В Киеве снизился индекс недоступности жилья и выросла доходность недвижимости – есть ли повод для оптимизма?

Квартиры в Киеве продолжают дешеветь. Только за последний месяц снижение составило 9,1% - цены, начавшие было расти весной-летом, вернулись к показателям середины апреля, а потом упали еще ниже. В целом, с начала года аппроксимированная стоимость квадратного метра в столице снизилась на 12,6%, до $1202.

Domik.ua решил выяснить, как при этом изменились два основных показателя, напрямую зависящие от цен на квартиры – индекс недоступности жилья и доходность недвижимости.

Индекс недоступности

Этот показатель мы подсчитывали в конце мая, и тогда он составил 25,2.

Читайте также: Анализ недоступности жилья в Украине

Напомним, что индекс недоступности рассчитывается как соотношение стоимости квартиры площадью в 70 квадратных метров к средней по городу зарплате за год. По данным Госстата, средняя заработная плата в Киеве в июле (данных за август пока нет) составила 6900 грн, следовательно, за год это 82800 грн.

Квадратный метр квартиры в Киеве сегодня стоит в среднем $1202 или 27886 грн по курсу Приватбанка. Таким образом, квартира площадью 70 квадратных метров обойдется в 1 952 020 грн, а индекс недоступности жилья на сегодняшний день составляет 23,6.

Это значит, что среднестатистический житель Киева заработать на квартиру, ничего при этом не тратя, может за 24 года.

Как видим, за лето индекс недоступности немного снизился, но он все еще более чем вдвое выше, чем в начале 2014 года.

Читайте также: Индекс недоступности жилья в Европе и Украине

Доходность недвижимости

До последнего времени арендный бизнес в столице был более чем популярен – доходность аренды при удачном для владельца жилья стечении обстоятельств составляла около 10%. То есть, стоимость купленной «под аренду» квартиры соответствовала классическим 100 арендным платам.

В начале этого года мы писали о том, что доходность аренды в столице в 2014 году обвалилась вдвое, и подсчитывали, сколько должна стоить квартира в Киеве, чтобы инвестиция в нее была выгодной. Подробнее об этом читайте по ссылке

С тех пор изменились и курс доллара, и цены на квартиры, и стоимость аренды. Посчитаем, какова сейчас доходность аренды в Киеве.

Читайте также: Парадокс доходного бизнеса – невыгоден, но популярен

Сегодня однокомнатная квартира площадью около 35 квадратных метров с более или менее приличным ремонтом в спальном районе с хорошей транспортной развязкой или одном из прицентральных массивов столицы стоит около $40 000. По словам риелторов, стоимость аренды таких квартир – около 6000 грн в месяц. Правда, из этой суммы следует вычесть оплату коммунальных услуг, которые в Киеве обычно платит арендодатель. Зимой отопление и уборка придомовой территории обойдутся в 700-800 грн, летом – без отопления – около 100 грн. Таким образом, в среднем, из арендной платы в 6000 грн можно вычесть 400-500. Остальное – доход арендодателя.

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве осенью

В таком случае, окупится однокомнатная квартира за 14 лет (40 000 ×  23,2 = 928 000 грн / 66 000 (5500× 12) = 14). Доходность такого капиталовложения составит 7,1% годовых.

Это больше, чем в начале года, но примерно столько же, сколько и год назад.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость – есть ли перспектива

Однако при расчете доходности недвижимости, помимо срока окупаемости, ключевыми фактором является ликвидность – возможность продать недвижимость быстро и желательно дороже. К сожалению, сегодня рынок демонстрирует не только нисходящий тренд, но и крайне низкую активность. И хотя многие эксперты считают, что «дно» рынка достигнуто, причин для роста цен на жилье нет.

Не стоит забывать и возможности очередной девальвации гривны, которая опять снизит доходность большинства объектов недвижимости.

Иными словами, инвестировать в недвижимость в Украине пока рискованно. И, судя по уровню активности потенциальных покупателей, они это прекрасно понимают.

Безусловно, и снижение индекса недоступности жилья, и рост доходности капиталовложений в недвижимость, сами по себе, могли бы рассматриваться как положительные тенденции. Однако в условиях отсутствия ипотеки и низких доходов населения, жилье для большинства остается по-прежнему недоступным. А высокие риски сводят к минимуму капиталовложения. Изменить ситуацию может только изменение общего финансово-экономического положения в стране и приток иностранных инвестиций. Но предпосылок для этого пока не видно.

Автор: Наталия Рева © domik.ua, 2015