Верховная Рада приняла «ресурсный» законопроект: продавцы недвижимости будут платить по-новому

Как стало известно порталу Domik.ua, 18 декабря 2021 года Президент Украины Владимир Зеленский подписал ряд законов, среди которых № 1914-ІХ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений». Информацию об этом разместили на официальном сайте главы государства. 

30 ноября текущего года украинский парламент принял соответствующий законопроект № 5600 во втором чтении. За проголосовали 255 народных депутатов. Благодаря нововведениям планируется собрать дополнительные поступления в бюджет, поэтому документ получил название «ресурсный». Еще одно название — «антиолигархический», «антиахметовский», ведь он должен увеличить налоги для бизнеса самых богатых украинцев.

«За счет устранения установленных руками бывшей власти льгот, мы обеспечиваем поступления в бюджет более 20 млрд грн, которые пойдут на реализацию важных для государства программ в 2022 году», — прокомментировал решение коллег в собственном телеграм-канале один из инициаторов законопроекта, председатель комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев. 

Напомним, что после первого рассмотрения документ вызвал шквал критики со стороны предпринимателей, ассоциаций, экспертов и политиков. Ко второму чтению подали более 11 тыс. поправок. Многие пункты касались не только людей из списка Форбс, но и среднего, малого предпринимательства и рядовых украинцев. В частности, застройщики и инвесторы первичного рынка просили не облагать сделки с недвижимостью дополнительными сборами. В первой редакции предлагалось ввести 18% налога на доходы, полученные от продажи третьего и последующих объектов в течение года и 20% на добавленную стоимость на перепродажу. На данный момент его платят только за первую продажу, то есть от подрядчика заказчику. Строительные компании прогнозировали удорожание жилья, падение строительной отрасли и увеличение числа недостроев.

Пожелания игроков рынка учли и ко второму чтению текст документа изменили. Из законопроекта убрали уплату НДС в 20% от каждой покупки квартиры у юридических лиц. Норма о 18% с НДФЛ осталась, однако в измененном виде.

Читайте также: Законопроект о защите инвестора расширяет его права без конкретных механизмов

Налог на продажу недвижимого имущества

Законопроект № 5600 вносит изменения в статью 172 Налогового кодекса Украины (НК), которая касается налогообложения сделок по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.

Кто освобождается от налога

В тексте ко второму чтению (пункт 172.1 НК) указано, что по-прежнему не будет облагаться налогом доход, полученный от продажи одного объекта в течение отчетного налогового года, при условии нахождения имущества в собственности более 3-х лет:

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания на этой земле);
• земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определенные статьей 121 Земельного кодекса Украины;
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, полученного в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, выделенного в натуре владельцу земельной доли (пая), а также полученных по наследству.

Условие нахождения такого имущества в собственности более 3-х лет не распространяется на полученное по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Когда уплачивается налог 5%

В п. 172.2 НК устанавливается, что гражданин должен уплатить 5% налогооблагаемой базы, если получил доход от продажи:

• в течение отчетного налогового года второго объекта недвижимости из указанных выше (пункт 172.1);
• недвижимости, не входящей в этот перечень, впервые за год;
• в течение отчетного налогового года третьего и последующих полученных по наследству объектов недвижимости.

Исключение — операции по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте.

Когда уплачивается налог 18%

Доход, полученный от продажи в течение отчетного налогового года третьего и последующих объектов, указанных в пункте 172.1, или от продажи второго и последующих, не внесенных в этот перечень, облагается налогом по ставке 18%.

Это не касается сделок по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки в иностранной валюте. Еще одно исключение — продажа имущества, полученного в наследство.

Законотворцы предусмотрели, что доход от продаж может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, расположенной на территории Украины. То есть облагаться налогом будет не вся сумма, полученная от реализации, а разница между ценой покупки и продажи — чистый доход.

Под расходами на приобретение объекта недвижимости подразумеваются:

• средства, уплаченные как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта или его части;
• средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
• расходы по приобретению недвижимости на этапе незавершенного строительства;
• стоимость объекта, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
• цена предмета ипотеки, согласно которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
• расходы на приобретение объекта на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданного в качестве компенсации по таким договорам;
• регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав;
• стоимость объекта, задекларированного лицом в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования;
• цена объекта, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранца) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранца) налогоплательщиком — акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
• расходы на строительство недвижимости.

Объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.

Таблица налогообложения сделок по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества с 1 января 2022 года

*ставки налога применяются при одновременном выполнении всех условий;

** для освобождения от налогообложения дохода по продаже (обмену) земельных участков сельскохозяйственного назначения, полученных по наследству, нотариус дополнительно устанавливает принадлежность наследуемого земельного участка к приобретенным в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; приватизации земельных участков, находившихся в использовании такового наследодателя; выделенной в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая).

В Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины уверяют, что на уровне цен на жилье новый закон не отразится.

«С одной стороны 18%-й НДФЛ с третьей продажи будет взиматься с разницы между ценой покупки и продажи. Ранее, напомню, с третьей продажи размер этого налога был 5%, но со всей суммы сделки. То есть итоговая сумма, которую предстоит заплатить в казну, будет прямо зависеть от разницы между ценой покупки и продажи: чем она выше, тем больше налог. По прогнозам АСНУ, для более 80% всех третьих продаж, сумма налогообложения по-новому будет практически равна прошлым 5%. По моему мнению, 18% НДФЛ с третьей продажи — это разумный компромисс, который удалось достичь народным депутатам», — прокомментировал нововведение президент АСНУ Юрий Пита.

Поделиться своим мнением относительно нововведений можно на форуме Налоги и сборы при покупке и продаже недвижимости. 

Налог на землю

С владельцев земельных паев будут взиматься налоги, независимо от того, получили ли они прибыль от выращивания продуктов. Будут платить даже те, у кого 50 соток.

Закон вводит новый налог для собственников сельскохозяйственных земель — минимальное налоговое обязательство (МНО). Это минимальная величина налогового обязательства по уплате налогов, сборов, платежей, связанных с производством и реализацией собственной сельскохозяйственной продукции, а также с собственностью или пользованием (арендой, субарендой, эмфитевзисом, постоянным пользованием) земельными участками, отнесенными к сельскохозяйственным угодьям.

Будут рассчитывать МНО по формуле — 5% от нормативной оценки земли.

Так, в среднем гектар земли нормативно оценивается в 28 тыс. грн, платить придется примерно 1,4 тыс. грн в год с каждого гектара. Точную сумму должны определить налоговики и прислать гражданину напоминание.

МНО не определяется для земельных участков, используемых дачными и садоводческими кооперативами (обществами), а также приобретенные в собственность (пользование) членами этих кооперативов.

Как объясняют в Информационном управлении аппарата ВР, физическим лицам, которым земельные участки принадлежат на праве собственности или пользования, контролирующий орган не будет начислять МНО на земли, которые на 1 января 2022 года находились в пределах населенных пунктов.

Первый период начисления МНО — 2022 год. То есть МНО будет начисляться в 2023-м за 2022 год. Физические лица будут освобождены от МНО, если контролирующий орган не вручил налоговое уведомление-решение в соответствующие сроки.

Предусмотрены также переходные положения по применению коэффициента при определении МНО. В 2022 и 2023 гг. коэффициент уменьшен с 0,05 до 0,04, то есть до ставки 4%.

При исчислении МНО плательщиками единого налога четвертой группы — ФЛП, осуществляющих деятельность исключительно в пределах фермерского хозяйства, коэффициент применяется в половинном размере.

«Сегодня 30-40% земель сельхозназначения обрабатывается в тени без уплаты налогов. Продается «в черную» и с/х продукция, выращенная на этих землях. Бюджеты всех уровней ежегодно недополучают от 50 до 90 млрд грн. Несправедливая ситуация, когда легальные агропроизводители платят с одного гектара от 2 до 5 тыс. грн, в то время как обрабатывающие землю «в черную» платят в лучшем случае 150 грн земельного налога, или совсем уклоняются. Поэтому сегодняшний шаг парламента свидетельствует о реальном намерении бороться с теневым рынком возделывания и аренды земель, оборотом с/х продукции», — прокомментировали принятие законопроекта во втором чтении во Всеукраинском аграрном совете. 

Читайте также: Вступил в действие закон о продаже домов вместе с земельными участками

Выводы

Законодатели прислушались к застройщикам и инвесторам первичного рынка недвижимости. В проголосованном во втором чтении «ресурсном» законопроекте исключили предлагаемый ранее НДС для вторичного рынка. Однако в финальной версии оставили ставку 18% дохода физического лица от продаж третьего и следующих объектов недвижимости в течение года. Если продавцы смогут документально подтвердить свои расходы на их приобретение, то процент смогут платить государству не от суммы реализации, а с разницы между покупкой и продажей. Эксперты уверяют, что на общем уровне цен на жилье такие налоговые нововведения не отразятся.

За исключением некоторых пунктов, закон вступает в силу 1 января 2022 года.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021