В каких случаях договор дарения недвижимости недействителен: подробности законодательства в 2018 году

Украинские законодатели учли, что добровольное волеизъявление может произойти под воздействием эмоций и негативных обстоятельств. Для соблюдения интересов и прав граждан в действующем своде украинских законов предусмотрены защитные ограничения.

Domik.ua выяснил, в каких случаях договор дарения жилой недвижимости может быть признан недействительным.

Кто вправе дарить недвижимость

Правила дарения жилой недвижимости урегулированы в Гражданском (ГКУ) и Семейном кодексах Украины (СКУ). В пункте 1 статьи 717 ГКУ указано, что по договору дарения одна сторона бесплатно передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность. В части 3 статьи 65 СКУ учтена особенность дарения недвижимости, которая принадлежит супругам на правах общей совместной собственности. Нотариус заверяет такие договоры при письменном согласии одного из супругов.

Договор, который обязует получателя совершить в пользу дарителя какое-либо действие имущественного или не имущественного характера не есть договором дарения.

Законодатели классифицируют дарение как добровольное действие. При государственной регистрации таких договоров требуется подтверждение полной гражданской дееспособности дарителя.

В части 1 статьи 30 ГКУ, указано, что гражданскую дееспособность имеет физическое лицо, которое осознает значение своих действий и может управлять ими.

Гражданская дееспособность физического лица — это способности:

- своими действиями приобретать для себя гражданские права и самостоятельно их осуществлять;

- своими действиями создавать для себя гражданские обязанности выполнять их;

- нести ответственность в случае невыполнения гражданских обязанностей.

Частичную дееспособность имеет лицо в возрасте до 14-ти лет, которое имеет право заключать мелкие бытовые договоры относительно предметов незначительной стоимости в таких целях:

- удовлетворить бытовые потребности;

- обеспечить духовное и социальное развитие.

Процесс дарения жилой недвижимости урегулирован Гражданским и Семейным кодексами Украины

Неполную гражданскую дееспособность имеет лицо в возрасте от 14-ти до 18-ти лет, которое имеет такие права:

- распоряжаться своими стипендией, заработком или иными доходами;

- самостоятельно осуществлять права на результаты своей интеллектуальной и творческой деятельности, которые охраняются законом;

- быть участником/основателем юридического лица, если это не запрещено законом или уставом юридического лица;

- самостоятельно заключать договор банковского вклада/счета и распоряжаться вкладом, внесенным им на свое имя и денежными средствами на счете.

Согласно положениям статьи 34 ГКУ, граждане с полной гражданской дееспособностью - это физические лица, достигшие 18-ти лет.

Читайте также: Правила дарения жилой недвижимости в 2018 году

Полная гражданская дееспособность может быть предоставлена физическому лицу до достижения совершеннолетия, если ему исполнилось 16 лет. В статье 34 ГКУ указаны такие случаи досрочного признания полной гражданской дееспособности:

- физическое лицо достигло возраста 16-ти лет и работает по трудовому договору;

- физическое лицо достигло возраста 16-ти лет и записано в акте гражданского состояния матерью или отцом ребенка;

- физическое лицо достигло возраста 16-ти лет и намерено заниматься предпринимательской деятельностью. При письменном согласии родителей, усыновителей или опекунов такое лицо может быть зарегистрировано как предприниматель. В этом случае лицо приобретает полную гражданскую дееспособность с момента государственной регистрации как предпринимателя. Если физическое лицо прервало трудовой договор или прекратило предпринимательскую деятельность, то предоставленная ему полная гражданская дееспособность сохраняется.

Предоставление полной гражданской дееспособности, согласно положениям пункта 2 статьи 35 ГКУ. Оно происходит по решению органа опеки или попечительства по заявлению заинтересованного лица и при письменном согласии родителей, усыновителей или опекуна. При отсутствии такого согласия полная гражданская ответственность может быть предоставлена по решению суда.

Дарение недвижимости в Украине - это добровольное действие

Читайте также: Дарение недвижимости в 2018 году: подробности законодательства

Ограничения на дарение

Ограничения на совершение договоров дарения связаны с защитой имущественных прав малолетних и несовершеннолетних детей и лиц ограниченной дееспособности, пребывающих под государственной опекой. В статье 36 ГКУ указано, что суд может ограничить дееспособность, если физическое лицо страдает психическим расстройством, которое значительно влияет на его способность осознавать значение своих действий и/или управлять ими. Над физическим лицом, чья гражданская дееспособность ограничена, устанавливается опека.

Опекун не имеет права совершать договоры с имуществом подопечного лица без разрешения органов опеки. В ограничительный перечень для такого случая включены договоры, которые выходят за пределы бытовых операций и соответствуют таким признакам:

- подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в государственных реестрах;

- касаются отказа от имущественных прав подопечного лица;

- касаются раздела имущества, принадлежащего подопечному лицу.

Договор дарения с обязательством передать недвижимое имущество, в будущем, составляется письменно. Дарение недвижимости без составления письменного договора считается недействительным.

Читайте также: Расторжение договора инвестирования в новостройку: как покупателю вернуть деньги

Заключение договора дарения недвижимости проходит в несколько этапов

Основания для признания договора недействительным

Законодатели определили, что любой договор может быть разорван. В статье 651 ГКУ указаны такие основания для разрыва договора:

- по соглашению сторон, если иное не определено договором или законом;

- по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

Существенное нарушение договора одной стороной считается, когда в результате нанесенного вреда другая сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В разъяснении Министерства юстиции Украины от 16.03.2011 названы такие признаки недействительности договора дарения:

1. Несоблюдение в момент заключения договора стороной/сторонами таких требований:

- несоблюдение письменной формы договора;

- волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле;

- сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;

- сделка, совершаемая родителями/усыновителями, не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

2. Договор недействительный, когда квалифицирован как ничтожный договор, в таких случаях:

- не соблюдено требование закона о нотариальном удостоверении договора;

- не соблюдено требование об обязательном положительном решении суда, если для заключения договора дарения от имени несовершеннолетнего нет согласия органа опеки и попечительства.

3. Даритель заключил договор под влиянием таких факторов:

- заблуждения;

- обмана;

- насилия;

- тяжелого обстоятельства и тому подобное. Действительное влияние этих фактов устанавливает суд.

Читайте также: Сколько стоит независимая оценка недвижимости в Украине в 2018 году

Выяснить подробно особенности составления договора дарения недвижимости и правила нотариальной регистрации документа можно на форуме юридическая консультация.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018