Хочу квартиру: больше, лучше, дешевле
В предыдущей публикации мы анализировали причины столь высокой стоимости жилья, факторы, которые приводят к росту цен.
А вот есть ли вероятность того, что рост цен хоть как-то замедлится? И можем ли мы рассчитывать на то, что у нас появится шанс улучшить свои жилищные условия за приемлемую цену? Вице-президент Украинского строительного концерна Игорь Цаленчук как-то говорил: "Ну не может "хрущевка" стоить $2000 за квадратный метр!" Здравый смысл подсказывает: действительно, не может. Даже в центре Киева.
Риэлторы продолжают убеждать население в том, что цены на недвижимость в 2006 году не упадут. 23 декабря на пресс-конференции об этом говорили руководители киевского агентства недвижимости "Новый город". Опубликованное на сайте novostrojka.com мнение гендиректора компании Дениса Седакова гласит, что цены на жилье в столице во второй половине текущего года вырастут на 20-50%. Главной причиной этого он назвал весенние выборы в парламент. Мол, инвесторы займут выжидательную позицию и не станут вкладывать средства в недвижимость до сентября. В итоге спрос упадет, а цены будут "стоять".
По данным компании, 60% покупателей недвижимости - люди с киевской пропиской, желающие улучшить свои жилищные условия. Еще 30% покупателей - люди из регионов (хотя остальные риэлторы называют цифру в два раза больше указанной и утверждают, что приезжие - основной источник спроса на столичную недвижимость; приблизительно такая же ситуация и в областных центрах, куда стараются переехать жители сел и малых городов), 10% - иностранцы (они покупают квартиры, сдают их в аренду и получают прибыль).
Однако президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко утверждает, что 80% покупателей квартир - люди, желающие разменять или обменять свою, которым только на руку небольшое повышение цен. В то же время руководитель риэлторского отдела консалтинговой компании РЭД Ярослав Цуканов полагает, что около 40% покупок на рынке недвижимости делают инвесторы с целью вложения свободных средств.
Игорь Цаленчук считает, что эта цифра еще больше - около 50% (на вторичном - 20%). Как видно, и в этом случае данные, которые приводят различные специалисты, тоже различны, притом иногда "до неприличия". Здесь нужно сказать, что все господа, которые отвечают на любые вопросы, касающиеся цен на рынке недвижимости, люди заинтересованные и, как правило, уж никак не в падении цен. Часто их комментарии - дань конкуренции, а не действительности. Несмотря на заявления о всего лишь стабилизации, сегодня на графиках большинства порталов недвижимости кривые стоимости квартир почему-то ползут вниз.
Несмотря на это, риэлторы заявляют об удешевлении с начала ноября прошлого года на 10% только "массового жилья" ("хрущевок"). Да и строители упорно отказываются признавать то, что цены на "первичку" падают. И, хотя по данным электронных изданий (да и по слухам тоже), цены на всю недвижимость, по крайней мере в столице, действительно падают (вспомним, что в немалой степени цены на жилье в регионах зависят от столичных), эксперты рынка об этом почему-то не хотят говорить. Обратимся к мнению других.
Так, Сергей Захарин (Институт экономики и прогнозирования НАН Украины) приводит свои соображения об особенностях рынка недвижимости в 2006 году, способных привести к снижению цен:
Научный сотрудник Института потребительских экспертиз Юрий Чернобривец полагает, что как только на строительный рынок позволят входить нормальным работоспособным компаниям, без "крыш" и "откатов", предложение жилья возрастет, а цены упадут. По его мнению, такие явления, как разрыв между стоимостью жилья и ростом индивидуальных доходов, мизерный размер ВВП на душу населения, небольшая активность на рынке труда, постепенное увеличение налоговой нагрузки при оформлении сделок купли-продажи, увеличение срока экспозиции квартир на рынке при одновременном расширении ассортимента, уход с рынка наиболее осторожных перекупщиков, как раз и могут привести к снижению цен.
А теперь поразмыслим, где, прежде всего, могут появиться "широкомасштабные проекты", способные существенно увеличить предложение жилья и "сбить" цены? Вспомним, что в Украине более четверти всего жилого фонда составляют пресловутые "хрущевки", которые, вместе другими зданиями, построенными по сходной технологии, и составляют "устаревший жилой фонд". Так, газета "Инвестор" утверждает, что "сталинки" довоенной постройки уже исчерпали свой ресурс, а у послевоенных домов он составляет еще лет 50. Кирпичные "хрущевки" строились в расчете на 50 лет, панельные - на 40 (без капитального ремонта). Панельные девятиэтажки проектировались на 45 лет, а керамзитобетонные и панельные дома в 12-16 этажей - на 50-70 лет.
В то же время многие специалисты считают, что срок жизни "хрущевок" был определен только политическими соображениями.
В конце 50-х - начале 60-х годов, вследствие острой жилищной проблемы, аргумент государства был таков: сейчас всех обеспечим жильем, а через 50 лет на его месте построим дома получше. Никто не учитывал, что к тому времени денег у государства на это не будет. Уже в 2000-м общество начало бить в набат, ожидая массового падения "хрущевок".
Большинство экспертов полагают, что теоретически реанимировать эти дома можно. Более того, еще в 90-х годах были разработаны проекты, предусматривающие утепление наружных стен, пристройку лоджий, проведение внутренней перепланировки, установку лифтов, смену коммуникаций.
Для всего этого не хватало, по сути, специального закона. В прошлом году подобный законопроект был внесен Кабмином, но голосование в Верховной Раде провалилось по непонятным, как всегда, трезво мыслящим людям причинам - принятие и реализация его не требовали выделения дополнительных средств из Госбюджета. Кратко суть его была в следующем: органы местного самоуправления заключают с победителем конкурса (застройщиком) договор купли-продажи или аренды земельного участка под замену/реконструкцию старых зданий.
Каждый собственник или наемщик жилья имеет право на увеличение своей жилплощади до 50% от прежней. Можно получить и еще большую площадь за счет оплаты разницы на условиях ипотечного кредитования. Кроме того, инвестор обязан модернизировать все коммуникации и благоустроить территорию.
"В чем же его выгода?" - спросите вы. А в том, что, построив, к примеру, на месте пятиэтажки шестнадцатиэтажное, а на месте девятиэтажки - двадцатичетырехэтажное здание, инвестор распродает остальные квартиры, тем самым окупая вложенные средства. При этом создается целый набор заветных бонусов - тут и улучшение жилищных условий (для большинства населения бесплатно), и увеличение предложения жилья на рынке, и тысячи новых рабочих мест (притом и в отраслях, смежных со строительной), и модернизация коммуникаций с внедрением энергосберегающих технологий.
Дело, как всегда, за "малым" - дождаться внесения нового законопроекта и молиться о "благоразумии" следующего состава парламента. Только вот не видно что-то пока этого самого "благоразумия", и все тут...
Максим Казаков
