В Росиии ипотека станет доступнее

Впервые в России разрабатываются общие для всех участников ипотеки правила страхования ипотечных рисков.
В Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) состоялась презентация документа под названием «Правила страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки». По сути дела, документ представляет собой концепцию страхования рисков в ипотечном кредитовании, которая сделает ипотеку более доступной для широких масс. Однако концепция вышла сырой. В ней представлена позиция страховщиков, но не учтена точка зрения банкиров. Впрочем, участников рынка это не смущает. Они рады, что есть документ, который можно брать за отправную точку, и готовы за несколько месяцев довести правила игры до совершенства.
НАУИР была создана в январе 2004 г. по решению правительства. Задача ассоциации – способствовать развитию ипотеки. Дело в том, что в начале весны президент подписал документ о путях развития ипотеки – «Перечень поручений Президента Российской Федерации В. В. Путина по итогам заседания президиума Государственного совета РФ». В правительстве решили, что выполнять поручения президента должна специальная организация. В нее вошли представители Госстроя, Минэкономразвития, Минфина, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), представители банковских ассоциаций и кредитных организаций.
Несколько месяцев НАУИР «разбирала дела», и только сейчас она начала оправдывать свое существование. В среду на заседании совета НАУИР на суд членам ассоциации было представлено одно из первых ее детищ – документ под названием «Правила страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки». Авторы документа – специалисты в области страхования. В их числе –председатель Комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Виктор Юн и замгендиректора «Стандартрезерва» Андрей Бланк. По сути, документ представляет собой новую концепцию страхования рисков в ипотечном кредитовании, при которой ипотека становится более доступной.
Как известно, при покупке жилья в кредит клиент платит банку первоначальный взнос (сейчас это, как правило, 10-30% от стоимости жилья). Залогом по обеспечению этого кредита служит квартира, которую банк продает, если клиент перестает выплачивать кредит. Тем самым он, по идее, компенсирует оставшиеся 70-90% своих средств, отданных в долг. Но это не возмещает кредитной организации другие потери. Во-первых, она недополучает проценты по кредиту, во-вторых, в случае падения цен на жилье рискует не восполнить своих потерь по кредиту. А вероятность такого сценария, с точки зрения банкиров, довольно высока. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на длительный срок. И нет никакой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не подешевеет. Банк будет нести большие убытки. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации уже давно самостоятельно страхуют собственные риски. Однако НАУИР предложила иную схему страхования.
Согласно «Правилам», договор заключается между компанией-страховщиком и клиентом банка. Так же, как и в тех случаях, когда банки сами страхуют свои риски, страховщик возмещает банку убытки в случае дефолта заемщика. Однако издержки по страхованию в данном случае несет клиент банка. Согласно прозвучавшим сегодня заявлениям банкиров, этот факт позволит им снизить величину первоначального взноса и тем самым сделать ипотеку доступнее. А значит, банки смогут увеличить объемы кредитования и привлечь новых клиентов. Их количество пока ничтожно мало. По озвученным сегодня данным, всего в России выдано порядка 100 тыс. ипотечных кредитов. Несмотря на то что издержки по страховому договору ложатся на плечи клиентов, издержки, как отмечалось сегодня на собрании, будут не столь значительны – ориентировочно 0,2% от суммы кредита. Их заемщик будет выплачивать страховщику синхронно с процентами по займу, выплачиваемыми банку.
Хотя в основу документа заложена хорошая идея, он вызвал массу нареканий у представителей банковского сообщества. В частности, им не понравилось, что оценка убытков банка должна определяться судом. По мнению президента банка «Евротраст» Андрея Крысина, разбирательства в суде увеличивают издержки банков и в целом делают ипотеку дороже. С этим мнением согласился исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Андрей Емелин. «Мы от судов уходим, а вы нас туда обратно загоняете», – упрекнул он страховщиков – авторов проекта. По мнению представителей банковского сообщества, в группу по работе над этим документом следует позвать профессионального оценщика, который подскажет, как решить проблему с оценкой убытков за пределами суда. Помимо этого, банкиры считают, что страховщики не учли в правилах все риски, связанные с ипотекой. А чтобы это сделать, по мнению г-на Крысина из «Евротраста», необходимо было опросить банкиров. Такого опроса проведено не было. Также ему непонятно, какие страховые компании получат право работать на этом рынке – все либо отдельные, отвечающие определенным критериям (размер капитала, финансовые источники, наличие профессиональных данных). «Опыт других стран, прежде всего США, показывает, что система ипотечных страховых компаний имеет строго специализированный характер. Их бизнес отделен от других страховых услуг. Но, возможно, в России отделение ипотечного страхования от других видов страховых продуктов пока преждевременно», – говорит г-н Крысин. С его точки зрения, к этому надо будет прийти, но постепенно. Однако «лимит ответственности» таких страховщиков, по его мнению, все равно необходим.
Впрочем, несмотря на претензии к «Правилам», банкиры искренне рады появлению этого документа. С их точки зрения, его можно считать отправной точкой при разработке правил игры, которые устроят всех участников рынка ипотеки. В течение месяца банкиры обещают внести свои коррективы в документ, и в середине сентября состоится его новое обсуждение. При этом члены НАУИР не знают, какой будет конечная форма новой концепции. Не исключено, что она получит статус государственного документа или будет отражена в законах в виде поправок.
Светлана Барсукова