Высотные здания на московском рынке недвижимости

Высотные здания - один из наиболее востребованных форматов на московском рынке недвижимости. Московское правительство активно поощряет и даже стимулирует строительство такого жилья, в частности принятием еще в 1999 г. специальную программу "Новое кольцо Москвы" (НКМ), согласно которой до 2020 г. в городе должно появиться 60 небоскребов.
Все 100% акций ОАО НКМ, которому отдали реализацию проекта, принадлежат московскому правительству. В его уставный капитал внесены права аренды земельных участков, а застройщики получают право инвестировать строительство зданий НКМ, а также статус технического заказчика проекта, что позволяет им заниматься подбором подрядчиков. В соответствии с этой программой к 2015 г. в столице появится 60 новых небоскребов. Общий объем инвестиций, необходимых для реализации проекта, оценивается в 5,5 млрд. долларов.
Естественный отбор
К возведению небоскребов московским правительством допущено всего пять компаний: "Конти", "Крост", "Дон-Строй", Строймонтаж и Спецвысотстрой. Столь узкий круг застройщиков объясняется просто - кроме того, что в такой проект требуются колоссальные вложения (не менее 80 млн. долларов на каждую высотку), необходима еще и специальная строительная техника. Например, в нашей стране нет подъемных кранов, способных работать на больших высотах - они не закупаются по материальным причинам (стоимость одного такого крана составляет несколько десятков миллионов долларов). При строительстве небоскребов обычно используют кран, который "цепляется" за уже построенные этажи и "ползет" вверх вместе с растущим зданием - этот кран является результатом упрощения технологий, а, следовательно, и снижения его стоимости. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость "нарастить" кран, нижняя его часть разбирается, и освободившиеся "звенья" крана крепятся к нему сверху. Кроме того, для строительства высотных домов требуется бетон особо высокой марки. Поэтому компании вынуждены специально приобретать за границей (обычно в Германии) бетонные заводы.
Безопасность - на высоте
Трагические события 11 сентября 2001 года в Нью-Йорке показали уязвимость небоскребов. В первую очередь речь идет о противопожарной безопасности зданий. Например, в высотках компании установлены противопожарные спинг-системы в каждой квартире, скоростные лифты (3,5 м/сек) выполнены из противопожарных материалов, автономное энергоснабжение позволяет в случае ЧП не блокировать работу лифта (кстати, при пожаре в "башнях-близнецах" в Нью-Йорке лифты отключились, что не позволило вовремя эвакуироваться людям с верхних этажей), все здание разделено на блоки пожароустойчивыми стенами, блокирующими огонь. Кроме того, на каждой высотке предусмотрена как минимум одна вертолетная площадка для возможной эвакуации жильцов.
В московских высотках пришлось предусмотреть и другие "умные приспособления". Так, для нормального водоснабжения высотного здания необходимы специальные технические помещения, которые строятся, как правило, через каждые 12 этажей. В "Эдельвейсе", например, их два, а на Ленинском проспекте в жилом комплексе "Вертикаль" будет три. Там устанавливаются дополнительные насосы, которые помогают удерживать давление воды на большой высоте.
Внутри высотных зданий неизбежно возникают воздушные потоки, что требует от застройщиков специальных решений - шлюзования входов в здание, высокой герметизации межэтажных перекрытий и мусоропроводов. Например, в таком здании не должны одновременно открываться мусоропровод и входная дверь, что обеспечивается системой автоматического взаимодействия шлюзовых систем.
Не для больных
Другая проблема, характерная для проживания в небоскребах - влияние высоты на самочувствие. По строительным нормативам ветровые нагрузки высотного здания допускают величину прогиба, равную 1/500 от его высоты. Другими словами, в здании высотой 267 м (как в случае с самой высокой на сегодняшний день московской высоткой "Триумф-Палас") допустимым является раскачивание по горизонтали в 55-60 сантиметров. Кто-то такие нагрузки даже и не заметит, у других может сильно страдать вестибулярный аппарат. В России исследований врачей на эту тему нет, а американские медики уже привыкли к тому, что у некоторых жильцов небоскребов могут развиваться невротические реакции и фобии, повышаться вероятность заболеваний агорафобией, наблюдаться психосоматические расстройства и даже резко меняться кровяное давление.
Впрочем, как уверяют застройщики, покупателей квартир в высотках не останавливает риск, связанный с проживанием на верхних этажах.
Научат американцы
И все же наши застройщики только набираются опыта в возведении высотных зданий. Так, для изучения американских технологий строительства высотных зданий еще в марте текущего года в США выехала делегация специалистов стройкомплекса Москвы во главе с ее руководителем - Владимиром Ресиным. По словам главы Москомархитектуры Александра Кузьмина, в течение четырех-пяти дней специалисты ознакомились с современными технологиями высотного строительства.
Но меняется не только подход специалистов к высотному строительству. Подверглась изменению в целом и программа "Новое кольцо Москвы". Так, правила предоставления участков под застройку московским правительством стали другими. Во-первых, если раньше занимавшаяся ею комиссия состояла из чиновников столичного стройкомплекса, то теперь ее возглавил лично Юрий Лужков. В состав комиссии вошли почти все его заместители, а рабочую группу для оперативного руководства программой возглавил Владимир Ресин. Во-вторых, еще в прошлом году с поста гендиректора ОАО "НКМ" был отправлен в отставку Тимур Тимербулатов. Таким образом, столичные власти сами решили заняться подбором инвесторов для строительства высоток.
Сегодня возведены или строятся уже 10 высоток (к ним строители относят здания высотой свыше 30 этажей). Это уже сданные госкомиссии 43-этажный "Эдельвейс" от "Конти", "Алые паруса" и "Воробьевы горы" от "Дон-Строя", "Золотые ключи" от Строймонтажа, "Олимпия" от "Кроста". Близок к завершению проект "Дон-Строя" "Триумф-Палас", который уже вошел в Книгу рекордов Гиннеса как самый высокий жилой дом в Европе (267 м), "Вертикаль", а также дом "Континенталь", который обещает стать крупнейшим по площади в Европе - 160 тыс. кв. м (53 жилых этажа). Известны адреса площадок еще нескольких высоток - они появятся на Преображенской площади, Тарусской улице, Дмитровском шоссе и площади Крестьянской Заставы. В среднем метр в высотках на сегодняшний день продается за 1800-2500 долларов в зависимости от стадии строительства и этажа (кстати, квартиры с 30-го по последний этаж обычно стоят на 5-7% дороже, чем расположенные ниже).
И есть все основания утверждать, что московское правительство и в дальнейшем будет благоволить к программе высотного строительства - свободной земли в Москве с каждым годом все меньше, а один небоскреб позволяет вместить как минимум 100 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: если на этой площади разместить даже монолитные здания средней этажности (22 этажа), это прибавит не более 30 тыс. кв.м квартир.