рынке – это снижение стоимости услуг посредника с 4% до 3% цены объекта.

Читайте также: Сколько берут за свои услуги риелторы в разных регионах Украины

Многолетние попытки ряда общественных организаций специалистов по недвижимости в сфере принятия профильного закона наталкиваются на противодействие других аналогичных организаций . В результате, нет ни закона, ни кодекса профессиональной этики , ни чего-то, что хотя бы отдаленно напоминало мультилистинговую систему . Пока ситуация кардинальным образом не изменится, покупатели будут делать выбор в пользу первичного рынка.

Читайте также: Риелтор «в законе»

Кризис мог стать периодом очищения рынка брокерских услуг от непрофессиональных агентов и выхода его на качественно новый уровень. Определенные попытки в этом направлении предпринимались. Например, отдельные агентства предлагают своим клиентам эксклюзивные договора по продаже квартиры, когда оплата продавцом услуг посредника позволяет ему продать объект дороже. Есть агентства, предлагающие услуги аукциона на повышение стоимости – и вполне успешно. Но это единичные случаи. Большая часть рынка остается нецивилизованной и «дикой».

Читайте также: Чем полезен эксклюзивный договор риелторских услуг

В сфере риелторских услуг есть много сторон: продавец, покупатель, агент или агентство по недвижимости , разнообразные общественные организации – те, которые объединяют специалистов по недвижимости и те, которые стоят на страже прав потребителей – наконец, государство. Но любое государственное регулирование можно обойти, общественные организации часто имеют недостаточно влияния, продавцов недвижимости устраивает сложившаяся ситуация, а покупатели – обычно ее заложники. Поэтому принципиально изменить ситуацию и вывести риелторские услуги на качественно новый уровень могут только сами агенты по недвижимости. Но то ли инерция слишком велика, то ли ситуация на рынке недостаточно плоха, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки.

Читайте также: Наталия Капцова: Большинство риелторов работают, не приходя в сознание

На рынке аренды наблюдается аналогичная ситуация. Спрос на нее меняется в зависимости от сезона, но есть почти всегда. И потенциальные арендаторы, как и прежде, остаются заложниками ситуации, когда им приходится платить за услугу, которую заказывает арендодатель.Без законодательного урегулирования изменить ситуацию могут два фактора: существенное снижение спроса, когда арендодателям придется бороться за арендатора , либо появление и распространение на рынке доходных домов, квартиры в которых будут сдавать управляющие компании . Последний вариант, по сути, представляет собой перенесенный на рынок аренды принцип продажи квартир на первичном рынке. Доходные дома в Украине уже начинают появляться, до массовости им еще далеко, но перспектива есть. А значит, есть вероятность, что взаимоотношения арендаторов, арендодателей и риелторов войдут в более цивилизованную плоскость.

Читайте также: Сколько стоят услуги риелтора при аренде квартиры в разных городах Украины

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16972 объекта – это всего на 0,3% больше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в кирпичных «хрущевках» (серия «старый кирпич») – за полгода эти самые популярные среди бюджетных квартиры упали в цене на 3,5%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старый кирпич»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение последних 6 месяцев наиболее популярные типы квартир в домах серии «старый кирпич» падали в цене почти равномерно. Больше всего закономерно подешевели трехкомнатные, меньше всего – двухкомнатные раздельные. Интересно, что каждый тип квартиры за полгода потерял в цене больше, чем весь сегмент в целом, что, вероятно, говорит об увеличении в структуре предложения более дорогих трехкомнатных квартир.

Как мы уже многократно подчеркивали, «хрущевки» являются самой ветхой частью жилого фонда, более других нуждающейся в модернизации и реновации. Но кирпичные дома этой серии все-таки более теплые, расположены часто в центральных и прицентральных районах Киева, а потому, несмотря на непропорционально высокую стоимость их содержания, все еще пользуются спросом у покупателей.

Учитывая недостаток достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы приняли решение не публиковать примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017