Хоромы для богатых, равно как и квартиры эконом-класса, в первые месяцы нынешнего года продавались вяло

К риелторам мы обратились в качестве покупателей, чтобы узнать стоимость жилья с такой заманчивой характеристикой (в объявлении значилось: "цена договорная"). По двухминутному телефонному разговору удалось узнать, что от покупателей отбоя нет, хотя каждый пытается сбить цену. С последним клиентом, (он якобы незадолго до нашего разговора уже подтвердил свою готовность выложить за пентхаус 1 млн 900 тыс. долл.), нам предложили посоревноваться за товар. Но так ли на самом деле высок спрос на VIP-жилье, чтобы оно разлеталось, как пирожки в базарный день?

 

Эйфория отпускает

 

Хоромы для богатых, равно как и квартиры эконом-класса, в первые месяцы нынешнего года продавались вяло. Общее количество сделок на рынке недвижимости с начала года, по оценкам представителей Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), сократилось на 20%, не обошлось без потерь и в элитном секторе. Безусловно, традиционный январско-февральский застой - еще не показатель массового падения спроса на "элитку", но фактор миграции политической и бизнес-элиты из регионов в Киев, обеспечивший прошлогодний бум в сегменте дорогостоящего жилья, постепенно снижает свое влияние. Новая волна переселения в столицу богатых буржуа, судя по всему, в обозримом будущем не предвидится. Значит ли это, что квартиры для миллионеров в нынешнем году не досчитаются своих покупателей и: подешевеют?

 

"Было бы неправильно считать, что спрос в Киеве обеспечивают киевляне, - убежден Владимир Винокур, директор Центра недвижимости "Мегокон-В" (Киев). - На киевский рынок давят не киевские деньги, а либо украинские, либо зарубежные. Безусловно, в этом году к нам будут меньше ехать из регионов, чем в прошлом, но я не думаю, что спрос заметно упадет. Его будут обеспечивать те, кто хочет переехать в Киев, - и это не только приезжие из России, но еще и те, кто некогда выехали в США, Германию, а сейчас решили вернуться в новую Украину. Киев интересен и иностранцам для развития бизнеса, гораздо более доходного, чем на их родине".

 

В Крыму, где последние пару лет дорогостоящее жилье пользовалось большой популярностью, тоже не прогнозируют особенного повышения интереса к "элитке".

"В последние годы в Крыму стали больше строить жилья, а в 2005-2006 гг. наблюдался особенный всплеск. Однако я не думаю, что в 2007-м спрос на элитную недвижимость превысит прошлогодний. Что касается текущей ситуации, то у нас сезонный характер определяет спрос на покупку элитной недвижимости. Основные периоды интереса - весна и осень. Сейчас как раз спрос начал расти. В основном покупают жилье уровня "бизнес-класс", но есть заявки и на приобретение более престижных квартир. В среднем стоимость квадратного метра в престижных домах составляет 2-5 тыс. долл., - рассказывает Максим Гаврин, начальник отдела продаж СК "СоюзСтройТехнология" (Симферополь). - Из всех покупателей дорогостоящей недвижимости на ЮБК половину составляют россияне, а среди украинских клиентов наибольший процент покупок приходится на жителей Киева, на втором месте миллионеры из Днепропетровска, на третьем - из Донецка".

 

Большинство крупных городов, не переживших ситуативного всплеска на супердорогую недвижимость в прошлом году, живут в привычном ритме, довольствуясь нечастыми сделками по продаже квартир богатым клиентам.

 

"Спрос на элитную недвижимость у нас сейчас ровный. В январе покупатели несколько замешкались из-за законодательных вопросов (введения налогообложения операций с недвижимостью), но вскоре все вернулось на круги своя, - комментирует Сергей Тахтаров, директор АН "Жилком" (Донецк). - Элитные квартиры у нас - это жилье в новостройках в исторической части города и в "сталинках" стоимостью 2-2,2 тыс. долл./кв.м. Ажиотажного спроса на такие квартиры нет (в среднем в месяц агентство реализует одну элитную квартиру стоимостью 300 тыс. долл.). Тем не менее, тенденция к подорожанию сохраняется".

 

Амбиции без возможностей

 

Похвастаться наличием жилплощади класса "де-люкс" - вершиной элитного сегмента - не могут ни региональные мегаполисы, ни столица (за исключением нескольких домов наследия предыдущих эпох). Даже новый престижный жилой дом, которому чудом удалось пробиться прямо на центральную улицу Киева ("Капитолий", ул. Крещатик), не смог удовлетворить всем требованиям класса "де-люкс", дотянув только до "премиума". Зато квадратный метр здесь еще в марте прошлого года стоил EUR4,5-8,5 тыс. при площади квартир 100-400 кв.м. Жилье бизнес-класса, к примеру, в многоквартирном комплексе "Покровский Посад" (площадью до 185 кв.м) на Подоле реализуется по цене EUR2-2,5 тыс./кв.м.

 

Как ни парадоксально, но отсутствие по-настоящему элитного жилья, по мнению риелторов, будет играть на повышение цен, и без того, казалось бы, лишенных здравого смысла.

 

"Как такового элитного жилья у нас нет. Все, что строится, не отвечает всем требованиям к классам "премиум" и "бизнес", даже прописанным в классификации жилья Украинской строительной организации. Но стремление к качественным площадям у богатых людей существует, - комментирует Алексей Котенко, председатель Комитета по анализу рынка недвижимости АСНУ. - Политики, звезды, бизнесмены - вот кто покупает элитную недвижимость, и они готовы будут приобрести действительно качественную жилплощадь. Поскольку весь исторический центр Киева уже застроен, и застроен не достаточно комфортным жильем (оно считается элитным только из-за расположения), спрос будет уходить в места, где можно развить территорию, обслуживание, паркинги, - в центральные районы столицы".

 

То ли еще будет

 

Цены на жилье бизнес- и премиум-класса продолжают расти. "Как и все цены на жилье, стоимость элитной недвижимости также возрастает. Рынок элитных квартир Киева следует по пути развития рынка Москвы, но в других пропорциях. Наблюдаются сделки в ценовом диапазоне до $20 тыс./кв.м. Рынок ЮБК также не стоит на месте, а растет на глазах. Объяснение очевидно - он востребован москвичами, а их платежеспособность намного выше, чем у отечественного потребителя. Целевая аудитория пополняется клиентами из-за рубежа, в частности из России", - считает Павел Сомов, руководитель департамента инвестиции и продаж ОАО "Киевреконструкция".

 

Украина, страстно ориентирующаяся в вопросах ценообразования в сфере недвижимости на Россию, еще имеет "запас" для повышения: в Москве элитная "вторичка" стоит 8-50 тыс. долл./кв.м, в Киеве - 6-20 тыс. долл.

 

Еще в ноябре прошлого года диапазон цен за "квадрат" в столичных элитных домах, сданных в эксплуатацию, варьировал в пределах 3-10 тыс. долл., а за последующие пять месяцев вырос в 1,5-2 раза. На первичном рынке элитные квартиры, по данным аналитиков СИК "Київ Житло-Інвест", продаются по цене от 3,2 до 7,9 тыс. долл./кв.м (из февральского анализа), но специалисты не забыли упомянуть, что несколько строительных компаний пообещали увеличить стоимость своих объектов уже в марте-апреле.

 

Вряд ли стоит ставить реализацию этих обещаний под сомнение: даже Антимонопольный комитет де-факто дал зеленый свет для повышения цен, не найдя пока что признаков "сговора" застройщиков и объяснив подорожание недвижимости увеличением себестоимости строительства. Удачно вписывается в систему оправданий постепенного повышения цен увеличение в этом году для застройщиков, которые работают в центре Киева, размера отчислений в столичный бюджет (с 12 до 20%). Некоторые строители уже сделали выводы, что данное обстоятельство приведет к подорожанию жилья в центре на 30%, другие - только на 5%. Плюс традиционная национальная причина повышения цен - происки спекулянтов, ожидающих новых политических миграций. Скачок цен на "первичке" неизбежно потянет за собой рост стоимости эксплуатируемого жилья. По спокойным прогнозам риелторов, жилье премиум-класса на вторичном рынке в текущем году будет дорожать на 1-1,5% в месяц.

 

"Даже за два с половиной месяца нынешнего года, при том, что спрос несколько упал, цены на элитные квартиры все равно выросли процентов на пять, - подчеркивает Татьяна Леоненко, заместитель директора компании "Планета-Оболонь" (Киев).

 

- В перспективе цены будут расти менее стремительно, чем в 2005-2006 гг., но за год поднимутся на 25-30%. Снижение количества сделок в начале 2007 года, я думаю, было вызвано, прежде всего, заминкой из-за законодательных изменений. В ближайшие месяцы спрос выровняется. У нас элитной недвижимости крайне мало, класса "де-люкс" нет вообще. А потребность в ней обеспечивают те же бизнесмены, которые постепенно "растут", меняют жилье на более престижное. Много потенциальных покупателей - из Западной Украины, Крыма". Так что даже на 20-25 тыс. долл. за "квадрат" Киев не остановится, а за ним будут тянуться и регионы.

 

Мнение.

 

Наталья Хоменко,руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга ИДК Ukrainian Development Partners:

 

- Наверное, все эксперты сойдутся во мнении, что пока еще у нас отсутствует жилье класса "де-люкс". Но объекты премиум-, бизнес-класса представлены в полной красе. Бизнес-жилье зачастую причисляют к элитной группе, в первую очередь потому, что семьи со средним уровнем дохода в Украине, по мировым стандартам, не являются средним классом и не могут позволить себе такие квартиры. Я наблюдаю характерную тенденцию, когда видовые новинки, архитектурные новшества автоматически становятся элитными, престижными или позиционируются таковыми. Пентхаусы - дань моде, но вполне, считаю, можно отнести их к элитному жилью - при наличии отдельного лифта. Еще года два назад престижной считалась квартира площадью 350-400 кв.м. Возможно, тогда срабатывала ментальность "чем больше, тем лучше". Сегодня квартира в 250 кв.м предпочтительнее.

 

Мнение.

 

Вероника Зайченко, руководитель департамента девелопмента Группы компаний "Планета":

 

- Построенные дома, которые относят к элитным, в основном не соответствуют необходимым критериям. В числе действительно элитных новостроек в Киеве могу назвать всего пару объектов: "Амбассадор-Хаус" по ул. И. Франко и "Триумф" по ул. Зверинецкая, которые предполагаются к сдаче в текущем году. Цена 1 кв.м в элитных домах, уже сданных в эксплуатацию, составляет от 6 до 15 тыс. долл. В некоторых зданиях доходит до 20-25 тыс. долл. И это для Киева не предел. Относительно Киева можно сказать, что вслед за застройкой всех свободных территорий в исторической части города проекты будут реализовываться по обоим берегам Днепра и в парковых зонах "Голосеево", "Феофания" и др.