Все об ипотеке в Донецке

Справка
Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя (передающего в ипотеку свою собственность). В случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законом. В Украине ипотека утратила свое значение в 1917 году, после ликвидации частной собственности на землю и средства производства. Частично она была возрождена с принятием 2 октября 1992 года Закона Украины "О залоге", в котором ей был отведен небольшой раздел. Предметом залога согласно ему могли быть только жилые дома, принадлежащие гражданам на правах частной собственности. Закон Украины "Об ипотеке" подписан Президентом Украины 5 июня 2003 года и вступил в силу 1 января 2004 года (см. "Негоциант" ? 1 за т. г., блок В). Из 159 действующих в Украине банков кредитованием жилья занимаются более 30. Из них 12 банков выдают около 78% всех ипотечных кредитов. В основном это крупные филиальные банки.
Развитие ипотечного механизма кредитования жилья в Донецкой области превысило самые смелые прогнозы, однако обнажило и его серьезные недостатки. Введение ипотеки в разные эпохи не раз меняло экономику государств: от Древнего Рима до современных Соединенных Штатов и европейских стран. К 2004 году, когда данный механизм был законодательно введен в Украине, западный мир уже активно пользовался всеми его преимуществами и боролся с его недостатками. В нашем регионе эксперты прогнозировали заметные перемены на рынке жилья уже на второй день после вступления в силу Закона "Об ипотеке", то есть 2 января 2004 года. А к нынешней осени пророчили грандиозные преобразования в этой сфере (см. "Негоциант" ? 26, 39 за 2003 г.). Их оппоненты, впрочем, вспоминая опыт внедрения других законов, высказывали иные мнения. Пока, мол, банки начнут предоставлять эту услугу, пока застройщики оценят, выгодно им это или нет... Словом, на "раскачку" они давали как минимум года три-четыре.
Не ждали?
Однако, то, что случилось на самом деле, превзошло все ожидания. Уже в первые пять месяцев нынешнего года были превышены самые смелые прогнозы. За данный период в Реестр ипотек занесено около 29,5 тыс. договоров о выдаче ипотечных кредитов. По информации Минюста, безоговорочными лидерами на рынке кредитования купли-продажи недвижимости стали Киев (свыше 15,5%) и Донецкая область (порядка 12% от всех ипотечных кредитов). Что касается операций с недвижимостью, то наивысшая динамика практически весь период с начала года наблюдалась в нашей Донецкой области.
На протяжении первого месяца функционирования Реестра в него были внесены записи о регистрации свыше 78,5 тыс. соглашений относительно покупки, продажи, дарения и других операций с недвижимым имуществом, из них около 12% - на Донетчине, свыше 8% - на Харьковщине, Днепропетровщине и в Киеве. Сегодня ипотека охватывает, по разным оценкам, порядка 25-30% всех сделок купли-продажи жилья в Донецке. Уступает по этому показателю шахтерская столица разве что Киеву. Однако самое любопытное, что весь этот бум эксперты оценивают как лишь "небольшое движение" и "только начало". На днях, выступая перед журналистами, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергей Волков заметил, что ипотечный портфель в нашей стране, на его взгляд, маленький. Специалисты также отмечают, что в развитых странах ипотека уже давно занимает сегмент рынка жилой недвижимости в 2,5 - 3 раза больший, нежели в Украине, что в разной степени выгодно всем его участникам.
О том же, как быстро Донбасс может достигнуть уровня западного рынка, есть разные мнения. Некоторые специалисты говорят, что развитый рынок ипотечных услуг в Донецкой области может быть только в случае выполнения целого ряда условий. Среди них, например, бумажно-бюрократическая инфраструктура, готовность судебной системы быстро разбираться с должниками, а социальной сферы - принимать их в случае выселения из заложенного жилья. Другие эксперты утверждают, что объемы ипотечного кредитования могут резко возрасти "хоть завтра", если работающие в этом направлении банки (см. досье) продлят сроки погашения выданных "под квартиры" средств согласно этому механизму и как минимум в два раза сократят процентные ставки (сегодня проценты донецких банков колеблются в среднем от 13% до 17% - если кредит взят в у. е. и от 19% до 26% - если в гривнях). А такие преобразования многие участники рынка прогнозируют на вполне обозримое будущее. Обосновывая свою точку зрения, они обращают внимание на то, что, как ни крути, это выгодно и самим банкам: уменьшение первичного взноса, снижение ставок и использование столь популярных сегодня валютных займов обязательно приведет к заметному увеличению числа клиентов. Ускорить же все эти преобразования обещает нешуточная конкуренция, которая развернулась на донецком ипотечном рынке. К тому же в этой борьбе банки региона, похоже, исчерпали далеко не весь потенциал по удешевлению ипотечных займов. Заметные подвижки в данном направлении обещает внедрение механизма плавающей процентной ставки.
По словам экспертов, сегодня довольно высокая стоимость кредитов сохраняется в силу сложного прогнозирования стоимости привлечения депозитов, ее возможного увеличения. Прописав же в договорах с клиентами право менять процентную ставку по действующему кредитному договору, банки уже могут не закладывать разово все свои риски в цену кредита на момент подписания договора с клиентом, а следовательно, предлагать более низкие ставки и повышать их лишь при крайней необходимости. (Правда, клиенту это будет выгодно, если в договоре четко прописан также алгоритм расчета и изменения плавающей ставки, что не позволит банку самовольно завышать стоимость кредита на сколь угодно большую сумму.)
Миллионы из бюджета
В ближайшее время (по некоторым оценкам, уже в начале 2005 года) на рынке ожидаются новые преобразования, связанные с появлением государственного ипотечного учреждения второго уровня - для рефинансирования ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Напомним, решение о создании этой структуры принято Кабмином 5 октября нынешнего года, а ее уставный фонд предполагается в размере 50 млн. грн. за счет средств, выделенных на эти цели из госбюджета. Ранее, 10 августа этого года, правительство утвердило Концепцию национальной системы ипотечного кредитования, согласно которой государственное ипотечное учреждение второго уровня воздержится от непосредственного участия в создании и деятельности ипотечных кредиторов первого уровня. Если же говорить о том, какой механизм раскрутят эти законодательные акты, можно отметить, что новая централизованная структура (на первом этапе - под эгидой государства) организует схему ипотечных банков в регионах. Она будет под контролем государства, а первичный капитал поступит за счет бюджета. Затем пойдет в ход процесс залога и возвращения кредитов, и маховик станет раскручиваться. Эксперты, анализируя, чем все это обернется для рядового потребителя, утверждают: население сможет брать кредиты на жилье без лишних бюрократических проволочек и, что более важно, под меньшие проценты (до 7-8% годовых в гривне) сроком на 25-30 лет. А это обещает значительно увеличить объем ипотечных сделок и дать новые стимулы для строительства жилья.