В какую жилую недвижимость выгодно инвестировать

Инвестиционная привлекательность — один из признаков восстановления рынка недвижимости, о нем Domik.ua писал в предыдущих обзорах. Под этим термином обычно понимают доход, который объект недвижимости может приносить в случае сдачи его в аренду. Почти 4 месяца назад, в марте 2017 года, мы отмечали, что доходность киевских квартир снова выросла с 5-6% до 8-10% после падения показателя в 2014 году. В текущий момент мы посчитаем, как доходность изменилась к середине года и в какие квартиры инвестировать выгоднее всего.

Для упрощения расчетов мы будем исходить из гривневой стоимости квартир в Киеве на июль 2017 года. Во-первых, в большинстве случаев в гривне определяется стоимость аренды квартир, во-вторых, в национальной валюте рассчитывается цена квадратного метра на первичном рынке. Но стоимость квартир на вторичном рынке по-прежнему рассчитывается в долларах, и в случае резкого колебания курса, доходность таких квартир может существенно измениться с поправкой на него.

Читайте также: Конец кризиса рынка недвижимости

Доходность квартир на вторичном рынке

Средняя стоимость квадратного метра квартиры в Киеве в июле нынешнего года составляет 28 843 гривны. Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров составит чуть больше миллиона гривен (1 009 505 грн). По этой цене можно купить квартиру в доме советской постройки одного из прицентральных районов Киева – например, на Лукьяновке или Демеевке. Сдать такую квартиру в аренду, при наличии хорошего ремонта, мебели и техники можно за 9000 грн в месяц. Без учета налогов и эксплуатационных расходов инвестиция окупится за 112 месяцев или 9,5 лет. В общем, еще не 100 арендных плат, но уже очень близко к этому показателю. Доходность инвестиции – 10,7% в гривне.

В долларе показатель будет другим – в зависимости от курса и динамики цены на аренду квартиры. Заметно меньший доход получат и те, кто решит сдавать жилье совсем по-честному и платить налоги.

Читайте также: Порядок оплаты налога от сдачи жилья в аренду в 2017 году

За сколько окупится квартира в новостройке

Стоимость квартир в новостройках эконом-класса на первичном рынке стартует от 12 500 грн за квадратный метр. Но для расчета доходности мы возьмем однокомнатную квартиру в ЖК «Нивки-Парк», сочетающем удобное расположение, среднюю для бюджетного сегмента цену, надежность застройщика и возможность купить квартиру с готовым ремонтом. Квартира площадью 34 квадратных метра в доме, сдача которого запланирована на третий квартал 2018 года, обойдется в 679 000 грн. Стоимость ремонта от застройщика, предполагающего чистовую отделку всех помещений с разводкой электричества и установкой сантехники, составит 3400 долларов – во всех объектах «Интергал-Буд» ремонт обходится в дополнительные 100 долларов за квадратный метр. Это 88 910 грн – ремонт собственными силами будет стоить как минимум вдвое дороже. Еще 150 000 грн придется потратить на базовый набор мебели и бытовой техники. В итоге квартира обойдется примерно в 920-950 тысяч грн.

В этом ЖК квартиры в аренду пока не сдаются. Зато существуют предложения в соседних новостройках с аналогичным расположением – по цене 10 000 – 12 000 грн в месяц в зависимости от качества ремонта. Учитывая, что у нас ремонт и мебель предполагаются базовые, взять за аренду больше 10 000 грн вряд ли получится, хотя не исключено, что к моменту заселения дома ситуация изменится. Стоимость квартиры окупится за 95 арендных плат или за 8 лет. Доходность инвестиции составит 12,6%.

При наличии дополнительных средств можно потратить вдвое больше на ремонт и мебель и сдавать квартиру за 12-13 тысяч гривен. В таком случае инвестиция окупится быстрее – примерно за 85 месяцев (7 лет), а доходность составит 14%.

Читайте также: Рынок первичной недвижимости массива Святошино: новостройки комфорт-класса в июне 2017 года

Выгода инвестиций в недвижимость пригорода

Принято считать, что недвижимость в городах-спутниках Киева и ближайших к столице поселках покупают исключительно для себя – при нехватке средств на квартиру в Киеве. Но предложений аренды там тоже хватает, и она пользуется спросом.

Например, купить квартиру в новостройке Вышгорода площадью около 35 кв. метров со сдачей в середине 2018 года можно за 450 000 гривен. Предложения в этом же ценовом диапазоне представлены в Броварах, Вишневом, Крюковщине, Святопетровском. В Ирпене и Буче можно уложиться и в 400 000 грн, а вот в Петропавловской и Софиевской Борщаговке цены приближаются к киевским. И в пригороде достаточно предложений квартир с ремонтом от застройщика, однако они единичны. Стало быть, к стоимости квартиры стоит добавить затраты на ремонт (минимум 150 000 грн), мебель и технику (еще столько же). В целом, квартира обойдется в 700 000 – 750 000 грн.

Квартиры в новостройках пригорода сдают в аренду за 6000-7000 грн. Это значит, что окупаться такая квартира будет около 108 месяцев или около 9 лет. Доходность инвестиции составит 11,1% – меньше, чем в новостройках Киева, но немного больше, чем на вторичном рынке столицы. В условиях ограниченных средств квартира в пригороде может стать неплохой инвестицией.

Вторичный рынок пригорода не слишком привлекает потенциальных инвесторов, поэтому просчет его инвестиционного потенциала не представляет интереса.

Читайте также: Доступные цены в новостройках Вышгорода: обзор самых недорогих предложений от застройщиков

Бизнес-класс – отдельная история

Стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса в центральных и прицентральных районах Киева стартует от 24 000 грн и, в отдельных случаях, достигает 50 000 грн и даже выше. Средняя цена в проектах, сдача которых запланирована в течение ближайшего года, составляет около 35 000 грн. Площади квартир в домах бизнес-класса стартуют от 40 квадратных метров, хотя предлагают варианты и поменьше – 33-35 квадратных метров, но каждый метр таких квартир стоит дороже. Так или иначе, минимальная цена квартиры бизнес-класса стартует от 1 200 000 грн.

Понятно, что ремонт такой квартиры, особенно, дизайнерский, будет стоить минимум вдвое дороже, чем в экономклассе. То же касается и мебели. Так размер инвестиций в квартиру возрастает до 1,9 – 2 млн грн. Стоимость аренды квартир бизнес-класса в центральных районах Киева начинается от 17 000 грн и достигает 40 000 грн, средняя стоимость квартиры с самым простым для этого класса ремонтом и мебелью – 20 000 грн. Следовательно, в лучшем случае, без вычета амортизационных расходов и налогов, инвестиция в квартиру бизнес-класса окупится за 8 лет.

И хотя квартиры в новостройках экономкласса окупаются быстрее, при наличии средств стоит обратить внимание именно на предложения бизнес-класса. Благодаря удачному расположению, высокому качеству строительства и хорошей внутренней инфраструктуре, они медленнее теряют в стоимости в случае кризиса и быстрее дорожают, когда рынок начинает восстанавливаться.

Просчитать разницу в цене в момент покупки и возможной перепродажи спустя какое-то количество лет, не представляется возможным в силу высокой неопределенности рынка. Тем не менее, фактор ликвидности предполагаемой инвестиции стоит учитывать.

Читайте также: Топ-5 доступных новостроек на Нижнем Печерске

В июле 2017 года цены на квартиры на вторичном рынке продолжают колебаться в пределах статистической погрешности. На этой неделе стоимость квадратного метра выросла на 0,6%. Спрос – традиционно для лета – сохраняется невысокий. Тем не менее, в большинстве сегментов рынка жилья сделки время от времени заключаются.

На этой неделе в доверительный диапазон для средней цены предложения попали 17 796 объектов, что превышает показатель прошлой недели на 4,8%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на вторичном рынке:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Киева на вторичном рынке:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что в течение последних 6 месяцев в сегменте новостроек на вторичном рынке подорожали только однокомнатные квартиры – в то время, как двух- и трехкомнатные потеряли в цене. Особенно заметно снижение цены на двухкомнатные квартиры: полгода назад стоимость квадратного метра таких квартир была самой высокой, сегодня же дороже других стоит квадратный метр трехкомнатных апартаментах в новых домах. Однокомнатные квартиры, несмотря на рост цены, остаются самыми дешевыми по цене квадратного метра.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 33,7 квадратных метров, жилая – 16,3, кухня – 8,2. Квартира расположена на 11 этаже 16-этажного дома. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $32 500 ($964/кв.м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Введенская, Подольский район, Подол. Общая площадь – 94,8 квадратных метров, жилая – 59, кухня – 13,6. Квартира расположена на третьем этаже 6-этажного дома. Есть 2 застекленных балкона. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Дом в шаговой доступности к метро «Тараса Шевченко». Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $93 000 ($981/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017