Державна програма «Доступна іпотека 7%» працює четвертий тиждень — з 1 березня 2021 року. Розроблена вона відповідно до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2020 року № 28 (далі — Постанова). Програма реалізується Фондом розвитку підприємництва (ФРП) у рамках програми «Доступні кредити 5-, 7- та 9%» через уповноважені банки. Позики на придбання житла за зниженими ставками видають 8 перших фінансових установ. Загальні умови такі:
- базова ставка — 7%;
- максимальна сума позики — до 2 млн грн;
- максимальна вартість предмета іпотеки — 2,5 млн грн;
- максимальний термін — до 20-ти років;
- мінімальний перший внесок — від 15% вартості нерухомості;
- розмір комісії за надання та обслуговування — не більше 0,5% річних суми кредиту;
- максимальний розмір комісії за надання гарантії ФРП — до 0,5% річних.
Нормативна площа складає 50 кв. м на самотнього громадянина чи сім’ю з двох осіб та 20 кв. м на кожного наступного члена родини. Загальна площа нерухомості не може перевищувати нормативну більш як на 20%. Кредит видається на купівлю квартир та будинків на первинному та вторинному ринках. Але предметом іпотеки не може бути нерухомість, здана більше трьох років тому (тобто раніше 2018 року). Останній пункт чи не найбільше було піддано критиці у ЗМІ.
Про перші результати програми та гострі кути журналісти порталу Domik.ua розпитали уповноваженого представника ФРП Валерія Майбороду.
— Скільки загалом іпотечних кредитів під 7% було видано українськими банками від початку роботи програми?
— У нас ведеться щотижнева статистика. Адже ми погоджуємо заявки на кредитування уповноваженим банкам, перевіряємо, щоб не було переліміту за сумою кредиту та родина була учасником програми лише один раз. Коли громадянин прийшов до банку із бажанням отримати кредит на обраний об'єкт житлової нерухомості, він подає заявку на участь. Після того, як банк перевіряє, що все відповідає критеріям програми, громадянину пропонують отримати кредит, тобто подати заявку на отримання кредиту. Оперативна інформація про стан реалізації програми публікується на сайті Фонду. На даний час маємо 3 відхилені заявки на участь, тобто 3% від загальної кількості звернень. Як нам стало відомо, це через перевищення нормативної площі: у людини вже була у власності нерухомість, тому вона не може отримувати ще одне житло у рамках програми.
Читайте також: За три робочі тижні від початку програми «Доступна іпотека 7%» банки підписали 12 договорів
Інфографіка процедури участі у програмі «Доступна іпотека 7%» із офіційного сайту ФРП
— Скільки родин, за підрахунками Фонду, зможуть скористатися програмою у 2021 році? Чи можете ви розповісти, як розраховували ці показники?
— Ми розраховуємо на 5 тис. родин. Ці розрахунки у першу чергу базувалися на прогнозах наших уповноважених банків. В середньому кожен банк повідомляв, що цього року тисячу іпотечних кредитів зможе надати. Крім того, така кількість іпотечних кредитів була передбачена у програмах Президента України Володимира Зеленського і уряду, відповідно до яких у 2021 році буде впроваджений механізм доступної іпотеки і кредити зможуть отримати близько 5 тис. українських сімей. Для розрахунку ми брали максимальний розмір іпотечного кредиту 2 млн грн. Така сума закладена у порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів. Виходячи із цієї цифри, якщо буде видано 5 тис. кредитів у поточному році, ФРП має виплатити банкам 300 млн грн компенсації процентів.
Якщо переглянути оперативні дані по програмі, то середня вартість квартири, на придбання якої беруться іпотечні кредити, коштує приблизно 780-800 тис. грн. Враховуючи це, можна стверджувати, що сума 300 млн грн запланована із достатнім запасом. Якщо будемо бачити, що програма популярна і банки активно надають кредити, можемо навіть більше українських сімей профінансувати у цьому році, приблизно, до 7 тис. родин.
Читайте також: Доступну іпотеку зможе оформити широке коло позичальників
— За прогнозами ФРП, яку загальну суму кредитів відповідно до цієї програми буде видано українськими банками у 2021 році?
— Ми плануємо кредитний портфель на рівні 5 млрд грн. Виходячи з максимальної суми кредиту 2 млн грн, прогнозний іпотечний портфель на 2021 рік ми розраховували на рівні 10 млрд грн. Але з огляду на те, що реальна середня сума іпотечного кредиту 800 тис. грн, то реальний кредитний портфель будет приблизно 5 млрд грн.
Інфографіка із офіційного сайту ФРП: інструменти державної фінансової підтримки програми «Доступна іпотека 7%»
— Які гарантії надає позичальникам та банкам Фонд розвитку підприємництва у тому, що держава буде компенсувати відсоткову ставку протягом усього терміну погашення кредиту (всі 20 років)?
— Є кілька механізмів, які забезпечують цю гарантію. Перший із них — ескроу-рахунки. Це короткострокова гарантія. Ескроу-рахунок — це рахунок Фонду, відкритий в уповноваженому банку для виплати з нього сум компенсацій процентів. На підставі прогнозу уповноваженого банку на цей ескроу-рахунок ми зараховуємо кошти авансом на півроку наперед. Наприклад, банк зазначає, що у нього діючий портфель такий-то, прогнозований портфель буде такий-то у зв'язку з цим просимо поповнити рахунок на 10 млн грн. Фонд перераховує кошти державної підтримки банку на ескроу-рахунок, завдяки чому у нього з’являється тверда гарантія, що кошти держави, принаймні на півроку у нього є, і він спокійно може видавати кредити. І ми кожні півроку авансуємо і поповнюємо рахунки нашим уповноваженим банкам. Аналогічна модель у нас працює за програмою «Доступні кредити 5-, 7-, 9%». І це важливий чинник, чому з нами за цією програмою співпрацює вже 27 банків. На поточний момент у програмі «Доступна іпотека 7%» 8 уповноважених банків і ми вже почали їм зараховувати кошти.
Середньострокова гарантія — це те, що кошти за програмами «Доступні кредити 5-, 7-, 9%» та «Доступна іпотека 7%» ми плануємо на підставі трирічної бюджетної декларації. Я буквально у лютому надавав Міністерству фінансів прогнозні показники на три роки вперед (2022-2024 рр). За програмою «Доступні кредити 5-, 7-, 9%» жодних проблем з виплатою коштів з бюджету не було, все, що запланували, ми отримали для подальшої виплати компенсацій на користь МСП.
Є ще так звана політична гарантія. Програма «Доступна іпотека 7%» — це ініціатива Президента і уряду України, тому увага до її реалізації з боку держави найвища. До того ж, обсяг коштів на виплату компенсацій процентів в сумі 300 млн грн — це насправді, невелике навантаження на державний бюджет. Тому це ще одна додаткова гарантія, що виплати будуть відбуватися протягом усього терміну програми.
— 8 банків вже видають кредити за програмою «Доступна іпотека 7%». Скільки установ бажають на даний час долучитися до програми?
— На цьому тижні у нас ще з'являться 5 фінансових установ:
- «Правекс Банк»;
- «Банк Львів»;
- «Комерційний Індустріальний Банк»;
- «Банк Кредит Дніпро»;
- «Полікомбанк».
Деякі вже затверджені, інші подали документи і ми отримуємо по них профілі для затвердження радою Фонду.
Прим. ред: Першими до програми приєдналися 8 банків: АБ «Укргазбанк», АТ «Ощадбанк», АТ «КБ «Глобус», АТ «ПриватБанк», АТ «Мегабанк», АТ «КредоБанк», АТ «ОТП Банк», АТ «Банк Альянс».
— Чи дозволено банкам відмовляти потенційному позичальнику у видачі кредиту відповідно до програми, навіть якщо клієнт відповідає всім критеріям порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів? Чи можуть позичальники оскаржити відмову?
— Програма фінансується бюджетом лише в частині компенсації процентної ставки банкам за іпотечними кредитами громадянам України. Самі кредити надаються банками за рахунок власних коштів, тобто заощаджень вкладників банків. Установа несе відповідальність за ці гроші та розраховує ризик під час кредитування. Як визначено порядком і постановою Кабінету Міністрів України, кредитування здійснюється відповідно до правил і процедур уповноважених банків. Якщо установа бачить, що у клієнта були проблеми з кредитною історією, він свого часу не сумлінно гасив позику, або має кримінальні справи, банку дозволено відмовити.
З іншого боку, можуть бути варіанти, коли дійсно клієнт відповідає критеріям, але банк відмовляє без надання обґрунтованих причин або через якісь корупційні прояви недобропорядних співробітників банків. Для унеможливлення таких сценаріїв, найближчим часом на сайті Фонду з'явиться інформацію про процедуру участі у програмі для громадян, згідно із якою людина має прийти в банк, заповнити заявку на участь у програмі, а також інші документи про відповідність критеріям програми. А банк має надати обґрунтовану відповідь, відповідає претендент чи ні умовам програми. І ці всі заявки банки включають у загальний реєстр по програмі, який ми бачимо у щоденному режимі та відслідковуємо.
Читайте також: ЖК /Чайка\: як оформити іпотеку під 7% від банку «Глобус»
— А куди зі скаргою на відмову банку можна звернутися незадоволеним клієнтам?
— Якщо громадянин залишиться незадоволеним причиною, він може звернутися до Фонду, як до арбітра, з тим, щоб отримати додаткове роз'яснення. На сайті ФРП є телефони, електронна пошта. Треба написати запит, додати ксерокопії чи скан-копії заявок та відмови банку, і ми будемо розбиратися у ситуації.
— Чи мають право брати участь у програмі та отримувати іпотеку під 7% річних фізичні особи-підприємці (ФОП)? У ЗМІ була інформація, що банки їм відмовляли.
— Це питання щодо ФОПів чому з'явилося? Відповідна постанова уряду і порядок здешевлення вартості іпотечних кредитів переглядалися двічі. Була визначена максимальна межа доходу що розраховується як десятикратна середньомісячна заробітна платня по регіону. Тобто «відсікаються» громадяни із достатнім рівнем заробітку, щоб вони самостійно купували нерухомість. Для ФОПів, які не декларують свої витрати, дуже важко розрахувати чистий щомісячний дохід. У другу редакцію порядку ми внесли зміни і прописали, що чистий місячний дохід фізичних осіб-підприємців розраховується відповідно до внутрішніх правил та процедур уповноважених банків. Тоді була проблема знята. Тобто кожен банк працює з ФОПами, кредитує їх, відповідно до своїх внутрішніх процедур.
На 23 березня із загальної кількості отриманих заявок 25% — це ФОПи. 75% — наймані працівники.
— Чи мають право банки-учасники державної програми змінювати умови кредитування, прописані у порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів?
— Є параметри програми, які визначені жорстко: це розмір компенсаційної відсоткової ставки, це максимальний розмір додаткових комісій.
Що стосується власного внеску, у порядку прописано не менше 15%. Власний внесок — це компенсатор для зменшення кредитних ризиків банку. Він залежить від ризикованості операцій, яка включає доходи позичальника, їх стабільність, вид забезпечення. Купівля нерухомості на первинному ринку ризикованіша, відповідно, банк збільшує власний внесок. Якщо у претендента нестабільний дохід, він працював там півроку, тут — три місяці, банк розуміє, що клієнт ризикований і збільшить розмір першого внеску. Це робиться на випадок, якщо позичальник залишиться без роботи і не зможе погашати кредит. А якщо претендент працює на одному місці вже 10 років, отримує стабільну нормальну заробітну платню, для такого позичальника вимога за власним внеском буде меншою.
Що стосується термінів, то це також регулюється політикою банків. Ми встановили максимальний термін у 20 років. Банк може зменшити.
— Серед отриманих запитів на кредит, які об`єкти найчастіше бажають придбати позичальники?
— Якщо брати заявки на участь у програмі, то бажаючих придбати житло на первинному ринку — 20%, на вторинному — 80%. Серед вже підписаних кредитних договорів 53% — це первинний і 47% — це вторинний ринок.
— Чи не вважаєте вимогу щодо терміну експлуатації нерухомості у три роки, зазначену у порядку, занадто обтяжуючою? Навіть у деяких обласних центрах обмежений вибір житла, яке зведене не пізніше 2018 року. Наприклад, у Кропивницькому на поточний момент будується лише один житловий комплекс. За даними головного управління статистики у Кіровоградській області, з 2018-го по 2020 рр. було прийнято в експлуатацію загалом 1 327 квартир, з яких лише 332 – у багатоквартирних будинках. У Сумах зводять лише 9 об'єктів.
— У програмі «Доступна іпотека 7%» робився наголос на розвитку первинного ринку, тому що нове будівництво впливає на економічне зростання, збільшує ВВП тощо. Але цю програму, як і «Доступні кредити 5-, 7-, 9%», ми будемо час від часу переглядати, коригувати. Якщо ми побачимо, що дійсно в областях немає таких об'єктів, можливо, будуть внесені відповідні зміни. І для областей буде збільшений вік будівель, наприклад, до 5-ти років, чи ще більше. Так у програми «Доступні кредити 5-, 7-, 9%» було більше десяти редакцій.
Читайте також: Скільки квартир прийнято в експлуатацію за 2020 рік в Україні
— Чи можете ви розповісти, будь-ласка, про портрет позичальників: частіше звертаються самотні люди чи родини, якого віку тощо?
— Що стосується віку, тут такий розподіл серед заявників:
- 70% — люди до 35-ти років;
- 26% — від 35-ти до 50-ти років;
- 4% — понад 50 років.
Якщо брати сімейний статус, то найбільше звертаються родини із дітьми. Загалом розподіл такий:
- 69% — родини із однією дитиною чи двома;
- 2% — багатодітні родини;
- 29% — самотні люди.
У нас навіть є дослідження розподілу заявників за гендером:
- 60% — чоловіки;
- 40% — жінки.
— Якщо попит на доступну іпотеку зросте і закладений бюджет у 300 млн грн використають до закінчення календарного року, ФРП звертатиметься за додатковими коштами до уряду? Або отримати за програмою кредит зможе обмежена кількість претендентів, а решті доведеться чекати наступного року?
— Я гадаю, що закладених 300 млн грн має вистачити. Тому що ми кількість позичальників у 5 тис. розраховували виходячи із максимальної суми кредиту у 2 млн грн. Навіть якщо попит зросте, то ми зможемо 7-8 тис. учасників включити до програми. Але якщо буде більше 10 тис. бажаючих, то уряд і Мінфін переглянуть бюджет програми і збільшать його у разі необхідності. Сума невелика, якщо буде потреба, збільшити фінансування на 100-200 млн грн не стане проблемою.
Ми впевнені, що завдяки програмі «Доступна іпотека 7%» відсоткові ставки за іпотечними кредитами знизяться загалом по ринку. Так програма «Доступні кредити 5-, 7-, 9%» сприяла зниженню відсоткових ставок за кредитами для підприємців. Якщо у лютому 2020 року середня ставка була 20%, то наприкінці минулого року — вже 14%. Це величезний вплив за рік. Якщо знижується відсоткова ставка для підприємців, то це відбивається і на цінах їхньої продукції.
Приємно, що уряд гнучкий у цьому питанні, щоб зробити програму, яка б максимально працювала і відповідала меті.
Дізнатися, які житлові комплекси на первинному ринку акредитовані уповноваженими банками та відповідають умовам програми «Доступна іпотека 7%» можна на пошуковику надійних новобудов Bild.ua. На сервісі також можна переглянути детальну інформацію про кожний проєкт, актуальні ціни, наявні планування та перевірити Індекс надійності.
Подробиці про житлові кредитні програми українських банків можна прочитати на форумі Які банки зараз реально кредитують або видають іпотеку?
Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua
© domik.ua, 2021
